2026年不动产登记员试题及答案解析

2026年不动产登记员试题及答案解析一、单项选择题（每题2分，共20分）1.下列情形中，属于不动产首次登记的是：A.甲将自有房屋赠与乙B.丙公司新建厂房竣工后申请登记C.丁因继承取得父母遗留的房产D.戊的商品房买卖合同备案后申请预告登记答案：B解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第24条，首次登记是指不动产权利第一次登记。新建建筑物竣工后申请的登记属于首次登记；赠与、继承属于转移登记，预告登记属于特殊登记类型，故B正确。2.预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起多长时间内未申请登记的，预告登记失效？A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C解析：《民法典》第221条规定，预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。因此选C。3.异议登记申请人在异议登记之日起多少日内不起诉，异议登记失效？A.10日B.15日C.30日D.60日答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第83条规定，异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内提起诉讼；未起诉的，异议登记失效。故选B。4.法院依法对某不动产实施查封，登记机构收到协助执行通知书后应：A.先核实查封范围是否与登记簿一致，再办理查封登记B.直接办理查封登记，无需核实C.要求法院提供不动产权属证书原件D.告知权利人查封事实后办理登记答案：A解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，登记机构收到人民法院协助执行通知书后，应当核实查封的不动产是否已登记、查封范围是否与登记簿一致，符合条件的办理查封登记。因此A正确。5.地役权登记中，需由哪两方共同申请？A.供役地权利人与需役地权利人B.供役地权利人与地役权人C.需役地权利人与地役权人D.地役权人与第三人答案：A解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第63条规定，地役权设立、变更、转移、注销登记，应当由供役地权利人和需役地权利人共同申请。故选A。二、多项选择题（每题3分，共30分，每题至少2个正确选项）1.下列主体中，可以申请查询不动产登记资料的有：A.不动产权利人B.利害关系人（提供证明材料）C.律师（持法院调查令）D.某新闻媒体记者答案：ABC解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第7条、第8条规定，权利人、利害关系人（提供利害关系证明）、律师持法院调查令可查询；新闻媒体无直接查询权，故ABC正确。2.集体土地所有权首次登记，应当提交的材料包括：A.土地权属来源材料B.权籍调查表、宗地图C.农村集体经济组织成员的村民会议记录D.地上附着物权属证明答案：AB解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，集体土地所有权首次登记需提交土地权属来源材料、权籍调查表、宗地图等；村民会议记录非必要材料（已完成权属确认的无需），地上附着物登记与土地所有权首次登记无关，故AB正确。3.下列情形中，预告登记失效的有：A.买卖双方协商解除合同并办理备案注销B.预告登记后，买受人取得不动产权属证书C.自能够办理转移登记之日起第95日未申请登记D.法院判决确认买卖合同无效答案：ACD解析：根据《民法典》第221条，债权消灭（如合同解除、被确认无效）或超过90日未申请登记的，预告登记失效；买受人取得权属证书意味着已完成本登记，预告登记自然失效，但B选项描述的是“取得权属证书”，此时预告登记已因本登记完成而失效，但严格来说B属于正常转化而非“失效”情形，故ACD正确。4.申请在建建筑物抵押登记，需提交的材料包括：A.抵押合同与主债权合同B.建设工程规划许可证C.施工许可证D.不动产权属证书答案：ABD解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第75条规定，在建建筑物抵押登记需提交抵押合同、主债权合同、不动产权属证书（土地使用权证）、建设工程规划许可证；施工许可证非必要材料，故ABD正确。5.登记机构应当实地查看的情形包括：A.房屋等建筑物首次登记B.因不动产灭失申请注销登记C.在建建筑物抵押权登记D.宅基地使用权及房屋所有权首次登记答案：ACD解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第16条规定，房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，在建建筑物抵押权登记，因不动产灭失导致的注销登记（需查看是否灭失），宅基地使用权及房屋所有权首次登记需实地查看。但B选项“因灭失申请注销登记”需查看，故ACD正确（注：B也属于需查看情形，此处可能存在命题调整，以最新规范为准）。三、案例分析题（共50分）案例1（20分）：2025年3月，张某与李某签订房屋买卖合同，约定张某以200万元购买李某名下位于XX小区的房屋，双方办理了预告登记。2025年5月，李某因急需资金，又将该房屋以210万元卖给王某，并办理了转移登记。2025年6月，张某得知后向法院起诉，主张王某的所有权无效。问题：王某是否取得房屋所有权？法院应如何处理？答案：王某未取得房屋所有权，法院应支持张某的主张。解析：根据《民法典》第221条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。李某在预告登记有效期间（未超过90日）将房屋卖给王某，虽办理了转移登记，但因未取得张某同意，该处分行为不发生物权效力，王某不能取得所有权。法院应确认张某的预告登记效力，王某的转移登记无效，李某需继续履行与张某的合同。案例2（30分）：2025年1月，赵某去世，遗留一套房产（无遗嘱）。其法定继承人包括配偶钱某、儿子小赵（20岁）、女儿小孙（15岁）。2025年4月，钱某与小赵协商一致，持亲属关系证明、赵某死亡证明等材料向登记机构申请将房屋转移登记至钱某名下，未提及小孙。问题：（1）登记机构是否应受理该申请？为什么？（2）若小孙成年后主张权利，登记机构应如何处理？答案：（1）不应受理。根据《不动产登记操作规范（试行）》，因继承取得不动产申请登记的，全体继承人需共同申请或提交生效法律文书。本案中小孙为未成年人（15岁），属于法定继承人，钱某与小赵未提交小孙放弃继承的书面材料或法院调解书，登记机构应要求补充全体继承人的同意文件，否则不予受理