城市规划实务考试核心知识回顾

都市规划实务考试复习要点总结

一、城镇体系规划与都市、镇发展布局方案日勺评析

1、评析的重点

(1)等级构造：都市化水平及城镇发展规模预测与否秣学合理，城镇等级和职能分工与否

符合国家、区域对本区城镇发展H勺战略规定。

(2)空间布局：区域交通网络布局与否合理，空港、海港、铁路枢纽和重要市政基础设施

选址与否恰当，产业布局与否与之相匹配等。

(3)资源运用：城镇布局与发展与否与水资源、能源供应等II勺合理配置有机结合，与否与

历史文化和风景名胜保护、矿产资源的分布与运用相衔接。

(4)环境保护：与否构建了良好的I区域生态格局，与否与江河流域治理、海岸带保护、地

质和气候灾害防御等进行了充足协调。

2、知识点梳理

3、注意点

(1)职能定位与否恰当。

(2)城镇体系的规划产业构造空间布局与否合理。

(3)中心镇选用与否过多，位置与否恰当。

(4)交通组织与否合理：如镇之间路网与否过多或欠缺，有些公路的修建与否必要、与否

可行、与否经济，高速公路出口预留与否恰当等。

(5)基础设施和公共服务设施布局与否合理：注意题目中出现的水厂、污水处理厂、变电

站位置与否合理；河流水域与否有防洪问题；对地质灾害与否进行了避让；出现大型建设项

目注意布局与否合理，以及占用基本农田。

(6)与周围地区的关系处理与否恰当：尤其注意题目中出现H勺生态保护区、自然保护区、

风景名胜区、森林公园、海域及海岸线等，看与否得到了合理的处理。

居住区详细规划方案评析

1、评析的重点

(1)总体布局：包括与周围环境的协调、居住区的总体H勺构造与否合理，整体空间形态与

否优美、有序等。

(2)住宅布置：包括住宅时间距、朝向、消防问题等。

(3)配套公建：重要包括公共管理设施、商业服务设施、教育、卫生等公共服务设施，重

要从公建口勺内容、位置、面积三个方面来审核。

(4)道路交通：包括道路构造、居住区出入口、停车场H勺停车数量及位置等等。

(5)绿化系统：包括绿地率、集中绿地、绿地布置与景观发明等等。

(6)市政设施：

二、都市、镇总体规划方案日勺评析

1、评析的重点

(1)目的定位：与否与国土规划、区域规划、江河流域规划及上层次城镇体系规划相衔接

和协调，与否精确把握了都市在国家或区域经济社会发展中的地位。都市性质、重要职能和

建设目U勺与否互相匹配，其论据与否充足。

(2)发展规模：人口规模与否充足考虑了都市经济发展水平、都市化水平以及土地、水资

源、能源等环境条件口勺制约；与否用科学的预测措施进行了必要口勺研究和论证。用地规模确

实定与否从现实状况用地水平、职能需求及资源条件实际出发，与否坚持了节省和集约运用

土地的原则；与否符合基本农田保护政策和规划建设用地原则等有关规定。

(3)用地布局：居住、公共设施、工业、仓储、对外交通、道路广场、市政公用设施、绿

地特殊用地等各类用地R勺空间布局与否有助于提高生活质量和环境质量，运用于繁华经济，

有助于交通组织，有助于历史文化、地方特色、自然景观和风景名胜的保护,有助于分期实

行和可持续发展。各类建设用地比例确实定与否科学合理、与否有助于协调发展。

(4)基础设施：以道路网络为骨干日勺综合交通与否构成了良好的体系；都市内部交通与否

顺畅、便捷、高效；对外交通与否与区域城镇发展相衔接，符合重要物流和客流的联络方向。

水源和能源日勺供应、垃圾和污水处理、环境治理和保护、防灾、地下空间、重大市政设施选

址等与否得到了妥善安排和贯彻。

(5)空间管制：与否合理划定“三区”(严禁建设、限制建设、合适建设)的地区范围，

并制定空间管制措施。与否合理划定“四线”(绿线、蓝线、紫线和黄线)保护范围，并制

定保护重点和保护措施。近期建设的规模、内容、时序、实行环节和政策措施与否具有可操

作性。

考试措施

在审题时，首先应看清问题，分清是选址、川地性质变更、提条件、审方案，还是违法查处

的问题，根据不一样题目的类型，采用对应的分析措施。

选址的问题一一只要把题目中的要点一一罗列出来，就已经得到了答案：

用地性质变更-----定要先明确能否变更，然后再阐明根据：

设计条件一一要按性质、规模、布局、退界、间距、交通、绿化、市政、景观、特殊政策的

（6）临时建筑物、构筑物超过同意期限不拆除的I；

（7）城镇规划行政主管部门违反职责和权限，不按照法律、法规、规章规定同意的建设项

目。

归纳起来四种类型：即无证（用地、建设、临时）、违证（用地、建设、临时）、逾期（临

建一一工棚、暂设）、越权（城镇规划行政主管部门）。

2、违法建设查处

（1）处理违法建设按照依法查处、及时处理、精确判断、公开惩罚、处理和教育结合的原

则执行。

（2）查处违法建设日勺程序。制止和立案登记，做出惩罚决定，申请强制执行。

都市规划实行监督检查的J任务

（1）都市土地使用状况的监督检查-----是对建设工程使用土地状况的I监督检查；二是对

规划建成地区和规划保留、控制地区的规划控制状况的监督检查。

（2）对建设活动全过程#J行政检查一一一是建设工程动工前签订红线界桩和复验灰线；二

是建设工程竣工后的规划脸收。

（3）查处违法用地和违法建设一一查处违法用地，建设单位或个人未获得城镇规划行政主

管部门同意的建设用地规划许可证，或者未按建设用地规划许可证核准的用地范围和使用规

定使用土地H勺，均属违法用地或属于违法审批。查处违法建设，无证建设、越证建设，均属

违法建设。

（4）对建设用地规划许可证和建设工程规划许可证时令法性进行监督检查。

（5）对建筑物、构筑物便用性质的监督检查。

规划监督检查R勺重要内容

(1)有关规划编制H勺监督

编制主体与否合法：《城镇规划法》第二章城镇规划的制定明确了各类、各层次规划的编制

组织工作，重要有由各级人民政府组织编制口勺城镇规划和由各级人民政府城镇主管部门组织

编制口勺城镇规划两类。

编制单位与否具有对应H勺资质。

编制与否具有精确资料。

(2)有关审批程序日勺监督

审批主体与否合法：《城镇规划法》中城镇规划日勺制定明确了各类、各层次规划审批工作。

审议程序与否合法：审议程序与否符合《城镇规划法》中对各类、各层次规划的I审批程序的

规定。

公告与否合法：城镇规划上报前与否通过公告、公告时间与否符规定。

(3)有关规划执行状况的监督

建设与否在规划控制的的建设用地范围之类；

与否有计划实行城镇规划；

与否严格保护自然资源和历史环境进行规划建设：

地下空间日勺运用与否遵照统筹安排、综合开发、合理运用的原则：

