开发经营与管理-《房地产开发经营与管理》真题汇编6

开发经营与管理-《房地产开发经营与管理》真题汇编6

单选题(共35题,共35分)

(1.)收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物()之日。

A.开始施工

B.竣工

C.登记

D.开始营业

正确答案：B

参考解析：经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。

收益性房地产的经济寿命是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状

态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。

(2.)下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是

Oo

A.时间风险

B.比较风险

C.持有期风险

D.通货膨胀风险

正确答案：D

参考解析：通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初

始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于通货膨胀风险直接

降低投资的实际收益率，房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适

当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率的影响程度。

(3.)以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的

商业物业，这是通过投资项目的()组合来提高收益、降低风险。

A.地理区域

B.时间分布

C.物业类型

D.收益形式

正确答案：c

参考解苏：投资组合理论认为对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的

收益会有不同的反应，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最

理想的长远投资策略，使达到风险最小。以开发居住物业见长的房地产开发企

业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的物业类型

组合来提高收益、降低风险。

(4.)下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是()。

A.空置率

B.预售面积

C.房地产价格

D.房屋空间使用数量

正确答案：A

参考解析：反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场

交易指标三种类型。其中，供给指标包括：①新竣工量；②灭失量；③存量；

④空置量；⑤空置率；⑥可供租售量；⑦房屋施工面积；⑧房屋新开工面积；

⑨平均建设周期；⑩竣工房屋价值。BC两项属于交易指标；D项属于需求指

标。

(5.)某城市写字楼市场年初存量为1000万山2,空置量为40万山2；本年写字

楼施工面积为100万m2,新开工面积为60万m2,新竣工面积为50万m2。该

城市写字楼的平均建设周期为()年。

A.1.20

B.1.67

C.2.00

D.2.80

正确答案：C

参考解析：平均建设周期二房屋施工面积+新竣工面积=100+50=2(年)。

(6,)某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改

善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有()。

A.垄断性

B.外部性

C.复杂性

D.信息不对称性

正确答案：B

参考解析：经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通

过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为：①正外部性，是某个经济

行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价；②负外部性，是

某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为

此承担成本。本题中，该大型房地产开发项目对该区域具有正外部性。

(7.)对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门

下发的()中提出。

A.《规划意见书(选址)》

B.《设计方案审查意见》

C.《建设工程规划许可证》

D.《建设用地规划许可证》

正确答案：A

参考解析：《规划意见书(选址)》中，规划设计要求包括三个方面的内容：

①规划土地使用要求；②居住建筑(含居住区、居住小区、居住组团)的公共

服务设施配套建设指标；③建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、

河道、高压电力线等距离要求。

(8,)房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由()组织。

A.项目施工单位

B.项目监理单位

C.项目建设单位

D.建设行政主管部门

正确答案：C

参考解加：初步检查是指在单项工程或整个项目即将竣工或完全竣工之后，由

开发商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工

记录、按图施工情况及有无漏项等。开发商即项目的建设单位。

(9.)在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”

