2026年房地产估价师考试《制度与政策》冲刺

2026年房地产估价师考试《制度与政策》冲刺考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（共40题，每题1分。下列每题给出的四个选项中，只有一项是符合题目要求的。）1.根据我国《民法典》规定，不动产登记簿记载的事项，应当具有（）的效力。A.约定优先B.推定真实C.公告公信D.行政强制2.房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用土地的使用权应当（）。A.分别转移B.不得转移C.一起转移D.由当事人协商3.下列关于房屋租赁合同的说法中，正确的是（）。A.租赁期限不得超过二十年B.租赁期限超过五年的，超过部分无效C.出租人可以将房屋出租给承租人以外的第三人D.承租人未按照约定的方法支付租金的，出租人可以解除合同4.房地产抵押权的设立，以（）为准。A.抵押合同签订B.抵押物交付C.抵押登记D.主债权合同签订5.国有土地上房屋征收决定作出后，被征收人应当在规定期限内完成搬迁。逾期不搬迁的，征收部门可以（）。A.责令限期搬迁B.强制拆迁C.依法强制执行D.罚款6.房地产估价机构的资质等级分为（）个等级。A.三B.四C.五D.六7.房地产估价师执行估价业务，应当遵守（）原则。A.客观、公正、独立、诚实守信B.收费合理、服务优质C.保守秘密、维护权益D.积极主动、认真负责8.根据我国《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让最高年限由国务院规定，其中商业、旅游、娱乐用地使用权出让最高年限为（）年。A.三十B.四十C.五十D.七十9.房地产估价师注册有效期为（）年。A.两B.三C.四D.五10.下列行为中，不属于房地产估价活动的是（）。A.房地产价值评估B.房地产价格咨询C.房地产市场分析D.房地产投资分析11.房地产估价报告应当由（）签字盖章后交付委托人。A.估价机构负责人B.参与估价的所有估价师C.委托人代表D.估价行业协会代表12.估价师在估价报告中披露的与委托人、估价对象有利害关系的情形，属于（）。A.估价假设B.估价限制条件C.估价师声明D.估价对象状况描述13.根据《房地产估价规范》GB/T50291，选择估价方法时，应考虑的因素不包括（）。A.估价目的B.估价对象的特点C.市场状况D.估价师的职业资格14.房地产估价师未经注册以房地产估价师的名义从事估价业务的，由（）责令停止违法行为，给予警告，可以处1万元以上3万元以下的罚款。A.县级以上人民政府B.省级以上人民政府C.市场监督管理部门D.房地产管理部门15.房地产转让时，房屋买卖合同签订后，房屋所有权转移前，出卖人将房屋出售给第三人的，属于（）。A.合法行为B.民事法律行为C.侵权行为D.恶意串通损害第三人利益的行为16.下列关于土地使用权出让金的说法中，错误的是（）。A.土地使用权出让金应当全部上缴财政B.土地使用权出让金应当按照土地用途的不同，制定不同的底价C.土地使用权出让金可以用于城市基础设施建设和土地开发D.土地使用权出让金上缴财政后，可以按照土地出让金的比例返还给土地所有者17.根据《物业管理条例》，业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会定期会议每（）年召开一次。A.一B.二C.三D.四18.房屋租赁合同中，出租人未按照约定提供租赁物的，承租人可以（）。A.要求减少租金B.要求解除合同C.要求继续履行D.以上都可以19.房地产抵押权的效力优先于（）。A.债权B.留置权C.抵押权D.用益物权20.我国现行土地制度的基本特征是（）。A.土地私有制B.土地集体所有制C.土地国有和集体所有D.土地国家所有21.房地产估价师发现估价结果可能影响估价报告使用的，应当（）。A.向委托人说明B.重新进行估价C.拒绝出具估价报告D.向主管部门报告22.下列关于房地产税收的说法中，正确的是（）。A.土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人B.契税的纳税人是指房屋的出租人C.个人所得税的纳税人是指房屋的出借人D.增值税的纳税人是指房屋的承典人23.房地产估价机构分立、合并、停业、解散、破产等情形，应当依法办理资质（）手续。A.初始B.升级C.转让D.注销24.房地产估价师与委托人有利害关系的，应当（）。A.主动回避B.向委托人说明C.评估费用减半D.评估结果优惠25.房地产估价报告应当文字表述清晰、结构严谨、数据准确、（）。A.逻辑严密B.结论可信C.附件齐全D.以上都是26.