近期建设规划与否编制：

一书三证、行政许可变更与否符合规定。

违法用地和违法建设检查的操作规定

1、立案阶段

(1)确认建设工程与否为违法建设的原则

①未获得或者以欺骗手段骗取《建设用地规划许可证》口勺；

②私自变更《建设用地规划许可证》规定事项，变化用地性质、位置和界线口勺；

③未获得或以欺骗手段骗取《建没工程规划许可证》H勺，私自变更《建设工程规划许可证》

规定事项，变化同意的图纸、文献时；

④占用道路、广场、绿地、高压输电线走廊和压占地下管线进行建设的I；

⑤未经同意开矿采石、挖沙取土、掘坑填塘等变化地形地貌、破坏都市环境，影响都市规划

实行日勺；

⑥未获得或以欺骗手段骗取《临时用地规划许可证》的，，违反临时用地规划许可证规定

事项，私自变更用地性质、位置、界线，以及逾期不退回临时用地日勺；

⑦未获得或以欺骗手段骗取《临时建设工程规划许可证》口勺；私自变更《临时建设工程规

划许可证》规定事项，变化同意的图纸、文献II勺；私自变化《临时建设工程规划许可证》使

用性质口勺；

⑧将临时建设工程建成永久性、半永久性建设工程的；逾期不拆除临时建设工程的；

⑨建设单位代征公共用地，不按规定拆除公共用地范围内日勺建筑物、构筑物和其他设施R勺：

⑩城镇规划行政主管部门超越或者变相超越职责权限核发规划许可证件以及其他有关部门

非法同意进行建设的；

⑩时于获得《建设工程规划许可证》但超过许可证时效进行施工的J；

⑩不符合规划监督管理各阶段规定日勺。

(2)立案的原则

违法事实清晰，且属于经办人查处范围。

2、惩罚审批阶段

(1)听证的原则

根据《中华人民共和国行政惩罚法》第四十二条和《市行政惩罚听证程序实行措施》有关规

定，对公民处以超过1000元罚款的，对法人或其他组织处以超过300()0元罚款的，当事

人有规定听证的权利。

(2)罚款原则

罚款原则根据各地不一样状况确定，但要有细则并公开。

(3)违法建设工程应予以拆除的状况

违法建设工程属于下列状况之一日勺，应予以拆除，不得只予以罚款日勺行政惩罚：

①占用都市道路、公路、广场、公共绿地、居住小区、铁路干线两侧隔离地区、市区河道两

侧隔离地区、文物保护区、风景区、风景名胜区、自然保护区、水源保护区、电力设施保护

区、工矿以及占压地下管线地口勺；

②不符合都市容貌原则、环境卫生原则的；

③影响市政基础设施、都市公共设施、交通安全设施、交通标志使用或者阻碍安全视距和车

辆、行人通行的；

④危害公共安全的；

⑤严重影响生产和人民群众生活口勺。

3、制作行政惩罚决定书和送达阶段

行政惩罚缴款书应与行政惩罚决定书一同送达违法建设单位或个人;对放弃听证权利的违法

建设单位或个人，经办人应在送达《听证告知书》三后来，且做出行政惩罚决定七日内送达

以上文书。

4、结案阶段

向人民法院申请强制执行的时问：如违法建设单位或个人逾期不申请行政复议，也不向人民

法院起诉，又不履行行政惩罚决定的，可在发出行政惩罚决定书60后来，向人民法院申请

强制执行。

法律责任

1、有关有关人民政府违反《城镇规划法》H勺行为及所应承担口勺行政法律责任

（1）依法应当编制城镇规划而未组织编制，或者未按法定程序编制、审批、修改城镇规划。

（2）委托不具有对应资质等级的单位编制城镇规划。

2、有关城镇规划主管部门违反《城镇规划法》的行为及所应承担的行政法律责任

（1）未依法编制都市的控制性详细规划、县人民政府所在地镇日勺控制性详细规划。

（2）超越职权或者对不符合法定条件的申请人核发选址意见书、建设用地规划许可证、建

设工程规划诧可证、乡村建设规划许可证。

（3）对符合法定条件的申请人未在法定期限内核发选址意见书、建设用地规划许可证、建

设工程规划许可证、乡村建设规划许可证。

（4）未依法对经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布，或者同

意修改修建性详细规划、建设工程设计方案口勺总平面图前未采用听证会等形式听取厉害关系

人的意见。

（5）发现未依法获得规划许可证或者违反规划许可的规定在规划区内进行建设的行为，而

不予查处或者接到举报后不依法处理。

3、有关有关部门违反《城镇规划法》的行为及所应承担口勺行政法律责任

（1）对未依法获得选址意见书的建设项目核发建设项目同意文献。

（2）未依法在国有土地使用权出让协议中确定规划条件或者变化国有上地使用权出让协议

中依法确定U勺规划条件。

（3）对未依法获得建设用地规划许可证日勺建设单位划拨国有土地使用权。

4、有关城镇规划编制单位违反《城镇规划法》的行为及所应承担的行政法律责任

（1）超越资质等级许可日勺范围或者未依法获得规划资质等级证书承揽城镇规划编制工作，

或者以欺骗手段获得资质证书承揽城镇规划编制工作。

（2）违反国家有关原则编制城镇规划。

（3）城镇规划编制单位获得资质证书后，经原发证机关前查不再符合法定的对应资质条件,

不能继续承揽城镇规划编制工作或者按原资质等级许可范围承揽城镇规划编制工作，应当按

期改正而不改正的。

5、有关未获得建设工程规划许可证或者违反建设工程许可证"勺规定进行建设所应承担的行

政法律责任

由县级以上人民政府城镇规划主管部门采用如下行政措施和行政惩罚；

（1）责令停止建设。

（2）责令限期改正，并惩罚款。

（3）限期拆除违法。

（4）没收实物或者违法收入，可以并惩罚款。

建设工程设计方案的评析

1、评析点

注意查对给定规划设计条件与设计方案中各项技术指标的差距

应按照用地、性质、规模、布局、日照、交通、绿化、市政、特殊政策的次序进行。

2、注意点

（1）平面布局与否满足建筑后退红线（注意地下室位置）。

（2）日照间距与否符合规定；

（3）绿化配置、开敞空间与否满足规定；

（4）机动车出入口位置与否合理；

（5）消防通道与否符合规范；

（6）停车位配置数量与否够，位置与否合理：

（7）建筑与否符合体量、高度、色彩等规定。

.《规划实务》考试应试要点

•一、规划实务的概念

都市规划实务是指都市规划方案的编制、规划及设计方案的审核、规划文献的确定、管

理案件H勺处理、建设工程竣工的规划验收、违法建设的查处等实际业务工作，是注册都市规

划帅在小一样的J工作岗位上承担并应掌握的业务工作。

都市规划实务考试的目於J,既是考察考生对都市规划法规、都市规划原理和有关知识的

纯熟程度，乂是考察考生在都市规划管理H勺实践过程中，对所掌握H勺知识运用的能力，其侧