的销售策略，该策略下的定价方法是0。

A.领导定价法

B.认知价值定价法

C.成本加成定价法

D.随行就市定价法

正确答案：C

参考解小：“以价换量”的销售策略是指薄利多销，属于价值定价法。A项，

领导定价法实际上是一种定价策略，是处于市场领导者地位的开发商可以采用

的定价法，其制定的价格在同类物业中居较高的价位；B项，认知价值定价法

是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法；C项，成本加

成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产

的销售价格。D项，随行就市定价法指开发商按照房地产市场中同类物业的平

均现行价格水平定价的方法。

(10.)房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况

进行市场调查，该市场调查的类型属于()。

A.试探性调查

B.预测性调查

C.因果性调查

D.描述性调查

正确答案：A

参考解析：调查项目可以分成三类：①试探性调查，即通过收集初步的数据揭

示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法，如在经历了2016〜2018年中

国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意

向在2019年购买商品住宅的家庭数量；②描述性调查，即明确一些特定的量

值，例如有多少人愿意花费60万元在郊区买一套两居室商品住宅；③因果性调

查，即检验因果关系，如假设两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加

多少购买者。

C.土地费用

D.开发成本

正确答案：A

参考解加：“开发一销售”模式与“开发一持有出租一出售”模式的区别为：

①“开发一销售”模式现金流入项包括预售收入和现房销售收入，现金流出项

目包括土地成本和建造成本及相关费用；②“开发一持有出租一出售”模式的

现金流入项包括租金收入和转售收入，现金流出项目包括土地成本、建造成本

及相关费用、运营成本和转售税费。

(15.)认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是()。

A.可贷资金利率理论

B.储蓄投资决定理论

C.流动性偏好利率理论

D.马克思利率决定理论

正确答案：C

参考解析：流动性偏好利率理论认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货

币的供给与需求决定的。A项，可贷资金利率理论认为利率是由可贷资金的供

求决定的；B项，储蓄投资决定理论认为利率是由储蓄和投资等非货币的实际

因素所决定的；D项，马克思利率决定理论以剩余价值在不同的资本家之间分

割为起点，认为利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一

部分剩余价值。

(16.)某房地产投资项目的实际收益率为8.0%,若银行的存、贷款年利率分别

为3.5%和6.5%,通货膨胀率为4.0%,则该项目投资的名义收益率是()。

A.11.78%

B.12.00%

C.12.32%

D.15.02%

正确答案：C

参考解析：实际收益率(Rr)、名义收益率(Ra)和通货膨胀率(Rd)之间的

关系式为：(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd),本题中，实际收益率为8.0%,通货

膨胀率为4%,带入上述公式，则有(1+Ra)=(1+8.0%)(1+4%),解得名义

收益率Ra=12.32%。

(17.)某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%,期限为15年的住房抵押贷

款，月还款额按0.4%等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为

3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是()元。

A.3853.10

B.3868.52

C.3883.99

D.4187.36

正确答案：B

参考解析：具体的计算过程如下：①已知：A120=3044.54元，s=0.4%,n=15

X12=180(月)，i=6.5%:12=0.54%；②第10年最后一个月份的还款额

A120为：At=AlX(1+s)1,A12O=A1X(1+s)\-1,3044.54=A1X(1

+0.04%)120-1,抵押贷款首次月还款额为：Al=1893.26元；③第15年最后

一个月份的还款额A180为：A18O=A1X(1+s)『1893.26X(1+0.4%)

*180-1=3868.52(元)。

(18.)某房地产开发企业向银行贷款3000万元，期限为2年，年利率为

7.5%。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企

业支付的本息总额是0万元。

A.3450.00

B.3466.88

C.3480.67

D.3483.88

正确答案：A

参考解析：本题按单利计息。已知P=3000万元，n=2X12=24,1=7.5%/

12=0.625%,则该企业支付的本息总额=P+PXiXn=3000+3000X0.625%X

24=3450(万元)o

(19.)采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按

()计算。

A.工程进度

B.当期开发建设实际投入

C.当期销售面积占全部销售面积的比率

D.当期开发建设实际投入与项目总投资的比例

正确答案：C

参考解苏：营业成本又称经营成本，是指房地产产品出售、出租时，将开发产

品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、

商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租营业成本。对于分期收款的

房地产开发项目，房地产投资的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积

的比率，计算本期应结转的营业成本。

(20.)某房地产投资项目的总投资为1000力兀，其中60%来自银行贷款，其余

为资本金，贷款财务费用水平为10%。若项目全部投资的收益率为16%,则其

资本金的投资收益率为()。

A.16%

B.25%

C.26%

D.40%

正确答案：B

参考解析：具体计算过程如下：①资本金二1000X40%=400(万元)；②资本金

收益=400X16%=64(万元)；③投资者收益=1000X60%X16%—1000X60%

X10%=36(万元)；④资本金总收益二64+36=100(万元)；⑤资本金的投资

收益率=100+400=25%。

(21.)由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通

常要用()作为评价指标。

A.较高的期望投资回报率

B.较高的实际投资回报率

C.较低的期望投资回报率

D.较低的实际投资回报率

正确答案：A

参考解加：投资回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者

初始投入的权益资本的比率。在通货膨胀的情况下，现金的购买力肯定会下

降，因此投资者往往提高对名义投资回报率的预期，以补偿购买力的损失。即

投资者要提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得

的始终是一个实际的投资回报率。

(22.)某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利

息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%,当年只付

息不还本，则当年应计利息为()万元。

A.717.50

B.721.00

C.724.50

D.735.00

正确答案：C

参考解析：.

