房地产预售制度流程规范

PAGE房地产预售制度流程规范一、总则1.目的为加强房地产预售管理，规范房地产预售行为，保障房地产交易双方的合法权益，促进房地产市场健康有序发展，依据《中华人民共和国民法典》、《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等相关法律法规，结合本公司实际情况，制定本流程规范。2.适用范围本规范适用于本公司在[具体地区]范围内从事房地产预售活动的所有项目。3.基本原则依法依规原则：严格遵守国家法律法规和行业标准，确保预售活动合法合规。公开公平公正原则：预售信息公开透明，交易过程公平公正，保障各方合法权益。诚信原则：各方应诚实守信，履行各自义务，维护市场秩序。二、预售条件1.土地条件已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。土地用途符合城市规划要求，不存在土地权属纠纷。2.建设进度条件持有建设工程规划许可证和施工许可证。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。3.其他条件已制定商品房预售方案，预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。三、预售许可申请1.申请主体本公司作为房地产开发企业，负责向房地产管理部门提出预售许可申请。2.申请材料商品房预售许可申请表。开发企业的营业执照和资质证书。土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证。投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上的证明。工程施工合同及关于施工进度的说明。商品房预售方案。法律、法规规定的其他材料。3.申请流程项目负责人组织相关部门对申请材料进行收集、整理和初审，确保材料齐全、真实有效。将初审通过的申请材料提交至公司法务部门进行合法性审查。法务部门审查通过后，由公司法定代表人签署申请文件，并加盖公司公章。将申请文件及相关材料报送至当地房地产管理部门。四、预售许可审批1.受理房地产管理部门收到预售许可申请后，对申请材料进行形式审查。符合条件的，予以受理，并出具受理通知书；不符合条件的，不予受理，并说明理由。2.审核房地产管理部门对受理的申请进行实地核查，重点检查项目建设进度、预售方案落实情况等。审核人员根据核查情况，提出审核意见，报部门负责人审批。3.审批部门负责人对审核意见进行审批。同意预售的，核发商品房预售许可证；不同意预售的，书面通知开发企业并说明理由。五、预售合同签订1.合同文本（此处可详细列举合同文本的具体条款，如房屋基本信息、价格、付款方式、交付时间、违约责任等）预售合同应使用房地产管理部门统一印制的示范文本，明确双方的权利和义务。2.签订流程销售人员向购房者提供合同文本，并对合同条款进行详细解释。购房者认真阅读合同条款，如有疑问，销售人员应及时解答。双方协商一致后，在合同上签字（盖章）确认。开发企业应在签订合同之日起30日内，将预售合同报房地产管理部门备案。六、预售资金监管1.监管账户设立开发企业应在项目所在地商业银行设立预售资金监管账户，与监管银行、房地产管理部门签订预售资金监管协议。2.资金缴存购房者按照合同约定将购房款存入监管账户。开发企业应在收到购房款后，及时通知监管银行将相应款项存入监管账户。3.资金使用开发企业根据项目建设进度，向监管银行提出用款申请。监管银行对用款申请进行审核，审核通过后，按照监管协议约定的方式和比例拨付资金。资金使用范围包括建筑安装工程费、设备购置费用、配套设施建设费用等与项目建设相关的费用。七、预售信息公示1.公示内容商品房预售许可证号、开发企业名称、项目名称、坐落位置、预售面积、套数、户型、预售价格等基本信息。预售资金监管账户信息。购房风险提示。2.公示方式在售楼处显著位置进行公示。在当地房地产管理部门官方网站进行公示。八、销售代理管理1.代理机构选择开发企业应选择具有相应资质的房地产销售代理机构，并签订代理合同。代理合同应明确代理范围、代理期限、代理费支付方式等内容。2.代理行为规范销售代理机构应按照代理合同约定，在授权范围内开展销售活动。销售人员应具备相应的从业资格，遵守职业道德，不得进行虚假宣传、误导消费者等违规行为。九．合同变更与解除1.变更预售合同签订后，双方协商一致需要变更合同内容的，应签订书面变更协议，并报房地产管理部门备案。变更协议应明确变更的内容、时间等事项。2.解除符合法定或约定解除条件的，双方可解除预售合同。解除合同应签订书面解除协议，并报房地产管理部门备案。开发企业应在解除合同之日起30日内，将已收房款退还购房者，并承担相应的违约责任。十、违规处理1.开发企业违规处理开发企业未取得预售许可擅自预售的，按照《城市商品房预售管理办法》等相关法律法规进行处罚。开发企业在预售过程中存在虚假宣传、隐瞒重要事实等违规行为的，责令改正，并处以罚款；给购房者造成损失的，依法承担赔偿责任。开发企业未按照规定使用预售资金的，责令限期改正，并处以罚款；情节严重的，暂停其预售业务。2.销售代理机构违规处理销售代理机构存在违规