重点在于运用，实务是指都市规划管理的实际业务。

二、规划实务试题分析

一般地说，都市规划实务共7道试题，其中规划设计（第一、二章）4题，占57%;规划管

理（第三章）2题，占28%;其他I题，占15%,有时规划管理部分占3题。从历年试题的分布

来看，建设项目选址、用地性质变更、确定规划设计条件、评析设计方案和规划监督检查等

方面均有波及，因此，考生应对上述各方面应全面进行准备。

三、历年考试中存在的问题

1、审题不仔细有的考生看了题目后来，不知要回答什么问题，给定的条件好象没有什

么难度，可是不明白为何要给出这些条件，这就是没有看懂题目;也有的J考生看过题月之后

就匆匆做答，把自己懂得的全都写上，却不知所答已离题万里。

有一道题，给了A、B两个方案，规定在限定的条件下分析两个方案各自的特点。这道

题只需要阐明A方案有什么特点，B方案有什么特点就可以了，不少考生却对两个方案进

行了比较，说A比B更安全，B比A交通组织更合理等，这样就跑题了，很难得分。

2、答题没有切中要害有时考生题目看懂了，出题的意图也清晰了，但只是心里有数，

答得却很乱，写了诸多，却都没有答在考点上。

有一道题是有关杳处违法建设的J,有R勺考生对此类问题的处理很熟悉，有也许是长期从

事规划监督检查工作的同志，上来就说应当怎样进行处理，写得很全面，但就是不说由于是

违法建设，因此受到了查处，挥霍了诸多时间，却得不到百分。

3、文字组织较差

有的考生想到什么就写什么，颠三倒四没有逻辑次序，一会儿写长处，一会儿写缺陷，

一会儿又回来写长处，写了一大篇，罗列了诸多小问题，成果把关键的问题忽视了;也有的

考生基本概念不十分清晰,罗列了诸多不是问题U勺问题，这样虽然答出了考点也得不到高分。

四、规划实务应试要点

1、纯熟掌握各项法律、法规、技术原则和技术规范H勺内容各项法律、法规、技术原则

和技术规范，以及都市规划原理是答题的基础，没有这些知识作基础答题就是无源之水，无

本之木，没有各项法律、法规、技术原则和技术规范做准绳，都市规划管理就没有了原则和

原则，当然也就无从判断试题的对错。假如都市规划原理、规划管理和法规、有关知识等科

目的内容复习好了，就应当有信心通过规划实务日勺考试。

2、纯熟掌握都市规划管理各个环节的I法定程序都市规划管理既是技术性很强的工作，

更是政策性很强的执法过程。既然是执法，就要讲究法律根据和法定H勺程序，假如不按照法

定程序进行执法，虽然根据法律对附，采用H勺措施得当，仍然是违法。

在都市规划实务的考试中，但凡波及用地性质变更和规划监督检查类型的题目，几乎都

会有法定程序的考点。例如，怎样办理规划审批手续和怎样进行处理等问题，考察的就是法

定的程序

3、注意审题，看清给定条件和问题从出题的角度来说，试题要做到言简意赅，因此，

试题中可论述的文字不多，每提到一处必然存在问题。图面最不好体现出题意图，即要尽量

简化，又要明确，因此既然已费力标注在图上，肯定要从那里作为取分点。

在审题时，首先应看清问题，分清是选址、用地性质变更、提条件、审方案，还是违法

查处的问题，根据不一样题目的类型，采用对应的分析措施。例如，选址的问题只要把题FI

中的要点一一罗列出来，就已经得到了答案;用地性质变更一定要先明确能否变更，然后再

阐明根据;设计条件要按性质、规模、布局、退界、间距、交通、绿化、市政改J次序逐项提

出，关键是不缺项;评审方案要把文字和图纸中的要素列表进行对比，然后指出设计方案不

符合规划条件的地方;违法查处口勺问题一定要先说是违法建设，然后再阐明处理的根据和措

施。

另一方面，要看清要回答口勺问题，要做到问什么答什么，不要多答，更不要所问非所答。

4.列出提纲，分析取分点，抓住重要问题平均每个得分点为2分，注册规划师考试的

目的是考察基础知识，而不是智力竞赛，不会用难题怪题难为考生，因此，不要把简朴的问

题复杂化。

答题时应分析出题日勺意图和取分点，然后列出提纲，根据每道试题的分数，

估算出答案日勺数目作为参照，即要防止漏项，又要防止多答。

规划实行管理部分评析题汇总

第一部分；规划管理实例评析

实例一

2001年12月21日，某市中级人民法院对个体工商户林某不服规划局及环境保护局的

行政惩罚作出的判决，驳回上诉。至此，这起行政诉讼案以规划局和环境保护局口勺胜诉而告

终。

上诉人林某在办理未报批手续的状况下，私自于2023年6月将将其经营日勺精研塑料厂

从该市某某镇北海路迁至该镇新工业区，增设了八台切割机，新建了挤塑车间，且未获得建

设工程许可证，未采用任何环境保护设施后私自将主体工程正式投入生产。规划局和环境保

护局联合执法，通过调查、取证和组织听证后，于6月28日作出了《行政惩罚决定书》，认

定上述行为违反了《都市规划法》《某某市建设项目环境保护管理条例》对上诉人作出责令

停止生产、补办手续并惩罚款3万元U勺行政惩罚决定，林某不服，于2001年7月10FI向某

市人民法院提起行政诉讼，祈求（判决撤箱惩罚决定，林某认为自己是个个体工商户，不属

于建设单位，此外，工厂搬迁经营场所，增长小型设备不属于要经建设管理部门、计划管理

部门同意口勺项目，故不属于建设项目。

实例一评析

1、根据都市规划法，规划区范围内任何建设都必须符合都市规划，都必须按法定程序

进行报批，这包括单位和个人（个体经济和其他多种不一样经济类型的开发活动）因此，林

某以个体工商户为借口。想跳过规划报建程序，这明显不符和都市规划法H勺规定0

2、此外，林某工厂的搬迁是不是属于建设项目，根据都市规划管理条例，都市建设项

bl是指一切新建、扩建、改建、翻建H勺房屋建筑（包括工业建筑、公共建筑、住宅建筑、仓

储建筑等）地下建筑、围墙建筑、大门建筑、小品建筑、人防工程、消防工程、防洪工程、

公共设施、铁路、地铁、公路、都市道路、桥梁、涵洞、机场、码头、广场、停车场、公园、

都市绿化、市政管线等。林某工厂异地搬迁，波及建设用地的重新选址、建筑工程的重新设

计、建设项目的环境保护、建设工程竣工验收等问题，均需要重新按照新建建设项目的规划

审批程序进行报建。否则就是属于违法建设，违法生产，必须依法惩罚。

第二部分建设项目选址实例评析

实例一

在某大都市边缘的小河坝村委会为了加紧农业构造调整，在村北约3330平米卧J用地上

盖蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500平米，经村委会集体研究，报镇政府同意，运用剩余1830