呼雌:(襁蛇肺等曜腺阚㈣I金

(23.)房地产开发企业的资产,债率较高，表明其()。

A.资本金较充裕

B.财务风险较高

C.偿债能力较强

D.资金应变能力较强

正确答案：B

参考解析：资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能

力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比

例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的。资产负债率高，则企业或项

目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应

变能力较差；资产负债率低则企业或项目的资本金充裕，企业应变能力强。

(24.)某项目的投资额为500万元，运营期为3年，各年的运营费用分别为160

万元、200万元和220万元，残值为100万元。若投资发生在年初，费用发生

在年末，折现率为10%,则该项目的费用现值为()万元。

A.876.03

B.900.90

C.1051.16

D.1076.03

正确答案：B

参考解析：

I嬲皿如湍小需十号.帚a(万元)。

(25.)某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000m2的住宅项目,容积率为

3.0,预计总开发成本为45000万元，营业税金及附加为销售收入的5.5%,如

要实现30%的成本利润率，则住宅的平均销售单价为()元/成。

A.6500.00

B.6878.31

C.7142.86

D.7751.94

正确答案：B

参考解析：盈亏平衡点的公式为：销售收入一利润一税费=总开发成本。本题

中，总建筑面积(产量)=30000X3=9(万m2),总开发成本二45000万元，利

润二45000X30%=13500(万元)。设销售单价为x,贝lj：9x-13500-9xX5.5%

=45000,x=6878.31(元/m2)。

(26.)在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素

发生变化的概率相同，而且是()的。

A.相互关联

B.相互排斥

C.相互独立

D.相互制约

正确答案：c

参考解析：多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，且分析

的基本原理与单因素敏感性分析大体相同。但多因素敏感性分析须进一步假定

同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。

(27.)某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500

万元、300万元和80万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30%、

50%和20%,该项目净现值的期望值是()万元。

A.240

B.284

C.300

D.316

正确答案：B

参考解析：该项目净现值的期望值二500X30%+300X50%—80X20%=284(万

元)。

(28.)在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi的

取值范围是0。

A.Pi>0

B.PiWl

C.OWPiWl

D.Pi'l

正确答案：C

参考解析：采用期望值法进行概率分析时，各不确定性因素在每种情况下的概

率，必须小于等于1、大于等于零，且所有可能发生情况的概率之和必须等于

lo

(29.)下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是()。

A.出租率

B.贷款利率

C.基准收益率

D.资本金投入比例

正确答案：C

参考解析：评价标准类指标包括：①基准收益率；②目标成本利润率；③目标

投资利润率；④目标投资回报率等指标。A项，出租率属于收益相关参数；BD

两项，贷款利率和资本金投入比例属于融资相关参数。

(30.)在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量

来估算单项工程投资的方法是()。

A.单元估算法

B.概算指标法

C.单位指标估算法

D.工程最近似匡算法

正确答案：C

参考解苏：单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投

资的估算方法。A项，单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数

得到项目或单项工程总投资的估算方法。B项，概算指标法采用综合的单位建

筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。D项，工程量近似

匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算

定额单价和取费，近似计算项目投资。

(31.)用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是()现金

流量表。

A.资本金

B.财务计划

C.项目投资

D.投资者各方

正确答案：C

参考解析：按投资计算基础的不同，现金流量表分为：①项目投资现金流量

表；②资本金现金流量表；③投资者各方现金流量表。其中，项目投资现金流

量表，不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务

内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利

能力，为各个投资方案进行比较建立共同的基础。

(32.)从法律角度分析，认股权证本质上是一种0契约。

A.权利

B.义务

C.信用

D.债务

正确答案：A

参考解析：从法律角度分析，认股权证本质上为一权利契约，投资人支付权利

金购得权证后，有权于某一特定期间或到期日，按约定的价格(行使价)，认

购或估出一定数量的标的资产。权证的交易实属一种期权的买卖。

(33.)李某的月均收入为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元，

住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理费用为120元v李某

的所有债务与收入比是()。

A.32.00%

B.34.67%

C.49.78%

D.52.44%

正确答案：D

参考解.：所有债务与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债

务月偿付额)・月均收入。本题中，李某的所有债务与收入比二(800+1440+

120)4-4500=52.44%o

(34.)证券市场上的资金供给者是()。

