房地产担保管理制度

房地产担保管理制度一、总则

第一条为规范房地产担保业务管理，防范经营风险，保障债权人及担保人合法权益，根据《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，结合行业实践，制定本制度。

第二条本制度适用于房地产担保机构（以下简称“担保机构”）开展的以不动产为标的物的各类担保业务，包括但不限于抵押担保、保证担保及履约担保。

第三条担保机构开展房地产担保业务，必须遵循合法合规、公平自愿、诚实信用的原则，不得损害国家利益、社会公共利益及他人合法权益。

第四条担保机构应建立健全内部风险管理体系，明确业务审批权限、风险控制标准和责任追究机制，确保担保业务符合监管要求。

第五条担保机构应配备专业化的担保业务团队，包括风险评估、法律合规、资产处置等岗位人员，并定期开展业务培训和资质认证。

第六条担保机构应建立客户信息管理系统，对借款人、抵押人、开发商等相关方的资质进行严格审查，确保客户信息的真实性和完整性。

第七条担保机构应与银行、保险公司、评估机构、公证处等第三方合作机构签订合作协议，明确合作范围、权利义务及违约责任。

第八条担保机构应定期编制业务报告，向监管机构报送担保业务数据、风险状况及合规情况，接受外部监督。

第九条担保机构应设立风险准备金，按担保合同金额的一定比例提取，用于弥补因担保业务产生的损失。

第十条担保机构应建立争议解决机制，优先采用协商、调解等方式解决业务纠纷，必要时通过仲裁或诉讼途径维权。

第十一条担保机构应遵守国家关于房地产调控的政策要求，不得为违规项目提供担保支持。

第十二条担保机构应加强对担保财产的管理，确保抵押物、质押物的权属清晰、价值稳定，并定期进行价值评估。

第十三条担保机构应建立担保合同管理制度，规范合同文本，明确担保范围、期限、违约责任等关键条款，并实施电子化存档。

第十四条担保机构应制定应急预案，针对突发事件（如地震、火灾、政策调整等）制定处置方案，降低风险影响。

第十五条担保机构应加强内部审计，每年对担保业务合规性、风险控制有效性进行独立评估，并形成审计报告。

第十六条担保机构应建立员工行为规范，严禁员工利用职务便利谋取私利，或泄露客户商业秘密。

第十七条担保机构应配合司法机关执行抵押物处置程序，确保债权人在担保失效时依法获得优先受偿权。

第十八条担保机构应建立客户投诉处理机制，及时响应客户诉求，维护客户合法权益。

第十九条担保机构应定期更新制度体系，根据法律法规变化、市场动态及业务发展需要，修订完善本制度。

第二十条本制度由担保机构董事会负责解释，经股东大会审议通过后生效，修改时亦同。

二、业务范围与准入管理

第一条担保机构可在法律法规及监管机构授权范围内，从事以下房地产担保业务：

（一）以不动产抵押方式提供的贷款担保，包括个人住房抵押贷款、商业地产抵押贷款等；

（二）以不动产为反担保的融资租赁担保；

（三）房地产项目开发建设过程中的阶段性担保，如预售资金监管担保；

（四）因合同纠纷引发的履约担保，如房屋买卖合同、建设工程合同等；

（五）经监管机构批准的其他与房地产相关的担保业务。

第二条担保机构开展上述业务时，应明确担保类型、担保期限及担保金额上限，不得超出批准范围。

第三条对于高风险业务领域，如涉宅类高风险贷款、交叉担保等，担保机构应建立专项审批机制，由董事会集体决策。

第四条担保机构应设立业务部门，根据担保类型划分具体业务线，如住宅抵押担保部、商业地产担保部等，并明确各业务线的职责分工。

第五条业务部门应配备专职风险经理，负责对担保申请进行初步筛查，重点核查借款人还款能力、抵押物权属及市场价值。

第六条担保机构应建立客户准入标准，综合考虑借款人信用记录、收入水平、负债情况及抵押物条件，设定统一的授信审批流程。

第七条对于首次合作的客户，担保机构应要求提供完整身份证明、收入证明及财产证明，并通过征信系统查询个人信用报告。

第八条对于存量客户，担保机构应建立动态风险评估机制，每年对客户信用状况及担保合同履行情况开展复评。

第九条担保机构应与银行等合作机构建立信息共享机制，通过系统对接方式获取客户信用数据，减少人工核查成本。

第十条担保机构应制定抵押物评估标准，要求评估机构遵循独立、客观、公正原则，并明确评估报告的有效期及复评条件。

第十一条对于价值波动较大的抵押物，如商业地产、商铺等，担保机构应要求评估机构每半年进行一次价值重估。

