《民法典》视野下房屋租赁合同的审查与拟定-本科民法实践课教案

《民法典》视野下房屋租赁合同的审查与拟定——本科民法实践课教案

一、课程基本信息

课程名称：民法实务（二）合同编专题

授课对象：法学专业本科三年级学生

教学课时：4学时（每学时45分钟，共计180分钟）

教学形式：理论精讲、案例研讨、情境模拟、小组协作与实操演练

设计理念：本教案遵循“以学生为中心、以产出为导向”（OBE）和“深度学习”的教学理念，聚焦《中华人民共和国民法典》合同编及相关司法解释在房屋租赁这一高频民事法律关系中的具体应用。通过将真实世界的问题（审查与拟定合同）引入课堂，引导学生从被动接受规则转向主动建构和应用法律知识体系，培养其法律检索、规范分析、风险识别、文书起草及谈判沟通等复合型法律职业能力。

二、学情分析与教学目标

（一）学情分析

授课对象为法学专业大三学生。他们已经系统学习过《民法总论》《物权法》及《合同法》基础理论，对民事法律关系、合同成立与生效、债权债务等核心概念有基本认知。然而，其知识应用能力呈现以下特征：一是知识碎片化，难以将《民法典》总则编、合同编通则、租赁合同分则以及《城市房地产管理法》《商品房屋租赁管理办法》等法律法规与司法解释进行体系化整合；二是实务认知薄弱，对房屋租赁市场的真实业态、常见纠纷类型及风险点缺乏感知；三是技能欠缺，未接受过系统性的合同文本审查与起草训练，法律文书写作能力有待提升。因此，本课程旨在扮演从理论到实务的“桥梁”角色。

（二）教学目标

1.知识与技能目标：

1.2.学生能够精准复述并阐释《民法典》第七百零三条至第七百三十四条关于租赁合同的核心规定，特别是涉及合同形式、租期限制、维修义务、转租规则、买卖不破租赁、优先购买权、解除权等关键条款。

2.3.学生能够熟练运用法律数据库检索与房屋租赁相关的司法解释、地方性法规及司法判例。

3.4.学生能够独立对一份给定的房屋租赁合同范本进行审查，识别其中权利义务设置不当、法律风险集中、格式条款无效或可能产生歧义的条款。

4.5.学生能够根据设定的不同场景（如普通住宅租赁、商业用房租赁、长租公寓托管），起草一份结构完整、权利义务清晰、风险分配合理的房屋租赁合同核心条款。

6.过程与方法目标：

1.7.通过案例分析与小组讨论，培养学生运用“法律规范—案件事实—法律结论”的三段论推理方法解决实际问题的能力。

2.8.通过模拟谈判与合同修订，锻炼学生的法律谈判技巧、沟通协作能力及创造性解决法律条款争议的能力。

3.9.引导学生掌握“从一般到特殊”的法律适用方法，即从合同编通则到租赁合同分则，再到特别法规定的逻辑推演过程。

10.情感、态度与价值观目标：

1.11.培养学生严谨审慎、精益求精的法律职业精神，深刻理解合同文本作为“当事人之间法律”的重要性。

2.12.增强学生的风险防范意识和社会责任感，理解平衡出租人与承租人权益、促进租赁市场健康发展的法律价值取向。

3.13.激发学生对民商事实务工作的兴趣，初步建立法律服务的客户思维和商业思维。

三、教学重点与难点

（一）教学重点

1.《民法典》租赁合同章节中当事人核心权利义务的规范解读，特别是出租人的适租与维修义务（第七百零八条、第七百一十二条）与承租人的妥善使用与支付租金义务（第七百零九条、第七百二十一条）的对应关系及违约后果。

