创建省优小区物业方案

****创建“河南省物业管理优秀住宅小区”

实施方案

****司始终坚持“物业服务、专业亲情、止于至善”的经营理念，以

提升****品牌为目的，以向业主提供安全、舒适、洁净的居住环境，提升

人们的生活品质，确保小区物业进一步保值升值为己任，努力提高****

的规范化管理水平，提升****在行业的知名度和美誉度。根据总公司发展

战略、2013年工作计划和开封项目创建“河南省物业管理优秀住宅小区”

的全年管理目标要求，本公司积极开展创建“省优”活动，并把“创优”

活动贯穿到日常管理和服务中，使****管理和服务水平再上新台阶，如期

实现2013年度总公司管理目标。现根据“创优”标准，制定本实施方案。

一、“创优”定位：

****自交付业主使用以来，由****开封分公司以“细心、真心、爱心”

开展物业服务管理工作；通过二年来的努力，服务管理成绩明显，得到小

区广大业主、社会、小区开发企业以及开封市相关管理部门的高度认可与

评价。在2012年度开封市物业管理“优秀小区”创建活动中，荣获“开

封市物业管理优秀小区”荣誉称号，为创建省优住宅小区奠定了良好的基

础。根据《河南省物业管理示范住宅小区》规定标准，为更好地创建社区

环境，建设和谐社会，发挥物业使用功能，体现物业价值并使物业得到保

值增值的目的，公司决定创建《河南省物•业管理优秀住宅小区》。

二、成立“创优”领导小组

为更好地达到《河南省物业管理优秀住宅小区》之规定标准，公司拟

成立“创优”领导小组，其成员及职责如下：

1.组长：****（分公司经理）

职责：总指挥、总筹划、总协调。

2.副组长：****（客服主管）****、（公共秩序部主管）、

（工程部主管）、（环境部主管）

职责：带领“创优”小组成员对“创优”工作全面计划、组织、

协调；带领“创优”小组组员开展“迎检”前的自检、自查整改工作;

带领“创优”小组组员对小区硬件设施（房屋、设备、设施、环境等）

的整改和“创优”资料（原始凭证、档案、管理体系等）的完善。

2.总负责：****

职责：创建工作的领导发动、组织、实施、监督、自评、整改。

3.料组****

职责：负责项目资料整理事宜。

4•备组：****

职责：负责小区工程设备管理工作的实施和协调。

组员：****

职责：各组员根据自身分管部门，积极配合组长“创优”工作，努力

完成计划内容。

三、内部动员

1.召开动员大会

为使公司员工尽快进入“创优”工作状态，提高工作效益，加快工作

节奏，“创优”领导小组组长主持召开“创优”动员大会，将“创优”工

作的内容、意义、要求，向全体员工作出安排，激发广大员工的工作热情,

积极投入到“创优”活动之中，从而达到省、市有关部门所定的“创优”

