《中级财务会计》-第八章　无形资产与投资性房地产

第一节无形资产一、无形资产的概念及特征无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、商誉等。无形资产与长期投资、固定资产一样，都属于企业的长期资产，它们都能够在超过一个经营周期的会计期间内为企业所控制或使用，并预期能为企业带来经济利益，因此会计报表上将其列入非流动资产项目。（一）无形资产的特征根据无形资产的定义，无形资产具有以下五个基本特征：下一页返回第一节无形资产１.无形资产没有实物形态无形资产通常表现为某种权利、技术或获取超额利润的综合能力。它没有实物形态，但却具有使用价值。它能提高企业的经济效益，或使企业获取超额收益。不具有实物形态是无形资产区别于其他资产的显著特征之一。２.无形资产属于非货币性长期资产无形资产属于非货币性资产，且不属于流动资产，这是无形资产的又一特征。货币性资产也没有实物形态，比如应收款项、银行存款等，但它们往往能在一年内变现或被耗用，属于流动资产。无形资产属于长期资产，主要是因为其能在多个会计期间为企业带来经济利益，其价值将在各个受益期间逐渐摊销。上一页下一页返回第一节无形资产３.无形资产具有可辨认性无形资产要单独核算，它必须能与其他资产区别开来，可单独辨认。衡量无形资产的可辨认性，一般应具备下列条件之一：（１）能够从企业中分离或划分出来，并能单独出售或转让。有时某些无形资产还需要与有关合同一起用于出售、转让、租赁或者交换，这种情况也视为可辨认的无形资产。（２）产生于合同性权利或其他法律权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或分离。４.无形资产是非出售的资产企业持有无形资产不是为了出售，而是为了生产经营，即利用无形资产来生产商品、提供劳务、为企业经营管理服务或将无形资产出租给他人。如软件公司开发的、用于对外销售的计算机软件，对购买方而言属于无形资产，而对开发商而言却是存货。上一页下一页返回第一节无形资产５.无形资产在创造经济利益方面存在较大的不确定性无形资产作为一项资产，能为企业带来未来的经济利益，但无形资产带来的未来经济利益与实物资产相比具有很大的不确定性。无形资产创造经济利益的能力受外界的影响更大，具有一定的特殊性。这种不确定性主要表现在以下方面：（１）无形资产具有优越性和独占性，但在科技迅猛发展、市场竞争日益激烈的时代，某项无形资产具有的优越性可能很快就被其他更先进的无形资产所取代，其原先具有的超额赢利能力，可能也就不复存在了。（２）由于有些无形资产的寿命难以被估计，因此其收益期限也难以确定。（３）有些无形资产只对特定的企业有价值，一旦离开这一特定范围，价值就不复存在了。上一页下一页返回第一节无形资产（二）无形资产的内容无形资产主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。１.专利权专利权，是指国家专利主管机关依法授予发明创造专利申请人对其发明创造在法定期限内享有的专有权利。《中华人民共和国专利法》规定，专利权人拥有的专利受国家法律的保护。专利权按专利对象不同，可分为：①发明专利权；②实用新型专利权；③外观设计专利权。专利权具有：①独占性和排他性；②地域性；③期限性。上一页下一页返回第一节无形资产２.非专利技术非专利技术，也称专有技术、技术秘密或技术诀窍，是指企业生产经营中使用的先进的、未被公开的、未申请专利但是能给持有人带来未来经济利益的知识和经验。非专利技术一般包括：①工业专有技术；②商业专有技术；③管理专有技术。非专利技术的特征主要有：①经济性；②机密性；③动态性。３.商标权商标，是商品或商业服务的标记，是商品生产者或经营者用以标明自己所生产或销售的商品，或商业服务者用以标明自己所提供的服务，区别于他人的商品或服务的标记。上一页下一页返回第一节无形资产商标权，是指专门在某类指定的商品或产品上使用特定的名称、图案的权利。《中华人民共和国商标法》规定，经商标局核准注册的商标为注册商标，商标注册人享有商标专用权，受法律保护。商标权包括两方面内容：独占使用权和禁止权。（１）独占使用权，是指商标权享有人在商标注册的范围内独家使用其商标的权利。（２）禁止权，是指商标权享有人拥有排除和禁止他人对商标独占使用权进行侵犯的权利。４.著作权著作权，又称版权，是指作者对其著作依法享有的出版、发行等方面的专有权利。上一页下一页返回第一节无形资产著作权包括两方面的权利，即精神权利（人身权利）和经济权利（财产权利）。（１）精神权利（人身权利）：作品署名、发表作品、确认作者身份、保护作品的完整性、修改已经发表的作品等项权利，包括发表权、署名权、修改权和保护作品完整权。（２）经济权利（财产权利）：以出版、表演、广播、展览、录制唱片、摄制影片等方式使用作品以及因授权他人使用作品而获得经济利益的权利。著作权可以转让、出售或赠予。上一页下一页返回第一节无形资产５.土地使用权土地使用权，是指国家准许某一企业在一定期间内对国有土地享有开发、利用、经营的权利，即企业可依法获得在一定期限内使用国有土地的权利。