2.房屋租赁合同中关键风险条款的识别与审查要点，包括但不限于：押金条款、维修责任排除条款、单方解除权条款、转租与装修条款、违约责任条款。

3.合同起草的基本原理与技巧，包括定义条款的准确性、陈述与保证的完整性、救济措施的周全性。

（二）教学难点

1.“买卖不破租赁”原则（第七百二十五条）与抵押权等担保物权实现时的冲突与协调，以及承租人优先购买权（第七百二十六条）行使的实务条件与司法认定。

2.格式条款规则（第四百九十六条至第四百九十八条）在租赁合同（尤其是中介机构提供的范本）中的具体应用与效力边界判断。

3.如何将零散的法律规范点，转化为一份逻辑自洽、预见并安排未来各种可能性的合同文本，即“从法条到条款”的创造性转化能力。

四、教学资源与环境

1.法律法规与案例库：《中华人民共和国民法典》及关联司法解释；最高人民法院公报案例、指导性案例及本地区法院关于房屋租赁纠纷的典型判决书。

2.文本材料：多版本房屋租赁合同范本（住建部门推荐版、中介机构常用版、企业自拟版）；虚拟案例背景材料（包含出租人、承租人、房屋状况、特殊需求等信息）。

3.技术平台：智慧教室（支持多屏互动、小组讨论实时投屏）；法律专业数据库（如北大法宝、威科先行）访问权限；在线协作文档工具。

4.人员配置：主讲教师1名，助教2名（协助组织小组活动、提供即时反馈）。

五、教学过程实施（总计180分钟）

第一学时：情境导入与规范解构（45分钟）

（一）启动阶段：真实案例锚定问题（10分钟）

教师不直接陈述法条，而是播放一段由学生事先录制的、基于真实事件改编的短视频。情景为：一名大学毕业生（承租人）与房东（出租人）因房屋漏水导致的财产损失、维修责任及租金减免问题发生激烈争执，双方手持一份简单潦草的租赁合同，各执一词。视频结尾定格于双方僵持的画面和那份问题合同的特写。

教师提问：“如果你们是受邀介入此纠纷的社区法律顾问，首先会做什么？这份合同可能缺失或存在哪些致命缺陷？”通过强烈的情景冲突，瞬间激发学生的探究欲，引导其意识到规范合同文本的实践价值，从而自然导入本课核心主题：如何运用法律规范，锻造一份“防患于未然”的租赁协议。

（二）探索阶段：法律规范体系化梳理（25分钟）

教师引导学生以该案例纠纷点（维修责任）为起点，进行“法律雷达扫描”。

1.核心法条精讲（10分钟）：教师带领学生精读《民法典》第七百一十二条（出租人维修义务）和第七百一十三条（出租人不履行维修义务的后果）。不仅解读字面含义，更通过设问深化理解：“维修义务的触发条件是什么？（租赁物‘需要维修’）”“‘需要维修’的判断标准是什么？（是否影响承租人正常使用收益）”“承租人自行维修的费用如何抵扣与证明？”“如果维修期间长达一个月，承租人仅能要求减少租金吗？能否解除合同？”将一个法条拆解为多个法律要件和判断节点。

2.关联法条网状联结（10分钟）：将维修问题延伸至其他关联规范。例如，维修可能涉及房屋结构安全，关联《商品房屋租赁管理办法》第六条关于禁止出租房屋情形的规定；若因维修导致承租人无法使用房屋，关联《民法典》第五百六十三条关于合同法定解除权的规定；维修费用的承担纠纷，最终可能走向诉讼，关联举证责任规则。教师使用思维导图软件，实时构建以“租赁合同履行”为中心，辐射“合同效力”、“违约责任”、“救济途径”的规范网络。

3.学术与实务观点引介（5分钟）：简要介绍学术界对维修义务性质（是主义务还是附随义务）的讨论，以及实务中对于“承租人通知义务”的证明标准在判例中的差异。引导学生理解法律适用的复杂性与动态性。