A.证券发行人

B.证券投资者

C.证券监管机构

D.证券市场的中介机构

正确答案：B

参考解析：证券投资者是证券市场的资金供给者，也是金融工具的购买者。它

可分为机构投资者和个人投资者两大类，典型的机构投资者包括企业、商业银

行、非银行金融机构(如养老基金、保险基金、证券投资基金)等。

(35.)关于收益性物业的说法，正确的是0。

A.零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定

B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金

C.在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中

D.在出租率达到100%时，收益性物业获得的逢经营收入最高

正确答案：C

参考解析：A项，在租约中必须对租金调整作出明确的规定，以便使租约有效

地发挥作用；B项，收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他收入(不含保

证金和大修基金)；D项，若物业租金低于市场租金，虽然出租率达到100%,

其获得的净经营收入并非一定理想。

多选题(共15题,共15分)

(36.)关于商业物业投资的说法，正确的有()。

A.商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势

B.商业物业交易常在机构投资者之间进行

C.区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性

D.商业物业不适合长期投资

E.商业物业投资收益全部来自出租收益

正确答案：B、C

参考解析：A项，随着房地产市场的发展，商用物业投资的开发-出售模式，即

将建成后的商用物业分割产权销售的模式越来越缺乏生命力，而开发-持有或整

体出售给机构投资者统一持有经营模式越来越成为一种趋势。B项，商用物业交

易涉及的资金数量巨大，所以常在机构投资者之间进行。C项，由于商用物业内

经营者的效益在很大程度上受其与市场或客户接近程度的影响，所以位置对于

这类物业有着特殊的重要性。DE两项，由于商用物业投资的收益主要来自物业

出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资。

(37.)王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10%,但该投资第一

年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为0万元。

A.2

B.3

C.4

D.5

E.6

正确答案：A、B、C

参考解析：当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益；而实际收

益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。本案例，王某的预期收益二50X

10%=5(万元)；该投资出现风险损失，所以王某的实际收益小于5万元。

(38.)关于房地产市场周期循环的说法，正确的有()。

A.房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一

B.传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性

C.合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点

D.在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率

E.房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段

正确答案：A、B、C

参考解析：A项，房地产周期循环的主要原因包括：①供需因素的影响；②市

场信息不充分；③生产者与消费者心理因素的影响。B项，根据传统房地产周

期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。C项，从历史多个周

期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率)，

就是房地产市场自然周期中的平衡点。D项，在房地产市场自然周期的第二阶

段，空置率降到了合理空置率以下。E项，房地产市场租金在房地产市场自然

周期的第三阶段的上涨趋缓或者停止，出现下滑是在第四阶段。

(39.)衡量房地产泡沫常用的指标有()，

A.房价收入比

B.租金售价比

C.实际价格与理论价格之比

[)房地产供求比

E.房地产笳格指数与居民消费价格指数之比

正确答案：A、B、C

参考解析：房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值

严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。从房地产泡沫的

成因入手，“实际价格/理论价格”、“房价收入比”、“房价租金比”等指

标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。

(40.)房地产开发企业申领《建设工程施工许可证》应具备的条件包括0。

A.建设工程用地批准手续已经办理

B.建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%

C.已按规定办理了工程安全监督手续

D.已按规定确定了施工企业

E.施工图设计文件已按规定进行了审查

正确答案：A、C、D、E

参考解析：房地产开发企业申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件：

①已经办理该建筑工程用地批准手续。②在城市规划区的建筑工程，已经取得

《建设工程规划许可证》。③施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，

其拆迁进度符合施工要求。④已经确定施工企业，按照规定应该招标的工程没

有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程

发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。⑤有满足施工需要的

施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。⑥有保证工程质

量和安全的具体措施。⑦按照规定应该委托监理的工程已委托监理。⑧建设资

金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的

50%,建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%；(9)

