《纳税实务》-第七章

第一节土地增值税概述一、土地增值税的概念土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。二、土地增值税的特点(一)以转让房地产取得的增值额为征税对象作为征税对象的增值额,是纳税人转让房地产的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。(二)征税面比较广下一页返回第一节土地增值税概述凡发生应税行为的单位和个人,除税法规定免税外,无论其经济性质,无论法人或自然人,均应缴纳土地增值税。(三)采用扣除法和评估法计算增值额土地增值税在考虑我国实际情况下,以纳税人转让房地产取得的收入减除法定扣除项目金额后的余额为计税依据。(四)实行超率累进税率土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据,按照累进原则设计的,实行分级计税。(五)实行按次征税,纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定上一页返回第二节征税范围、纳税人和税率一、土地增值税的征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。(一)土地增值税征税范围的一般规定1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税,对转让非国有土地使用权的行为不征税,对国有土地的出让行为也不征税根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,国家为了公共利益,可以依照法律规定对集体土地实行征用,依法被征用后的土地属于国家所有。下一页返回第二节征税范围、纳税人和税率未经国家征用的集体土地不得转让,如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理,而不应纳入土地增值税的征税范围。2.土地增值税既对转让土地使用权征税,又对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物,包括地上、地下的各种附属设施,如厂房、仓库、商店、医院、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。附着物是指附着在地上,不能移动,一经移动,即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。上一页下一页返回第二节征税范围、纳税人和税率3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税,对以通过继承、赠予方式无偿转让的房地产,不予征税(1)房地产的继承。房地产继承虽然发生了产权变化,但被继承人并没有因为权属变化而取得任何收入,因此房地产继承不属于土地增值税征税范围。(2)房地产的赠予。不征收土地增值税的房地产赠予行为只包括两种情形:①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠予直系亲属或承担直接赡养义务人。上一页下一页返回第二节征税范围、纳税人和税率②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠予教育、民政和其他社会福利、公益事业。(二)征税范围的具体规定1.合作建房对于一方出土地,一方出资金合作建房的行为,建成后分房自用的,暂免征收土地增值税。建成后转让的,缴纳土地增值税。2.交换房地产上一页下一页返回第二节征税范围、纳税人和税率交换房地产,房地产权属发生变更,交换双方取得实物收入,属于土地增值税征税范围。但个人之间互换自有住房,免征土地增值税。3.房地产抵押房地产抵押期间,不征收土地增值税。但抵押期满,以房地产抵债而发生产权变更行为要缴纳土地增值税。4.房地产出租房地产出租行为没有发生权属转移,不属于土地增值税征税范围。5.房地产评估增值房地产评估增值,没有发生产权转移,不属于增值税征税范围。上一页下一页返回第二节征税范围、纳税人和税率6.房地产的代建房行为代建房行为,只是房地产公司提供了建筑劳务,取得劳务收入,不属于增值税征税范围。二、土地增值税的纳税人土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。上一页下一页返回第二节征税范围、纳税人和税率此外,还包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。三、土地增值税的税率土地增值税实行四级超率累进税率,如表7.2.1所示。上一页返回第三节开发土地和新建房应纳税额的计算土地增值税是以转让房地产的增值额为计税依据的,增值税是转让房地产取得的收入减去税法规定的扣除项目后的余额。一、收入额的确定纳税人转让房地产取得的收入,包括转让房地产取得的全部价款和有关的经济收益。包括货币收入、实物收入和其他收入。实物收入,要按收入时的市场价格折算成货币收入。对取得的无形资产收入,评估后折算成货币收入。二、扣除项目及其金额准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目具体包括以下内容:下一页返回第三节开发土地和新建房应纳税额的计算(一)取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和有关费用。以出让方式取得的土地使用权,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得的土地使用权,为补缴的出让金;以转让方式取得的土地使用权,为支付的地价款。与转让土地相关的费用包括登记费、过户手续费、契税。(二)房地产开发成本房地产开发成本指纳税人开发房地产项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。上一页下一页返回第三节开发土地和新建房应纳税额的计算这些成本允许凭合法有效凭证扣除。(1)土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。(2)前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。(3)建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑工程安装费。(4)基础设施费,包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。上一页下一页返回第三节开发土地和新建房应纳税额的计算(5)公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。(6)开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(三)房地产开发费用房地产的开发费用包括销售费用、管理费用和财务费用,财务费用中的利息支出分两种情况:(1)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。上一页下一页返回第三节开发土地和新建房应纳税额的计算其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为:(2)财务费用中的利息支出,凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。上一页下一页返回第三节开发土地和新建房应纳税额的计算计算公式为:允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内另外,对于超过贷款期限而计征的加息、罚息不允许扣除。(四)与转让房地产有关的税金在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加、印花税,可以在税前扣除。允许扣除的印花税是指在转让房地产时缴纳的印花税。上一页下一页返回第三节开发土地和新建房应纳税额的计算房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,印花税不再单独扣除。房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时,允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。(五)财政部确定的其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和,加计20%扣除。此项扣除只适用于从事房地产开发的纳税人,除此之外的其他纳税人不适用。加计扣除费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%上一页下一页返回第三节开发土地和新建房应纳税额的计算三、土地增值税应纳税额的计算应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数增值额=收入额-扣除项目金额增值率=增值额÷扣除项目金额×100%(1)增值率未超过50%的:应纳税额=增值额×30%(2)增值率超过50%,未超过100%的:应纳税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%上一页下一页返回第三节开发土地和新建房应纳税额的计算(3)增值率超过100%,未超过200%的:应纳税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(4)增值率超过200%的:应纳税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%上一页返回第四节转让存量房应纳税额的计算存量房是指旧房及建筑物。旧房及建筑物是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。转让存量房的土地增值税计税方法与转让新建房的计算方法类同,但在确定扣除项目时有所差异。转让存量房的扣除项目如下:(一)旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋和建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格需经当地税务机关确认。支付的评估费用可以在税前扣除。下一页返回第四节转让存量房应纳税额的计算纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能取得购房发票的,按照发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。“每年”:购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计1年;超过1年的,未满12个月但超过6个月的,可以视同为1年。“发票所载金额”:(1)营改增前取得的营业税发票,按照发票所载金额;(2)营改增后取得的增值税普通发票,按照发票所载价税合计金额;(3)营改增后取得的增值税专用发票,按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和确认发票金额。评估价格=重置成本价×成新度折扣率上一页下一页返回第四节转让存量房应纳税额的计算(二)取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用与纳税人转让新建房的规定相同,但对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除。(三)转让环节缴纳的税金转让旧房及建筑物,应缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。由于增值税为价外税,在计算土地增值税时,税前可以扣除的税金有:城市维护建设税、教育费附加和印花税。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”扣除,但不作为加计5%的基数。上一页返回第五节土地增值税的税收优惠与征收管理一、税收优惠政策(1)转让房屋,增值额未超过扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税。(2)因国家建设需要免征土地增值税。①因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产,免税。②因城市实施规划、国家建设需要而搬迁,纳税人自行转让房地产免税。(3)对个人销售住房暂免征收土地增值税。(4)对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税,予以免征。下一页返回第五节土地增值税的税收优惠与征收管理二、征收管理(一)纳税申报根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定,纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内,向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。1.房地产开发公司纳税人应在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内,按照税法规定,向主管税务机关办理纳税申报,并同时提供下列证件和资料:上一页下一页返回第五节土地增值税的税收优惠与征收管理(1)房屋产权证、土地使用权证书。(2)土地转让、房产买卖合同。(3)与转让