房地产市场报告 - 沈阳写字楼市场半年报 2025下半年 市场需求平稳回升但高空置压力持续

2026年2月2026年2月沈阳写字楼市场半年报洞察和建议洞察和建议沈阳优质办公楼市场在下半年维持平稳运行，净吸纳量与上半年基本持平。全年市场需求总量较2024年有明显提升，市场呈现出需求回暖态势。但受到新增供应入市的影响，空置率在年末出现小幅上涨。租金在高空置率背景下仍处于下行通道。下半年起部分项目租金已经触底，出现了企稳回升的迹象，但整体需求强度还未支持市场租金实现全面反弹。业主我们建议业主在当前的市场环境下，以灵活的租金租约策略加快去化。同时通过低成本产品升级、精准产业招商和精细化运营提升项目竞争力。租户在市场还有大量待入市项目的背景下，我们建议租户充分把握议价主动权，优先锁定核心区位、硬件优质且运营稳定的楼宇。同时通过谈判来锁定优惠租赁条件，争取更多的附加权益，从而保证成本的可控性。2025下半年2025全年202628QQ下半年市场保持平稳，需求量与上半年持平，全年市场维持了稳定复苏的态势。位于五里河市场的灵浠中心在下半年如期入市，带来近5万平方米的优质办公空间。2025-28年均增速/2025下半年2025年末2028年末下半年市场租金仍处于下行通道，但租金的降幅已有-2.8%-7.6%-6.5%所收窄。新项目的入市对空置率造成一定压力，年末空置率同比上涨0.5个点，维持高位运行。31.0%31.0%40.7%19%54%北站CBD,27%2025下半年回顾市场需求温和回升，高位空置压力带动租金下行•2025年下半年，沈阳优质写字楼市场整体保持平稳态势，市场实现2.3万平方米（24.8万平方英尺）净吸纳量，需求主要集中在五里河市场中。下半年酒店及餐饮行业的租赁需求表现较为活跃。•全年沈阳共计去化4.4万平方米（47.4万平方英尺总量较2024年出现明显提升。市场需求仍以中小面积为主，并主要集中在存量项目间的搬迁活动。•下半年市场租金仍处于下行通道，但租金的降幅已有所收窄，环比下降2.8%，同比下降7.6%至49.8元每月每平方米。•尽管下半年市场租金整体仍呈下行趋势，但受需求回升带动，部分项目的租金已显现企稳并小幅回升的态势。然而从整体市场来看，当前需求侧的恢复力度尚不足以支撑租金实现全面触底反弹。•全年市场共有两个项目入市。新增供应的压力带动市场空置率继续承压上行。高供应压力下，空置率将持续在高位运行•2026-2028年，沈阳优质办公楼市场将迎来60万平方米（约645万平方英尺）的新增供应。若新项目如期竣工入市，将进一步加剧当前市场的高空置压力。•空置率承压受供需双侧因素共同影响，若需求端未能实现显著回升，市场租金将持续承压下行，维持底部震荡态势。供应,净吸纳量及空置率，2020-2028F供应/净吸纳量（万平方米）空置率24050%19040%14030%9020%4010%-100%2020202120222023202420252026F2027F2028F净有效租金及空置率，2020-2028F(人民币每月每平方米)空置率50%6550%6040%5530%20%30%20%45403530202020212022