2026年物业管理师考试实务操作与法规应用冲刺押题试卷

2026年物业管理师考试实务操作与法规应用冲刺押题试卷一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项填写在括号内）1.某住宅小区业主委员会决定更换物业服务企业，原物业服务合同尚未到期。根据《民法典》规定，下列说法正确的是（）。A.业主委员会可直接解除合同，无需承担违约责任B.业主委员会需提前60日书面通知原服务企业，并依法承担违约责任C.业主委员会需经业主大会双过半同意，并依法承担违约责任D.业主委员会无权单方解除合同，必须继续履行至合同期满2.某物业公司对小区电梯进行维保外包，维保单位未按合同频次进行保养，导致电梯故障困人。依据《特种设备安全法》，下列责任主体中应承担首要行政责任的是（）。A.电梯制造单位B.物业服务企业C.维保单位D.业主委员会3.根据《物业服务收费管理办法》，实行政府指导价的住宅物业，其收费标准由（）核定。A.价格主管部门会同房地产行政主管部门B.业主委员会与物业公司协商C.业主大会投票决定D.物业公司自主定价并报街道办备案4.某小区公共收益账户年度结余120万元，依据《民法典》第278条及《业主大会和业主委员会指导规则》，该收益应当（）。A.优先用于补充住宅专项维修资金B.由物业公司提取30%管理费后，剩余归全体业主C.由业主委员会自行决定用途，无需公示D.直接平均分配给当期已缴纳物业费的业主5.物业公司在对小区地下车库进行渗漏维修时，动用住宅专项维修资金。若该地下车库为人防工程，则程序上必须（）。A.经人防主管部门书面同意B.经专有部分占建筑物总面积2/3以上业主同意C.经业主委员会简单多数同意即可D.无需特别程序，直接申请列支6.某小区业主甲在装修时擅自拆除承重墙，物业公司多次劝阻无效。依据《住宅室内装饰装修管理办法》，物业公司应当（）。A.立即向城管部门报告并申请强制停工B.直接对业主甲处以5000元罚款C.向人民法院提起民事诉讼要求恢复原状D.暂停供水供电直至整改完成7.根据《消防法》，对小区建筑消防设施全面检测的频次应为（）。A.每月一次B.每季度一次C.每年至少一次D.每两年一次8.某小区采用酬金制收费模式，年终结算时出现亏损30万元。依据《物业服务收费管理办法》，该亏损应当（）。A.由物业公司全额承担B.由全体业主按比例分摊C.由住宅专项维修资金列支D.由建设单位承担9.业主乙将房屋出租给丙，约定由丙缴纳物业费。若丙逾期半年未缴，物业公司应当向（）主张债权。A.只能向丙B.只能向乙C.可同时向乙和丙，但乙享有先诉抗辩权D.可同时向乙和丙，乙承担连带责任10.某小区业主大会会议采用书面征求意见形式，回收有效票占建筑物总面积52%，业主人数54%。依据《民法典》，本次大会（）。A.有效，已双过半B.无效，未过2/3C.有效，但仅对参会业主有约束力D.无效，必须现场开会11.物业公司拟将小区公共绿地改造为地面停车位，依法应当（）。A.经专有部分占总面积及人数均过半业主同意B.经业主委员会简单多数同意C.经规划部门批准即可，无需业主同意D.经街道办事处备案即可12.根据《城市供水条例》，物业公司代收水费时（）。A.可加价10%作为抄表人工费B.不得加价，但可收取合理劳务费C.不得加价，不得收取任何手续费D.可加价5%作为管网损耗补偿13.某小区发生高空抛物致车辆损坏，无法确定具体侵权人。依据《民法典》第1254条，可能加害的建筑物使用人（）。A.无需承担责任，由物业公司全赔B.承担过错推定责任，能证明自己非侵权人的可免责C.承担无过错责任，必须共同补偿D.由公安机关承担国家赔偿14.住宅专项维修资金的管理原则是（）。A.专户存储、专款专用、所有权属于物业公司B.专户存储、专款专用、所有权属于业主C.统筹使用、滚动增值、所有权属于政府D.统筹使用、按栋立账、所有权属于业委会15.某小区消防控制室值班人员无证上岗，被消防大队查处。依据《消防法》，对物业服务企业的罚款幅度为（）。A.5000元以下B.5000元以上5万元以下C.1万元以上10万元以下D.5万元以上30万元以下16.业主丁因房屋空置5年，要求按50%缴纳物业费。依据《物业服务收费管理办法》，应当（）。A.支持，空置房可协商减免B.不支持，无论是否空置均应全额缴纳C.支持，但需经业主大会决定D.支持，但需经物业公司同意17.