平米建自用R勺工业厂房。该市规划监察大队发现后，责令其立即停止施工，等待惩罚。

实例一评析

1、村委会运用集体土地盖蔬菜大棚，进行农业生产，属于农业构造内部II勺产业港整，

是容许。

2、而建设工业厂房则属于违法建设，由于该地区位于都市规划区用地范围内，按照都

市规划法，规划区内任何建设活动，必须经都市规划主管部门同意同意才能建设。

3、建设工业厂房属于非农建设，虽然村委会报镇政府同意，但未经上级规划行政主管

部门的同意，未履行合法均报批手续，因此属于违法建没，应予以立即拆除。

实例二

某都市20世纪90年代初期，都市供电紧张，市政府招商准备建设一座5万kw燃油发

电厂，作为都市补充电源c当时提供选址H勺用地通过比较只有靠近市区边缘H勺一处准备搬迁

的工厂，不过该工厂周围是职工宿舍区，假如发电厂建设上马，势必会给临近的居住小区导

致很大的污染，为此，市政府召开多次会议，各方意见争执不下，最终决定暂缓发电厂建设。

通过2年后来，该市通过省电网提供了足够口勺电量，彻底处理该市长期电力局限性H勺困难。

实例二评析

1、该项目选址，市政府还是考虑到了都市长期发展的需要，判断有严重污染的项目，

虽然近期有上马的必要，也还需要重点考虑项目的I环境保护措施，假如措施不妥，或措施不

配套，污染项目将会给都市带来长期严重的危害。

2、在项目选址上，首先应严格按照都市总体规划统一安排，另一方面，应处理好近期

利益与都市可持续发展的关系。只有多方面比较，通过合法程序，采用科学措施，项目选址

才会合理可靠，上述例子由于市政府采纳了专家的意见，采用了暂缓建设的计划，从而防止

了拆迁和此后的反复建设。

实例三

某都市人口13万人，上界政府领导班子选定在都市东区某某路东侧建设都市广场，广

场面积5万平方米，建设场址为一底丘小山，该广场区位有些偏，不过由于没有拆迁，轻易

上马，依次、因此上界政府不顾各方面日勺不一样意见，动工建设，然而，在平整土地过程中，

发现该低丘内部为花岗岩，建设成本比原先估计的大2倍，需要加大投资。担由于资金准备

不到位，再加上周围项目建设无法跟上，广场建设被迫停工。新一界领导上台后来，通过认

真分析，广泛调查研究，发现这个广场存在H勺关键问题是选址不妥，当即拍板另行选址建设。

实例三评析

1、建设项目选址是一项非常严厉的事情,需要进行多方案比较，不仅要考虑拆迁量大

小，还要考虑工程地质条件，周围建设状况以及都市总体规划等多种原因。很明显上述问题

出在当时广场选址过于轻率，决策过于武断。

2、建设都市广场应首先确定广场性质，广场一般分为都市中心广场，休闲购物广场，

绿化景观广场，游行集会广场，交通集散广场等多种类粤。每一种广场对位置的选择，用地

规模，周围建设条件等均有不一样的规定。

3、象该市日勺广场属于都市中心广场，应在都市中心，交通条件比较便利R勺，靠近都市

重要口勺公共设施的位置上进行选址，而不应当只是考虑节省投资。在都市边缘选址建设，虽

然工程地质条件容许，广场建成后其使用效果也会很不理想。

实例四

1993年，某市粮食局以建粮食批发市场为由，通过当地政府，以每亩2.2万元的价格，

从小北村征走耕地109.58亩。粮食局当年征地申请R勺计划是：每年批发、零售粮油2500万

吨，成交额可达2023万元实现利税100万元，听说其规模要到达全省第一，使该市的经济

得到繁华，不过其后发生内事情却让小北村村民数年来一直生气不平。粮食批发市场没有建

起来，对国家和当地老百姓的承诺没有兑现，一百多亩耕地却落到粮食局手里。随即这些耕

地即被分割成若干份，每份约为420平方米，以股金的形式把土地使用权转移到个人和某些

单位手里，每份3.5力元，得到土地使用权的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、企业等。

粮食局自己所建的粮油交易大厅仅有200平方米，并且从未开张，征用了100多亩地，只盖

了这样小H勺交易厅。就连交易大厅目前也租给了私人，做了寄存以便面的库房。二十多名村

民代表表达，假如被征走的土地真是国家需要，他们能理解支持。不过目前看到H勺这种状况,

真让人不服气。无论怎样弄个明白，讨个说法。

实例四评析

1、这是一起经典的私自变化建设用地性质和私自转让土地使用权的案例，情节严重导

致了恶劣口勺影响。当时粮食局是以建立粮油批发市场为由征用农民的土地，其建设项目必须

要与批发市场有关。否则，就是违法使用土地。不过粮食局却没有按规划，按本来口勺计划规

模设批发市场，却将大部分土地转向了房地产开发，征来得耕地被变化了用途，其所作所为

已与粮油批发交易亳无关系，实际上是变化了建设用地的性质。

2、假如粮食局在征地之后，由于状况发生变化，需要变化建设项目，也应当按照法定

程序，重新向计划行政主观部门和规划行政主观部门提出申请.

