土地估价师考试核心知识点梳理试题冲刺卷

土地估价师考试核心知识点梳理试题冲刺卷考试时长：120分钟满分：100分考核对象：土地估价师考试备考人员题型分值分布：-判断题（总共10题，每题2分）总分20分-单选题（总共10题，每题2分）总分20分-多选题（总共10题，每题2分）总分20分-案例分析（总共3题，每题6分）总分18分-论述题（总共2题，每题11分）总分22分总分：100分---一、判断题（每题2分，共20分）1.土地估价中的“最高最佳使用原则”是指土地用途应优先考虑社会效益最大化。2.土地估价报告中，基准地价修正法适用于所有类型的土地估价项目。3.土地增值收益是指土地开发后产生的额外收益，与土地原值无关。4.土地估价中的“剩余法”主要适用于有明确开发建设方案的待开发土地。5.土地估价中的“市场比较法”要求选取的参照案例应与估价对象具有可比性。6.土地估价中的“成本法”主要适用于新开发建设的土地或无市场交易案例的土地。7.土地估价报告中的“土地权利状况”不包括土地租赁合同信息。8.土地估价中的“收益还原法”适用于商业、住宅等收益型土地。9.土地估价中的“基准地价”是由政府定期公布的区域土地平均价格。10.土地估价中的“路线价法”适用于城市建成区商业街道的土地估价。二、单选题（每题2分，共20分）1.下列哪种方法不属于土地估价的基本方法？（）A.市场比较法B.收益还原法C.成本法D.路线价法E.剩余法2.土地估价中的“最高最佳使用”原则的核心是（）。A.土地用途的社会效益最大化B.土地用途的经济效益最大化C.土地用途的法律合规性D.土地用途的生态可持续性E.土地用途的行政限制最小化3.土地估价报告中，基准地价修正法的修正因素不包括（）。A.土地用途B.容积率C.土地权利D.交通条件E.环境质量4.土地估价中的“剩余法”主要适用于（）。A.商业用地B.住宅用地C.工业用地D.待开发土地E.已建成土地5.土地估价中的“市场比较法”要求参照案例的交易类型应为（）。A.出让B.转让C.租赁D.抵押E.买卖6.土地估价中的“成本法”主要适用于（）。A.商业用地B.住宅用地C.工业用地D.待开发土地E.已建成土地7.土地估价报告中的“土地权利状况”不包括（）。A.土地使用权类型B.土地租赁合同C.土地抵押情况D.土地规划用途E.土地税费缴纳情况8.土地估价中的“收益还原法”适用于（）。A.商业用地B.住宅用地C.工业用地D.公益用地E.未利用土地9.土地估价中的“基准地价”是由（）定期公布的。A.土地管理部门B.房地产评估机构C.市场交易主体D.开发商E.政府机构10.土地估价中的“路线价法”适用于（）。A.商业用地B.住宅用地C.工业用地D.公益用地E.未利用土地三、多选题（每题2分，共20分）1.土地估价中的“最高最佳使用”原则应考虑的因素包括（）。A.土地用途的经济效益B.土地用途的社会效益C.土地用途的法律合规性D.土地用途的生态可持续性E.土地用途的行政限制2.土地估价报告中，基准地价修正法的修正因素包括（）。A.土地用途B.容积率C.土地权利D.交通条件E.环境质量3.土地估价中的“剩余法”需要考虑的因素包括（）。A.土地取得成本B.开发建设成本C.销售收入D.利息成本E.税费成本4.土地估价中的“市场比较法”要求参照案例应满足（）。A.时间可比性B.地域可比性C.用途可比性D.权利可比性E.交易类型可比性5.土地估价中的“成本法”主要适用于（）。A.新开发建设的土地B.无市场交易案例的土地C.已建成土地D.商业用地E.住宅用地6.土地估价报告中的“土地权利状况”包括（）。A.土地使用权类型B.土地租赁合同C.土地抵押情况D.土地规划用途E.土地税费缴纳情况7.土地估价中的“收益还原法”适用于（）。A.商业用地B.住宅用地C.工业用地D.公益用地E.未利用土地8.土地估价中的“基准地价”的作用包括（）。A.土地估价的基础B.土地税收的依据C.土地规划的参考D.土地交易的参考E.土地管理的参考9.土地估价中的“路线价法”适用于（）。A.商业街道B.住宅区域C.工业区域D.公益用地E.未利用土地10.土地估价中的常见误差来源包括（）。A.市场信息不完整B.估价方法选择不当C.修正因素误差D.利率假设不合理E.税费政策变化四、案例分析（每题6分，共18分）案例一：某城市一宗住宅用地，面积为5000平方米，土地使用权年限为70年，现状为空地。根据当地基准地价，该区域住宅用地基准地价为8000元/平方米，修正系数为1.2。该地块容积率为3.0，开发建设成本为3000元/平方米，销售税费为土地增值收益的5%，预期销售价格为6000元/平方米。假设土地取得成本为土地评估价值的20%，请采用剩余法评估该地块的土地价值。案例二：某商业地块，面积为2000平方米，土地使用权年限为40年，现状为已建成商业楼，建筑面积为6000平方米，年租金收入为300万元，运营成本为租金收入的20%，折现率为10%。