第十二条担保机构应建立抵押物登记制度，确保抵押权依法设立，并要求抵押人配合办理抵押登记手续。

第十三条对于已设定抵押的房产，担保机构应核查是否存在其他权利负担，如查封、预查封等，并要求抵押人提供权属证明。

第十四条担保机构应制定反担保措施，根据担保金额及风险评估结果，要求抵押人提供一定比例的现金保证金或增加其他资产抵押。

第十五条对于高风险担保项目，担保机构应要求第三方提供连带责任保证，或要求担保人提供股权、债权等可变现资产作为反担保。

第十六条担保机构应建立担保合同模板库，根据担保类型设计标准合同文本，并要求法律部门定期审核合同条款的合规性。

第十七条担保机构应规范合同签署流程，要求借款人、抵押人、担保机构三方共同到场签署合同，并现场采集电子签名。

第十八条担保机构应建立合同档案管理制度，确保合同文本、评估报告、权证文件等资料完整归档，并实施电子化存储。

第十九条担保机构应设立合同履行监控小组，定期跟踪担保合同履行情况，及时处理违约事件。

第二十条担保机构应建立担保业务信息系统，实现业务申请、审批、存续、处置全流程电子化管理，并确保系统安全稳定运行。

三、风险控制与合规管理

第一条担保机构应建立全面风险管理体系，涵盖信用风险、市场风险、操作风险及法律合规风险，并制定相应的风险控制措施。

第二条担保机构应设立风险管理部门，负责制定风险偏好、风险容忍度及风险限额，并对业务部门的风险管理执行情况进行监督。

第三条风险管理部门应定期开展风险评估，对宏观经济形势、房地产市场政策、行业竞争格局等因素进行综合分析，及时调整风险策略。

第四条担保机构应建立客户信用评级体系，根据借款人收入稳定性、负债水平、征信记录等因素，划分信用等级，并设定差异化担保条件。

第五条对于信用等级较高的客户，担保机构可适当放宽担保条件，但需加强贷后监控，防止风险累积。

第六条对于信用等级较低的客户，担保机构应提高反担保要求，或要求合作机构提供增信支持，并严格审查担保项目。

第七条担保机构应建立抵押物价值监控机制，定期跟踪抵押物市场行情，对价值可能下降的抵押物及时采取风险缓释措施。

第八条对于存在价值风险的抵押物，担保机构可要求借款人追加保证金，或更换价值更稳定的抵押物。

第九条担保机构应建立担保准备金制度，按担保合同金额的一定比例提取风险准备金，用于弥补可能发生的担保损失。

第十条风险准备金的提取比例应根据担保业务的风险状况动态调整，高风险业务应提高准备金提取比例。

第十一条担保机构应建立压力测试机制，模拟极端经济环境下担保业务的表现，评估潜在损失，并制定应对预案。

第十二条压力测试应涵盖多种场景，如利率大幅上升、房价大幅下跌、失业率上升等，并评估对担保资产质量的影响。

第十三条担保机构应建立担保业务报告制度，定期向管理层、董事会及监管机构报告业务发展情况、风险水平及合规情况。

第十四条担保业务报告应包括业务规模、资产质量、风险指标、合规检查结果等内容，并附有详细的数据分析。

第十五条担保机构应建立内部审计制度，定期对业务操作、风险管理、合规管理等方面进行独立审计，并形成审计报告。

第十六条内部审计部门应向董事会直接汇报，确保审计工作的独立性和客观性，并及时发现并纠正潜在问题。

第十七条担保机构应建立反洗钱机制，对客户身份进行严格核实，并监控大额交易及异常资金流动，防止洗钱风险。

第十八条担保机构应配合反洗钱监管机构，建立可疑交易报告制度，及时上报可疑交易信息。

第十九条担保机构应加强员工合规培训，定期组织员工学习相关法律法规及监管政策，提高员工的合规意识。

第二十条担保机构应建立违规行为处理机制，对违反制度规定的行为进行严肃处理，并追究相关责任人的责任。

四、担保业务操作流程

第一条担保机构应建立标准化的担保业务操作流程，涵盖业务接入、尽职调查、审批决策、签约放款、贷后管理及风险处置等环节，确保各环节操作规范、高效。

第二条业务接入环节应设立前台服务团队，负责接收客户担保申请，初步核对申请材料完整性，并对客户进行初步分类，如个人类、企业类、项目类等。

第三条前台服务团队应向客户解释担保流程、收费标准及权利义务，并指导客户准备相关申请材料，提高业务办理效率。

第四条尽职调查环节应由专职风险经理负责，对借款人、抵押人及担保项目进行全面调查，核实客户信息的真实性，评估担保风险。