（三）归纳阶段：租赁合同核心规范图谱（10分钟）

教师总结并呈现课前准备好的“房屋租赁合同法律规范核心图谱（1.0版）”，将租赁合同全生命周期（缔约前、履行中、终止后）涉及的核心法律问题与《民法典》相应条款一一对应，形成可视化工具。要求学生在图谱上标记出案例所涉的维修责任节点，并初步思考其他潜在风险点（如押金退还、转租同意）。此图谱将作为后续所有学习活动的基础框架。

第二学时：深度研讨与风险辨识（45分钟）

（一）活动一：合同条款“找茬”大赛（25分钟）

学生以预先分好的6人小组为单位，每组获得一份经过教师精心“加工”的、埋藏了十余个典型法律漏洞或陷阱的“问题租赁合同”范本。范本来源于网络，但叠加了实践中的常见问题，如：“承租人逾期支付租金超过3日，出租人有权单方解除合同并没收全部押金”（违约责任是否显失公平？）；“房屋内设备自然损坏，由承租人负责维修”（是否属于不合理免除出租人责任？）；“本合同一切争议提交XX仲裁委员会仲裁，且仲裁费由败诉方承担”（仲裁条款是否有效？费用承担约定是否规范？）。

1.小组独立审查（15分钟）：各组利用“核心规范图谱”和法律数据库，对合同进行逐条审查。要求使用不同颜色的标签标记：红色代表“重大风险/可能无效条款”，黄色代表“表述模糊/易生歧义条款”，绿色代表“缺失的必要条款”。助教巡回指导，提供关键词检索建议。

2.小组汇报与交锋（10分钟）：每组派代表通过投屏展示其审查成果，重点阐述1-2个最具代表性的“找茬”发现及其法律依据。其他小组可提出质疑或补充。教师在此过程中扮演“法官”和“引导者”角色，对学生的判断进行追问、澄清和修正，并适时引入相关司法判例作为佐证。例如，针对“没收全部押金”条款，引导学生讨论其与违约金酌减规则（第五百八十五条）的关联。

（二）活动二：焦点案例辩论——转租的“罗生门”（20分钟）

教师提供一个复杂案例：承租人甲经口头征得出租人乙同意后，将房屋转租给丙。乙后来否认曾同意，主张甲系非法转租，要求解除与甲的合同。丙已对房屋进行装修。现乙起诉甲，甲抗辩称有微信记录为证。

1.角色扮演与辩论准备（5分钟）：小组内部分为“出租人乙代理人”、“承租人甲代理人”、“次承租人丙代理人”三个角色，分别从各自当事人立场梳理法律依据和诉讼策略。

2.模拟法庭辩论（15分钟）：三方角色代表进行限时陈述与辩论。辩论焦点将自然涵盖：转租同意的形式要求（第七百一十六条，是否必须书面？微信记录的证据效力）、擅自转租的法律后果（出租人的解除权行使期限——六个月内）、次承租人丙的权利如何救济（装修费用处理、能否主张“买卖不破租赁”的延伸保护？）。通过角色对抗，让学生深刻体会同一事实下不同主体的利益冲突与法律博弈，全面理解转租规则的复杂性。

第三学时：策略构建与文本起草（45分钟）

（一）讲授与示范：从风险识别到条款设计（15分钟）

教师承上启下，指出“找茬”和辩论是防御性技能，而优秀的法律人更应具备建设性技能——设计公平且有效的合同条款。教师以“维修条款”和“合同解除条款”为例，进行对比教学。

1.劣质条款展示：呈现之前“找茬”活动中发现的简陋或霸道条款。

2.优质条款拆解：展示一份由专业律师起草的、相对完善的对应条款。逐句分析其精妙之处：

1.3.维修条款示例：“租赁期内，房屋及其附属设施、家用电器的自然损坏或故障，由甲方（出租人）负责维修。甲方应在接到乙方（承租人）书面通知后48小时内响应，并在合理期限内完成维修。若维修严重影响乙方正常居住使用超过连续7日的，乙方有权要求相应减免该期间的租金。因乙方使用不当或人为损坏导致的维修，费用由乙方承担。”