3、首先粮食局应当持计划行政主管部门同意变化开发新H勺建设项目的同意文献，向都

市规划行政主管部门提出变化用地性质的申请。

4、另一方面，规划行政主管部门根据有关已经同意11勺规划，对粮食局的申请进行审核,

假如同意，将提出被变化性质"勺用地规划设计条件，这包括有关技术条件，技术原则和与周

围建设的J有关关系。粮食局需要重新领取变化性质的用地口勺建设用地规划许可证。因此说。

变化用地性质必须办理审批手续，否则，规划行政主管部门可以根据都市规划法日勺有关条款

对其进行行政惩罚。

实例五

某房地产开发企业与市区某乡政府协商，准备运用该乡H勺土地搞开发经营，通过协商，

乡政府与房地产开发企业签定了一份联合兴办企业的协议书。协议书中规定：双方兴办联合

企业，乡里提供50亩土地，房地产开发企业出资，在这块土地上修建了60幢别墅，作为度

假村以吸引都市客源，估计利润客观，联合企业开始运作后，由房地产开发企业全权管理,

乡里不参与管理过程。双方联营年限为50年，不管亏盈企业每年都要定期向乡里付给固定

的利润和管理费。

实例五评析

1、房地产开发企业与乡政府口勺这种合作是极不合法的，表面上是合办联合企业，实质

上是变相由租土地。

2、首先，签约主体资格不对。乡政府作为一级政府，行使行政管理职能，不能以自己

的名义参与经济交易，更不能作为出资人成为企业股东，我国新修定艮I《土地管理法》第十

条明确规定：农村集体所有口勺土地依法属「村农民集体所有，由村集体经济组织或或者村民

委员会经营管理，因此，乡政府不能单方面代表农民对土地进行处分并从中受益，不能与该

房地产开发企业签定合办企业的契约。

3、此外该联办企业的协议内容也属于违法无效。协议中约定11勺所谓乡里不参与企业任

何管理过程，只定期收取利润费用而不承担风险等等。完全不符和一般合营行为所必须遵照

的共同出资，共同经营，风险共担原则，阐明乡里主线不是为了联合办企业，而是单纯想靠

出让土地使用权赚取利益。

实例六

杲沿海地级市20世纪90年代初期，根据自身发展需要，准备在都市东部建设中心区,

重要目的是疏解旧城区人口、商业和行政办公的压力，用以发展都市新口勺商务中心、金融服

务中心、大型会展文化中心和部分市级行政办公机构。当时，该都市东部正处在都市重要发

展地区，面积约3平方公里，面对内海湾，与原有旧城既有一段距离，乂有比较以便的交通

联络，是该市中心区建设理想FI勺选址地点。市政府随即组织编制中心区详细规划和都市设计,

开始对外招商，准备大干一场。不过没有想到，伴随国家治理经济过热和1997——1998年

的亚洲金融危机，不少原准备开发的投资方，由于资金的限制，加上大环境的需求局限性，

纷纷撤资或停工等待，中心区只建成了一种会展中心、一种图书馆和一种中心广场。市政府

为了继续推进该地区的开发，匆忙修改规划，将本来准备建设商务中心的大片土地改为居住

用地，重新招商，开发房地产，陆续在中心区的周围建起了三个住宅小区。不过，2023年

后来，伴随经济形势H勺逐渐好转，全市性的商务办公和金融服务的需求又重新上升，申请建

设的项目增长不少，可是这些好项目苦于找不到合适的选址，原中心区的土地己经有柞称部

分被转变为居住用地。该市政府开始着急了，首先，原中心区实际上只建成二分之一，都市

中心职能远远没有发挥出来，几乎没有剩余的土地；另首先，新的建设项目又没有地方建设。

政府但愿有关规划部门可以重新确定一种中心区的位置，以处理都市的燃眉之急。

实例六评析

评析：这个例子阐明两个问题。第一，一种都市的土地资源是有限的，并不是无限可以

任意扩大，都市重要功能区的选址有时往往是惟•的，或者至少是非常有限的，尤其是像中

心区这样重要片区的选址，它既是都市的心脏部位，是都市行政、商业、商务、文化的重要

设施所在地，又是都市具有代表性口勺重要景观区，一般项目不应当容许在中心区建设。第二,

政府应处理好一种都市发展H勺长远利益与眼前利益日勺关系，都市中心区的建设不是1-2年就

可以完毕H勺，应当认真规划，逐渐建设，任何操之过急的行动很有也许给都市带来长期的不

利影响。都市建设是百年大计一，只顾眼前利益，不顾都市建设H勺规律，最终只能为都市带来

不良的后果。

第三部分：规划设计条件实例评析

实例一

某房地产开发企业于1999年8月19日经市规划局(99)规建字1052号规划许可证同

意，在某市东方东路建设中山大J夏，该公寓楼工程由地上18层和32层两部分构成，建设规

模为7万平方米。但该单位自主将18层部分加高9层，违法建设面枳5400平方米。现该公

寓正被市规划局查处中。

实例一评析

该违法事件重要是未按程序向规划行政主管部门申农修改方案，私自加高。按照规划审

批程序规定：已获得审定设计方案告知书的建设单位或申报单位，由于自身的原因，再次申

报设计方案规定变化建筑高度、建筑布局等事项时，应持函件(详细阐明变化的详细理由)