根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，自（）时发生效力。A.买卖合同签订B.不动产物权合同签订C.登记完毕D.不动产交付27.下列关于房屋征收补偿协议的说法中，错误的是（）。A.被征收人可以选择货币补偿或者房屋产权调换B.产权调换的，应当订立产权调换协议C.货币补偿的，补偿金额应当根据房地产市场价格确定D.达成补偿协议的，可以就补偿方式等事项进行协商28.房地产估价师执行业务，其所在机构应当向（）指定的银行账户收取费用。A.估价师个人B.委托人C.估价机构D.政府主管部门29.下列关于房地产抵押权的说法中，正确的是（）。A.抵押权人可以随意处置抵押物B.抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产C.抵押权实现后，抵押物所受的添附物归抵押人所有D.抵押权实现时，优先清偿抚养费、赡养费、扶助费30.根据《房地产估价规范》GB/T50291，估价报告应当包括（）等基本内容。A.估价目的、估价对象、估价范围、估价基准日与估价时点、价值类型、估价方法、估价结果B.估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、附件C.以上都是D.以上都不是31.房地产估价师在执业过程中获得的未公开信息，未经委托人同意，不得（）。A.使用B.演示C.泄露D.以上都是32.房地产转让时，房屋交付使用，但房屋所有权尚未转移的，属于（）。A.所有权转移B.占有转移C.使用权转移D.担保权转移33.国有土地上房屋征收前，房屋征收部门应当对被征收房屋的价值进行评估。评估时点一般设定在（）。A.房屋征收决定作出之日B.房屋拆迁许可证发放之日C.房屋实际搬迁之日D.房屋征收评估报告出具之日34.下列关于土地增值税的说法中，错误的是（）。A.土地增值税的税率采用四级超率累进税率B.土地增值税的纳税人是指转让房地产的开发商C.转让房地产的增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税D.土地增值税的征收管理由税务机关负责35.房地产估价师协会是社会团体法人，其设立（）。A.由国务院民政部门批准B.由住房和城乡建设部批准C.由地方人民政府批准D.不需要批准36.下列关于房地产租赁合同的说法中，错误的是（）。A.房屋租赁合同是双务合同B.房屋租赁合同是实践合同C.房屋租赁合同是诺成合同D.房屋租赁合同是不要式合同37.根据《物权法》规定，用益物权人有权按照合同约定，利用他人不动产，收益归（）。A.用益物权人B.权利人C.国家D.集体38.房地产估价机构不得承接超出其资质等级许可范围的估价业务，否则由（）责令停止违法行为，处以罚款。A.县级以上人民政府B.省级以上人民政府C.市场监督管理部门D.房地产管理部门39.房地产估价师在执业过程中，应当避免利益冲突。当存在利益冲突时，应当（）。A.向委托人披露B.接受委托C.拒绝接受委托D.向主管部门报告40.下列关于房地产交易的说法中，正确的是（）。A.房地产交易应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则B.房地产交易实行登记发证制度C.房地产交易禁止哄抬房价D.以上都是二、多项选择题（共20题，每题2分。下列每题给出的五个选项中，至少有两项是符合题目要求的。）1.我国《民法典》物权编中，关于不动产物权设立、变更、转让和消灭的规定包括（）。A.登记原则B.公告效力C.合同效力D.物权公示E.物权变更2.房地产转让应当遵循（）原则。A.平等B.自愿C.公平D.诚实信用E.公开3.房地产抵押权的设立条件包括（）。A.拥有合法的抵押物B.抵押物已登记C.抵押人拥有抵押物的处分权D.债权已到期E.抵押人已获得抵押权人同意4.房地产估价师执业的基本原则包括（）。A.客观B.公正C.独立D.诚实守信E.收费合理5.房地产估价机构资质等级分为（）。A.临时B.三级C.二级D.一级E.四级6.房地产估价报告应当包括（）等内容。A.估价目的B.估价对象C.估价方法D.估价结果E.估价费用7.房地产交易管理的主要内容包括（）。A.房地产买卖管理B.房地产租赁管理C.房地产抵押管理D.房地产登记管理E.房地产税收管理8.国有土地上房屋征收的补偿方式包括（）。A.货币补偿B.房屋产权调换C.综合补偿D.提供周转用房E.安置补助9.房地产税收的主要种类包括（）。A.土地增值税B.契税C.营业税D.个人所得税E.印花税10.房地产估价师的权利包括（）。A.了解委托人提供的有关资料B.要求委托人如实提供相关资料C.