1.2.4.（明确责任划分：自然损坏vs人为损坏）

2.3.5.（设定明确程序：书面通知、响应时限）

3.4.6.（规定法律后果：影响使用的租金减免权）

7.设计原则总结：教师提炼合同条款设计的核心原则：明确性（无歧义）、可操作性（有程序）、平衡性（权责对等）、预见性（涵盖各种可能情形）、合规性（不与强制性规定冲突）。

（二）实战演练：分组起草核心条款（30分钟）

各小组抽取一个不同的租赁场景任务卡：

1.A组：为一位计划出租其唯一住房、但担心房屋被损坏的老年房东，起草“房屋状况确认与交付条款”及“损害赔偿条款”。

2.B组：为一位携带幼儿的家庭租客，起草关于“房屋安全与环保标准”（如甲醛、防护栏）的“陈述与保证条款”及相应的“违约责任条款”。

3.C组：为一家初创公司租赁商用办公室，起草涉及“免租期”、“物业费分担”、“招牌安装许可”及“因政府规划导致搬迁的补偿”等特殊商业条款。

4.D组：针对“长租公寓”模式，起草涉及“租金贷”关系说明、平台托管责任、房东与租客直接联系限制等内容的“特别约定条款”。

每组需在30分钟内，利用在线协作文档，合作起草出针对其场景的3-4个核心条款。教师和助教提供实时在线评论和指导，引导学生将抽象原则转化为具体文字，并反复推敲措辞。

第四学时：展示评议、谈判模拟与升华总结（45分钟）

（一）成果展示与多维评议（20分钟）

每组将起草的条款投屏展示，并阐述设计思路。

1.组间评议：其他小组从“对方当事人”（如B组评价格式条款的A组房东条款）或“中立审查者”角度，提出修改建议或质疑。重点考察条款的平衡性和潜在漏洞。

2.教师点评与优化：教师进行终极点评，不仅评价条款本身的优劣，更点评各组的法律论证过程和商业考量。教师现场演示如何进一步优化某一条款，例如，在损害赔偿条款中加入“折旧扣除”的计算方法，或是在环保条款中引入“第三方检测机构认定”的争议解决机制。展示合同语言的精确艺术。

（二）情景模拟：合同谈判回合（15分钟）

选择A组（房东代表）和B组（租客代表）就他们起草的条款进行一场简化的模拟谈判。谈判议题聚焦于“押金金额与退还条件”和“房屋轻微损坏的赔偿标准”。设定谈判时间10分钟，要求双方在坚持核心利益的同时，展现妥协与创造解决方案的能力（例如，提议引入第三方维修报价平台作为定损依据）。其他学生观察并记录谈判中的法律要点运用和沟通技巧。此环节将合同文本从静态文档还原为动态的博弈过程，让学生体验条款背后的商业逻辑与人际互动。

（三）课程总结与拓展延伸（10分钟）

1.体系化复盘：教师带领学生回顾从“案例导入->规范解构->风险识别->条款设计->谈判博弈”的完整学习闭环。再次强调，一份优秀的租赁协议，是法律知识、商业判断、社会经验和文字能力的综合结晶。

2.升华与拓展：指出房屋租赁合同是观察中国社会民生的一个窗口，涉及城市化、青年生存、资本运作等多重议题。鼓励学生关注住房租赁立法的最新动态（如保障性租赁住房政策），思考法律在平衡安全、效率与公平中的角色。布置一项开放式课后作业：跟踪一个近期本地的房屋租赁纠纷司法判例，从法官的裁判文书中反向分析原合同条款的得失，并撰写一份不超过500字的“案例启示与合同修改建议”。

3.资源推荐：提供进一步学习的书单、权威合同范本来源、专业法律写作指南及相关的法律实务公众号，鼓励学有余力的学生深入探索。

六、教学评估与反馈设计

本课程采用过程性评估与成果性评估相结合的方式。

1.过程性