重庆市商品房销售制度

重庆市商品房销售制度第一章总则第一条本制度依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》等国家和行业相关法律法规，以及集团母公司关于风险防控、合规经营的管理规定，结合公司商品房销售业务实际，为规范销售行为、防范专项风险、提升管理效能制定。同时，针对当前市场竞争加剧、监管趋严的形势，制度明确了业务流程标准化、风险识别系统化、责任落实具体化的管理要求，旨在通过制度约束与文化建设，实现销售管理工作的科学化、规范化、法治化。第二条本制度适用于公司总部各部门、下属各销售单位及全体员工，涵盖商品房销售全流程管理，包括但不限于项目策划、合同签订、预售备案、广告宣传、资金监管、交付使用等环节。所有参与商品房销售活动的主体必须严格遵守本制度规定，确保业务操作合法合规。第三条本制度涉及的核心术语定义如下：（一）“商品房专项管理”指公司针对商品房销售业务特点，建立的风险识别、评估、预警、处置及持续改进的管理体系，通过制度、流程、技术等手段实现业务合规与风险可控。（二）“专项风险”指商品房销售过程中可能出现的法律、行政、财务、市场、安全等方面的潜在风险，如预售资金挪用、虚假宣传、合同欺诈、交付纠纷等。（三）“XX合规”指所有商品房销售活动必须符合法律法规、行业准则及公司内部管理制度要求，确保业务决策、执行、监督全链条合规。第四条商品房销售专项管理遵循以下原则：（一）全面覆盖原则：管理范围覆盖所有销售业务场景，不留管理盲区；（二）责任到人原则：明确各级管理主体和岗位的职责权限，做到可追溯、可考核；（三）风险导向原则：以风险防控为核心，优先处理重大风险隐患；（四）持续改进原则：根据内外部环境变化动态优化管理体系，提升管理效能。第二章管理组织机构与职责第五条公司主要负责人对商品房销售专项管理负总责，承担决策领导责任；分管销售业务的领导为直接责任人，负责日常管理工作的组织协调与监督。所有领导班子成员根据分工履行分管领域的管理职责。第六条设立商品房销售专项管理领导小组，由公司主要负责人任组长，分管领导任副组长，相关部门负责人为成员。领导小组主要职责包括：统筹协调专项管理工作、审议重大风险防控方案、监督制度执行情况、开展管理效果评估。领导小组下设办公室于销售管理部，负责具体事务性工作。第七条明确三类管理主体的职责分工：（一）牵头部门（销售管理部）：负责专项管理制度建设、风险清单动态维护、业务培训宣贯、跨部门协调、考核结果汇总。牵头部门每年至少开展2次专项风险排查，形成风险清单并报领导小组审批。（二）专责部门（法务合规部、财务部、工程部）：分别负责业务合同的合规审核、资金监管执行监督、交付质量风险排查。专责部门对销售单位提交的业务文件实行“一关一检”，即每份合同、每笔资金、每项交付均需专责部门签字确认。（三）业务部门及下属单位（各销售公司）：负责本区域销售业务的日常管理，落实领导小组及牵头部门部署要求，建立风险台账，每月提交风险处置报告。销售单位负责人对本单位专项管理负首要责任。第八条基层执行岗位（销售顾问、置业顾问等）需履行以下合规操作责任：（一）岗位合规承诺：新入职员工必须签署《商品房销售岗位合规承诺书》，明确违规后果；（二）风险识别上报：发现疑似违规行为或重大风险事件，须立即向直属领导及牵头部门报告，不得隐瞒或迟报；（三）执行标准操作：严格按照销售流程操作，不得擅自变更合同条款或承诺优惠。第三章专项管理重点内容与要求第九条项目备案管理：所有商品房预售项目必须取得《商品房预售许可证》后方可开盘销售，销售单位需在开盘前30日向牵头部门提交备案申请，并附项目资料复印件。