《中华人民共和国土地管理法》规定，我国土地为国家所有，任何单位和个人只能拥有土地的使用权，而不能拥有土地的所有权。企业取得土地使用权，应将取得时发生的支出资本化，作为土地使用权的成本，记入“无形资产”科目进行核算。６.特许权特许权，又称经营特许权、专营权，是指企业获得在一定区域内经营或销售某种特定商品的权利或是一家企业接受另一家企业使用其商标、商号、技术秘密等的权利。特许权分为两种，即政府机关授权和企业授权。上一页下一页返回第一节无形资产（１）政府机构授权，是指由政府机关授权，准许企业使用或在一定地区享有经营某种业务的特权，如自来水、电力、邮电通信等专营权或烟草专卖权等。（２）企业授权，是指企业依照签订的合同，有限期或无限期使用另一家企业的某些权利，包括专利使用权、非专利技术使用权、商标使用权等。（三）无形资产的分类为了更好地发挥无形资产的效能，科学地管理无形资产，必须将无形资产按照一定的标准进行分类。（１）无形资产按其取得来源，可分为：①外部取得的无形资产。根据取得的方式不同，又可分为购入的无形资产、投资转入的无形资产、通过非货币性交易换入的无形资产、接受捐赠的无形资产、债务重组取得的无形资产等。上一页下一页返回第一节无形资产②内部开发的无形资产，是指企业内部自行开发研制，并经过申请或注册获得专有权利形成的无形资产，如专利权、商标权等。（２）无形资产按是否可以辨认，可分为：①可辨认无形资产，是指可以从某个会计主体里分离出来，可以单独存在的无形资产，如专利权、商标权、土地使用权等。②不可辨认无形资产，是指无法通过特定的证据来辨认，不能脱离特定的会计主体而单独存在的无形资产，如商誉等。（３）无形资产按有无使用期限，可分为：①有限期无形资产，是指法律或合同规定了使用期限的无形资产，这些无形资产在使用期限内受法律的保护，如专利权、商标权、著作权、特许权等。上一页下一页返回第一节无形资产②无限期无形资产，是指法律或合同没有规定使用期限的无形资产，这些无形资产使用期限的长短取决于科技发展的快慢和技术保密工作的好坏以及企业自身对其维护的程度如何等因素，如非专利技术、商誉等。二、无形资产的确认无形资产确认，是指将符合无形资产确认条件的要素项目，作为企业的无形资产加以记录并将其列入资产负债表的过程。《企业会计准则第６号———无形资产》规定，要将某项资产确认为无形资产，首先该资产必须符合无形资产的定义，同时还要满足以下两个条件：①与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；②该无形资产的成本能够可靠计量。上一页下一页返回第一节无形资产１.符合无形资产定义符合无形资产定义，就是企业能够控制该无形资产产生的经济利益。一般来说，如果企业有权获得某项无形资产产生的经济利益，同时又能约束其他人获得这些经济利益，则说明企业控制了该无形资产，或者说控制了该无形资产产生的经济利益。具体表现为企业拥有该无形资产的法定所有权，或企业与他人签订了协议，使得企业的相关权利受到法律的保护。２.与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业作为企业无形资产予以确认的项目，必须具备与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业这项基本条件，这里的“很可能”，一般是指超过５０％的可能性。实务中，要确定无形资产创造的经济利益是否很可能流入企业，需要一定的职业判断。企业高层管理人员必须对企业能否形成超额利润、该超额利润能否流入企业进行准确判断。上一页下一页返回第一节无形资产３.该无形资产的成本能够可靠计量成本能够可靠计量，是无形资产确认的一项必要条件。在现行的财务会计模式下，为了追求会计信息的可靠性，资产的取得是按照实际成本入账的，因而只有资产的实际成本能准确计量，会计上才能进行核算。三、无形资产的初始计量为了核算与监督无形资产的价值及变动情况，一般需设置“无形资产”账户。该账户的借方登记取得各种无形资产的实际成本，贷方登记无形资产的摊销以及转让和对外投资的无形资产的实际成本，期末借方余额反映尚未摊销的无形资产的价值。无形资产取得时的实际成本应按以下方法进行初始计量。上一页下一页返回第一节无形资产（一）外购的无形资产初始计量外购无形资产，应将购入过程所发生的全部支出作为实际成本，包括买价、相关税费以及直接归属于使该项无形资产达到预定用途所发生的一切必要支出。（二）投资者投入的无形资产的初始计量投资者投入的无形资产，应将投资合同或协议约定的价值作为无形资产的入账价值。上一页下一页返回第一节无形资产（三）接受捐赠的无形资产的初始计量接受捐赠的无形资产，如果捐赠方提供了有关凭据，则将按照凭据上注明的金额与应支付的相关税费之和，作为实际成本；如果捐赠方未提供有关凭据，则按照下列顺序确定其实际成本：①若同类或类似无形资产存在活跃市场，则将同类或类似无形资产的市场价格估计的金额和应支付的相关税费之和，作为实际成本；②若同类或类似无形资产不存在活跃市场，则将该接受捐赠的无形资产的预计未来现金流量的现值，作为实际成本。（四）自行研发无形资产的初始计量研发支出，是指企业内部研究开发项目的支出。