国内公司房地产的统计分析

海内公司房地产的统计阐发

一、海内房地产市场的现状

1、房地产看法及分类

房地产是衡宇和土地作为一种财产的总称，是房产和地产的两个看法的结合。

房地产凭据类型分别，可分为地产和房产两大类，地产指的是土地，房产指的

是衡宇，房产和地产具有相互依存的不可支解性。凭据衡宇修建的差别，房地

产还可以分为住宅房地产、非住宅房地产和其他房地产。住宅房地产主要的使

用目的的作为居民的生活用房，房地产开发企业偏重于住宅类房地产的开发，

而非住宅房地产则具有社会生产和办事的性质，从财产占有状况视察，具有明

显的社会法人财产性质。非住宅房地产虽然仍使用房地产这个称呼，但它不但

纯指的衡宇，而是一个有关修建、结构物的宽泛的看法，除了厂房、堆栈、商

业办事业用房外，还包罗文、教、体、卫、艺术、旅游、政府、军队用房。

公司房地产指的是非房地财产公司为了满足主营业务需求而拥有的土地和衡宇

修建物（Liow,1995）,主要用于支持企业的生产经营和连续生长。因此，公司房

地产一般属于非住宅房地产，包罗厂房、堆栈、写字楼等公司营业、办公，营

销、培训用房及隶属设施、设备（和修建物不可分的）。也一些有非房地产公

司生长多元化财产，投资住宅房地产项目得到营业外收益。

2、房地产在差别财产的漫衍

从一个时点看，房地产是牢固稳定的物质实体。然而，随着财产结构高级化、

都会形态也在不停变革，作为财产和都会物质载体的房地产，其功效、代价、

实体形态也一定会随财产的变更而变革。明显的例子是，产业化开始时期，轻

产业和资源开采类房地产比例大，产业化中后期，重化工、金融商贸房地产的

绝对和相对数量都不停加大，而信息化社会，社会中介办事类房地产将急剧上

升。财产升级变更的理论反应了各财产生长的纪律性趋势，从而各财产拥有的

房地产在城镇的聚集，消长，也将相应地出现出对应的变更趋势。尤其以商业

办事、大众办事为代表的第三财产，其生产、消费的根本载体是房地产。为了

描述经济生长的客观顺序和内在联系，现在发达国度依据费希尔的分别和配第

一克拉克定理，普遍接纳三次财产分类法。我国也接纳了三次财产分别，其具

体尺度和范畴及其对应的房地产类型是：第一财产：农业（含林、牧、渔），

其房地产主要是土地、水利底子设施；第二财产：产业（含采掘业、制造加产

业）和修建业，其房地产主要是厂房和大型工程没施及其用地；第三财产，分

为流通部分和办事部分两部分，具体可分为以下几个条理：第一条理：流通部

分，含交通运输业，邮电通信业、商业、饮食业、供销仓储业。其房地产包罗

都会底子设施、经营性房地产、堆栈。第二条理：为生产和生活办事的部分，

含金融业、保险业、旅游及信息咨询办事业等。其房地产主要是办公楼宇类物

业。第三条理：为提高科学文化水平和居民素质的部分，含教诲、文化、广播

电视、科研、卫生和社会福利实业。主要涉及事业单元房地产。第四条理：为

社会大众需要的办事部分，含党政构造、国防部分等。主要涉及大量大众办公

用楼、堂馆和营区房地产。从以上分类看，非住宅房地产主要会合在二、三次

财产中，尤其是第三财产的四个条理的房地产将出现上升趋势，非住宅房地产

数量庞大，种类繁多，其功效、用途各不相同，其房地产资产配置方法有的是

市场手段（如工、商业房地产），有的则主要是非市场手段（如第三次财产的