和有关图纸报规划行政主管部门。规划行政主管部门协调同意后，方可受理申报。并需要重

新审定修改后的规划与建筑设计。该房地产开发有限责任企业未经容许，修改设计，增长面

积，违法事实清晰，应得到对应惩罚。

第四部分、建设用地性质变更管理

实例一

1993年，x市粮食局以建粮油批发市场为由，通过当地政府，以每亩2.2万元的价格，

从小北村征走耕地109.58亩。粮食局当年征地申请口勺计划是：每年批发、零售粮油2500万

吨，成交额可达2023万元，实现利税100万元，听说其规模要到达全省第一，使该市的经

济得到繁华。不过其后发生的事情却让小北村村民数年来一直生气不平。粮油批发市场没有

建起来，对国家和当地百姓H勺承诺没有兑现，一百多亩耕地却落到粮食局的手里，随即，这

些耕地邓被侵害成若干份，每份约为420平•方米，以股金H勺形式把土地使用权转移到个人和

某些单位手里，每份3.5万元。得到土地使用权的人，便各自建起了民宅商店、酒店、企业

等。粮食局自己所建的粮油批发交易大厅，仅有200平方米，并且从未开张。征用了一百多

亩土地，只盖了这样小时交易厅，就连这个交易大厅目前也租给了私人，做了寄存以便面的

库房。二千多名村民代表表达，假如被征走H勺土地真是国家需要，他们能理解和支持。不过

他们目前看到的这种状况，真是让他们不服气，无论怎样要弄个明白，讨个说法。

评析:这是一起经典的私自变化建设用地性质和私自转让土地使用权的案例，情节严重,

导致了恶劣口勺影响。当时粮食局是以建立粮油批发市场为由征用农民依J土地，其建设项目必

须要与批发市场有关，否则，就是违法使用土地。不过粮食局却没有按规划、按本来的计划

规模建设批发市场，却将大部分土地转向了房地产开发，征来的耕地被变化了了用途，其所

作所为已与粮油批发交易亳无关系，实际上是变化了建设用地的性质。假如粮食局在征地之

后，由于状况发生变化，需要变化建设项目，也应当按照法定程序，重新向计划行政主管部

门和规划行政主管部门提出申请。首先，粮食局应当持计划行政主管部门同意变化并开发新

的建设项目口勺同意文献，向都市规划行政主管部门提出变化用地性质R勺申请。另一方面，规

划行政主管部门根据有关已经同意的规划，对粮食局日勺申请进行审核。假如同意，将提出被

变化性质的用地的规划设计条件。这包括有关技术条件、技术原则和与周围建设的有关关系。

粮食局需要重新领取变化性质的用地的建设用地规划许可证.因此说，变化用地性质必须办

理审批手续，否则，规划行政主管部门可以根据都市规划法口勺有关条款对其进行行政惩罚。

实例四

某区属企业位于工业区内，占地8400平方米，由于设施老化，产品落后，最终破产倒

闭。区政府想运用原厂区土地开发住宅，并将获得的资金安顿下岗职工，经向市规划行政主

管部门申请，被驳回，理由是该用地在都市总体规划的控制性详细规划中为工业用地，不能

变化用地性质。

评析：市规划行政主管部门的做法是对H勺。由于市规划行政主管部门考虑到这个企业位

于工业区内部，假如建设住宅，将带来一系列问题，如子女上学、购物、文化娱乐等，比外,

周围欧I工厂企业产生的废气、粉尘、噪声等将对居民产生不良影响，因此不能开发建设住宅。

不过，都市规划行政主管部门可根据详细状况提议区政府采用土地置换的措施，将位于居住

区内的某些工业企业搬迁到这里，然后开发建设位于居民区内已腾出的用地，运用这方面的

资金安顿下岗职工。这样做，可以收各得其所的效果。

实例五

某中学有两个校址，一处位于都市中心区，占地4000平方米；另一处位于中心区外围,

占地8000平方米。根据国家规范，两处均不满足中、小学用地原则。因此，教育部门拟对

两处用地进行合并，向都市规划行政主管部门提出申请，并经市政府同意，将位于都市中心

区的土地出让，开发公共设施项目，用置换来H勺资金在中心区外围校址旁边征用一块用地,

建设一座原则中学。

评析：将位于都市中心区的I校址用地变化使用性质，不仅是合埋H勺，并且应当予以枳极

支持。由于根据规划法日勺规定，市政府可以根据都市经济、社会发展状况，对都市建设用地

进行调整。一种中学有两处校址，且规模都不符合原则是不合理H勺。市政府应当对不合理的

用地进行调整。使都市功能愈加合理。

实例六

某市中心区北部有一工厂位于主干道安平北路东侧，共有用地4.5ha.由于都市建设的发

展，该厂周围多已建成居民区，沿安平北路两侧也已成为商业、办公区，该厂成了污染扰民

企业。但因该产品有特色.销路很好，经济效益颇佳，不能停产。按照该厂主管部门的意见

和都市控制性详细规划日勺规定，拟将该厂搬迁并出让原址，所获资金用于搬迁。出让后原址

2.0ha改为商业、办公用地，1.8ha改为公寓用地，原家眷宿舍约占地0.7ha保留。

评析：这是将原工业用地变化使用性质H勺规划选址管理问题。按照建设用地性质变更程

序，其审批手续应按规定办理：

1.厂方申请变化用地性质。厂方应持上级主管部门同意其变化厂址用地性质、出让厂址

和搬迁H勺文献，向都市规划行政主管部门提出变化用地性质和搬迁H勺申请。

2.都市规划行政主管部门审核。都市规划行政主管部门根据已同意的控制性详细规划和

有关法律、法规的规定进吁审核。由于该工厂位于市中心区。都市规划行政主管部门应将审

核同意的意见报请市政府同意。然后向厂方发出建设项H选址意见书。

3.都市规划行政主管部门提出规划设计条件。都市规划行政主管部门在发出选址意见书

的同步，根据该地区日勺详细状况和有关技术规定、技术原则，向该厂提出各个地块的规划设

计条件。

4.受让方和厂方申请立项。厂方持都市规划行政主管部门同意文献、与受让方的协议,

向计划部门申请项目提议书.

5.办理土地出让手续。厂方持都市规划行政主管部门、市计划部门同意文献和与受让方

时用地出让协议，向土地部门办理用地出让手续，获得国有土地使用权有偿出让协议。该协

议必须包括都市规划行政主管部门提出的各地块的规划设计条件。

6.受让方申请建设用地规划许可证。受让方持计划部门同意文献、土地出让协议和地形

图等有关资料，向都市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。如受让方为多家应分别

办理。

7.受让方继续办理有关建设H勺各项手续。受让方在原址怎样建设，将由受让方根据都市

规划行政主管部门提出H勺规划设计条件，向都市规划行政主管部门报送建设方案、施工图和

申请建设工程规划许可证等项手续。

8.都市规划行政主管部门审核建设方案。都市规划行政主管部门考虑到该地区位于市中

心，对受让方口勺建设方案在审核过程中除根据规划设计条件外，还将邀请某些专家进行评审,

根据评审意见提出修改意见。在没有了其他问题后，核发建设工程规划许可证。

实例一

2001年12月21日，某市中级人民法院对个体工商户林某不服规划局及环境保扩局的

行政惩罚作出的判决，驳回上诉。至此，这起行政诉讼案以规划局和环境保护局U勺胜诉而告

终。

上诉人林某在办理未报批手续的状况下，私自于2023年6月将将其经营的精研塑料厂

从该市某某镇北海路迁至该镇新工业区，增设了八台切割机，新建了挤塑车间，且未获得建

设I.程许可证，未采用任何环境保护设施后私自将主体I.程正式投入生产。规划局利环境

保护局联合执法，通过调查、取证和组织听证后，于6月28日作出了《行政惩罚决定书》,

认定上述行为违反了《都市规划法》《某某市建设项目环境保护管理条例》对上诉人作出责

令停止生产、补办手续并惩罚款3万元的行政惩罚决定，林某不服，于2001年7月10日向

某市人民法院提起行政诉讼，祈求（判决撤销惩罚决定，林某认为自己是个个体工商户，不

属于建设单位，此外，工厂搬迁经营场所，增长小型设备不属于要经建设管理部门、计划管

理部门同意I向项目，故不属于建设项目。

实例一评析

1、根据都市规划法，规划区范围内任何建设都必须符合都市规划，都必须按法定程序

进行报批，这包括单位和个人（个体经济和其他多种不•样经济类型的开发活动）因此，林

某以个体工商户为借口。想跳过规划报建程序，这明显不符和都市规划法的规定。

2、此外，林某工厂的搬迁是不是属于建设项目，根据都市规划管理条例，都市建设项

目是指一切新建、扩建、改建、翻建日勺房屋建筑（包括工业建筑、公共建筑、住宅建筑、仓

储建筑等）地下建筑、围墙建筑、大门建筑、小品建筑、人防工程、消防工程、防洪工程、

公共设施、铁路、地铁、公路、都市道路、桥梁、涵洞、机场、码头、广场、停车场、公园、

都市绿化、市政管线等。林某工厂异地搬迁，波及建设用地的重新选址、建筑工程的重新

设计、建设项HII勺环境保护、建设工程竣工验收等问题，均需要重新按照新建建设项FI的规

划审批程序进行报建。否则就是属于违法建设，违法生产，必须依法惩罚。

第二部分建设项目选址实例评析

实例一

在某大都市边缘的小河坝村委会为了加紧农业构造调整，在村北约3330平米的用地上

盖蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500平米，经村委会集体研究，报镇政府同意，运用剩余1830