请采用收益还原法评估该地块的土地价值。案例三：某工业地块，面积为3000平方米，土地使用权年限为50年，现状为空地。根据市场比较法，选取三个参照案例，分别为：案例A，交易价格5000元/平方米，土地用途工业，容积率1.5；案例B，交易价格4500元/平方米，土地用途工业，容积率1.0；案例C，交易价格4800元/平方米，土地用途工业，容积率1.2。估价对象与参照案例的修正系数分别为：用途修正1.1，容积率修正1.3，请采用市场比较法评估该地块的土地价值。五、论述题（每题11分，共22分）1.论述土地估价中的“最高最佳使用”原则的内涵及其在估价中的应用。2.论述土地估价报告中，基准地价修正法的原理、步骤及注意事项。---标准答案及解析一、判断题1.×最高最佳使用原则是指土地用途应优先考虑经济效益最大化。2.×基准地价修正法适用于有基准地价的区域，但需结合具体情况调整。3.×土地增值收益与土地原值相关，是土地开发后的额外收益。4.√剩余法适用于有明确开发建设方案的待开发土地。5.√市场比较法要求参照案例与估价对象具有可比性。6.√成本法主要适用于新开发建设的土地或无市场交易案例的土地。7.×土地估价报告中的“土地权利状况”包括租赁合同信息。8.√收益还原法适用于商业、住宅等收益型土地。9.√基准地价是由政府定期公布的区域土地平均价格。10.√路线价法适用于城市建成区商业街道的土地估价。二、单选题1.E剩余法不属于土地估价的基本方法。2.B最高最佳使用原则的核心是经济效益最大化。3.C基准地价修正法的修正因素不包括土地权利。4.D剩余法主要适用于待开发土地。5.E市场比较法要求参照案例的交易类型应为买卖。6.D成本法主要适用于待开发土地。7.E土地估价报告中的“土地权利状况”包括土地税费缴纳情况。8.A收益还原法适用于商业用地。9.A基准地价是由土地管理部门定期公布的。10.A路线价法适用于商业街道的土地估价。三、多选题1.ABCD最高最佳使用原则应考虑经济效益、社会效益、法律合规性、生态可持续性。2.ABCDE基准地价修正法的修正因素包括土地用途、容积率、土地权利、交通条件、环境质量。3.ABCDE剩余法需要考虑土地取得成本、开发建设成本、销售收入、利息成本、税费成本。4.ABCDE市场比较法要求参照案例应满足时间可比性、地域可比性、用途可比性、权利可比性、交易类型可比性。5.AB成本法主要适用于新开发建设的土地或无市场交易案例的土地。6.ABCDE土地估价报告中的“土地权利状况”包括土地使用权类型、土地租赁合同、土地抵押情况、土地规划用途、土地税费缴纳情况。7.AB收益还原法适用于商业用地、住宅用地。8.ABCDE基准地价的作用包括土地估价的基础、土地税收的依据、土地规划的参考、土地交易的参考、土地管理的参考。9.A路线价法适用于商业街道。10.ABCDE常见误差来源包括市场信息不完整、估价方法选择不当、修正因素误差、利率假设不合理、税费政策变化。四、案例分析案例一：解答：1.土地取得成本=土地评估价值×20%2.土地评估价值=基准地价×修正系数×面积=8000元/平方米×1.2×5000平方米=4800万元3.土地评估价值=4800万元4.土地取得成本=4800万元×20%=960万元5.开发建设成本=3000元/平方米×6000平方米=1800万元6.销售税费=销售收入×5%=6000元/平方米×3.0×5000平方米×5%=450万元7.销售收入=6000元/平方米×3.0×5000平方米=9000万元8.净利润=销售收入-土地取得成本-开发建设成本-销售税费=9000万元-960万元-1800万元-450万元=5800万元9.土地评估价值=净利润/(1+折现率)^n=5800万元/(1+10%)^n（假设开发期为3年）=5800万元/1.331≈4350万元参考答案：该地块的土地价值约为4350万元。案例二：解答：1.年净收益=年租金收入-运营成本=300万元-300万元×20%=240万元2.土地评估价值=年净收益/折现率=240万元/10%=2400万元参考答案：该地块的土地价值约为2400万元。案例三：解答：1.参照案例A的修正后价格=5000元/平方米×1.1×1.3=7260元/平方米2.参照案例B的修正后价格=4500元/平方米×1.1×1.3=6435元/平方米3.参照案例C的修正后价格=4800元/平方米×1.1×1.3=6864元/平方米4.估价对象土地价值=(7260+6435+6864)/3≈6987元/平方米参考答案：该地块的土地价值约为6987元/平方米。五、论述题1.论述土地估价中的“最高最佳使用”原则的内涵及其在估价中的应用。解答：最高最佳使用原则是指土地估价时应假设土地用途为能够产生最大经济效益