三、四条理的房地产）。

3、海内房地财产生长的现状和前景

（1）我国房地财产的生长现状

房地财产是一个颇具生长潜力的财产。在西方发达国度，由于房地财产投资的

财产关联度高，房地财产作为支柱财产来促进经济增长由来已久C在我国，自

革新开放以来，随着经济体制革新的不停深入，以推行都会综合开发、土地有

偿使用、住房制度革新和住房钱币化为契机，我国房地财产迅速规复、生长、

壮大，显示了生机勃勃的活力。

我国房地财产自1998年苏醒以来，房地产每年的投资增长速度都高于社会总

投资的增长幅度，从2000年到2004年，房地产投资增长速度已连续四年凌

驾20%,2004年到达28.1%0并且房地产投资占GDP的比重也逐年增加。到

2004年，房地产投资占GDP的比重到达9.6%占全社会总投资的比重到达

18.8%。2003年8月31日，为了增强宏观调控，促进房地财产的康健连续生

长，国务院下发《关于促进房地产市场连续康健生长的通知》（简称国务院18

号文），将房地财产确立为百姓经济支柱财产，这是国务院首次在文件中明确

肯定了房地财产的支柱财产的职位。

公司房地产作为本地及区域房地产市场的一部分。房地产市场的生长在一定水

平上也体现了公司房地产近年的生长，从另一个角度来看，房地产市场的繁荣

对公司的房地产投资及治理计谋也会产生一定的影响。如，海内许多非房地产

企业在生长财产多元化历程中越来越注重对房地财产的投资和生长。在许多非

房地产公司的资产治理中，房地产资产已经酿成了公司最大的牢固资产，成为

资产欠债表中资产的重要组成部分。

（2）我国房地产市场生长的前景

①经济的高速增长一定要求并动员房地财产的高速增长房地产作为一切经济运

动的底子和载体，对经济生长具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的历

程一定以房地财产的高速生长为前奏和主要内容。自20世纪90年代以来，

世界各国的经济生长都面临着更好的机会。大量的国际投资流入中国，给房地

产开发注入了新的活力。

②房地产有效需求旺盛

第一，住宅类房地产需求依然存在。世界各国的经验表明，在人均住房面积到

达30平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。为改进现有居民的住房条件，

按现有居民（4.6亿）人均住房面积增加9平方米，到2010年，还需增加住宅

面积41.4亿平方米，考虑每年有3亿平方米的旧房拆建，还要增加10亿平

方米的新住宅。因此，住房需求依然旺盛。第二，非住宅类房地产需求增加。

由于入世后，中外经济运动越发频繁，办事贸易业将出现新一轮生长。现在的

世贸组织与原来的关贸总协定相比，它统领的范畴已经从原来的货品贸易扩大

到了货品贸易、办事贸易和知识产权贸易三大领域。中国对参加WTO一直接纳

积极的态度，从政策上改进投资与贸易情况，向国际范例靠拢，这些都必将对

中国经济整体运行产生有力的推动。而整休经济状况的活泼与房地产这一较为

敏感的行业密切相关，国际交换，特别是经贸的交换，会刺激一些外洋大企业

到中国来，主要都会的经济运动趋于频繁，金融、贸易、交通、信息四大中心

的作用将进一步放大。反应在房地财产，外企雇员的商务办公、旅游考察、生

活用房以及通用厂房堆栈的需求量将上升，一些适宜于商务办公、居住娱乐的

