房地产开发企业涉税问题与税收筹划

房地产开发公司涉税问题与税收筹划

房地产行业越来越多地受到了大家的关注，她就像躲在阴暗角落里不被人关注的小姑娘，•夜之间成了明

星，她的生活起居、工作交往无不被大家所关注。同样，房地产吁业的内部管理、财务核算、涉税问题等

均集中了大家的视线，成为各方面人士关注的焦点。

涉税问题种种

我们也带着同样的想法，在对房地产开发公司H勺有关审计中，对公司涉税问题进行了关注。在审计中，

我们的确发现某些房地产开发公司在帐务解决中和其他方面存在不当避税甚至是偷税漏税的涉税舞弊行

为。参阅有关资料，对房地产开发公司舞弊方式进行了总结，归纳起来重要有如卜.几种方面：

一、收到预售房产款记入其他应付款

有的房地产开发公司收到预售房产款不记入预收账款，而是记入其他应付款。更有甚者，收到款项不入

账，而是通过对法人或关联方口勺借款将资金挪入账内，导致公司少交营业税及附加和公司所得税。

二、费用抵冲收入或购房款

有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款，支付客户补偿款、

违约金、诉讼班、工程款、煤款等直接冲减预收账款。有的J公司洛支付的戕用与收到的购房款抵冲后以差

额记入收入或预收账款，导致少交营业税及附加和公司所得税。

三、应收未收房款，抵冲应付未付费用

有的房地产开发公司采用以商品房部分价款（应收未收）互换广告服务（应付未付）的方式，进行收支

抵冲，并不据实列入收入（支出）项目进行核算，计兑申报有关税费，导致少交营业税及附加和公司所得

税。

四、以合伙建房之名掩盅房产开发之实

有的房地产开发公司以某人等虚构团队H勺名义（未列出）缴纳征地费后，征用上地自行建造房地产进行

销售，故意将房地产开发混消为合伙建房，仅申报建筑安装营业税，偷逃销售不动产环节的营业税及附加

和公司所得税。

五、隐晡临时出租房产收入

有的房地产开发公司将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体，获得租金收入，采用不入账的方

式或记入往来账，隐瞒匿报应税收入。待发售时将销售房地产收入记入销售收入，中报销售不动产营业木兑

及有关税金。

上述几种措施均是采用隐瞒收入、不作或少作收入的方式，违背税收有关法规，构成偷税漏税行为，严

市者构成偷税罪。

税收筹划思路及技巧

其实，达到减少涉税损失的措施有诸多种，如果可以在熟知有关税收法规的基础上，在符合税法、不违

背税法的前提下，通过对筹资活动、投资活动、经营活动等的巧妙安排，同样可以达到规避或减轻税负的

目口勺。本文就房地产公司口勺税收筹划思路及技巧做些摸索，供同厅及房地产公司参照并以此引起争呜，在

税收筹划领域有所作为。百家之言，难免有误，见仁见智，共同探讨。

一、充足运用国家税收政策

（一）内部工程回避工程结算

现行税法规定：单位所属独立核算I向内部施工队伍承当其所从属单位II勺建筑安装工程，凡同本单位结算

工程价款的，不管与否编制工程概（预）算，也不管工程价款中与否涉及营业税税金，均应当征收营业税。

满足前述规定，恰本地导致合用不予征税的条件，是我们开展有关W税筹划的核心。

（-）以收取转、分包管理费取代收取工程居间简介费，工程承包公司与否与建设单位签订承包合同，

将合用不同的税率。若承包公司与建设单位签订承包合同，合用建筑业3%的税率；否则，合用服务业5%

的税率。因此，以收取转、分包管理费取代收取工程居间简介费，可以收到节本兑效果。前提是，从事工程

居间简介的公司自身具有工程承包资质，并在转、分包过程中不违背有关法律限制。

（三）运用外购物业的折旧抵税功能调节当期应纳税所得额

在房地产开发公司的赚钱年度，特别是在通货贬值的经济运营阶段，外购、储藏物业，可以兼收物业折

旧抵税与房地产投资保值双重效益。在相似的财务状况下，配合公司发展战略，并购同行业亏损公司，可

以按照税法规定，以未弥补亏损抵冲公司所得脱税基。

（四）运用境外关联机构或个人进行营业税筹划

根据《中华人民共和国营业税行行条例》第一条和《中华人民共和国营业税暂行条例实行细则》第七条

