北京市金融街区域市场分析

北京市金融街区域市场分析

一、金融街地区概述

北京金融街历史源远流长，早在元代起就被称为“金城坊”，而明、清两代的金城

坊，更是遍布金坊、银号，商贾富豪和皇亲国戚大发其财.，成为北京金融业最初的

萌芽。到了清末，户部银行就设于此，不久改为大清银行。民国元年，又改为中国

银行。其后大陆、金城,、中国实业各银行，均先后设立于此。悠久的历史渊源，强

烈的金融文化背景效应对国内外众多投资商家具有很强的吸引力。

1993年，国务院批复了北京市的城市总体规划，其中提出要在西二环路东侧，建设

一个集中国家银行总行、金融机构总部为主的建筑组群，确定了北京金融街的位置与基

本功能。金融街规划用地位于西二环东侧，南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西

自西二环路，东临太平桥大街，南北长约1700米，东西宽约600米，规划用地103公

顷，总建筑规模300多万平方米。

金融街地区四面临城市干道，区域内，东、西向的武定侯街、广宁伯街，将金融街

从南向北划分为南区、中区和北区三部分。而中区是金融街规划、开发的重点。此区域

定位是建设为国际领先、国内一流的金融管理中心。中国加入世贸以后，按照国际金融

机构对办公场所的需求，中区规划进行了重新调整。中区建筑的总规模在120万平方米

左右，包括智能化写字楼、五星级酒店和高档公寓以及配套的健身、娱乐设施等。

二、金融街地区房地产市场分析

金融街

(一)写字楼

的写字

1、市场供应

(1)现有供应状况

金融街目前建成的项目有：

C1——中国建设银行总行办公室

C2——平安大厦

C4一—投资广场

C5——中国电信指挥中心、亚洲金融大厦

C6——通泰大厦

C7——国企大厦

C8——百盛大厦二期

D3——百盛大厦

A6——国际金融中心

G1——华实大厦

B5——富凯大厦

项目名称总戳面积入住时间等级1办公面积停车位

平安大厦5.5万1998年甲级3322万148

华实大厦L6万1998年3月甲级,11万

投资广场6.4万1997年10月甲级4.9万200

通泰大厘112万1999年3月甲级9.12万300

国秋厦9万1998年12月甲级7.14万358

百盛马钺6.2万1998年10月甲级1.5万300

富瞅厦12万2003年甲级6.3万750

(1)潜在供应

在未来两年左右，金融街核心区将为市场提供近100万平方米的写字楼，区域

整体的新增供应量将达到150万。

目前金融街仍有项目在建设中，它们是：

A7——英蓝国际大厦

B4——金融街A座

B6——中政大厦(网通大厦)

