(2025年)不动产登记代理人考试题库及答案

(2025年)不动产登记代理人考试题库及答案一、单项选择题1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列哪类不动产权利无需办理登记？A.集体土地所有权B.耕地的土地承包经营权C.海域使用权D.宅基地的居住权（未约定登记）答案：D解析：《民法典》第368条规定，居住权无偿设立，自登记时设立。未约定登记的居住权未生效，无需办理登记；其他选项均属《不动产登记暂行条例》第5条明确的登记范围。2.不动产登记机构对申请材料的审查方式不包括：A.形式审查B.实质审查C.实地查看D.公告答案：B解析：我国不动产登记以形式审查为主，结合实地查看（如房屋面积核实）、公告（如集体土地所有权首次登记）等程序，实质审查非法定审查方式。3.预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C解析：《民法典》第221条规定，预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。4.下列情形中，不动产登记机构应当不予登记的是：A.申请登记的不动产权利超过规定期限B.申请人提交的身份证明与户籍信息一致C.不动产存在查封登记但查封已解除D.申请登记的事项与权属来源材料一致答案：A解析：《不动产登记暂行条例》第22条规定，申请登记的不动产权利超过规定期限的，登记机构应当不予登记；B、C、D均属可登记情形。5.因继承取得不动产权利，申请人申请登记时无需提交的材料是：A.被继承人死亡证明B.遗嘱（如有）C.全体继承人签署的放弃继承权声明书（存在多个继承人时）D.不动产界址、空间界限、面积等材料答案：C解析：根据《不动产登记操作规范（试行）》，因继承申请登记时，如全体继承人对继承无异议，可提交被继承人死亡证明、遗嘱或全部法定继承人关于不动产分配的协议等，无需强制提交放弃声明书；D项为首次登记或部分转移登记需材料。二、多项选择题1.下列属于不动产登记基本原则的有：A.依申请登记原则B.一体登记原则C.属地登记原则D.自愿登记原则答案：ABC解析：《不动产登记暂行条例》第3、4、7条规定，登记遵循依申请、一体（房随地走、地随房走）、属地（由不动产所在地登记机构办理）原则；除法律另有规定外，登记以自愿为基础，但“自愿”非独立原则。2.申请不动产转移登记时，需提交的共同材料包括：A.不动产权属证书B.买卖、赠与等转移合同C.申请人身份证明D.完税或减免税凭证答案：ACD解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，转移登记需提交权属证书、申请人身份证明、完税凭证（法律规定需缴税的情形）；转移合同仅在因法律行为转移时提交（如买卖），因继承、生效法律文书转移时无需提交合同。3.下列情形中，不动产登记机构应当进行实地查看的有：A.房屋等建筑物首次登记B.因不动产灭失申请注销登记C.在建建筑物抵押权登记D.宅基地使用权及房屋所有权首次登记答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第16条规定，上述四种情形均需实地查看，核实不动产现状与申请内容是否一致。4.异议登记的法律效果包括：A.阻止第三人善意取得B.限制不动产处分C.登记机构需在1个工作日内完成登记D.申请人需在15日内提起诉讼答案：AD解析：异议登记不限制处分（B错误），但可阻断第三人善意取得（A正确）；登记机构应即时办理（C错误）；申请人需在15日内起诉，否则异议登记失效（D正确）。5.下列不动产权利中，可能存在顺位登记的有：A.建设用地使用权B.抵押权C.地役权D.居住权答案：BC解析：《民法典》第414条规定抵押权按登记顺序确定清偿顺位；地役权登记后，需记载供役地负担的先后顺序（《不动产登记暂行条例实施细则》第63条）；建设用地使用权和居住权无顺位要求。三、判断题1.不动产登记薄是物权归属和内容的根据，由登记机构管理。（）答案：√解析：《民法典》第216条明确，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，由登记机构统一管理。2.