房地产规划设计阶段的成本控制

房地产规划设计阶段的成本控制

房地产规划设计环节的成本控制是实现“事前控制”的关键，

在该环节进行成本控制可以最大限度的减少事后变动带来的成

本增加，具有“一槌定音”的地位和作用,尽管设计费在建设工程全

过程费用中比例不大，普通只占建安成本的1o5%-3%,但对工程

造价的影响可达75%以上，所以该环节控制要点和控制内容相

当复杂。基本原则是：精密规划设计，科学研究讨论，严格预算

审批。

合理科学的设计，可降低房地产工程造价10%摆布。但在房

地产工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系

数或者设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影

响了房地产项目成本的有效控制。设计阶段对项目投资的影响

是极其重要，特殊是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%-95%

,实际上,当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都

很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足;以下

经验可供借鉴：

一、推行设计招标，择优选择设计单位

积极推行建造方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量

将工程主体及配套的总体规划、建造设计、景观设计等放在一起

进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比定标，这样既

可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目

整体的空间布局、建造造型、使用功能和景观环境设计上开辟创

新，在降低工程造价上下功夫.

在招标过程中，对设计单位的选择最好是选择适合自己项目

定位的设计单位及主案设计师.设计院的选择原则是最优性价比，

专业负责人的选择原则是能力、敬业、团队意识和成本意识。

二、开展限额设计，有效控创造价

由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、

轻经济”，设计节点把握度差，常导致赶工期、轻质量、各专业

图纸矛盾多、细部设计缺失等问题浮现。加之设计费的取费标准

普通按建造面积或者投资额计算，不利于设计单位加强成本控制

意识，浪费较大。

因此，甲方必须在设计任务书或者投资估算上规定设计限额

（造价、主材消耗指标，如每平米钢筋、混凝土用量等），并和

设计费挂钩，同时尽可能实行设计监理制度，建立奖惩考核激励

机制，加强设计阶段的成本控制。克服那种只顾画图k不顾算帐

的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建造工程的技术指

标和同地区其他楼盘的经验数据，进行科学分析、比较，优化设

计，降低工程造价。

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设计限额要求设计人员应熟悉建造工程预算定额及费用定

额，熟悉建造材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计

及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，设计

公司的各专业技术人员在保证功能及技术指标的前提下，必须制

定双赢策略,合理分解和使用成本限额，融施工图设计和施工图

预算为一体，把技术和经济有机结合起来。设计标准一定要与项

目的市场定位相适应，不要一味追求高、新、美，不要多余的功

能和多余的承重力，积极推行合理成本、利润下的设计价值前期

控制。

同时，房地产开辟企业的工程造价和成本管理人员应与设计

部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料.比如甲方采集和

分析开辟项目所在区域的各项控制要素，如区域周边的市政状

况、市场和产品的定位要求、主力客户群和户型配比等。并对项

目的定位、产品的购买人群、对规划设计中的布局及建造风格以

及对各种套型的大小及套型比例等要求要明确。

在设计限额下，可以采取一些成本策略：比如在初步设计阶

段，在满足规范的要求下，减少非可售部份面积等.施工图设计

阶段，通过设计优化，降低部份对产品品质影响不大的材料档次，

如砂加气砌块、阳台玻璃栏板、外墙涂料及面砖、空调装饰板等,

但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗、可视对

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讲等，应在保证质量的前提下控制价格，固然要与产品定位和对

业主的销售合同承诺相符合。

三、房地产采用合同措施控创造价

通过合同的约束性来控制成本是一个可行性较高的手段。在

设计合同的签订中，首先要明确设计单位提供甲方认可的设计进

度及付款计划（付款与设计的进度、质量等挂钩）,并明确延期

的赔偿责任，甲方按合同对设计的质量与进度进行跟踪.

同时在签订设计合同时，针对目前多数设计单位经济观念淡

薄，设计变更随心所欲的现象，应在设计合同经济条款上，增加

设计变更及修改的费用额度限制条款（如设计变更费超出施工合

同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费）.同时在

合同中明确要求设计单位提供设计概算及电子版设计图纸。

为控制设计起点的建安造价，甲方在项目成本估算的基础上

要求设计单位控制好单方造价的上线，避免到全部设计成果完成

时才发现与目标成本控制要求相差甚远的情况发生。

四、房地产成本跟踪审核评估一全员全程成本管理

目前业内的房地产公司在设计阶段的成本控制惟独成本部

门参预，多数没有达到预期的效果，而且浪费了大量的精力，影

响工作效率.成本控制应该是一项全员参预的工作，比如工程、设

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计、成本、营销等管理部门要充分协调沟通，制定详细的设计要

求和设计任务书，并对设计单位的设计方案和施工图、工程项目

的结构形式（明确结构工程师职责）、装修标准、材料设备选型、

设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。

五、房地产成本控制的要点

在成本控制中要避免两种现象：一是不计成本地追求设计效

果;二是成本不合理导致品质丧失。以下建议可供参考：

1、通过招标和方案竞赛，缩短设计周期和优化设计方案，加

强对设计公司的管理与协调；合同管理；项目技术、经济和政策

攻关；做好与设计人员特殊是设计项目负责人的沟通；落实奖惩

措施；开展设计公司间的交流与竞争。

2、按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计.

3、通过合同对勘察设计单位明确规定责任。

4、加强设计标准和标准设计的制订及合理应用，建立管理程

序与制度：完善甲方设计标准；坚持设计全过程优化；建立专家

会议评审制度；内部各阶段图纸审核制度化。

5、正确理解“设计阶段的成木控制，这里主要谈谈对设计

变更的有效控制，应注意以下时常性发生的成本突破：如地下室

砖外墙改为钢筋碎墙、基础土方、主体结构设计变更、外立面装

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饰提高设计标准、基础底板增加防水层、地下室险增加膨胀剂、

外墙增厚防水砂浆、增加防水卷材、组院增加围墙、铁门栏杆等；

以及建设后期为提升项目品质增加的项目导致成本增加，如公共

楼梯、电梯间的精装修、楼体增加木制作构架、景观增加软、硬

景标准等等。

6、明确结构设计成本控制的管理要点.结构设计成本控制的

要点包括：输入方式、设计周期的合理取值、设计费的合理取

值、设计合同中设计院应承担的风险、限额设计合同的内容和应

用、地产商必须提前向设计院输入的技术原则及内容、地产公司

必须控制的要点等。

7、明确结构设计成本控制的技术关键点。明确技术关键点

主要是处理好质量与成本的关系，比如明确剪力墙布置、数量、

长度取值以及厚度取值；异形柱结构中应注意的事项；对勘察报

告取值及建议的关注点；各种钢筋材料对成本影响的对照分析

等.

8、设计管理是成本控制的关键着力点。前期完整的规划设

计成为成本估算及投资决策的依据，如地形的处理、产品的分布、

交通的规划、流线的设计、停车的考虑、地库的规模、竖向的设

置、景观的处理、资源的利用等。成本及市场的互动加之多方案

比较形成完善的项目SWOT分析，如土地价值分析、管理界面

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分析、开放空间分析、竞争楼盘分析、主要成本分析、财务分析

等。

9、制定策划、设计、工程、销售的基准周期.成本管理根据

项目的特性、定位制定设计成本目标，并分解列出分项工程清单。

建设工程普通有总图及室外工程、商业及社区配套工程、市政配

套工程如变配电、建造主体、地下车库及人防工程、景观及绿化

工程、会所或者