严禁未备案项目擅自对外销售。第十条销售广告宣传管理：广告内容必须经法务合规部审核，重点核查以下事项：（一）项目信息：面积、户型、配套、交付时间等不得与备案资料不符；（二）宣传语表述：不得使用“承诺交付”“零风险投资”等易误导性表述；（三）广告发布渠道：不得在禁止区域或媒介发布广告。第十一条合同签订管理：销售合同必须采用公司统一模板，关键条款包括但不限于：价款、付款方式、违约责任、争议解决方式。合同签订后需由销售顾问、客户、复核人员三方签字，销售单位每月汇总合同样本报专责部门抽查。第十二条预售资金监管：所有预售资金纳入监管账户，资金使用范围仅限于项目建设，严禁挪作他用。财务部每月核对资金流向，每月5日前向领导小组提交资金使用报告。第十三条价格公示管理：商品房标价必须明示“一价清”，包括但不限于总价、单价、税费、附加费用。价格调整需经领导小组批准，并及时更新公示信息，价格变动幅度超过5%的需重新备案。第十四条交付使用管理：交付前需完成房屋质量验收，交付时须提供《住宅质量保修书》《使用说明书》，客户签字确认。工程部需在交付后60日内完成质量回访，交付纠纷需在30日内启动调解程序。第十五条关联交易管理：销售单位与供应商、合作方开展业务合作时，必须回避直接或间接利益输送，关联交易需履行内部审批程序，并接受专责部门抽查。第十六条退房管理：客户退房需符合合同约定，退款流程需经财务部复核，特殊退房（如房屋质量问题）需由工程部出具意见。退房率超过10%的需提交专项分析报告。第四章专项管理运行机制第十七条制度动态更新机制：牵头部门每年10月底前组织评估制度适用性，根据法律法规变化、业务实践反馈及时修订。制度修订需经领导小组审议，重要修订需提交董事会批准。第十八条风险识别预警机制：销售单位每月开展风险自查，牵头部门每季度组织交叉检查，专责部门每半年发布风险趋势分析报告。风险等级分为一般、重大两级，重大风险需立即上报领导小组。第十九条合规审查机制：所有销售决策、合同签订、广告发布等关键环节必须经过合规审查，审查不通过的不得实施。专责部门对审查结果负监督责任，审查意见与业务执行不符的需上报领导小组协调解决。第二十条风险应对机制：一般风险由销售单位自行处置，重大风险需启动应急预案，包括：暂停业务、客户补偿、法律诉讼等。处置过程需记录存档，处置结果报领导小组备案。第二十一条责任追究机制：违规情形分为一般违规（如广告表述瑕疵）、重大违规（如资金挪用），对应处罚措施为：通报批评、扣减绩效、降级、解聘。违规责任人需承担直接责任，相关领导承担管理责任。第二十二条评估改进机制：每年12月底前牵头部门组织对专项管理体系有效性开展评估，评估内容包括制度覆盖率、风险控制率、客户投诉率等指标。评估结果用于优化制度流程。第五章专项管理保障措施第二十三条组织保障：各级领导干部需在季度会议上报告专项管理推进情况，领导小组每年至少召开4次会议，研究解决重大问题。第二十四条考核激励机制：专项合规情况占部门年度考核30%，个人考核结果与绩效奖金挂钩，连续两年考核优秀的优先晋升。第二十五条培训宣传机制：新员工必须参加专项培训并通过考核，每年6月、12月开展全员轮训，培训内容需包括法律法规、典型案例、操作手册等。第二十六条信息化支撑：通过CRM系统实现销售数据实时监控，资金流向自动跟踪，风险预警自动推送。系统运维由信息技术部负责，每月更新数据指标。第二十七条文化建设：定期发布《商品房销售合规手册》，组织签订《全员合规承诺书》，设立合规举报热线，对举报核实属实的给予奖励。第二十八条报告制度：风险事件报告须在2小时内上报牵头部门，每月5日前提交月度管理情