物业公司接受委托代收城市生活垃圾处理费，应依据（）。A.与业主委员会协商标准B.价格主管部门制定的收费标准C.物业公司成本核算D.环卫所口头通知18.某小区业主委员会任期届满未换届，原业委会主任擅自继续履职并签订新物业合同。该合同效力为（）。A.有效，因具有表见代理B.无效，因主体资格缺失C.效力待定，需业主追认D.可撤销，业主可在1年内行使撤销权19.根据《物业管理条例》，前期物业服务合同由（）签订。A.业主大会与物业公司B.业主委员会与物业公司C.建设单位与物业公司D.街道办与物业公司20.某小区电梯维修使用住宅专项维修资金，分摊规则为（）。A.按户平均分摊B.按建筑面积分摊C.按户均房价分摊D.按业主人数分摊21.业主戊在楼顶擅自安装太阳能热水器，造成防水层破坏。物业公司有权（）。A.直接拆除并丢弃B.书面限期整改，逾期可强制拆除，费用由业主承担C.向法院申请先予执行D.罚款1万元22.根据《民法典》，业主对共有部分享有的权利不包括（）。A.共有和共同管理权B.单独处分权C.收益权D.合理使用权利23.某小区物业服务等级为三级，当地指导价基准为1.2元/㎡·月，浮动幅度±20%。若物业公司拟收费1.5元/㎡·月，应当（）。A.直接执行B.报价格部门审批C.与业主委员会协商一致后报价格部门备案D.经业主大会双过半同意后报价格部门备案24.物业公司对违规装修行为现场取证，最优先采用的证据形式是（）。A.证人证言B.现场照片及执法记录仪视频C.业主自认书D.鉴定意见25.某小区公共收益年度审计费用2万元，应当（）。A.由物业公司承担B.从公共收益列支C.由住宅专项维修资金列支D.由业主另行筹资26.根据《安全生产法》，物业公司主要负责人对本单位安全生产工作负有（）。A.间接责任B.监督责任C.主体责任D.连带责任27.业主己以房屋质量为由拒缴物业费，物业公司起诉。法院一般裁判规则为（）。A.支持业主，质量争议可抵销物业费B.不支持业主，应另案向开发商主张C.支持业主，但仅支持减免30%D.不支持业主，但可暂停执行28.某小区采用包干制，年终物业费结余20万元。该结余归（）所有。A.全体业主B.物业公司C.业主委员会D.住宅专项维修资金29.根据《民法典》，业主大会决定选聘物业服务企业，应当经（）同意。A.专有部分面积占比2/3以上业主且人数占比2/3以上B.专有部分面积占比过半且人数占比过半C.专有部分面积占比3/4以上且人数占比3/4以上D.全体业主一致30.某小区物业公司未在显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目及标准，业主可向（）投诉。A.房地产行政主管部门B.价格主管部门C.两者均可D.只能向法院起诉二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于业主共有部分的有（）。A.楼顶平台B.户外墙面C.地下车库专有车位D.公共道路E.物业用房32.根据《住宅专项维修资金管理办法》，可一次性列支维修资金的情形包括（）。A.电梯更换B.屋顶防水整体翻修C.二次供水水泵大修D.楼道灯泡更换E.消防系统整体改造33.物业公司对小区秩序维护负有的义务包括（）。A.24小时门岗值守B.对可疑人员进行盘查C.对违法行为进行罚款D.发现犯罪及时报警E.维护监控设施正常运行34.下列收入属于公共收益的有（）。A.电梯轿厢广告费B.地面停车费C.快递柜场地租金D.物业用房租金E.代收水费手续费35.根据《民法典》，业主共同决定事项中，应当经参与表决的“双3/4”同意的有（）。A.筹集维修资金B.改建建筑物C.改变共有部分用途D.选聘物业公司E.使用维修资金进行常规维修36.前期物业管理阶段，建设单位应当履行的义务有（）。A.提供物业管理用房B.移交竣工总平面图C.承担全部物业费D.移交专项维修资金首期交存资料E.与物业公司签订书面合同37.下列关于物业服务合同的说法正确的有（）。A.属于委托合同B.属于无名合同，参照委托合同规定C.终止时物业公司应当移交资料D.物业公司可单方放弃服务提前离场E.业主逾期支付物业费可主张违约金38.物业公司对高空抛物采取的合理措施包括（）。A.安装仰拍摄像头B.设置警示标语C.入户强制搜查D.向业主普及法律E.发现险情立即报警39.