区域或楼盘也可望看好。另外，适合外商的高等住宅需求，特别是租赁需求也

会增加。

对付未来的公司房地产而言，住宅类房地产需求的旺盛，有可能会推动一些多

元化的非房地产公司扩大对住房项目开发的投资，非住宅类如商业地产需求的

增加以及租赁用度的上浮，也许会刺激更多的企业选择持有生产经营性房地

产，大概投资更多的房地产以便出租得到收益。总之，房地产市场的繁荣必将

推动公司房地产的生长。

二、海内公司房地产生长的统计阐发

1、样本选择与整理

①研究期间

本章主要研究的是公司房地产资产的漫衍和生长情况，我国的房地产市场起步

较晚，90年代初海内的房地产生长迟钝对经济的支柱性作用不能得以体现，而

随着98年苏醒，到进入二十一世纪我国的房地产市场才真正的高速生长。另

外，本章所选的样本将在下一章的研究对其股票绩效做进一步的研究，我国股

市从建立至今不外十几年时间，是一个处在快速生长历程中的新兴股市，市场

范围随着上市公司数量逐年的增加而不停扩大，结构也是最近几年才趋于公

道。基于上述理由，本文的实证查验将接纳相对较晚的数据来进行，以使结果

更能真实反应我国公司房地产资产的现状。样本选择的具体时间是从2001年

到2005年。

②样本公司的选择

在上文的报告中非住宅房地产主要会合在二、三次财产中，尤其是第三财产的

四个条理的房地产将出现上升趋势，而公司的房地产资产主要以非住宅的房地

产形式存在，因此，本文凭据上文的财产分类选择了沪市的14个行业板块的

公司作为研究的样本，将这细分的14个行业按财产分为八类部分分别是：纺

织打扮/外贸、工程修建/建材、旅游宾馆、电子信息/电脑/电器、商'也连锁，

酿酒食品、运输物流/通信、交通东西/汽车，总计选取的上市公司总数为258

家。

③房地产资产简直认

在公司的财政报表中，公司房地产的资产代价主要包罗：衡宇修建物代价，即公

司营业、办公、营销、培训用房及隶属设施、设备（和修建物不可分）的历史

本钱扣除累计折旧后的净值，以及资本改进性支出；在建工程代价，即未完工

的修建物、设备等的累计投入资金账面金额：土地代价，即得到土地使用权的

全部用度以及房地产项目的开发本钱等。凭据我国的《企业管帐准则》，上述

内容已经涉及资产类的存货、牢固资产、在建工程等科目。经统计可以发明选

择的258家公司2005年总的房地产资产持有量到达1609.8亿元，占样本公

司总资产的19.42%,占总有形资产的20.13%。不文的根本财政数据来2001-

2005各个上市公司的年报，行业板块分类的选取以2005年大智慧软件行业板

块分类作为参照尺度。该行业板块分类以国度行业分类尺度分别。本文的数据

盘算均通过Eviews计量软件、SPSS统计软件和Excel事情表盘算完成。2.

“房地产密集型”公司的选择考虑到每个公司房地产资产持有的比例差别（样

木公司持有房地产资产比例最大到达96%,最低的只有0.05%）,从房地产资

产对上市公司的影响来看，公司持有房地产资产比例巨细的差别影响强弱很可

能有所差别，如果将研究重点会合在“房地产密集型”公司上，则结果能更好

体现公司持有房地产资产变革的趋势以及反应房地财产生长迅猛的这一表征对

公司财政治理的影响。本文延用了Liow（1999）研究中对“房地产资产密集型”