查封登记期间，不动产权利人可将不动产出租，但不得转让。（）答案：×解析：查封登记限制的是处分行为（如转让、抵押），但出租不属于处分，允许进行；但需注意查封效力是否及于租金，需结合具体查封裁定。3.未成年人的不动产登记，应当由其监护人代为申请，无需提供监护关系证明。（）答案：×解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，未成年人申请登记需由监护人代为办理，并提交监护关系证明（如户口簿、出生证明）及监护人身份证明。4.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（）答案：√解析：《民法典》第221条规定，预告登记后，未经权利人同意处分不动产的，不发生物权效力。5.因不动产登记机构工作人员过错导致登记错误，造成他人损害的，登记机构承担赔偿责任后，可向工作人员追偿。（）答案：√解析：《民法典》第222条规定，登记机构因过错造成损害的，应承担赔偿责任；工作人员故意或重大过失的，登记机构可追偿。四、案例分析题案例1：张某通过法院拍卖购得一套住宅，法院已出具《执行裁定书》确认所有权归张某。张某持裁定书、身份证明、原不动产权属证书（已注销）向登记机构申请转移登记，登记机构以“原产权人未到场”为由拒绝办理。问题：登记机构的做法是否合法？说明理由及正确处理程序。答案：不合法。根据《不动产登记暂行条例》第14条第2款第（三）项，因人民法院生效法律文书导致物权变动的，可由单方申请登记，无需原产权人到场。正确程序：登记机构应审查张某提交的裁定书（需已生效）、身份证明等材料，核对不动产信息与裁定书一致后，办理转移登记，将不动产登记至张某名下，并注记“因人民法院生效法律文书取得”。案例2：李某与王某签订房屋买卖合同，约定李某将其房屋卖给王某，王某支付定金后，李某又将房屋抵押给银行并办理了抵押登记。王某得知后，申请了预告登记。问题：（1）李某的抵押行为是否有效？（2）预告登记对银行的抵押权有何影响？答案：（1）有效。李某在预告登记前已将房屋抵押给银行并办理登记，抵押权自登记时设立，不受预告登记影响。但需注意，若王某的预告登记在抵押登记之前，则李某的抵押行为需经王某同意，否则不发生物权效力。（2）若王某的预告登记在抵押登记之后，预告登记仅保障其未来取得所有权的请求权，银行的抵押权优先于王某的债权；若预告登记在抵押登记之前，根据《民法典》第221条，未经预告登记权利人（王某）同意，处分（抵押）不发生物权效力，银行的抵押权可能因预告登记而无效。案例3：某村集体申请办理集体土地所有权首次登记，提交了土地权属来源证明（1982年《村镇建设用地批准书》）、村民会议决议（同意登记）、界址点坐标成果表，但未提供地上附着物信息。问题：登记机构应如何处理？需补充哪些材料？答案：登记机构应受理申请，但需要求村集体补充地上附着物信息。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第25条，集体土地所有权首次登记需提交土地权属来源材料、权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标等材料；地上附着物虽非必须，但需在登记薄中记载（如是否存在房屋、林木等）。若村集体无法提供，登记机构可实地查看核实后记载。案例4：陈某去世后，其子女陈甲、陈乙因继承一套房产产生争议，陈甲持公证遗嘱（载明房产由陈甲继承）申请登记，陈乙提出异议并申请异议登记。问题：（1）陈乙申请异议登记需满足什么条件？（2）异议登记后，陈甲能否办理转移登记？答案：（1）陈乙需提供对房产享有权利的初步证明（如亲属关系证明、未放弃继承的声明），并书面说明异议事项及理由；登记机构需审查异议是否存在合理依据，符合条件的予以登记。（2）异议登记期间，登记机构应暂缓办理陈甲的转移登记，除非陈乙在15日内未起诉，异议登记失效后，陈甲可凭有效遗嘱办理登记；若陈乙起诉且法院受理，登记机构需待诉讼结果明确后再处理。案例5：某公司以其工业厂房设定最高额抵押权，与银行签订《最高额抵押合同》，约定担保期间为2023年1月1日至2025年12月31日，最高债权额5000万元。2024年5月，公司因经营需要，与银行协商将最高债权额增至6000万元。问题：双方应如何办理登记