平米建自用的工业厂房。该市规划监察大队发现后，责令其立即停止施工，等待惩罚。

实例一评析

1、村委会运用集体土地盖蔬菜大棚，进行农业生产，属于农业构造内部的产业调整，

是容许。

2、而建设工业厂房则属于违法建设，由于该地区位于都市规划区用地范围内，按照都

市规划法，规划区内任何建设活动，必须经都市规划主管部门同意同意才能建设。

3、建设工业厂房属于非农建设，虽然村委会报镇政府同意，但未经上级规划行政主管

部门H勺同意，未履行合法的报批手续，因此属于违法建设，应予以立即拆除。

实例二

某都市20世纪90年代初期，都市供电紧张，市政府招商准备建设一座5万kw燃油发

电厂，作为都市补充电源（;当时提供选址的I用地通过比较只有靠近市区边缘的一处准备搬迁

的工厂，不过该工厂周围是职工宿舍区，假如发电厂建设上马，势必会给临近H勺居住小区导

致很大的污染，为此，市政府召开多次会议，各方意见争执不下，最终决定暂缓发电厂建设。

通过2年后来，该市通过省电网提供了足够口勺电量，彻底处理该市长期电力局限性口勺困难。

实例二评析

1、该项目选址，市政府还是考虑到了都市长期发展的需要，判断有严重污染的项目，

虽然近期有上马时必要，也还需要重点考虑项目的I环境保护措施，假如措施不妥，或措施不

配套，污染项目将会给都市带来长期严重日勺危害。

2、在项目选址上，首先应严格按照都市总体规划统一安排，另一方面，应处理好近期

利益与都市可持续发展的关系。只有多方面比较，通过合法程序，采用科学措施，项目选址

才会合理可靠，上述例子由于市政府采纳了专家的意见，采用了暂缓建设的计划，从而防止

了拆迁和此后的反复建设。

实例三

某都市人口13万人，上界政府领导班子选定在都市东区某某路东侧建设都市广场，广

场面积5万平方米，建设场址为一底丘小山，该广场区位有些偏，不过由于没有拆迁，轻易

上马，依次、因此上界政府不顾各方面的不一样意见，动工建设，然而，在平整土地过程中，

发现该低丘内部为花岗岩，建设成本比原先估计的I大2倍，需要加大投资。担由于资金准备

不到位，再加.上周围项目建设无法跟上，广场建设被迫停工。新一界领导上台后来，通过认

真分析，广泛调查研究，发现这个广场存在H勺关键问题是选址不妥，当即拍板另行选址建设。

第六部分、建设工程规划管理

实例一

张xx家住某市中山区新安中里7号楼308号。未经都市规划部门的同意，私自在新建

楼12号楼东北侧便道上搭建一间简易房屋用于经营。该区都市管理监察大队检查发现后，

认为张XX违反了《XX市都市规划条例》中的有关规定，依法告知其限期改正，自行拆除。

在规定期限内，张xx未予改正。1998年12月9日，区城管大队又根据《违反〈xx市都市

规划条例〉行政惩罚措施》第三条的规定，做出了责令限期拆除的决定，并于次FI向张xx

送达了决定书，责令其于1998年12月14日前自行拆除违法建设。张xx不服，向本区人民

法院提起行政诉讼。认为其所搭建的简易房屋虽系违法建设，但具周围尚杓其他的违法建设,

被告不应仅对其违法建设进行杳处，故诉请法院撤销被告所做决定。

评析：这是一起个人违反建设工程规划许可证的实例。张XX所建的简易房屋，既没有

申请建设工程规划许可证，也没有申请临时建设工程规划许可证，明显属于违法建设。区城

管大队系经国家和XX市有关部门同意依法成立的区级综合性行政执法机关，其有权根据都

市规划管理法律、法规、规章的规定，对辖区内无建设工程规划许可证的违法建设进行查处,

并可责令其改正或予以行政惩罚。根据《中华人民共和国都市规划法》和《XX市都市规划

条例》规定，在都市规划区内进行建设，应获得《建设工程规划许可证》及其他有关同意文

献，否则为违法建设。张XX显然已违反了上述法律、法规的规定，区城管大队对该违法建

设行为进行的查处对的，基本领实清晰，适使用方法律、法规对的，处理程序合法。至于张

XX有关区城管大队需对他人日勺违法建设总是做出处理的规定，应通过其他途径处理，且与

张XX违法建设无关，以此作为区城管大队对其违法行为处理不公正的理由不能成立。

实例二

某市机械厂地处居民集中区，附近有XX山公园和正在建设中的生态公园等风景名胜，

以及航海高等专科学校、某厂生活区。1998年5月，机械厂到市环境保护局办理该厂有关

固体废物处理手续时，环境保护局提议在该厂内建设一种全市性的危险固体废物焚烧站，并

安排该局属下的市固体废物管理中心与厂方接洽，在得到市固体废物管心"没有问题'性保证

后，双方到达协议，约定由厂方向固废中心出租场地，建设市固体废物无害化处理环境保护

示范工程项目，工程建成后在用工上优先考虑厂里分流日勺职工，工程的立项报批等手续由固

废中心操办，厂方不详细参与工程的建设。该工程总投资约为327万元，年处理危险废物

3000吨。工程建成后，当地群众反应强烈，机械厂所在区人大常委会收到群众投诉，反应

设在机械厂内的危险固体废物焚烧站严重污染环境和影响厂区卫生，区人大常委会组织了部

分市、区人大代表进行视察，听取了固废管理中心负责人H勺简介，并实地视察了建设工地。

固废管理中心负责人解释，危险固体废物焚烧站目前重要进行试验性工作，属临时设施，不

是永久工程。而代表们则认为，纯粹从治理环境污染尤其是工业固体废物、危险废物污染和

适应社会经济发展需要I）勺角度来看，积极开展“固体废物无害化处理”的科研和试验非常故意

义，但将这一项目设在机械厂厂区内是不合适的，同步，咳示范工程还没有办立项报建手续,

存在污染环境、破坏生态的严重隐患，遂做出该工程须另行选址建设的决策。

评析：首先，该危险固体废物焚烧站工程选址不妥。机械厂厂区既是生产场地，又有该

厂生活区，周围尚有公园和其他居住区，该工程的重要业务是搜集、贮存和焚烧危险固体废

物（高含量的有机废物），如遇管理不善、处理不妥，必将导致重大污染。因此，机械厂厂

区不具有建设搜集、贮存和处理对环境有影响的危险固体废物场所的条件。另一方面，该项

目违反了建设项目规划管理措施，虽然该项目立项曾得到市计委的I批复，但批复并不能作为

报建H勺证明，报建审批权属规划部门。而该工程直到如今还没办妥报建手续，没有按规定申

请建设工程规划许可证，虽然是试验项目或临时建设工程也应当向规划主管部门进行报建，

申请临时建设工程规划许可证。因此，危险固体废物焚烧站工程明显属违法建设。此外，对

环境有特殊影响的项H，还应当编制环境影响汇报书，须征求项FI所在地有关单位的居民意

见，并向所在地政府汇报。但该工程直到群众投诉和人大代表视察前，区政府及其有关部门

都未收到有关建设单位的I汇报。因此，该项目日勺建设也违反了国务院《建设项目环境保护管

理条例》。

实例三

“华静苑”是某房地产开发企业与出租汽车企业共同合作H勺房地产项目，位于xx市东环

路5号。项目包括二部分，一部分是6.3万平方米的住宅工程，另一部分是和住宅相配套的

3.4万平方米的综合楼。该项目住宅工程的各项手续和证件齐备，自1998年动工建设，到

2023年4月已经竣工验收。而综合楼工程由于合作双方对于该工程是作为基建计划还是开

发计划申报问题没能统一意见，从而使得综合楼工程建设的手续未能办理由于住宅工程已