拒绝执行不合法的估价业务D.依据独立的专业知识和经验进行估价E.获得合法的报酬11.房地产估价机构的管理制度包括（）。A.机构负责人负责制B.估价师执业资格管理制度C.估价业务档案管理制度D.内部财务管理制度E.估价质量控制制度12.下列关于房屋租赁合同的说法中，正确的有（）。A.房屋租赁合同是双务合同B.房屋租赁合同是诺成合同C.房屋租赁合同是不要式合同D.房屋租赁合同可以约定押金E.房屋租赁合同可以约定租赁期限13.土地制度的基本特征包括（）。A.土地所有制的多样性B.土地用途的严格管制C.土地利用的集约化D.土地资源的可持续利用E.土地登记的规范化14.房地产估价师应当履行的义务包括（）。A.遵守法律法规和职业道德B.独立、客观、公正地执行估价业务C.不得出具虚假或者不实的估价报告D.保守在执业活动中知悉的国家秘密和商业秘密E.按时完成估价任务15.房地产交易中的禁止行为包括（）。A.捏造交易事实B.虚报成交价格C.伪造交易文件D.恶意串通损害他人利益E.拒绝履行交易合同16.房地产估价报告的附件应当包括（）。A.估价对象照片B.估价对象权属证明复印件C.估价对象区位图D.估价对象平面图E.估价师资格证书复印件17.房地产抵押权的效力表现在（）。A.优先受偿权B.债权担保效力C.物上保证效力D.债权转移效力E.物权排他效力18.房地产估价师协会的职责包括（）。A.协助主管部门进行房地产估价行业管理B.制定房地产估价行业自律规范C.开展房地产估价学术交流和人才培养D.处理房地产估价师执业纠纷E.对房地产估价机构进行资质管理19.下列关于房地产登记的说法中，正确的有（）。A.不动产登记以不动产登记簿为依据B.不动产登记具有公信力C.不动产登记实行属地原则D.不动产登记实行分级管理E.不动产登记信息应当向社会公开20.房地产税收的征收管理包括（）。A.税务机关的征收管理B.税收政策的制定C.税收优惠的审批D.税收稽查和处罚E.税收宣传和辅导三、判断题（共10题，每题1分。请判断下列各题的正误。）1.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力。（）2.房地产租赁合同是实践合同，房屋交付使用后合同才生效。（）3.房地产抵押权的设立以抵押合同签订为准，无需登记。（）4.房地产估价师协会是社会团体法人，其设立不需要任何部门批准。（）5.国有土地上房屋征收必须以公共利益为目的。（）6.土地增值税的纳税人仅限于转让房地产的开发商。（）7.房地产估价师在执业过程中获得的未公开信息，未经委托人同意，可以泄露。（）8.房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用土地的使用权应当一并转移。（）9.房地产估价机构分立、合并的，应当申请办理资质注销手续。（）10.房地产租赁合同中，出租人未按照约定提供租赁物的，承租人可以要求解除合同。（）试卷答案一、单项选择题1.B解析：根据《民法典》第二百零八条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。登记簿记载具有推定真实效力。2.C解析：根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。房地产转让时，所有权和使用权应一起转移，除非法律另有规定（如租赁权随房屋转让，但所有权不转移）。3.A解析：根据《民法典》第七百零三条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限在二十年以下的，由当事人协商确定。出租人将房屋出租给第三人，必须事先征得承租人同意。4.C解析：根据《民法典》第四百零三条，以不动产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。抵押权的设立以登记为准。5.C解析：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，被征收人应当在补偿协议签订后，按照协议约定的搬迁期限完成搬迁。逾期不搬迁的，由作出房屋征收决定的政府责成有关部门依法强制执行，不是征收部门自行强制拆迁。6.B解析：根据《房地产估价机构管理办法》，房地产估价机构资质等级分为三级、二级、一级。没有四级和六级。7.A解析：根据《房地产估价规范》和职业道德要求，房地产估价师执行估价业务，应当遵守客观、公正、独立、诚实守信原则。8.C解析：根据《城市房地产管理法》第四十条，土地使用权出让最高年限按用途不同分别为：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。