的规定，在中华人民共和国“境外”提供木条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，不发生营业税

纳税义务。以设计劳务为例，国税发（1994）214号文献明确规定：境外机构除设计开始前派员来我国进

行现场勘查、收集资料、理解状况外，设计方案、绘图等业务所有在中国境外进行，设计完毕后，将图纸

交给中国境内公司。在这种状况下，对外商从我国获得的所有营业收入不征收营业税。

（五）变房屋出租为对外投资

变房屋出租为对外投资也是房地产公司比较常用的•种纳税筹划措施。某些房地产开发公司在好地段拥

有某些房屋，但由于房屋建造的历史期限较长，其原值较低，若出租这些房屋，将能收取很高的租金，也

就意味着要缴纳诸多的营业税。如何节税？房屋所有者可以将这些房屋转成对•外投资，达到节省营业税和

房产彳兑的目的。变房屋出租为对外投资，事实上是以不动产对外友资。由于对以不动产对外投资的行为免

征营业税，同步乂属于对外投资，房产并没有直接参与公司经营，因此不需要缴纳房产税。房屋产权发生

转移，山接受投资方缴纳公司房产税。

二、选择有利的经营方式

合伙建房一般有如下两种方式:

（-）合伙双方通过原始的“以物易物”方式进行交易，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权互相

互换，•方发生了销售不动产的应税行为，另i方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行

为，双方应分别按其销售房屋的价值和转让十•地使用权价值缴纳营业税。合伙建房双方将分得房屋发售时，

还应按房屋销传额缴纳营业税。

（二）合伙双方分别以土地使用权和货币资金出资，成立合伙公司，合伙建房。对此，又存在两种利涧

分派方式：一是房屋建成后合伙双方采用风险共担、利益共享的分派方式；二是房屋建成后双方按一定比

例分派房屋。根据国家税务总局《营业税税目注释（试行稿）》第九条第（二）款：“以不动产投资入股，

参与接受投资方利润分派、共同承当投资风险的行为，不征营业税。”的规定，在第一种分派方式下，向合

伙公司提供的土地使用权视为投资入股不必缴纳营业税，合伙公司销隹房屋获得的收入按销售不动产缴税,

双方分得的利涧不必缴营业税：在第二种分派方式下，向合伙公司转让的土地使用权，按转让无形资产缴

税，合伙公司房屋分派后销售时各自按销售不动产缴纳营业税。

由此可见，合伙建房项目作为一种会计主体，在收入和费用相似时，经营方式不同税负不同。上述中以

成立合伙公司并采用在房屋建成后合伙双方风险共担、利益共享向利润分派方式最为节税，只须在销售房

屋获得收入时按销售不动产缴税。而成立合伙公司并采用在房屋建成后合伙双方按一定比例分派房屋的利

润分派方式，以土地使用权投资I内一方还须在前两种方式税负的基础上，就转让I内无形资产缴税。而以房

屋或货币投资的另一方则须按销售不动产缴税c至于“以物易物”H勺合伙建房方式.合伙双方隔分别按其错

售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合伙建房双方珞分得房屋发售时，还应按房屋销售额交

纳营业税，其税负最高。因此，公司应运用国家税收杠杆导向，选择最有利的经营方式，达到节税筹划的

目的。

三、通过合理选择会计解决措施进行税收筹划

通过合理选择会计解决措施进行税收筹划涉及开发商品房与出租商品房、营业费用、管理费用和财务费

用的筹划等4个方面：

（一）开发商品房与出租需品房筹划

有些房屋由丁•地理位置、庆部构造朝向和外部环境等因素滞销或其他因素，，房屋用于出租经营时，可把

商品房转作出租经营房，从开发商品房转入出租开发产品科目，京月计提出租产品摊销计入成本，使公司

库存成本接近实际成本，同步增长成木，减少税收。而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备，

所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。此外，公司还应运用国家税收优惠政策，如调低房产契税以及

