与运营机构合作协议书

与运营机构合作协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX发展有限公司

甲方地址：中国北京市朝阳区光华路1号XX大厦15层

甲方法定代表人/负责人：张伟

甲方联系方式/p>

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业运营管理有限公司

乙方地址：中国上海市静安区南京西路188号XX广场8层

乙方法定代表人/负责人：李娜

乙方联系方式/p>

协议简介：

鉴于甲方拟通过乙方专业运营机构提供商业项目的整体运营管理服务，以提升项目价值并实现预期商业效益；

鉴于乙方作为具备丰富商业运营经验和专业资质的服务提供方，能够为甲方提供包括但不限于市场策划、招商管理、物业管理、客户服务等全方位运营支持；

基于平等自愿、诚实信用的原则，双方经友好协商，就甲方委托乙方对特定商业项目进行运营管理事宜达成如下协议，以资共同遵守。

本协议的签订背景源于甲方持有的位于XX市XX区XX商业广场（以下简称“合作项目”）需要进行专业化运营管理，而乙方凭借其在商业地产运营领域的专业能力和成功案例，能够为甲方提供高效、合规的服务。双方基于对市场环境的共同认知以及对项目发展前景的共识，决定通过本协议明确双方的权利义务，确保合作项目的顺利推进和预期目标的实现。

合作项目的具体范围包括但不限于商业空间的租赁管理、商户组合优化、营销活动策划执行、物业维护保障以及客户关系维护等，乙方将根据市场动态和甲方需求提供定制化运营方案。甲方作为委托方，享有对运营效果的监督权和决策权，同时需配合乙方履行必要的行政手续和资金支持；乙方作为服务提供方，需严格遵循国家法律法规及本协议约定，以专业能力保障合作项目的稳健运营。

本协议的签订不仅为双方搭建了长期稳定的合作框架，也为合作项目的资产保值增值提供了制度保障。双方将共同致力于通过精细化运营管理，实现合作项目的商业价值最大化，并在此基础上探讨未来拓展合作领域的可能性。协议的执行将严格围绕商业运营的核心目标展开，确保所有条款内容均服务于项目的实际需求和发展方向。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲方委托乙方对合作项目进行专业化运营管理的权利义务关系，以提升合作项目的商业价值、运营效率和盈利能力。合作范围具体包括但不限于：

1.对合作项目商业空间的租赁管理，包括租赁策略制定、招商执行、租户关系维护及租赁合同管理等；

2.商户组合的优化与调整，根据市场定位及业态规划，引入符合项目定位的优质商户，并进行日常运营指导；

3.营销活动的策划与执行，围绕节日、季节性特点及市场热点，开展提升品牌形象和客流的推广活动；

4.物业管理的监督与协调，确保公共区域的维护、安全防范及环境保洁等符合标准，保障项目正常运营秩序；

5.客户关系维护，通过会员体系构建、客户投诉处理等方式，提升顾客满意度和忠诚度；

6.运营数据的分析与报告，定期提供运营状况报告，包括租金收入、空置率、客流量、能耗等关键指标，为决策提供依据。

双方将围绕上述范围协同工作，确保运营管理活动符合国家法律法规及行业规范，并服务于合作项目的整体发展目标。

第二条定义

1.“合作项目”指本协议附件一所载明的位于XX市XX区XX商业广场，包括其地面以上及以下的全部建筑设施及附属场地；

2.“运营管理”指乙方根据本协议约定，对合作项目进行的包括但不限于租赁管理、招商运营、营销推广、物业管理、客户服务等综合性服务活动；

3.“运营报告”指乙方按照本协议约定定期向甲方提交的，关于合作项目运营状况、财务数据及市场分析等的书面文件；

4.“空置率”指合作项目可用于经营但尚未出租的面积占总可出租面积的比例；

5.“服务质量标准”指本协议附件二所列明的乙方提供各项运营服务应达到的具体要求，包括但不限于响应时间、完成效率、效果指标等；

6.“保密信息”指本协议一方（披露方）以书面、口头、电子或其他形式向另一方（接收方）披露的，与披露方业务、技术、客户信息等相关的未公开信息，无论其是否记载于本协议。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力和义务：

