房地产估价师《房地产估价原理与方法》考试题库

房地产估价师《房地产估价原理与方法》考试题库一、单项选择题1.房地产权利的种类中，（）是指土地使用者依法对土地享有占有、使用和部分收益和处分的权利。A.土地所有权B.土地使用权C.土地租赁权D.地役权答案：B解析：土地使用权是指土地使用者依法对土地享有占有、使用和部分收益和处分的权利。土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。土地租赁权是承租人对他人土地所享有的占有、使用、收益的权利。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。2.下列房地产估价原则中，（）要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。A.价值时点原则B.合法原则C.最高最佳利用原则D.替代原则答案：A解析：价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。合法原则要求估价对象状况依法判定，遵循法律法规等规定。最高最佳利用原则要求估价对象的利用应在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大。替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。3.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1500㎡，土地取得成本为800万元，建筑成本为800万元，管理费用为20万元，销售费用为30万元，开发利润为150万元，投资利息为60万元，销售税费为售价的6%，则该房地产的价值为（）万元。A.1992.43B.1993.33C.2094.33D.2100答案：D解析：设该房地产的价值为V。房地产价格=土地取得成本+建筑成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费，即V=800+800+20+30+60+150+6%V，V6%V=1860，0.94V=1860，V=1860÷0.94=2000÷1=2100（万元）。4.某可比实例的成交价格为2000元/㎡，建筑面积100㎡，首付50万元，余款半年后支付50万元，一年后支付100万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（）元/㎡。A.2000B.2040C.1937.61D.1985.60答案：C解析：首先计算各期付款的现值。首付50万元现值就是50万元；半年后支付50万元的现值=50÷(1+8%÷2)=48.077（万元）；一年后支付100万元的现值=100÷(1+8%)=92.593（万元）。总现值=50+48.077+92.593=190.67（万元）。建筑面积100㎡，则实际价格=1906700÷100=1937.61（元/㎡）。5.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，从未来第4年至第30年每年的净收益将稳定在25万元左右，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.228.23B.234.26C.253.52D.268.64答案：B解析：首先计算前3年净收益的现值：P1=22÷(1+10%)+25÷(1+10%)²+26÷(1+10%)³=20+20.66+19.53=60.19（万元）。然后计算从第4年到第30年净收益在第3年末的价值：P2=25×[11÷(1+10%)^(303)]÷10%=25×[11÷(1+10%)^27]÷10%=220.07（万元），P2在当前的现值=220.07÷(1+10%)³=164.07（万元）。该宗房地产的收益价格=P1+P2=60.19+164.07=234.26（万元）。6.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9答案：B解析：设正常成交价格为P。买方实际支付的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费，即29=P+3%P，29=1.03P，P=29÷1.03=28.16≈28.2（万元）。7.某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，若该写字楼开发完成后的价值为20000万元，则该写字楼的投资利润率为（）。A.18.0%B.18.5%C.17.6%D.18.4%答案：A解析：开发利润=200008000600080060072020000×6%=3080（万元）。投资利润率=开发利润÷（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用）×100%=3080÷(8000+6000+800+600)×100%=3080÷15400×100%=20%÷1.1=18.0%。8.某宗工业用地面积为5000㎡，容积率为1.0，楼面地价为800元/㎡。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/㎡；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/㎡。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。A.4000B.5900C.6800D.7200答案：C解析：原土地总价=5000×1.0×800=400（万元）。改后土地总价=5000×8.0×40%×3000+5000×8.0×60%×1000=4800+2400=7200（万元）。应补交地价=7200400=6800（万元）。9.下列关于建筑物折旧的说法中，错误的是（）。A.可修复的损耗是指修复费用小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的损耗B.经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失C.物理折旧是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失D.功能折旧是指建筑物功能不足或过剩所造成的建筑物价值损失，均为可修复的功能折旧答案：D解析：功能折旧是指建筑物功能不足或过剩所造成的建筑物价值损失，功能折旧分为可修复的功能折旧和不可修复的功能折旧。10.某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，有效年龄为3年，设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，有效年龄为10年，残值率均为零。则该建筑物的物质折旧额为（）万元。A.76B.80C.82D.85答案：C解析：门窗等损坏的修复费用2万元；装饰装修的折旧额=30×3÷5=18（万元）；设备的折旧额=60×10÷15=40（万元）；建筑物主体的折旧额=(18023060)×10÷50=17.6（万元）。物质折旧额=2+18+40+17.6=82（万元）。二、多项选择题1.房地产的特性包括（）。A.独一无二B.寿命长久C.流动性好D.价值量大E.相互影响答案：ABDE解析：房地产具有独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值等特性。房地产的流动性较差，因为其价值量大、交易手续复杂等原因。