某些地区为解决积压商品房特准此前竣工的空置房免营业税等，加速库存商品销售，盘活资金。

（~）营业费用筹划

作为房地产开发公司，各年度广告费支出是笔庞大的费用项目，广告费支出的多少往往与销售业绩密切

挂钩。依税法规定，房地产公司每•纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的15%内据实扣除。有些

公司集团广告由总公司统一筹划，费用由总公司统一列支，很也许浮现总公司因广告费支出超过15%扣除

比例不得税前扣除，而子公司局限性15%的状况。针对这一状况，可以让与子公司业务有关的总公司广告

费，由局限性15%的子公司承当。

（三）管理费用筹划

公司按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和住房公积金可以税前扣除，公司应

依法足额缴纳。这样，公司既履行r法定的社会保障义务，稔定了职工队伍，又可以减轻公司因纯正支付

工资而产生的个人及公司所得税承当。尚有，转嫁给职工的不合理承当如因公外出口勺交通费、公务通信费

（按销售收入一定比例税前扣除）以容许职工报销等方式，把暗含在工资中的费用转化为管理费用，减少

公司的工资水平，也可以减轻公司的所得税承当。

（四）财务费用筹划

如果一家房地产开发公司同步开发几种房地产项目，而其中一种项目准备转让，公司所需部分资金以该

项s向银行贷款，在计算土地增值税时该利息就可以按不超过商业银行同类贷款利率据实扣除。如果转让

该项目缴纳土地增值税税负过高，公司也可考虑以合伙建房方式享有暂免征收上地增值税的优惠政策。

四、通过周密项目投资筹划进行税收筹划

公司实行投资前应对整个项目的可行性涉及收入、成本、利润、税收、回收期等因素进行筹划。在方案

的收入、成本相似时，桎负也许成为方案与否被采用的决定性因素。一块地是与别人合伙建房还是转让或

自行开发，其所缴纳的税收差别极大，公司最后应选择最优方案进行投资。

五、通过关联方转移定价

房地产开发公司转让定价，是房地产开发公司集团内部或利益关联方之间为了实现其整体战略目H勺，有

效协调集团内各个单位之间或利益关联方之间的关系，谋求整体最大限度的利润而实现的一种交易定价。

它一般只会发生在关联房地产开发公司的内部交易，但也不排除有业务关系的房地产开发公司进行此类交

易的也许。

所谓关联房地产开发公司，是指两个或两个以上房地产开发公司在管理、控制或资本等方面存在着直接

或间接关系的房地产开发公司，涉及房地产开发总机构与它H勺分支机构、同一房地产开发总机构的不同分

支机构、房地产开发母公司与子公司、同一房地产开发母公司的不同子公司等。

在实践中，转让定价的体现形式多种多样，几乎波及到关联房地产开发公司的一切内部经济活动和经营

成果。我们可以从如下几种方面对之加以归类分析。

（-）货品购销

在关联房地产开发公司内部交易中，货品购销占有非常重要的地位，波及施工材料、开发产品等有形货

品H勺买卖。

I、通过施工材料（如水泥、砖块、沙子等）的购销价格的“高进低出”来影响关联房地产开发公司的开发

产品成本。例如，由房地产开发母公司向子公司低价供应材料，或由房地产开发子公司高价向房地产开发

母公司发售施工设备，以此减少房地产开发子公司的开发产品成本，使其获得较高利润。反之，通过房地

产开发母公司高价向房地产开发子公司发售施工材料，或由房地产开发子公司向房地产开发母公司低价发

售施工设备，来提高房地产开发子公司生产成本，这就减少了房地产开发子公司的利润。

2、房地产开发母公司运用攀握的国际营销网络操纵房地产开发子公司产品的销路，压低或提高对房地