1.1权利：

a.甲方有权根据合作项目的整体发展战略，对乙方的运营管理方案进行审批或提出修改建议，包括但不限于租赁策略、营销方向、商户品牌引进等重大事项；

b.甲方有权要求乙方定期提交运营报告，并有权对合作项目的运营状况进行现场检查，包括查阅相关文件、会议记录及财务账目等；

c.甲方有权对乙方运营管理服务中的违约行为或不当操作提出异议，并要求乙方限期整改；

d.甲方有权根据市场变化和自身需求，提出调整运营策略或服务内容的建议，乙方应在合理范围内予以配合；

e.如乙方违反本协议约定，损害甲方利益，甲方有权根据违约程度要求乙方承担赔偿责任，包括但不限于支付违约金、扣减服务费等，情节严重时甲方有权单方解除本协议。

1.2义务：

a.甲方应按照本协议约定向乙方支付运营管理服务费，确保资金支付及时、足额，不得无故拖欠或克扣；

b.甲方应配合乙方开展招商、营销等活动，提供必要的场地、设施及行政支持，包括但不限于营业执照、消防许可、施工许可等证照的办理或提供；

c.甲方应保证其提供的与合作项目相关的资料真实、准确、完整，并对该等资料的法律效力负责；

d.甲方应尊重乙方的专业意见和管理权限，在非重大事项上应避免过度干预乙方的日常运营工作，以保障运营管理的专业性和连续性；

e.甲方应指派专门联系人负责与乙方的沟通协调，确保信息传递顺畅，并配合乙方处理突发事件或客户投诉；

f.甲方应承担合作项目本身的基础设施维护、重大改造等资本性支出，除非本协议另有约定或属于乙方运营管理范围外的责任；

g.甲方应配合乙方履行保密义务，对从乙方获取的保密信息采取不低于自身保密级别的保护措施，并仅用于本协议约定的合作项目运营目的。

2.乙方的权力和义务：

2.1权利：

a.乙方有权根据本协议约定及市场实际情况，制定并执行运营管理方案，包括但不限于租金定价、招商标准、营销方案、物业管理规范等；

b.乙方有权按照本协议约定收取运营管理服务费，并要求甲方提供履行本协议所必需的协助；

c.乙方有权拒绝执行甲方提出的违反法律法规、损害公共利益或与合作项目整体利益相悖的要求；

d.乙方有权根据运营需要，在预算范围内提出营销、改造等方案，并要求甲方提供必要的资金支持或决策批准；

e.乙方有权要求甲方就其提出的合理化建议给予积极反馈，并在双方协商一致后实施；

f.如甲方违反本协议约定，导致乙方无法正常履行服务或产生额外成本，乙方有权要求甲方承担相应损失，并在严重违约时根据本协议约定解除合同。

2.2义务：

2.2.1基本运营管理义务：

a.乙方应设立专门的项目运营团队，配备足够且具备相应资质的专业人员负责合作项目的日常管理，并指定项目负责人与甲方保持定期沟通；

b.乙方应制定详细的运营管理计划，包括但不限于年度招商目标、租金收缴策略、营销活动日历、物业维护计划、客户服务标准等，并提交甲方备案；

c.乙方应在承诺的招商周期内，按照约定的租金水平、品牌标准完成招商任务，并积极拓展优质商户资源，优化业态组合，提升项目整体形象；

d.乙方应开展常态化营销活动，利用各类媒介渠道提升合作项目的知名度和客流量，并定期评估营销效果，及时调整策略；

e.乙方应负责合作项目公共区域的日常维护、安全巡逻、环境保洁、设施设备保养等工作，确保符合约定的服务质量标准，并承担除甲方明确要求外的维修费用；

f.乙方应建立完善的客户服务体系，及时响应和处理租户及顾客的咨询、投诉，维护良好的客户关系，并定期进行客户满意度；

g.乙方应建立运营数据统计系统，定期收集、整理并分析合作项目的各项运营数据，形成运营报告提交甲方审阅，并根据数据分析结果提出改进建议。

2.2.2专业性与合规性义务：

a.乙方应遵守中华人民共和国及相关地区的所有法律法规、政策规定及行业惯例，确保运营管理活动合法合规，并应甲方要求提供相关法律文件的咨询；

b.乙方应恪守职业道德，公平对待所有租户，不得利用职务便利谋取不正当利益，并应建立利益冲突防范机制；