公司的界定，即以房地产密度（公司房地产资产与总资产的比例）为20舟为临

界点，这一比例高于20%的公司即为“房地产密集型”公司。之前也有一些研

究的结果认为一个基准的投资组合应该持有20%的房地产（Foglerl1984；

Firstcnburg,Ross&Zisler1988）,这临界点的选择也是依照这些研究的看

法。以20%比例为尺度，本文筛选得出样本公司133家。另外，也有6家公

司被选入样本中，虽然这6家公司在筛选历程没有到达这一尺度，但其房地产

资产持有的范围比力大，持有量均凌驾了100亿元。因此，最终选取的总样本

公司139家，占原有样本数的53.88%o

2、公司房地产资产的范围和行业漫衍

表3.12005年“房地产密集型”公司房地产资产规模的分布情况

公司房地产持有量均值房地产资产比例2

公司房地产规模（百万）

数量（白力）均值

PTYABS^IOOO372,264.4953.90%

600<PTYABS<100031782.5138.06%

200<PTYABS<60055377.7840.77%

0<PTYABS<20016119.4137.59%

总数139940.5242.81%

1PTYABS指资声负债表中总的房地声资声的恬有量（包括固定资声、存货、在建工程项目）

2房地声负声比例■总的房地声资声/总有形资声

敷搪来糠：各公司的负产负憎表

表1

亿，总的房地产资产到达约1307.3亿，占样本公司总资产的42.81%。公司房

地产范围凌驾10亿元的公司有37家，占总样本的26.6%,其分类的房地产资

产占到公

司资产的53.90%。另外，从表中可以发明，有55家公司（这一比例占总样本

的40%）的房地产范围在2亿至6亿之间，房地产持有量平均3.78亿元，占到

总资产的40.77%。图3.1给出的是房地产资产漫衍，从图表中可以发明，房地

产资产比例的持有在20%到40%的公司居多，有77家公司占总样本的55.4%,

其平均的房地产资产比例约28.44%。而只有5家公司，房地产持有比例相当高

到达80%以上。

图3.1房地产资产比例分布

PAI

表3.22005各个板块部门房地产资产持有量的情况

行业部门公司数房地产持有量均值（百万）房地产比例均值

纺织服装/外贸/251411.3145.76%

工程建筑/建材20878.293749%

旅游宾馆5800.1447.82%

电子信息/电脑/电器16572.2838.86%

酿酒食品13614.8130.48%

商业连锁34938.9151.62%

运输物流/通信141185.6044.39%

交通工具/汽车12680.2826.15%

总数139940.51842.81%

数据来源：各公司货声负债表

表3.2按行业部分分别，列出了05年差别行业部分房地产资产持有量及其比

例的情况。从表中可以看出，房地产资产比例均值在交通东西/汽车行业最低，

仅占资产的26%,而这一比例在商业连锁业可以到达约51%,其次，房地产资

产比例较高的是旅游宾馆业，其平均比例到达47.82%。从表中的结论可以判

断，交通东西类行业公司在生产经营历程中对房地产需要比力少，仅为办公

楼、生产

的厂房、堆栈等。而商业连锁高比例的持有房地产和现实商业运作也密不可分

的，如南京中央、新世界等商业流通公司的生长对商业地产依附性较强，因而

房地产资产持有的比例较高。

表3,32001-2005年公司房地产费*持有量分析

行业部门房地产比例分析

J*Uhpfc

房地产纺织电子运输交通

资产均工程旅游酿酒商业

年份比例均服勤信息/物流/T.具/

值建材宾馆食品连锁

值(%)外贸电脑通信汽车

(百万)(%)(%)(%)(%)

(%)(%)(%)(%)

2001465.2932.2822.5731.5932.8832.2421.8352.319.3418.36

2002533.7332.7524.6130.6937.8130.6723.0155.6621.6721.68

2003628.8834.7932.9430.3538.7625.2625.6952.7828.3421.93

2004740.7636.0231.7230.9139.2428.9526.8753.6533.9725.49

2005940.5242.8145.7637.4947.8238.8630.4851.6244.3926.15

数据来源：各公司资声负便表

表3.3包罗了样本公司5年来房地产资产的持有量情况。从表中可以看出，公

司房地产资产的均值从2001年的4.65亿增长到2005年的9.41亿，房地产资

产的持有比例也在同期内由32.38%上升到42.8：%。从行业部分别的公司来

看，商业连锁依然是房地产资产密集度最高的行业，它的房地产持有比例5年

都在50%以上小幅变更，旅游宾馆行业同期一直处于房地产资产密集度排名的

第二位，其房地产持有比例由32.88%稳步上升到46.42%。交通东西和汽车业与

其他行业相比，处在较低的水平，其房地产持有比例从01年的18.36%增加到

05年的29.15虬另外，从增长变革可以发明前4年中，各行业(除商业连锁)