2.下列属于房地产估价原则的有（）。A.独立、客观、公正原则B.合法原则C.谨慎原则D.替代原则E.最高最佳利用原则答案：ABDE解析：房地产估价原则主要有独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，最高最佳利用原则，替代原则，谨慎原则等。谨慎原则主要用于抵押估价等特定情况。3.房地产价格构成中的建设成本包括（）。A.建设用地使用权出让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.管理费答案：BCD解析：建设成本包括前期费用（勘察设计和前期工程费等）、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费等。建设用地使用权出让金属于土地取得成本，管理费是单独的一项费用构成。4.下列关于收益法的说法中，正确的有（）。A.收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值B.运用收益法评估房地产价值时，要求估价对象本身要具有收益C.收益法的难点在于求取净收益和确定报酬率D.净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益E.报酬率可以通过累加法、市场提取法等方法求取答案：ACDE解析：运用收益法评估房地产价值时，估价对象不一定本身具有收益，只要其所在的区域有潜在收益即可。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值，难点在于求取净收益和确定报酬率，净收益是归属于房地产的除去各种费用后的收益，报酬率可以通过累加法（安全利率+风险调整值等）、市场提取法等方法求取。5.市场法中选取可比实例时，应符合的要求有（）。A.可比实例的交易方式应适合估价目的B.可比实例与估价对象的区位相近C.可比实例与估价对象的用途相同D.可比实例的成交日期应接近价值时点E.可比实例的成交价格应是正常价格或可修正为正常价格答案：ABCDE解析：选取可比实例应符合：交易方式适合估价目的；与估价对象的区位相近；用途相同；权利性质相同；规模相当；档次相当；建筑结构相同；成交日期接近价值时点；成交价格是正常价格或可修正为正常价格。6.成本法中，计算建筑物折旧的方法有（）。A.年限法B.实际观察法C.成新折扣法D.市场提取法E.指数调整法答案：ABC解析：计算建筑物折旧的方法主要有年限法（直线法等）、实际观察法、成新折扣法等。市场提取法主要用于求取报酬率等，指数调整法一般用于对价格进行调整等，不是计算建筑物折旧的主要方法。7.房地产估价的三大基本方法是（）。A.市场法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.长期趋势法答案：ABC解析：房地产估价的三大基本方法是市场法、收益法和成本法。假设开发法主要用于具有开发或再开发潜力的房地产估价，长期趋势法用于对房地产价格的预测等。8.下列关于房地产估价职业道德的说法中，正确的有（）。A.应遵守独立、客观、公正原则B.应回避与自己、近亲属等利害关系人有关的估价业务C.应保守在估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私D.应诚信正直，不得作任何虚假的估价E.应接受估价行业组织的自律管理答案：ABCDE解析：房地产估价师应遵守独立、客观、公正原则，回避与自己、近亲属等利害关系人有关的估价业务，保守在估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私，诚信正直，不得作任何虚假的估价，接受估价行业组织的自律管理等。三、判断题1.房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面。（）答案：√解析：房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，可进一步分为有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面。2.合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。（）答案：√解析：合法原则是房地产估价的重要原则之一，要求估价对象状况依法判定，估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。3.成本法中的土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额，均应按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。（）答案：×解析：成本法中的土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额，应按照它们在价值时点的正常水平来估算，而不是过去发生时的实际或正常水平。4.收益法中的报酬率是一种折现率，是将房地产的未来净收益转换为价值的比率。（）答案：√解析：报酬率是一种折现率，是将房地产的未来净收益转换为价值的比率，它体现了投资回报的要求。5.市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。（）答案：√解析：市场法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值或价格的方法，本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。6.建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。（）答案：×解析：建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据建筑物经济寿命确定收益期限。7.房地产估价报告应全面、客观、准确地反映估价全过程，内容应完整，表述应清楚，不得有误导性内容。（）答案：√解析：房地产估价报告是估价成果的书面表现形式，应全面、客观、准确地反映估价全过程，内容完整，表述清楚，不能有误导性内容。8.估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值，可能低于市场价值。（）答案：√解析：现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值，例如房地产存在功能缺陷等情况时，其现状价值可能低于市场价值。四、综合分析题1.某商业房地产，建筑面积为2000㎡，现出租给一家连锁超市，租期为5年，年租金为300元/㎡，每年年末支付。该房地产的土地使用年限为40年，从取得土地使用权时起计，建筑物的经济寿命为50年，为钢筋混凝土结构。目前该房地产的重置价格为2500元/㎡，建筑物的残值率为零，采用直线法折旧。预计该房地产未来每年的运营费用为15万元，房地产市场上该类房地产的报酬率为10%。试求该房地产在价值时点的价值。解：（1）计算年净收益年有效毛收入=2000×300=60（万元）年净收益=年有效毛收入年运营费用=6015=45（万元）（2）计算建筑物折旧建筑物重置总价=2000×2500=500（万元）因为土地使用年限40年，建筑物经济寿命50年，以土地使用年限为准计算折旧。年折旧额=500÷40=12.5（万元）（3）计算房地产价值收益期限为40年（土地剩余使用年限）。根据收益法公式V=A×[11÷(1+Y)^n]÷Y（其中A为年净收益，Y为报酬率，n为收益期限）V=45×[11÷(