根据《企业会计准则第６号———无形资产》的规定，企业内部研究开发项目的支出，应当区分研究阶段支出与开发阶段支出。上一页下一页返回第一节无形资产１.研究阶段研究阶段，是指为获取新的技术和知识等进行的一些基础工作，如收集资料、市场调研，以及一些探索性活动，为进一步的开发活动做准备。研究阶段的特点：一是计划性；二是探索性。从研究活动的特点看，能否在未来形成成果，即通过后面阶段的开发能否形成无形资产，具有很大的不确定性。因此企业在研究阶段发生的支出，予以费用化处理，确认为当期损益，计入“管理费用”科目。上一页下一页返回第一节无形资产２.开发阶段开发阶段，是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。开发阶段的特点是：对项目的开发具有针对性，且形成成果的可能性较大。对研究阶段来说，若进入开发阶段，则很大程度上形成一项新产品或新技术的基本条件已经具备，此时如果企业能够证明满足无形资产的定义及相关确认条件，所发生的开发支出就可予以资本化，计入无形资产成本。符合资本化条件的支出，计入无形资产成本；不符合资本化条件的支出，予以费用化，确认为当期损益，计入“管理费用”科目。上一页下一页返回第一节无形资产３.开发支出资本化应符合的条件（１）从技术角度讲，完成某项无形资产的开发工作并使用或出售该无形资产具有可行性。（２）具有完成某项无形资产的开发工作并使用或出售该无形资产的意图。（３）无形资产产生未来经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场。如果无形资产将在内部使用，则应当证明其有用性。（４）有足够的基础、财务资源和其他资源支持完成无形资产的开发工作，并有能力使用或出售该无形资产。（５）归属于无形资产开发阶段的支出能够可靠计量。上一页下一页返回第一节无形资产四、无形资产摊销无形资产摊销，是指将无形资产的价值在使用寿命内，分期摊入各收益期间的过程。无形资产属于企业的长期资产，能够在较长时间内为企业带来经济利益。企业应当于取得无形资产时分析判断其使用寿命。无形资产的使用寿命有确定和不确定之分。使用寿命确定的（有限的）无形资产，其应摊销金额应在预计使用年限内分期摊销，计入损益；使用寿命不确定的无形资产，其价值不予摊销，只计减值。（一）无形资产摊销期限的确定使用寿命有限的无形资产，应当自取得当月起在预计使用年限内分期摊销，计入损益。无形资产的摊销年限按如下原则确定：上一页下一页返回第一节无形资产（１）来自合同性权利或其他法律权利的无形资产，其使用年限不应超过合同性权利或其他法律权利的期限，二者均规定了期限，将二者中的较低者作为摊销期限。（２）若合同性权利或其他法律权利在到期时因续约等延续，且有证据表明企业续约不需要付出大额成本，则续约期应当计入使用寿命。（３）若合同或法律都没有规定使用寿命，则企业应当综合各方面因素进行判断，以确定无形资产能为企业带来经济利益的期限。（４）按照上述方法，若仍无法合理确定无形资产为企业带来经济利益的期限，则将该无形资产作为使用寿命不确定的无形资产。上一页下一页返回第一节无形资产（二）使用寿命有限的无形资产的摊销使用寿命有限的无形资产，应在其预计使用年限内采用系统合理的方法对应摊销金额进行摊销。其中，应摊销金额是指无形资产的成本扣除残值后的金额。对无形资产价值进行摊销，需专门设置“累计摊销”账户进行核算，期末作为“无形资产”的备抵账户，同“无形资产减值准备”账户一起，抵减无形资产价值后进入资产负债表。１.摊销期和摊销方法无形资产的摊销期，从其可供使用时（即达到预定用途）开始，到终止确认时结束。具体讲，企业当月增加的无形资产，当月开始摊销；当月减少的无形资产，当月停止摊销。无形资产的摊销存在多种方法，这些方法包括直线法、产量法等。某一种摊销方法一经确定，就不得随意改变。上一页下一页返回第一节无形资产（１）无形资产摊销的直线法。直线法，又称平均年限法，是将无形资产的应摊销金额均衡地分配于每一会计期间的一种方法。其计算公式如下：无形资产年摊销额＝（无形资产成本－预计残值－已提减值准备）÷使用年限月摊销额＝年摊销额÷１２使用寿命有限的无形资产，一般没有残值。但在两种情况下存在残值：第一，如果有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购回无形资产，则其回购价格即为残值；第二，如果存在活跃市场，则可以根据活跃市场得到无形资产使用寿命结束时的残值信息，并且从目前情况看，若在无形资产使用寿命结束时，该活跃市场还很可能存在，则无形资产可以有预计残值。上一页下一页返回第一节无形资产（三）无形资产的减值根据我国《企业会计准则第８号———资产减值》的规定，企业应定期对各项无形资产的账面价值进行检查，若预计可收回金额低于账面价值，则应当计提无形资产减值准备。在资产负债表中，无形资产项目反映的应当是减去无形资产减值准备后的净额。对无形资产的减值进行核算，需要设置专门的科目“无形资产减值准备”。该科目作为“无形资产”的备抵账户，用以核算企业无形资产发生减值时计提的减值准备，一般期末余额在贷方，反映企业已计提但尚未转销的无形资产减值准备。