G2A——金泽大厦

G7——盈创大厦

F5——金殿大厦

的中资机构，国有企业是金融街的主力消费群体，“官本位”是区域市场的突出特点。

虽然国家对集团购买写字楼曾经作过限制性规定，但在金融街地区，重量级中资国

有企业和机构大面积地消化本地区的写字楼，如通泰大厦A座整售给交通银行，世

纪互联、中国网通企业等则是国际企业大厦的大买家，而中国工艺美术集团则是百

盛写字楼的大客户。中国长江电力股份有限公司等购买富凯大厦1.6万平方米的办

公楼、某大型电力公司将在金融街核心区自建8万平方米的办公物业，反映了区域

行业结构的多元化趋势在继续，也表明大客户对区域优质写字楼需求旺盛。下面我

们以投资广场客户详单来说明一下：

A座

房间号单位名称所属行业公司性质

广3层中信实业银行41

4层中国证券大厦售楼处51

503北京天健会计师事务所—-

604北京紫琅航空服务有限公司22

605中海宏达国际货运有限公司52

607北方房地产投资咨询评估中心81

701"703佳联教育投魂管理有限公司122

706中选会计师事务所82

707北京德恒有限公司132

10层永新专利商标代理有限公司131

11层北京三友专利代理有限责任公司131

120广04北京华盛会计师事务所82

1205~08北京中证评估有限责任公司81

1208雅丽特科技发展有限公司52

1504中港实业北京办事处54

17层北京天健投计师事务所82

1806北京益新恒投资管理有限公司132

1807英国GAB罗便士国际保险公估北京办事处44

1808美国世界银行联合投资集团北京办事处44

20层国信证券41

2102s08建通投资有限公司132

2105融通资金管理有限公司42

24层中信实业银行总行营业部41

层北京新协房地产投资管理有限公司

261028座

房间号单位名称所属行业公司性质

4层世纪互联信息电讯股份有限公司12

5层北京天健兴业浅产评估有限公司42

705北京赛德信知识产权代理有限公司132

9层金脆期货经纪有限公司42

908科贝律师事务所82

1004龙基九天实业有限公司52

1006成都三泰电子实业有限公司北京分公司32

1007中大方正经贸有限公司51

1008新加坡康联保险北京办事处44

11层涌今集团131

120k02北京西核力景消防设备有限公司32

1203北京华立瑞康光电通讯设备有限公司32

1204北京成功伴侣商务服务有限公司22

1206成功人俱乐部22

1208中资项网（北京）投资管理有限公司41

1502北京中兴丰和投资咨询有限公司82

1503s05北京国友大正资产评估有限公司82

1607中瑞诚机构131

1608德国倍福电气有限公司北京代表处34

1704中融国贸51

1706中融投资41

18层北京智贤科贸有限公司52

19层北京港专知识产权咨询服务有限公司81

中国专利代理（香港）有限公司北京办事』

19层81

格林集团一—

格林保险经纪有限公司41

onm

格林期货经纪有限公司41

北京格林向导文化传播有限公司61

2103北京市大地律师事务所82

25、26层北京新协房地产开发有限公司102所属行业划分：1、

IT2、服务业3、机电业、制造4、金融5、贸易6、媒体传播7、广告8、咨询9、出

版10、房地产11、医疗12、教育13、其他

企业性质划分：1、国有2、民营3、外企4、办事处机构

客户行业特征

按行业类别划分（饼图）

客户行业分布比例图□1

■2

□3

□4

■5

□6

■7

□8

■9

■10

□11

□12

15%

■13由上图可知,最多的

是金融业、咨询业的企业，其次是贸易类。

>按企业性质划分（饼图））

客户性质分布比例图

最多的是民营企业，占到了53%,

超过一半；其次是国有企业，占到37%,外企公司几乎没有，有3个外资企业驻京

办事处。

3、租金和售价

金融街的大多数楼盘租金报价在$18-25/月•平方米，这样的租金水平与朝阳门地区写字

楼的租金基本持平，较之CBD传统写字楼租金稍低。金融街地区写字楼需求旺盛，几

乎所有的楼盘空置率都在8%以内。））

项目名称项目售价项目租金租售率

百盛大厦$16.4092%

投资广场$2098%

平安大厦$25100%

国际企业大厦$23.50100%

通泰大厦$1899%

富凯大厦18000100%

丰汇时代一期13800_________亚U、市场空间分析

中国已经于2001年11月10日正式加入WTO,随着金融街逐渐形成更大的规模和

更成熟的金融办公氛伟I,市场将对金融街写字楼市场重新认识，市场需求将进一步扩大。