根据《价格法》，政府制定物业服务指导价应当开展（）。A.成本调查B.社会风险评估C.听取业主意见D.听取物业公司意见E.举行价格听证会40.下列属于物业公司应急预案必须包含的内容有（）。A.组织机构B.物资保障C.事故等级划分D.善后赔偿标准E.演练频次三、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）41.业主大会会议必须采用现场集体讨论形式，不得书面征求意见。（）42.物业公司可以将全部物业服务转委托给第三人。（）43.住宅专项维修资金可用于购买一级市场国债。（）44.业主委员会不具有法人资格，但可代表业主起诉、应诉。（）45.物业公司对小区公共区域能耗支出可据实分摊给业主。（）46.业主逾期缴纳物业费，物业公司可按照每日3‰收取违约金，无需约定。（）47.前期物业服务合同期限未满，业主委员会与新物业公司签订的合同无效。（）48.物业公司对违规装修行为可采取停水停电措施，无需任何程序。（）49.电梯维保记录保存期限不得少于4年。（）50.业主对业主委员会决议不服，可向法院提起撤销权诉讼，时效为1年。（）四、实务操作题（共20分）51.案例：某小区建筑面积12万㎡，住宅1000套，已交付950套，入住率90%。2025年底住宅专项维修资金账面余额900万元。2026年3月，电梯维保单位出具书面报告：3部电梯曳引轮磨损超标，需更换，预算45万元。业主委员会拟动用维修资金，提出以下方案：（1）委托原维保单位施工，合同价45万元；（2）费用按户均摊，每户450元；（3）公示15日后，若无业主反对即开工。请指出程序瑕疵并给出正确操作流程。（10分）52.案例：某小区实行包干制，物业费1.4元/㎡·月。2025年度物业公司账面显示：收入1000万元，成本980万元，含电梯维保90万元、绿化养护80万元、秩序维护200万元、管理人员工资300万元、法定税费60万元、公共能耗100万元、其他350万元。业主委员会质疑电梯维保成本偏高，要求公开招投标。物业公司以商业机密为由拒绝。（1）物业公司拒绝公开是否合法？说明理由。（5分）（2）业主委员会如何行使监督权？（5分）五、计算题（共10分）53.某小区住宅专项维修资金账户年初余额800万元，年利率2.5%，全年支出维修费用120万元，其中符合分摊规则的建筑物共有部分维修费用为100万元。该小区总建筑面积10万㎡，其中A栋2万㎡、B栋3万㎡、C栋5万㎡。（1）计算年末账户余额。（3分）（2）若2027年计划对C栋外墙整体翻修，预算200万元，需使用维修资金。问：C栋业主需分摊的金额及占总预算比例分别为多少？（结果保留两位小数）（7分）六、综合案例分析题（共10分）54.某小区于2026年1月召开业主大会，会议议题为“是否同意上调物业费0.3元/㎡·月并续签现有物业公司”。会议采用书面征求意见形式，发放选票800张，回收650张。其中同意票建筑面积合计5.5万㎡、人数480人；反对票建筑面积3万㎡、人数150人；弃权票建筑面积1.5万㎡、人数20人。小区总建筑面积9万㎡，业主总人数800人。（1）请计算本次业主大会“双过半”是否达成，并说明理由。（5分）（2）若未达成，业主委员会应如何重新组织表决？（5分）卷后答案与解析一、单项选择题1.C2.B3.A4.A5.A6.A7.C8.A9.D10.A11.A12.C13.B14.B15.B16.B17.B18.B19.C20.B21.B22.B23.D24.B25.B26.C27.B28.B29.B30.C解析：第5题：人防工程涉及国防利益，动用维修资金需人防部门书面同意，系特别程序。第9题：业主与承租人内部约定不得对抗第三人，业主对物业费承担连带责任。第15题：消防法第64条，对单位处5000～5万元罚款。第23题：超指导价上限需走业主大会+备案双重程序。二、多项选择题31.ABDE32.ABCE33.ABDE34.ABCD35.ABC36.ABDE37.BCE38.ABDE39.ACD40.ABCE三、判断题41.×42.×43.√44.√45.√46.×47.×48.×49.√50.√四、实务操作题51.程序瑕疵：（1）未进行施工招标，违反《住宅专项维修资金管理办法》第24条；（2）按户均摊错误，应按建筑面积分摊；（3）公示15日不足，应不少于15日，且需同步短信、微信推送；（4）未组织业主参与表