法律、行政法规规定的其他条件。

(41.)下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有()。

A.房地产销售价格调查

B.房地产促销策略调查

C.城镇居民家庭收入调查

D.城市人口地理分布调查

E.城市基础设施状况调查

正确答案：A、B

参考解析：房地产市场调查的内容主要包括：①国内外市场环境调查；②市场

需求容量调查；③消费者和消费者行为调查；④竞争情况调查；⑤市场营销因

素调查等。其中，市场营销因素调查包括：①产品调查；②价格调查；③分销

渠道调查；④促销策略调查。CE两项，城镇居民家庭收入调查和城市基础设施

状况调查属于国内外市场环境调查中的经济环境调查；D项，城市人口地理分布

调查属于国内外市场环境调查中的人口资源环境调查。

(42.)从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有()。

A.投资利润率

B.通货膨胀率

C.投资风险

D.经济增长率

E.存款准备金率

正确答案：A、B、C

参考解析：资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主

要有：①投资利润率，即单位投资所能取得的利润；②通货膨胀率，即对因货

币贬值造成的损失所应得到的补偿；③风险因素，即对因风险可能带来的损失

所应获得的补偿。

(43.)张某以400力元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某

投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成

本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%,财务费用占年

平均经营收入的10%,贝J该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有0。

A.投资利润率为16.67%

B.投资利润率为22.50%

C.资本金利润率为31.25%

D.资本金利润率为37.50%

E.资本金利润率为62.50%

正确答案：A、C

参考解析：投资利润率二年利润总额或年平均利润总额+项目总投资二U5OX(1

-40%)-150X10%]-=-(400+50)=16.67%；资本金利润率二年利润总额或

年平均利润总额+资本金=[150义(1-40%)-150X10%]4-240=31.25%O

(44.)房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有()。

A.备选方案差异原则

B.备选方案独立原则

C.最低可接受收益率原则

D.不行动原则

E.备选方案关联性原则

正确答案：A、C^D

参考解析：在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则：

①备选方案差异原则，是指通过分析比较备选方案之间的差异来判断各备选方

案的优劣；②最低可接受收益率原则，即所有备选方案的利润必须超过最低可

接受收益率；③不行动原则，是指投资者将放弃投资机会，不选择备选方案中

的任何项目，保持其资金可以随时投资到财务内部收益率大于最低可接受收益

率的投资项目中去。

(45.)盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假

设条件有()。

A.产品总成本不随产销量变化

B产晶销售量等干牛产量

C.单位产品变动成本不随产销量变化

D.单位产品销售价格不随产销量变化

E.单位产品固定成本不随产销量变化

正确答案：B、C、D

参考解析：盈亏平衡分析包括线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。其

中，当产量等于销售量且产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成

本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈

亏平衡分析。

(46.)决策的有效性程度逋常从决策的()等方面来评价。

A.合理性

B.可接受性

C.时效性

D.参与性

E.经济性

正确答案：A、B、C、E

参考解析：决策的评价标准主要是评价决策的有效性程度，主要包括以下4个

方面：①决策的质量或合理性；②决策的可接受性；③决策的时效性；④决策

的经济性。

(47.)房地产投资的可行性研究工作阶段包括()。

A.接受委托

B.投资机会研究

C.初步可行性研究

D.详细可行性研究

E.项目评估与决策

正确答案：B、C、D、E

参考解析：可行性研究是在投资前期所做的工作。它分为四个工作阶段，每个

阶段的内容逐步由浅到深，包括：①投资机会研究；②初步可行性研究；③详

细可行性研究；④项目评估与决策。

(48.)房地产开发项目投资中其他工程费用包括0。

A.可行性研究费

B.临时用地费

C.场地平整费

D.施工执照费

E.竣工图编制费

正确答案：B、D、E

参考解析：房地产开发项目投资估算中，其他工程费主要包括：①临时用地费

和临时建设费；②工程造价咨询费；③总承包管理费；④合同公证费；⑤施工

执照费；⑥工程质量监督费；⑦工程监理费；⑧竣工图编制费；⑨工程保险费

等杂项费用Q

(49.)房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择()的方案。

A.资金来源可靠

B.审核程序复杂

C.资金结构合理

D.融资成本较低

E.融资风险较小

正确答案：A、C、D、E

参考解析：在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接卜来的工作就是