c.乙方应建立健全内部管理制度和操作流程，确保运营服务的标准化和规范化，并定期对员工进行培训，提升服务意识和专业技能；

d.乙方应妥善保管合作项目及租户的资料信息，包括但不限于租赁合同、财务账簿、客户资料等，并建立完善的档案管理制度；

e.乙方应在发生重大运营风险或突发事件时，立即启动应急预案，采取有效措施控制损失，并及时向甲方通报情况及处理方案；

f.乙方应按照本协议约定对合作项目进行投保，购买包括但不限于公众责任险、财产险、职业责任险等必要的保险，并将保险单复印件提交甲方备案，保险期间应覆盖本协议履行期限。

g.乙方应配合甲方完成与税务、市场监管、消防等政府部门的联络协调工作，并确保合作项目及其运营活动符合相关审批要求。

第四条价格与支付条件

4.1价格：

甲方同意按照本协议约定向乙方支付运营管理服务费。该费用为固定月费制，具体金额为人民币叁佰万元整（¥3,000,000.00），自本协议生效之日起计算。

4.2支付方式：

甲方应通过银行转账方式将运营管理服务费支付至乙方指定的以下银行账户：

开户行：XX银行XX支行

户名：XX商业运营管理有限公司

账号：XX123456789012345

4.3支付时间：

运营管理服务费按月支付，每月5日前支付当月费用。首期费用自本协议生效之日起支付，后续每期费用应在当期开始前5日内支付。甲方支付款项时，应同时向乙方提供等额合规发票。如甲方因故未能按时支付当月费用，每逾期一日，应按当月应付费用的千分之零点五向乙方支付违约金，逾期超过30日，乙方有权暂停提供服务，并要求甲方一次性付清所有欠款及违约金，同时甲方有权根据本协议第六条之约定解除本协议。

4.4费用调整：

双方同意，在以下情况下，运营管理服务费可进行调整：a)政府税费等政策发生重大变化导致乙方成本显著增加；b)合作项目因甲方原因需进行重大改造或增加与运营管理直接相关的固定投入；c)双方协商一致。费用调整应提前三个月书面通知对方，并经双方签署补充协议确认。

4.5免责条款：

甲方支付的运营管理服务费仅覆盖乙方提供本协议约定的运营管理服务，不包括乙方为合作项目招商引资、引入品牌所承诺的直接投资或垫付资金。任何第三方承诺给予合作项目的返点、奖励或补贴，均归甲方所有，乙方无权分享，但乙方有权要求甲方将获得的此类收益优先用于支付乙方的运营管理服务费。

4.6税费：

本协议约定的运营管理服务费为含税价格。如需开具增值税专用发票，甲方应在支付前向乙方提供完整的开票资料，乙方应在收到资料后10个工作日内开具发票。与该服务费相关的税费，由甲方承担（如需抵扣增值税），乙方不承担。

第五条履行期限

5.1协议有效期：

本协议自双方授权代表签字并加盖公章（或合同专用章）之日起生效，有效期为伍年，自YYYY年MM月DD日至YYYY年MM月DD日止。

5.2续约：

协议期满前三个月，如双方均未提出书面解除意向，本协议自动续展伍年，续展次数不限。若一方希望不再续约，应在期满前三个月书面通知对方，并协商确定终止事宜。续约条件及费用由双方届时协商确定。

5.3提前终止：

a)经双方协商一致，可以书面形式提前终止本协议。

b)发生本协议第六条约定的严重违约情形，守约方有权书面通知违约方，在给予违约方三十日整改期后仍未纠正的，守约方有权单方解除本协议。

c)不可抗力事件持续影响合作项目超过六十日，经双方协商未能就后续处理达成一致，或任何一方明确表示无法继续履行本协议的，守约方有权单方解除本协议。

d)一方进入破产、清算、解散或被吊销营业执照等法律程序，导致其无法继续履行本协议的，守约方有权单方解除本协议。

无论基于何种原因提前终止本协议，甲方仍需支付协议终止日前已实际发生的、且乙方已提供服务的运营管理服务费。双方应在协议终止后三十日内完成财务结算、资料交接及未完成事项的处理，并就违约责任或损失赔偿进行最终确认。