产开发子公司开发产品的收购价格。在运用房地产开发子公司系统的销售机构销售房地产开发母公司开发

时产品时，则可以逋过提高或Lk低佣金回扣支付的形式，影响房地产开发子公司的销售收入。

3、在货品购销过程中，运用房地产开发母公司控制的运送系统，通过向房地产开发子公司收取较高或

较低的施工设备和材料（如水泥、沙子等）运送装卸和保险费用，来影响房地产开发子公司的销售成本。

4、用房地产开发母公司与房地产开发子公司之间的呆帐、坏怅损失补偿等，以此调节增长房地产开发

子公司的费用支出。

（二）贷款往来

有的国家和地区，对贷款利息征税而对存款利息不征税，关联房地产开发公司可以运用这一规定避税。

一方面，一家需要借款的公司运用关联房地产开发公司持有的银吁存款作为抵押，从而获取银行贷款，然

后规定就该贷款扣除利息开支：另一方面，持有存款的关联房地产开发公司做出安排，收取不须课税的存

款利息。

（三）劳务H勺提供

劳务波及的范畴很广，有关联房地产开发公司之间提供的设计、广告、征询等劳务活动中，均存在收费

与否和劳务收费原则的高下问题。甚至总机构管理活动的存在也被视为一种劳务，要按一定比例向各分支

机构分摊管理费用，跨国（地区）公司通过对这些劳务的收费。讨费的高下，影响公司集团不同成员的成

本与利润。例如，向房地产开发子公司索取过多H勺管理人员年薪，摊入向房地产开发子公司收取的管理费，

增大了房地产开发子公司成本，以此减少房地产开发子公司的利润。

（四）无形资产的使用和转让

房地产开发母公司通过对施工设计技术、商誉等无形资产的使用与转让，以及收取特许使用费的高下，

对房地产开发子公司的成本和利润可以施加影响。此类使用费的支付有时影响房地产开发公司集团资本构

成的变动，有的影响收入及成本费用的分摊。

（五）固定资产的购买与租赁

固定资产购买额的高下，在以固定资产作价投资H勺状况下，既影响房地产开发公司的股权份额，也影响

折旧费的摊销。例如，房地产开发母公司向房地产开发子公司提供的施工设备价格，直接影响摊入房地产

开发子公司的开发产品成本，提高固定资产原值，意味着加大折旧费，必然增长房地产开发子公司的生产

成本：反之，则会减少成本。

当固定资产H勺购买波及关暇方之间可折旧资产的转让时，由于各国（地区）对资本收益的税务解决方式

不同，会使房地产开发公司通过转让定价转移利涧或将利润转化为资本收益。

在施工设备租赁领域中，由于各国（地区）对国际租赁业务中应由哪一方计提折旧，哪一方可以扫除费

用，以及由谁承当风险等问题的规定不尽一致，房地产开发公司可以设法运用这些差别达到避税的目的。

租赁费的高下，会直接影响交易双方II勺收入和成本。

在以上诸方面的转让定价中，房地产开发公司是采用高定价还是低定价的形式，取决于母、广（总、分）

公司所在国（地区）的税率高卜、控股比例和公司集团战略目的等诸多因素。

六、其他的筹划措施

（-）在建项目整体转让MJ纳税筹划

在房地产经营活动中，房地产开发公司重要面临转让在建项目和公司股权的选择。由于资金、公司计划

等因素，公司将在建项目转让给其他房地产开发公司，其转让的内容和方式有诸多的选择。

<-）合理分解租金收入

房地产开发公司应合理地分解租金收入。如果房地产开发公司没有.将开发II勺房产卖出，而是用于出租，

国家规定，其资金收入应当缴纳营业税和房产税，其房产税合用税率是租金收入的12%。如果公司把租金

收入分解，则意味着房产税的减少。因此合理分解租金收入是房地产公司进行纳税筹划的一种措施。

（三）分解商品房销售价格

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