标准。

四、“创优”工作计划（附表五）

六、内部整改

按照《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》，对“创优”工

作全面自查自检：

㈠软件资料的自查，通常分为两部分：

1、原始资料。

“创优”迎检资料的整理应力求资料的完善与真实可靠。

2、管理体系文件资料

对“创优”资料务求完整、简便、明了，标识清晰。

㈡硬件设施设备的自查，通常包括房屋、设备、设施、环境等，要求

细致全面。

1、物业楼宇外观要完好、整洁。

小区应当做到或基本做到楼宇外观完好，无墙皮剥落，整洁无污染、

锈迹，标识清晰。

2、物业楼宇内部整洁、有序、安全，无违反装修管理和消防管理法

规的乱搭、乱建、乱改等违章现象；楼宇内部基本设施完好、整洁，标识

完整清晰。

3、小区各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态。

4、小区卫生状况至关重要，整改时要特别注意整改小区的各个卫生

创建2013年“河南省物业管理优秀小区”规划

序号项目完成时间

1组建创建工作小组8月

2进行全体员工宣传动员8月

3创建工作小组进行自检自评10月

4创建实施工作10月

5创建申报工作10月

6整改、资料准备、正式迎评工作11月

7整改、纠止不合格项12月

附表二

创建领导小组成员的主要工作内容

负责主要的工作内

创优职务姓名职务

容

创建工作的领导、发动、

总负责****分公司经理组织、实施、监督、自评、

整改

负责创建资料整理

资料组****客服主管

负责设备标识位置，设备

房整改公用设旅和机电设

设备组****工程部主管

备管理、维修、保养、运

行

负责具体实施创优的各项

组员****管理人员工作

附表三

创建工作小组成员的主要内容

姓名类别职务负责的主要内容

负责创建工作消防安全管理部分

****消防安全管理组成员

负责小区安全保卫、日常管理工作

成员

负责安排创建工作全部资料的输

成员

入、收集、整理.、归档和建档

****资料管理组

业主资料、信息的具体整理

成员

负责小区的全面绿化管理公共卫

****环境管理组成员

生清洁

附表四

申报资料收集整理、人员分工安排表

序

号标准内容评分细则负责人完成时间检查人

基础管理

1、按规划要求建设，住宅及配套

符合1.0,不符合0****9月10日****

设施投入使用

2、己办理接管验收手续符合1.0,不符合0****11月15日****

3、由一家物业管理企业实施统一

符合L0,不符合0****9月1日****

专业化管理

4、建设单位在销售房屋前，与选

聘的物业管理企业签订物业管理符合1.0,基本符合0.5,不符合0****9月15日****

合同，双方责权利明确

5、在房屋销售合同签订时，购房

人与物业管理企业签订前期物业符合2.0,基本符合1.0,不符合0****9月8日****

管理服务协议，双方责权利明瑜

6、建立维修基金，其管理、使用、符合1.0,已建立但管理、使用、续

****9月24日****

续筹符合有关规定筹不符合规定扣0.5,未建立0

7、房屋使用手册、装饰装修管理

规定及业主公约等各项公众制度完善2.0,基本完善1.0,不完善0****10月20日****

完善

8、业主委员会按规定程序成立，

符合2.0,基本符合L0,不符合0****9月20日****

并按章程履行职责

制度、工作标准建立健全1.0,主要

检查：物业管理服务工作程序、质量

9、小区物业管理建立健全各项管

保证制度、收费管理制度、财务制度、

理制度、各岗位工作标准，并制定****10月20日****

岗位考核制度等每发现一处不完整

具体的落实措施和考核办法

规范扣0.2；未制定具体的落实措施

扣0.5,未制定考核办法扣0.5

10、物业管理企业的管理人员和专

管理人员、专业技术人员每发现1人

业技术人员持证上岗；员工统一着

无上岗证书扣0.1；着装及标志符合****9月20日****

装，佩戴明显标志，工作规范，作

0.5,不符合0

风严谨

11、物业管理企业应用计算机、智

能化设备等现代化管理手段，提高符合2.0,基本符合1.0,不符合0****9月20日****

管理效率

12、物业管理企业在收费、财务管执行有关规定1.0,未执行0；公开

理、会计核算、税收等方面执行有1.0,未公开0

****9月20日****

关规定；至少每半年公开一次物业

管理服务费用收支情况

包括房屋总平面图、地下管网图，房

屋数量、种类、用途分类统计成册，

13、房屋及其共用设施设备档案资

房屋及共用设施设备大中修记录，共

料齐全，分类成册，管理完善，查****11月20日****

用设施设备的设计安装图纸资料和

阅方便

台帐。每发现一项不齐全或不完善扣

0.2

14、建立住用户档案、房屋及其配

每发现一处不符合扣0.2****11月20日****

套设施权属清册，查阅方便

15、建立24小时值班制度，设立

服务电话，接受业主和使用人对物符合2.0,值班制度不符合扣0.5,

业管理服务报修、求助、建议、问未设服务电话扣0.5.发现一处处理

****10月10日****

询、质疑、投诉等各类信息的收集不及时扣0.2,没有回访记录每次扣

和反馈，并及时处理，有回访制度0.1

和记录

16、定期向住用户发放物业管理服

务工作征求意见单，对合理的建议符合2.0,基本符合1.0,不符合0****10月25日****

及时整改，满意率达95%以上

17、建立并落实便民维修服务承诺建立并落实1.0,建立但未落实扣

****9月15日****

制，零修急修及时率100%、返修0.5,未建立扣1.0；及时率符合0.5,

率不高于1%,并有回访记录每降低1个百分点扣0.1;返修率符

合0.3,不符合0；回访记录完整0.2,

记录不完整或无回访记录0

房屋管理与维修养护