9.D解析：根据《注册房地产估价师管理规定》，注册有效期为五年。每次注册有效期为五年。10.D解析：房地产估价活动主要包括房地产价值评估、房地产价格咨询、房地产市场分析等。房地产投资分析属于投资咨询范畴，不属于房地产估价活动。11.B解析：根据《房地产估价规范》，估价报告应当由参与估价项目的所有估价师签字，并加盖估价机构公章。12.C解析：估价师声明是估价报告的重要组成部分，用于说明估价师在执业过程中遵守的职业道德规范，以及披露可能影响估价独立性和客观性的利益关系等。13.D解析：选择估价方法时应考虑估价目的、估价对象特点、市场状况、数据可得性等因素。估价师的职业资格是参与估价的资格要求，不是选择方法时的考虑因素。14.D解析：根据《注册房地产估价师管理规定》第三十五条，未经注册以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令停止违法行为，给予警告，可以处1万元以上3万元以下的罚款。15.D解析：根据《民法典》第五百九十四条，出卖人因未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。出卖人将房屋出售给第三人，若第三人善意取得，则房屋所有权转移给第三人，属于出卖人恶意串通损害第三人利益的行为。16.D解析：根据《城市房地产管理法》第三十三条，土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，按宗核算，专款专用。土地出让金上缴财政后，按有关规定可用于城市基础设施建设和土地开发等，但不上缴土地所有者（土地所有者为国家）。17.A解析：根据《物业管理条例》第二十条，业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议每年召开一次。业主代表任期五年。18.A解析：根据《民法典》第七百二十一条，出租人应当按照约定提供租赁物，并在租赁物不符合约定时承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。要求减少租金是承租人的一种救济方式。19.B解析：根据《民法典》第三百九十九条规定，同一财产上已设立抵押权，该财产又被查封、扣押的，抵押权人应当优先受偿。在优先受偿权中，抵押权优先于一般债权。20.C解析：我国现行土地制度的基本特征是土地实行社会主义公有制，即土地国有和集体所有。21.A解析：根据《房地产估价规范》，估价师发现估价结果可能影响估价报告使用的，应当向委托人说明。22.A解析：根据《土地增值税暂行条例》第一条，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。23.D解析：根据《房地产估价机构管理办法》，房地产估价机构分立、合并、停业、解散、破产等情形，应当依法办理资质注销手续。24.A解析：根据《注册房地产估价师管理规定》第十五条，估价师与委托人或者估价对象有利害关系的，应当主动回避。25.D解析：根据《房地产估价规范》，房地产估价报告应当文字表述清晰、结构严谨、数据准确、逻辑严密、结论可信、附件齐全。26.C解析：根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。27.D解析：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条，达成补偿协议的，双方应当签署补偿协议。补偿协议可以就补偿方式、补偿金额和支付方式、周转用房安排、搬迁期限、违约责任等事项进行约定。28.C解析：根据《房地产估价机构管理办法》第二十五条，房地产估价机构向委托人收取费用，应当向指定的银行账户收取。29.B解析：根据《民法典》第四百零二条，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但是受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。30.C解析：根据《房地产估价规范》，估价报告应当包括估价目的、估价对象、估价范围、估价基准日与估价时点、价值类型、估价方法、估价结果、估价师声明、估价假设和限制条件、估价报告使用限制、附件等基本内容。31.D解析：根据《注册房地产估价师管理规定》第二十二条，估价师在执业过程中获得的未公开信息，未经委托人同意，不得泄露、使用或者演示。32.B解析：房屋所有权尚未转移，但房屋已被交付使用，属于占有转移。所有权转移以登记为要件。