进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、

融资风险小的方案。

(50.)下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有()。

A.公用设施的维修费

B.人员的工资

C.抵押贷款还本付息额

D.房产税

E.保险费

正确答案：A、B、D、E

参考解析：收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费

用，包括：①人员工资及办公费用；②保持物业正常运转的成本（建筑物及相

关场地的维护、维修费）；③为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、

清洁、保安等）；④保险费；⑤增值税及附加；⑥城镇土地使用税；⑦房产

税；⑧法律费用等。

判断题（共15题,共15分）

（51.）在资本资产定价模型中，3j是综合考虑了资产j的系统风险和个别风险

后得出的风险系数。（）

正确答案：

错误

参考解析：Bj是指资产j的系统性市场风险系数，是代表某一种投资项目相

对于整个市场变化反应幅度的参考指标。

（52.）由于买卖双方主要为分散的普通居民，所以存量住房市场的结构特征为竞

争多于垄断。（）

正确答案：

正确

参考解析：由于存量住房市场的交易双方主要为分散的家庭，因此存量住房市

场的垄断竞争市场结构特征表现为竞争多于垄断；而在新建住房市场上，由于

房地产开发企业集中开发建设商品住房项目是市场供应的主要组成部分，如果

同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就容易形成区域性垄断，导致

垄断多于竞争口

（53.）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。（）

正确答案：

正确

参考解析：投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目

的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手

倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之

产生。

（54.）全部使用国有资金投资的建设项目应采用公开招标方式确定施工单位。（）

正确答案：

正确

参考解析：公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其

他组织投标。全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设

项目，应采用公开招标方式确定承包商。

（55.）在一定的时间范围内，首套住房需求量与改善性住房需求量之间的距离表

示住房需求的市场营销敏感性。（）

正确答案：

错误

参考解析：市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的市场营销敏感性。

(56.)复利可分为间断复利和连续复利，由于资金在不停地运动，所以在实际使

用中通常采用的是连续复利计息方式。()

正确答案：

错误

参考解析-：复利冲息有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间

区间(如年、季、月等)，并按复利计息，称为间断复利；如果计息周期无限

期缩短，称为连续复利。从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过

生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用

较为简便的间断复利计息方式计算。

(57.)从名义利率与实际利率的关系来看，实际利率一定大于名义利率,()

正确答案：

错误

参考解析：名义利率为一年中的计息次数为m,实际利率为i,实际利率与

名义利率换算的公式为：i=(1+r/m)m—1。根据公式可以得出两者之间存在

以下关系：①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；②名义利率越

大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；③当每年计息周期数

m=l时，名义利率与实际利率相等；④当每年计息周期数m>l时，实际利率大

于名义利率；⑤当每年计息周期数8时，名义利率r与实际利率i的关系

为：i=er-1

(58.)对于房地产开发投资来说，投资回收主要表现为项目的开发利润)0

正确答案：

错误

参考解析：就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发

成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。

(59.)房地产开发的资金密集性和较高的资金借贷额，使得房地产开发项目具有

较高的资产负债率和流动比率。()

正确答案：

错误

参考解析：房地产开发属于资金密集型经济活动，且普遍使用较高的财务杠

杆，所以房地产开发企业或项目的资产负债率一般较高。因为房地产开发项目

所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短

期借款。房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房

地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。

(60.)如果房地产开发项目的总收入和总费用是同步变化的，那么该项目的净利

润将基本保持不变。()