动工建设，配套工程急需跟上，在综合楼建筑工程规划许可证未审核同意的状况下，开发企

业自行修改了综合楼的平面图，在东西方向增长了轴线长度，增长了约2680平方米日勺面积,

后经该市规划监督执法大队发现，及时制止，勒令停工。

评析：上述工程存在两个违法建设状况。其:综合楼在未办理建设工程规划许可证的

状况下，私自动工建设，违反了都市规划法，即任何单位和个人在都市规划区内新建和扩建、

改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须依法向都市规划行政主管部门提出

建设申请，经审查同意，核发建设工程规划许可证件（包括临时建设许可证）后，方可施工。

因此，无论任何理由，项目在动工前都必须持有该项目的建设工程规划许可证。其二，未经

规划行政主管部门的同意，私自修改正在审批阶段的建筑工程图纸。根据规划法的规定，任

何项FW勺建筑工程图纸均需经规划行政主管部门审定，方可申请建设工程规划许可证，而该

开发企业既未征得规划部门同意修改设计、增长面积，又提前动工，明显属于违法建设。

实例四

某建筑设计院承担了"xx花园公寓”的工程设计，在设计中，基本保持了原审批的初步

设计原则，控制了总体规模（600套），其总平面布置、道路、建筑物的层数、层高及总高

度,以及地卜车库、人防设施，均按照原初步设计及市规划局同意的方案设计。不过，由于

原初步设计存在某些局限性之处，经业主同意，设计院在设计中做了某些必要的修改和调整。

包括：1）修改了公寓内平面不合理部分；2）对电梯间过小的J问题进行了调整；3）加宽了

基础尺寸。由于进行了上述修改和调整，使得“xx花园公寓”较同意的规划建筑面积增长了

8100平方米。

评析：规划管理中的一项重要原则就是程序合法化。凡建设单位申请建设，第一是建设

单位申请建设工程规划规定并据以委托设计；第二是建设单位送审建筑设计方案；第三是建

筑设计方案审定后，建设单位申请建设工程规划许可证。为了适应市场需求，业主为了增长

建筑日勺构造安全和功能而修改与调整设计方案是正常时,关键是看修改方案与否符合该地区

的详细规划，与否符合规划管理审批程序。在初步方案确定后来，对原设计所确定H勺面积、

规模、道路等设计规定进行修改与调整都要通过规划主管部门口勺同意，否则就属违法。

实例五

某单位建设7层办公楼，原规划审批建筑高度限制为30米，等竣工验收时，层数还是

7层，但楼H勺高度整整超过5米。

评析：目前，违法建设不仅指未经规划部门同意的工程，还包括那些在规划审批之外私

自“增高”“长胖''和"移位州勺工程。将建筑私自“增高”一般有两种手法：一种是加层，如审批

的是18层，加到21层；另一种是把每层加高,如2.7米的层高加到3米。私自“长胖”是变

化同意的J建设工程规划许可证内容，多占地，靠建筑变“胖"变"粗'’来增长建筑面枳。私自“移

位”是建筑不在原规划审批日勺地点上建设。这些建设均违反了建设用地规划许可证或建设工

程规划许可证的规划管理规定，都属于违法建设。

实例六

1992年8月2日，xx电子康乐企业为了在xx市主干道瑞金北路南端西面修建一幢娱乐

城，向市都市管理委员会提出申请。8月5日城管委分别签订了“原则同意，请规划局予以

支持，审定方案，办理手续''的意见。8月7日，电子康乐企业将修建计划报送市都市规划

局审批。但电子康乐企业在规划局尚未审批、没有获得建设工程规划许可证H勺状况下，于8

月23日私自动工兴建娱乐城大楼。同年12月9日，城管委和规划局有关负责人到施工现场,

责令xx电子康乐企业立即停工，并写出书面检查。电子联合康乐企业于当日向规划局做出

书面检查，表达乐意停止施工，接受处理。但实际.上电子康乐企业并未停止施工。1993年

2月20口，规划局根据《中华人民共和国都市规划法》第三十二条、第四十条，《xx省〈中

华人民共和国都市规划法》实行措施》第三十五条，以及《XX市都市建设规划管理措施》

第二十三条、第二十四条的规定，做出违法建筑拆除决定书，限令电子康乐企业在1993年

3月7日前自行拆除违法修建的娱乐城大楼。企业不服，向省都市建设环境保护厅申请行政

复议。省都市建设环境保护厅于1993年4月7日做出维持市规划局的违法建筑拆除决定。

在复议期间，电子康乐企业仍继续施工，致使建筑面积为1730平方米的六层大楼主体工程

基本竣工。为了使违法建筑合法化，电子康乐企业于1993年5月3日向xx市人民法院提起

诉讼。企业诉称：市规划局做出U勺令其限期拆除违法建筑的决定所根据U勺事实不清，适使用

方法律、法规错误。其所修建的娱乐城大楼曾经市都市管理委员会同意，目报送给规戈1局审

批。该工程虽然修建手续不全，但不属于“严重”违反都市规划日勺情形，祈求法院撤销市规划

局限期拆除房屋时决定，改成罚款并保留房屋

评析：xx电子联合康乐企业新建娱乐城大楼虽经城管部门原则同意，并向市都市规划

局办理有关建设规划手续，但在尚未获得建设规划许可证的状况下，即动工修建，违反了《中

华人民共和国都市规划法》第三十二条“建设单位或者个人在获得建设工程规划许可证件和

其他有关同意文献后，方可办理动工手续可勺规定，属违法建筑。市规划局据此做出限期拆

除违法建筑口勺惩罚决定并无不妥。该违法建筑位于市区主干道一侧，属都市规划区口勺重要地

段，未经规划部门同意即私自动工修建永久性建筑物，其行为自身就严重影响了该地区的规

划控制。且XX电子联合康乐企业在规划局责令其停止施工并做出惩罚决定后仍继续施工，

企图以单方面使整个工程导致既成事实的错误做法来迫使市规划局对其迁就让步，以致导致

数百万元口勺损失。根据《中华人民共和国都市规划法》和《XX市都市规划管理措施》的有

关规定，属从重惩罚情节，因此，违法建筑应无条件立即拆除。

规划实务应试要点

1、纯熟掌握各项法律、法规、技术原则和技术规范口勺内容各项法律、法规、技术原处和技

术规范，以及都市规划原理是答题的基础，没有这些知识作基础答题就是无源之水，无

本之木，没有各项法律、法规、技术原则和技术规范做准绳，都市规划管理就没有了原

则和原则，当然也就无从判断试题H勺对错。假如都市规划原理、规划管理和法规、有关

知识等科目的内容复习好了，就应当有信心通过规划实务H勺考试。

2、纯熟掌握都市规划管理各个环节的法定程序都市规划管理既是技术性很强日勺工作，更是

政策性很强的执法过程。既然是执法，就要讲究法律根据和法定的程序，假如不按照法

定程序进行执法，虽然根据法律对H勺，采用的措施得当，仍然是违法。

在都市规划实务的考试中，但凡波及用地性质变更和规划监督检查类型的题目，儿

乎都会有法定程序H勺考点。例如，怎样办理规划审批手续和怎样进行处理等问题，考察

的就是法定的程序。

3、注意审题，看清给定条件和问题从出题的角度来说，试题要做到言简意赅，因此，试题

中可论述的文字不多，每提到一处必然存在问题。图面最不好体现出题意图，即要尽量

简化，乂要明确，因此既然已费力标注在图上，肯定要从那里作为取分点。

在审题时，首先应看清问题，分清是选址、用电性质变更、提条件、审方案，还是

违法查处的问题，根据不一样题目的类型，采用对应的分析措施。例如，选址的问题只