33.A解析：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，房屋征收决定作出前，房屋征收部门应当对被征收房屋的价值进行评估。评估时点一般设定在房屋征收决定作出之日。34.B解析：土地增值税的纳税人是转让房地产的转让方，包括个人和单位。并非仅限于开发商。35.A解析：根据《社会团体登记管理条例》，房地产估价师协会是社会团体法人，其设立需要由国务院民政部门批准。36.B解析：房屋租赁合同是双务合同、有偿合同、诺成合同、不要式合同。但不是实践合同，实践合同是指合同成立不以交付标的物为要件，如保管合同。37.A解析：根据《民法典》第三百九十七条，用益物权人有权按照合同约定，利用他人不动产，收益归用益物权人。38.D解析：根据《房地产估价机构管理办法》第三十五条，房地产估价机构不得承接超出其资质等级许可范围的估价业务，否则由房地产管理部门责令停止违法行为，处以罚款。39.A解析：根据《房地产估价规范》和职业道德，估价师在执业过程中，应当避免利益冲突。当存在利益冲突时，应当向委托人披露。40.D解析：根据《城市房地产管理法》第四条，房地产交易应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。房地产交易实行登记发证制度。房地产交易禁止哄抬房价。以上说法均正确。二、多项选择题1.ABCD解析：根据《民法典》物权编相关规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭遵循登记原则、公示原则（包括登记和交付）、物权变动的法律效力规则（如公示效力）。合同效力是债权法范畴，不属于物权编关于物权设立、变更、转让和消灭的规定。2.ABCD解析：房地产转让是房屋所有权等物权发生变动的法律行为，应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用等民法基本原则。3.ACD解析：根据《民法典》第四百零一条、第四百零三条，设立抵押权需要：①抵押人拥有抵押物的处分权；②抵押物已登记（对于不动产抵押）；③抵押人已将抵押物交付给抵押权人（对于动产抵押）。债权是否到期、抵押权人是否同意不是设立抵押权的条件。4.ABCD解析：房地产估价师执业的基本原则包括客观、公正、独立、诚实守信。收费合理是市场行为，不是执业原则。5.BCD解析：根据《房地产估价机构管理办法》，房地产估价机构资质等级分为三级、二级、一级。6.ABCD解析：根据《房地产估价规范》，房地产估价报告应当包括估价目的、估价对象、估价范围、估价基准日与估价时点、价值类型、估价方法、估价结果等内容。估价费用通常在报告中说明，但不作为报告的核心内容。7.ABCD解析：房地产交易管理主要包括房地产买卖、租赁、抵押、登记等方面的管理。税收管理属于财政部门职责，不属于交易管理部门的主要职责。8.ABCD解析：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，国有土地上房屋征收的补偿方式包括货币补偿、房屋产权调换、提供周转用房、安置补助费等。9.ABD解析：房地产税收的主要种类包括土地增值税、契税、个人所得税（针对转让所得）、印花税等。营业税已纳入增值税改革范围，不再是独立的流转税种。10.ABCD解析：根据《注册房地产估价师管理规定》，房地产估价师的权利包括：了解委托人提供的有关资料；要求委托人如实提供相关资料；拒绝执行不合法的估价业务；依据独立的专业知识和经验进行估价；获得合法的报酬。获得报酬是权利，不是义务。11.ABCDE解析：房地产估价机构的管理制度包括机构负责人负责制、估价师执业资格管理制度、估价业务档案管理制度、内部财务管理制度、估价质量控制制度等。12.ABDE解析：房屋租赁合同是双务合同（双方互负义务）、诺成合同（双方意思表示一致即成立）、不要式合同（法律未规定必须采取特定形式）、可以约定租赁期限。押金条款是合同条款，但并非合同性质的决定因素。13.BCD解析：土地制度的基本特征包括土地所有制的国家所有和集体所有；土地用途的严格管制；土地利用的集约化和可持续利用；土地登记的规范化和信息化。14.ABCD解析：根据《注册房地产估价师管理规定》和职业道德，房地产估价师应当履行的义务包括：遵守法律法规和职业道德；独立、客观、公正地执行估价业务；不得出具虚假或者不实的估价报告；保守在执业活动中知悉的国家秘密和商业秘密。15.ABCD解析：房地产交易中的禁止行为包括捏造交易事实、虚报成交价格、伪造交易文件、恶意串通损害他人利益等。16.ABCDE解析：房地产估价报告的附件应当包括估价对象照片、权属证明复印件、区位图、平面图、估价师资格证书复印件、委托人委托