正确答案：

正确

参考解析：假如开发项目的总收入和总费用是以同步形式发生变化的，那么开

发商的纯利润将基本保持不变。但在房地产开发投资过程中，总收入和总费用

的变化并不同步。因此，有必要对各不确定性因素的变化情况，以及这些变化

对开发商或投资者的影响进行详细分析，为房地产开发投资决策提供充分依

据。

（61.）不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析可以代替风险分析。（）

正确答案：

错误

参考解析：不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发

生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。风险分析常用的比较

成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑

了这种变动幅度在未来发生变动的可能性的大小及对项目主要经济效益指标的

影响。

（62.；构造房地产开发项目评估方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出

可供评价比较的具体开发经营方案。（）

正确答案：

正确

参考解析：构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的

具体开发经营方案。项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型

及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条

件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总

建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。

（63.）房地产开发项目资金使用计划表应根据可能的建设进度与将会发生的实际

付款时间和金额进行编制。（）

正确答案：

正确

参考解析：房地产开发项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间

和金额，编制资金使用计划表。

（64.）REITs可以促进房地产开发企业和物业所有者融资渠道的多元化，吸引资

本市场的资金不断流入房地产市场。0

正确答案：

正确

参考解析：房地产投资信托基金（简称RETTs）是指通过制定信托投资计划，信

托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票

等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或

聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。REITs可以

促使房地产开发商和物业所有者融资渠道的多元化，将单一的银行贷款融资形

式向机构投资者、个人投资者融资转变，吸引资本市场的资金不断流入房地产

市场。

（65.）物业管理人员一般通过强调租金低廉的宣传方式来吸引租户。（）

正确答案：

错误

参考解析：为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市

场宣传工作。这种宣传一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位

置、周围景观、通达性和方便性等。一般很少通过强调租金低廉来吸引租户，

因为对于某些物业如收益性物业、工业物业等来说，租金水平相对于物业的其

他特性可能并不十分重要。

问答题（共2题,共2分）

（66.）甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投

入为购买价格的60%,其余为年利率7.5%、期限20年、按年等额还款的抵

押贷款。该写字楼可出租面积为36000m2,前两年的租金均为150元/

（12•月），以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个，租金为500

元/（个•月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的

10%,包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物

采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800

万元，其他设备的年折旧额为200万元。

请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。

正确答案：

参考解析：（1）第5年的税前现金回报率计算

死箭加益仙即去（年冷收入一年还本付息额）一年税前现金流北

机贩皇朋华二资本金或权益资本-资标或权益资本

①第一年净收入A1=（150错误12错误36000+500错误12错误310）错误

（1一10%—30%）=39996000（元）；

②第五年净收入A5=A1错误（1+5%）3=46300369.5（元）

/上」1•自帧430000000x40%x7.5%,

每年还本付总额=---------;-------=1l648(7n1i8o5c6.96(兀)x

20

③(1+7.5%)

公设师现金回报驷（砌幽.5・168718%%）/（430000000xm）=11.41%

⑵第5年的偿债备付率计算

y.i•七—可用于还本付息资金年净收益—463003695/1687185696，744

售财唧-当期应还本付息资金■年还本付城.孙的5165.

(67.)甲公司在2009年12月31日通过竞拍，以400万元/亩的价格获得

一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，

使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设

期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元/m20

甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入了总建设成本的20%、

5%以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计

划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目

合作开发合同，并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承

担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司

所有，40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设

成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从

合作开发的第一年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为

20%、30%、30%和20%,销售均价为8500元/m2；管理费、销售费和营业

税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5.5%。假定管理费和销售费在开发

周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发

周期内的项目收支均发生在年末。

(1)请计算该开发项目的财务内部收益率；

(2)若乙公司的目标收益率为10%,请计算其财务净现值并说明乙公司能否

达到投资目标(不考虑企业所得税和土地增值税)。

正确答案：

参考解析：(1)该开发项目财务内部收益率的计算

①总建筑面积=200X666.67X2=266668(m2)；

②总建设成本=3200X266668+10000=85333.76(万元)；

③总销售收入=8500X266