该科目应按无形资产项目进行明细核算。无形资产减值准备的主要账务处理如下：（１）确定无形资产发生减值时：借：资产减值损失———计提无形资产减值准备上一页下一页返回第一节无形资产贷：无形资产减值准备（２）处置无形资产时，应同时结转已计提的无形资产减值准备，并且无形资产减值准备一经确认，在以后会计期间就不得转回。五、无形资产处置与报废无形资产的处置与报废，主要是指无形资产出租、出售、对外投资或捐赠，或者是无形资产无法为企业带来未来经济利益时，予以转销并终止确认。（一）无形资产出售企业出售无形资产，表明企业放弃该无形资产的所有权，应将所取得的价款与该无形资产账面价值的差额作为资产处置利得或损失，确认为营业外收支，计入当期损益。上一页下一页返回第一节无形资产出售无形资产时，按实际收到的价款进行如下账务处理：借：银行存款累计摊销无形资产减值准备营业外支出———处置非流动资产损失贷：无形资产应交税费———应交营业税营业外收入———处置非流动资产利得等科目。上一页下一页返回第一节无形资产（二）无形资产出租无形资产出租，是指企业将拥有的无形资产的使用权让渡给他人，并取得租金收入的经济行为。无形资产的出租收入应在符合以下条件时予以确认：第一，与出租交易相关的经济利益能够流入企业。第二，租金收入的金额能够可靠计量。同时，租金收入应按合同或协议规定计算确定。为确保收入与费用相配比，在确认租金收入的同时，还应确认相关费用。账务处理如下：（１）出租无形资产取得租金收入时：借：银行存款等科目贷：其他业务收入上一页下一页返回第一节无形资产（２）发生与转让有关的各种税费支出时：借：其他业务成本营业税金及附加贷：银行存款应交税费———应交营业税等科目（３）摊销出租无形资产的成本时：借：其他业务成本贷：累计摊销上一页下一页返回第一节无形资产（三）无形资产报废如果无形资产预期不能为企业带来未来经济利益，则不再符合无形资产的定义，如某项无形资产已被其他新技术所替代或超过法律保护期，应将其报废并予以注销。注销的账务处理如下：借：累计摊销无形资产减值准备营业外支出贷：无形资产上一页返回第二节投资性房地产一、投资性房地产核算概述根据我国《企业会计准则第３号———投资性房地产》的规定：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物，但不包括自用房地产和作为存货的房地产。（一）投资性房地产的特征１.投资性房地产属于一种经营活动投资性房地产实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金是让渡资产使用权所取得的收入，是企业为完成经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益。下一页返回第二节投资性房地产２.投资性房地产在用途、状态、目的等方面与自用房地产或用于销售的房地产存在差异企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，还出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至变成了个别企业的主营业务。这就需要将投资性房地产单独作为一项资产来核算和反映，从而更加清晰地反映企业所持有的房地产的构成情况和赢利能力。３.投资性房地产有两种后续计量模式企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，即有确凿证据表明其所持有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，才可以采用公允价值模式进行后续计量。上一页下一页返回第二节投资性房地产（二）投资性房地产的范围（１）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理。能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。（２）企业将建筑物出租，若按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中影响不大，则应当将该建筑物确认为投资性房地产。（３）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务获得服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。上一页下一页返回第二节投资性房地产（三）投资性房地产的确认条件将某个项目确认为投资性房地产，首先该项目应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足下列条件：（１）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。与投资性房地产有关的经济利益包括用于出租的房地产的租金收入，或者用于资本增值的房地产的增值收益。