从客户构成看，金融街地区有稳定的传统行业的基础，传统企业对写字楼的需求较为稳

定，在过去一年多来较少受到互联网经济调整的影响，但也不会产生迅速扩张现象。

所以金融街的发展相对稳定.市场需求有稳定的基础-随着中国电信大厦和中国移

动大厦的落成，电信通讯行业的公司也将对区地区产生更多的需求。中国电信和中

国移动的入驻，在相当程度上将导致金融街以金融机构为主的需求市场的结构重组，

并极大地扩大了金融街需求市场的范围。

由上述分析可以看出，未来金融街的写字楼市场空间很大。

5、竞争分析

CBD和中关村是金融街的主要竞争区域。与CBD和中关村相比，金融街的优势和

劣势如下：

（1）劣势：

•CBD已形成规模，金融街相对滞后

•CBD已开始大规模建设，金融街相对较慢。

•今年CBD有100多万平方米，而金融街尚未形成聚集效应。

金融街近几年的开发重点是办公楼，而公寓、酒店、商业、停车等服务配套

设施明显不足，八小时工作时间以外十分冷清，商气不足，形不成国际化的商

务氛围。

•中关村的IT企业离科技产生地近，对小型以及处于创业期的高科技企业具有

很强的吸引力。而金融街还是主要为中大型企业为主

（2）优势：

•浓厚的金融氛围：目前，中国人民银行、中国工商银行、中国银行、中国建

设银行、交通银行、招商银行、投资银行、中信实业银行、北京市商业银行以

及中国证监会、中国保监会、中保集团等十余家国家级金融机构及中国电信集

团公司、中国移动通信集团公司、中国网通公司等300余家实力企业相继入驻

金融街。北京金融街己成为金融业投资进驻的热土，基本形成了以金融机构、

通讯、网络公司为主，法律、咨询、评估等配套服务机构为辅的新的金融商务

区，初步形成了全国金融管理中心的格局。

贴近市场的产品：未来的金融街核心区不仅集写字楼、公寓、五星级酒店、国际会

•议中心为一体，而且金融街核心区还配有专为金融界高级人士打造的银行家

俱乐部、国际金融会议中心以及配套的高级商务酒店、商业、公寓和娱乐休闲

设施等。为国际企'业、商务人士在此办公住宿提供了良好的环境。

•更广的融资渠道：金融街房地产公司作为房地产上市公司，在融资渠道及筹

措资金方面有较大的优势。

6、总结

现有供给较少，未来供给量较大。目前佥融街写字楼的入住率普遍很高。而且

由于入住企业多为国有大型企业，需求比较稳定，因此现有可向市场提供的写字楼

面积较少。

金融街给人以街的印象，而非商圈的印象。金融街区域与远洋大厦等周边优质

写字楼项目整合不足，没有形成“泛金融街”商圈的概念，区域缺乏可持续发展的后

劲，通过政府和市场的双重作用扩大金融产业中心和金融街商圈的辐射范围，推动

西城区危旧房改造和区域整体品质提升。

南区存在配套设施不足及规划设计水平较差的问题，使得外资公司很少进入或

部分外资公司入住后迁出的现象，没有形成国际化的商务氛围。新的核心区规划很

完善，但建设进度、营运主体的选择及管理水平，对实现规划理念至关重要。

（二）公寓

1、市场供应分析

（1）现有供应状况

金融街区域公寓部分开发相对滞后，除已有的丰汇园项目外，在售的只有中海凯旋、金

宸公寓、华荣公寓。其中金宸公寓二期具有极强的商住公寓色彩，而且华荣公寓在定位

上为豪宅产品，属于五星级酒店服务式公寓，只有中海凯旋为真正意义上的公寓。

项目名称开盘时间总建面积总户数售价主力户型车位卜肖售率

金宸公寓二期2004年年列55000300左右19300200-30056070%

中海凯旋2004年3月6500036014000170-20043260%

华荣公寓2004年10月460001661820026320240%（2）潜在

供应

未来两年内金融街公寓市场将有新的供应量。其中A3南项目规模为10万平方米，

G4项目建筑规模为2.5万平方米以及丰汇时代的二期公寓部分的推出；随着金融街地区

建设进程加快，公寓市场的竞争形势也将日趋激烈。

2、市场空间分析

随着北京金融街的崛起，除了对高档写字楼有大量需求以外，广大内外资金融机构

对高档次、高质量的商务配套设施的需求将更为殷切！因为在金融街的前期规划中，高

档次商务配套设施，如高级服务公寓、酒店、会展中心等几乎是空白。国内金融行业、

通信行业和上市公司市于本地区公寓也产生需求。

3、总结

•金融街公寓市场尚未成形，公寓数量少，开发规模小。

•目前，金融街的公寓的项目具有很强的商住特征

•集团购买占有一定比例

•从目前的发展趋势而言，今后该地区外企，作人员对本地区公寓的需求逐步

增大，国内在本地区利用住宅进行投资的客户的数量也将逐步增多，本地区公

寓未来具有很大的市场空间。

（三）商业

1、市场供应分析

金融街所在区域周边可以说是商家林立，东侧为西单商业圈，西北侧为官园也就

是万通、华联等商