房地产持有量均是稳步小幅增长，而在05年房地产持有量有了显著的提高，其

公司房地产均值比前一年增加了2亿元，房地产持有比例也比上一年上升了

6.79%,各行业的持有比例也在05年有了显著提高，最显著的是纺织打扮外贸

业，其房地产比例由04年的31.72%上升到05年46.76%,上升了15.04机

三、房地产资产的管帐分类

1.投资与经营性房地产

(1)投资性房地产

一些非房地产公司持有衡宇的目的不但为了商业运作的需要，另有可能作为

投资和生长的资产储备和治理。公司治理和生长的计谋差别也会导致对衡宇修

建等资产需求和处理的方法差别。国际管帐准则第40号就范例投资房地产的

管帐处理惩罚，但在海内的公司资产欠债表中，还没有对房地产资产的用途做

更进一步的区分。在06年最新出台的《企业管帐准则》中，第3号即为没资

性房地产：投资性房地产是一项特殊的资产，区别于一般经营性房地产，以往

非房地产开发企业

以投资为目的而拥有的土地使用权及衡宇修建物，是作为牢固资产或无形资产

进行核算的，而《企业管帐准则》单独将企业为赚取租金或得到资本增值为目

的的房地产列入“投资性房地产”，进行专门核算和反应。目前世界.上.对房地

财产务制定管帐准则的有英国、中国香港、国际管帐准则委员会等。新准则所

指的投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地

产。投资性房地产是一项投资，而不是传统意义上的牢固资产，且投资性房地

产高风险高收益，作为一般性牢固资产进行处理惩罚显然是不符合的，因此，

需要把投资性房地产从牢固资产中分别出来进行管帐处理惩罚。投资性房地产

主要包罗：m出租的土地使用权；（2）恒久持有并准备增值后转让的土地

使用权；（3）企业拥有并已出租的修建物。自用房地产与作为存货的房地产，

则不属于投资性房地产。

（2）经营性房地产

除了持有投资性房地产之外，一些非房地产公司会因为公司生长计划的需要，

从事房地产项目的开发销售生长公司的多元化财产，在《企业管帐准则》中，

非房地产公司开发的房地产项目一般记入存货中的开发本钱和开发商品等科

目。做为公司的房地产资产的一部分，房地产项目的开发给公司带来了营业外

收益，可视为经营性房地产资产。

2、公司房地产分类研究

为了阐发公司房地产资产的分类情况，本文依照新准则界说的投资性房地产，

凭据01-05年百般本公司资产欠债表披露的衡宇土地修建物的分类使用情

况，将公司的房地产分别为牢固资产的房地产和投资经营性房地产。选择资产

欠债表中披露的衡宇资产租的土地使用权、恒久持有并准备增值后转让的土地

使用权以及企业拥有并已出租的修建物投资性房地产的资产作为投资性房地

产，选择存货科目中的开发本钱和开发商品等作为经营性房地产。表3.4（1）

阐发了每年两类（牢固资产和投资经营性房地产）公司房地产资产持有的情

况。例如：房地产作为牢固资产的比例=总作为牢固资产的房地产/总房地产资

产。可以从表中发明，非房地产公司持有的绝大多数房地产资产为牢固资产，

五年平均比例到达79.11%。在己往5年中，房地产作为牢固资产的比例由

85.29%下降到71.01斩而投资经营性房地产由上升到28.99%。由于每

个公司报表披露的信息全面性差别，投资经营性房地产的选择也存在着局限

性，使得统计的结果与实际存在偏差，论文低于实际资产量。但由阐发可以看

出，投资经营性房地产的总体生长趋势是上升的，随着房地产市场的生长，许

多公司也通过持有投资经营性房地产为公司提供多元化收益。

表34公司房地产资产分类情况分析

(!)2001-2005年资产分布

固定资产投资经营性资产

年份

资产（亿元）比例资产（亿元）比例

2001530.550.852991.50.1471

2002594.790.8336118.730.1664

2003662.540.7839182.650.2161

2004783.610.7851214.500.2149

2005890.380.7101381.350.2899

均值692.3740.7911197.7460.2089

（2）05年公司分布

固定资产投资经臂性资产

分组।

资产（亿元）比例资产（亿元）比例

181572.051——

258702.870.6572373.940.3472

总数1391274.930.7732373940.2268

1分也依照资声的类型划分

—分组1持有的房地内费产均为固定资声

—分组2持有房地产资声为固定资产和投资性的房地声

将139家样本凭据房地产资产的两种类型分为两组。表3.4（2）阐发发明，

81家公司在他们的报表中房地产资产只作为牢固资产，这一比例占总公司数的

58.27%。公司的房地产仅做牢固资产，很可能公司持有房地产的目的是为了其

主要的商业运作。对化这些公司而言，衡宇土地等财产只是公司的一种本钱。

另外的58家公司持有部