企业判断投资性房地产产生的经济利益是否很可能流入企业时，需要进行职业判断，且判断时需要考虑相关市场因素的变化。（２）该投资性房地产的成本能够可靠计量。取得投资性房地产时，应当按实际成本进行计量。若成本不能可靠计量，则就无法予以确认。上一页下一页返回第二节投资性房地产二、投资性房地产的初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量，具体讲有以下几点：１.外购投资性房地产外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。外购投资性房地产只有在购入的同时开始出租，才能被确认为投资性房地产。２.自行建造投资性房地产自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。自行建造或开发活动完成后用于出租的房地产属于投资性房地产。３.以其他方式取得的投资性房地产以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。上一页下一页返回第二节投资性房地产企业在对投资性房地产进行核算时，应设置“投资性房地产”一级会计科目进行总分类核算。在该科目下，可按投资性房地产类别和项目进行明细核算。三、投资性房地产的后续计量根据我国《企业会计准则第３号———投资性房地产》的规定，投资性房地产的后续计量采用两种计量模式：一是采用成本计量模式；二是采用公允价值计量模式。通常应当采用成本计量模式，满足特定条件的可以采用公允价值计量模式。但是，同一企业只能采用一种模式，不能同时采用两种模式，即企业对投资性房地产的计量模式一经确定，就不得随意变更。上一页下一页返回第二节投资性房地产（一）成本计量模式及其账务处理投资性房地产采用成本模式进行后续计量，也就是在资产负债表日，投资性房地产按成本价来计量和反映。采用成本计量模式的投资性房地产要计提折旧或摊销。对于计提折旧的投资性房地产，如投资性建筑物，企业要单独设置“投资性房地产累计折旧”科目进行核算；对进行摊销的投资性房地产，如投资性土地使用权，企业要单独设置“投资性房地产累计摊销”科目进行核算；采用成本计量模式的投资性房地产若发生减值，则还要单独设置“投资性房地产减值准备”科目进行核算。（１）外购或自建的投资性房地产，从出租日起，按成本价确定投资性房地产的账面价值。借：投资性房地产贷：银行存款（或在建工程、开发成本等）上一页下一页返回第二节投资性房地产（２）对于投资性房地产，在每月月末按照固定资产、无形资产的有关规定，计提折旧或进行摊销。会计分录如下：借：其他业务成本主营业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）（３）取得租金收入时：借：银行存款贷：其他业务收入（或主营业务收入）（４）会计期末，若投资性房地产存在减值迹象，则应按规定计提资产减值准备。借：资产减值损失———计提的投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备上一页下一页返回第二节投资性房地产（二）公允价值计量模式及其账务处理企业采用公允价值对投资性房地产进行后续计量时，必须存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。采用公允价值计量模式的投资性房地产，应在“投资性房地产”一级会计科目下分别设置“成本”和“公允价值变动”账户进行明细核算。企业采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，应同时满足下列条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。第二，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。上一页下一页返回第二节投资性房地产五、投资性房地产的转换（一）投资性房地产的转换条件若企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，且满足下列条件之一，则应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：（１）投资性房地产开始自用。（２）作为存货的房地产，改用于出租。（３）自用土地停止自用，用于赚取租金或资本增值。（４）自用建筑物停止自用，改用于出租。上一页下一页返回第二节投资性房地产（二）投资性房地产转换的账务处理１.成本模式计量的转换成本模式计量情况下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。（１）将自用房地产转换为投资性房地产时，账务处理如下：借：投资性房地产———成本累计折旧（累计摊销）固定资产（无形资产）减值准备贷：固定资产（无形资产）投资性房地产累计折旧（累计摊销）投资性房地产减值准备上一页下一页返回第二节投资性房地产（２）将投资性房地产转换为自用房地产时，账务处理如下：借：固定资产（无形资产）投资性房地产累计折旧（累计摊销）投资性房地产减值