1、主出入口设有小区平面示意图，符合2.0,无示意图扣0.5,无路标

主要路口设有路标，组团及幢、单扣0.3,幢、单元、户号每缺一个扣****9月20日****

元（门）、户门标号标志明显0.1

2、无违反规划私搭乱建，无擅自符合2.0,每发现一处私搭乱建或擅

****9月20日****

改变房屋用途现象自改变房屋使用用途牝1.0

3、房屋外观完好、整洁，外墙面

符合2.0,每发现一处不完好、不整

砖、涂料等装饰材料无脱落、无污****9月24日****

洁、脱落、污损扣0.2

迹

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按符合2.0,未按规定设置0；按规定

规定设置，保持整洁统一美观，无设置，但不整齐或有破损每处扣0.1,****9月25日****

安全隐患或破损有安全隐患每处扣0.5

5、封闭阳台统一有序，色调一致，

不超出外墙面；除建筑设计有要求

符合2.0,每发现一处不符合扣0.2****10月10日****

外，不得安装外廊及户外防盗网、

晾晒架、遮阳蓬等

6、空调安装位置统一，冷凝水集

符合2.0,每发现一处不符合扣0.5****10月10日****

中收集，支架无锈蚀

7、房屋装饰装修符合规定，未发

生危及房屋结构安全及拆改管线符合2.0,每发现一处不符合扣0.5****10月10日****

和损害他人利益的现象

共用设施设备管理

1、共用配套设施完好，无随意改

符合1.0,每发现一处不符合扣0.5****10月20日****

变用途

2、共用设施设备运行、使用及维设施设备运行按规定记录0.5,无事

护按规定要求有记录，无事故隐故隐患0.5；遵守操作规程0.6,每

****10月20日****

患，专业技术人员和维护人员严发现一处不符合扣0.2；遵守保养规

格遵守操作规程与保养规范范0.4,每发现一处不符合扣0.1

3、室外共用管线统一入地或入公

符合2.0,发现一处不符合扣0.2****10月20日****

共管道，无架空管线，无碍观瞻

4、排水、排污管道通畅，无堵塞

符合1.0,发现一处堵塞或外溢扣0.5****10月20日****

外溢现象

5、道路通畅，路面平整；井盖无通畅、平整1.0,发现一处不通畅、

缺损、无丢失，路面井盖不影响车不平整、积水扣0.2；发现井盖缺损****10月20日****

辆和行人通行或丢失扣0.6,路面井盖不影响通行

0.4,发现一处不符合彳口0.2

设备运行正常、设施完好、无渗漏、

6、供水设备运行正常，设施完好、

无污染0.6,发现一处不符合扣0.2；

无渗漏、无污染；二次生活用水有

保障措施严格0.4,无措施或措施不****10月22日****

严格的保障措施，水质符合卫生标

严0；水质符合卫生标准0.5,不符

准；制定停水及事故处理方案

合0；有处理方案0.5.无处理方案0

7、制订供电系统管理措施并严格

执行，记录完整：供电设备运行正

符合2.0,发现一处不符合扣0.5****11月20日****

常，配电室管理符合规定，路灯、

楼道灯等公共照明设备完好

8、电梯按规定或约定时间运行，

安全设施齐全，无安全事故；轿厢、

井道保持清洁；电梯机房通风、照符合2.0,发现一处不符合扣0.510月20日

明良好；制定出现故障后的应急处

理方案

9、三北地区，冬季供暖室内温度

符合1.0,不符合0

不低于16℃

保安、消防、车辆管理

四

1、小区基本实行封闭式管理符合1.0,不符合0****8月20日****

2、有专业保安队伍，实行24小时

值班及巡逻制度；保安人员熟悉小符合2.0,无专业保安队伍扣1.0,

****10月10日****

区的环境，文明值勤，训练有素，其它每发现一处不符合扣0.2

言语规范，认真负责

3、危及人身安全处有明显标识和符合1.0,不符合0

****10月20日****

具体的防范措施

4、消防设备设施完好无损，可随

时起用；消防通道畅通；制订消防符合2.0,发现一处不符合规定扣0.5****10月20日****

应急方案

制度完善0.5,基本完善0.3,不完

善0；因管理责任造成车辆丢失扣

5、机动车停车场管理制度完善，

0.5（管理单位公开承诺赔偿的不****10月25日****

管理责任明确，车辆进出有登记

扣）；每发现一台车辆乱停乱放扣

0.1,出入无记录扣0.2

6、非机动车车辆管理制度完善，符合2.0,制度不全或不落实的扣

****8月30日****

按规定位置停放，管理有序1.0,乱停放每部车扣0.2

环境卫生管理

五

1、环卫设备完备，设有垃圾箱、

符合1.0,每发现一处不符合扣0.2****10月10日****

果皮箱、垃圾中转站

2、清洁卫生实行责任制，有专职未实行责任制的扣1.0,无专职清洁

的清洁人员和明确的责任范围，实人员和责任范围的扣0.5,未实行标****10月30日****

行标准化保洁准化保洁的扣0.5

每发现一处垃圾扣0.2,未达到垃圾

3、垃圾日产日清，定期进行卫生

日产日清的扣0.5,未定期进行卫生****10月20日****

消毒灭杀

消毒灭杀扣0.5

4、房屋共用部位共用设施设备无

符合1.0,每发现一处不符合扣0.2****10月30日****

蚁害

5、小区内道路等共用场地无纸屑、

符合2.0,每发现一处不符合扣0.2****10月20日****

烟头等废弃物

6、房屋共用部位保持清洁，无乱

贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物

符合2.0,每发现一处不符合扣0.2****10月20日****

现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃

窗等保持洁净

7、商业网点管理有序，符合卫生

标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、符