第五条风险经理应通过多种渠道收集客户信息，包括征信查询、财务报表分析、第三方平台数据、实地考察等，确保调查结果的全面性。

第六条对于个人住房抵押担保，风险经理应重点核查借款人收入证明、征信记录、负债情况及抵押物权属，确保符合担保条件。

第七条对于商业地产抵押担保，风险经理应核查项目开发手续、市场前景、开发商资质及抵押物评估报告，评估项目风险。

第八条尽职调查报告应包括客户基本信息、信用状况、抵押物情况、风险评估结论等内容，并由风险经理签字确认，作为审批依据。

第九条审批决策环节应根据担保金额、风险等级及反担保措施，设定不同的审批权限，确保风险可控。

第十条对于小额、低风险业务，可授权业务部门经理直接审批，但需建立审批登记制度，记录审批过程。

第十一条对于大额、高风险业务，应由风险管理部门组织专家评审，提交董事会集体决策，确保决策的科学性。

第十二条审批通过后，业务部门应与客户签订担保合同，明确担保范围、期限、费率、违约责任等关键条款。

第十三条合同签订前，应向客户充分解释合同内容，确保客户理解合同条款，并由客户签字确认，防止后续纠纷。

第十四条签约后，应及时办理抵押登记手续，确保抵押权依法设立，并保管好相关权证文件，防止遗失。

第十五条放款环节应由财务部门负责，根据担保合同及审批结果，将担保款项支付给债权人，并记录放款信息。

第十六条放款前应核对收款人账户信息，确保资金支付到指定账户，防止资金被挪用或错付。

第十七条贷后管理环节应由风险经理负责，定期跟踪担保合同履行情况，监控借款人还款行为及抵押物状态。

第十八条风险经理应建立客户档案，记录客户信用变化、负债情况及担保项目进展，作为风险监控依据。

第十九条对于出现还款困难的客户，应及时与借款人沟通，了解原因并制定解决方案，如协商调整还款计划、要求追加反担保等。

第二十条对于存在价值风险的抵押物，应加强市场监控，定期评估抵押物价值，必要时采取风险缓释措施。

第二十一条风险处置环节应根据担保合同约定，对违约客户采取相应措施，如提前收回担保款项、处置抵押物等。

第二十二条抵押物处置前应进行评估，确定处置底价，并通过合法渠道进行处置，确保处置过程公开透明。

第二十三条处置所得款项应优先用于偿还债权人债务，剩余部分应退还给抵押人，确保客户权益得到保障。

第二十四条对于处置过程中产生的费用，应从处置所得款项中扣除，如评估费、拍卖费、过户费等。

第二十五条担保业务流程各环节应建立电子化管理系统，实现业务数据共享和信息传递，提高操作效率，减少人工错误。

第二十六条担保机构应定期对业务操作流程进行评估，根据业务发展需要及客户反馈，优化流程设计，提高服务质量。

第二十七条业务操作流程的变更应经过内部审批，并对外进行公告，确保客户及时了解流程变化。

第二十八条担保机构应加强对业务操作人员的培训，确保操作人员熟悉业务流程，掌握操作技能，提高服务质量。

第二十九条业务操作人员应遵守操作规范，严格执行授权制度，防止越权操作和违规行为。

第三十条担保机构应建立操作风险应急预案，针对系统故障、人员失误等突发事件，制定处置方案，减少损失。

五、信息技术系统与数据管理

第一条担保机构应建立完善的信息技术系统，覆盖担保业务全流程，包括客户管理、风险评估、合同管理、贷后监控、风险预警等功能模块，确保业务操作规范、高效。

第二条信息技术系统应具备数据集成能力，实现与征信系统、不动产登记系统、银行系统等外部系统的对接，确保数据来源可靠、信息共享顺畅。

第三条客户管理系统应记录客户基本信息、信用记录、担保历史、联系方式等数据，并建立客户画像，为风险评估和业务决策提供支持。

第四条风险评估系统应整合客户数据、市场数据、行业数据等信息，运用算法模型对担保风险进行量化评估，生成风险评估报告。

第五条合同管理系统应实现合同电子化签署、存档和管理，确保合同信息安全、完整，并方便查询和调阅。

第六条贷后监控系统能够实时跟踪借款人还款行为、抵押物状态及市场变化，及时发现风险预警信号，并触发相应处理流程。

第七条风险预警系统应根据预设规则，对异常事件进行自动识别和报警，如借款人征信记录恶化、抵押物出现查封、市场出现重大不利变化等。

第八条信息技术系统应具备数据备份和恢复功能，确保业务数据安全可靠，防止数据丢失或损坏，并定期进行系统演练。

第九条担保机构应建立信息安全管理制度，明确数据安全责任，采取技术手段和管理措施，防止数据泄露、篡改或滥用。

第十条数据访问权限应严格控制在授权范围内，不同岗位人员只能访问与其职责相关的数据，并记录数据访问日志，确保数据安全。

第十一条担保机构应定期对信息技术系统进行安全评估，及时发现并修复系统漏洞，防止黑客攻击和数据泄露事件发生。

第十二条信息技术系统应具备良好的扩展性和兼容性，能够适应业务发展需要，并与第三方系统进行无缝对接，确保数据交换顺畅。

第十三条担保机构应建立数据质量管理体系，明确数据标准，规范数据采集、处理和存储流程，确保数据准确性、完整性和一致性。

第十四条数据采集应采用多种渠道，如客户填表、系统对接、人工录入等，并建立数据校验机制，防止错误数据进入系统。

第十五条数据处理应遵循统一标准，对数据进行清洗、转换和整合，确保数据格式规范，便于系统分析和应用。

第十六条数据存储应采用安全可靠的存储介质，并定期进行数据备份，防止数据丢失或损坏，确保数据安全。

第十七条担保机构应建立数据应用管理制度，明确数据使用范围和目的，防止数据被用于非法用途，确保数据合规使用。

第十八条数据分析应采用科学方法，对业务数据进行分析和挖掘，为业务决策提供支持，并优化风险管理策略。

第十九条担保机构应定期对数据管理进行评估，根据业务发展需要和监管要求，完善数据管理制度，提高数据管理水平。

第二十条信息技术系统应具备良好的用户体验，界面友好、操作便捷，方便员工使用，并定期收集用户反馈，持续优化系统功能。

第二十一条担保机构应建立信息技术应急预案，针对系统故障、网络攻击等突发事件，制定处置方案，确保业务连续性。

第二十二条信息技术部门应定期对系统进行维护和升级，确保系统稳定运行，并根据业务发展需要，增加新的功能模块。

第二十三条担保机构应加强对信息技术人员的培训，提高技术水平和安全意识，确保系统安全可靠，并符合监管要求。

第二十四条信息技术系统应支持业务创新，为新型担保业务提供技术支持，如智能担保、远程担保等，提高业务竞争力。

第二十五条担保机构应建立信息技术外包管理制度，对外包服务进行严格筛选和监管，确保外包服务质量和安全。

第二十六条信息技术系统应具备灾备能力，能够在发生自然灾害或其他突发事件时，快速恢复系统运行，确保业务连续性。

第二十七条担保机构应定期对信息技术系统进行安全审计，评估系统安全性，及时发现并修复安全漏洞，确保系统安全可靠。

第二十八条信息技术系统应支持业务监管，能够生成各类监管报表，满足监管机构的数据报送要求，并确保数据真实准确。

第二十九条担保机构应建立信息技术投入机制，根据业务发展需要，加大对信息技术的投入，提升信息化水平。

第三十条担保机构应加强与科技企业的合作，引入先进技术，如人工智能、大数据等，提升信息技术水平，推动业务创新发展。

六、内部管理与绩效考核

第一条担保机构应建立完善的内部管理体系，明确各部门职责分工，规范业务操作流程，确保机构运营高效有序。

第二条董事会是机构的最高决策机构，负责制定机构发展战略、风险偏好、重大投资决策及管理制度，并对机构经营成果负责。

第三条董事会应设立专门的风险管理委员会，负责监督风险管理体系的有效性，审批重大风险暴露及风险处置方案。

第四条总经理是机构的法定代表人，负责机构日常运营管理，执行董事会决议，并向董事会报告工作。

第五条总经理应设立分管风险、合规、业务、财务、信息技术的副总经理，各分管领导负责相应领域的管理工作。

第六条风险管理部门负责制定风险管理制度，对业务风险进行识别、评估、监测和控制，确保风险在可接受范围内。

第七条合规管理部门负责监督机构经营活动符合法律法规及监管要求，对违规行为进行查处，并定期开展合规检查。

第八条业务部门负责开展担保业务，包括客户开发、尽职调查、业务审批、合同签订、贷后管理等，确保业务合规运营。

第九条财务部门负责机构的财务管理，包括资金管理、预算管理、成本控制、财务报告等，确保财务状况健康稳定。

第十条信息技术部门负责机构的信息系统建设、维护和管理，确保信息系统安全稳定运行，支持业务发展需要。

第十一条各部门应建立内部沟通协调机制，定期召开部门会议，交流工作情况，协调解决问题，确保机构协同运作。

第十二条担保机构应建立员工培训制度，定期对员工进行业务培训、合规培训和风险管理培训，提高员工综合素质。

第十三条员工培训应包括法律法规、业务知识、操作技能、职业道德等内容，确保员工具备履行职责所需的能力。

第十四条担保机构应建立员工绩效考核制度，