5.4关键时间节点：

a)本协议自双方签字盖章之日起生效。

b)乙方应于本协议生效后十日内完成项目团队的组建和初步运营方案的制定，并向甲方汇报。

c)首次招商目标应在协议生效后六个月内完成初步达成，具体目标及时间表在附件三中载明。

d)每月5日前，乙方应提交上月的运营报告初稿给甲方审阅，并于每月10日前提交最终版报告。

e)重大营销活动的方案应至少提前一个月提交甲方审批。

第六条违约责任

6.1违约金：

a)甲方未按本协议第四条约定的时间和金额足额支付运营管理服务费的，每逾期一日，应按当期应付未付金额的千分之零点五向乙方支付违约金。逾期超过30日，乙方除要求甲方支付全部欠款及累计违约金外，还有权根据本协议约定暂停提供相关服务，并保留要求甲方赔偿因其违约行为导致的一切损失的权利。逾期超过60日，乙方有权单方解除本协议，并要求甲方支付协议终止日前全部运营管理服务费及相当于当月费用伍倍的违约金（以实际服务月份计算）。

b)乙方未能按本协议第二条定义的“服务质量标准”或运营管理计划履行其义务，导致合作项目运营指标（如租金收缴率、空置率、客户满意度等）持续低于约定水平（具体指标及标准在附件四中约定），经甲方书面指出后，乙方未能在合理期限内（通常不超过三十日）采取有效措施纠正并达到标准的，每项指标每低于标准一次，乙方应向甲方支付相当于当期运营管理服务费百分之壹的违约金。累计发生三次以上，或因乙方原因导致合作项目遭受重大声誉损失或实际经济损失的，甲方有权要求乙方支付相当于当期运营管理服务费百分之贰的违约金，并有权根据本协议5.3款之规定解除本协议。

6.2赔偿损失：

a)因一方违约行为导致守约方遭受的直接经济损失，违约方应予以赔偿。直接经济损失包括但不限于：守约方为纠正违约行为所支付的直接费用、因违约导致的机会损失（如本应达成的招商收益、营销效果等）、以及因违约行为对第三方造成的损害赔偿责任（如乙方因管理不善导致租户财产损失或第三方人身伤害，乙方应先承担赔偿责任，后有权向有过错的甲方追偿）。

b)甲方违反本协议5.4款d项关于营销活动审批时间的要求，导致营销活动错过最佳时机或效果不达预期的，甲方应承担由此产生的直接损失，并适当减少当期应支付的运营管理服务费，具体减扣比例由双方协商确定。

c)乙方违反本协议关于保密信息的约定，泄露甲方商业秘密或因泄露给甲方造成损失的，应承担全部赔偿责任，包括但不限于甲方因此遭受的经济损失、为损失所支付的合理费用、以及甲方为防止损失扩大而采取的必要措施费用。若乙方泄露行为构成犯罪，还应承担相应的刑事责任。

d)甲方违反本协议关于配合乙方履行义务的约定（如拒绝提供必要资料、不配合办理证照等），导致乙方无法正常履行服务或产生额外费用的，甲方应承担由此给乙方造成的损失，包括但不限于乙方为解决问题而发生的差旅费、咨询费、第三方服务费等。

6.3解除协议与后果：

a)发生本协议5.3款所列情形之一，守约方有权书面通知违约方解除本协议。违约方应在收到解除通知后十日内配合完成本协议项下的结算事宜，并按本协议约定支付已提供服务的费用及违约金。

b)任何一方擅自单方解除本协议，除应按照本协议约定支付已提供服务的费用及违约金外，还应向守约方支付相当于当期运营管理服务费伍倍的违约金作为赔偿。若该违约行为给守约方造成损失超过该违约金数额，守约方仍有权要求进一步赔偿。

6.4违约金的限制：

任何一方在本协议项下的累计违约金总额不超过本协议总金额（指协议期内预计应付的运营管理服务费总额）的百分之五十。若违约金总额超过此限制，超出部分由双方协商调整。

6.5不可抗力免责：

任何一方因不可抗力（定义见本协议第十二条）而未能履行其在本协议下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力影响期间得以中止。遭遇不可抗力的一方应在不可抗力发生后七日内书面通知对方，并提供相关证明文件。双方应根据不可抗力的影响程度，协商决定是否延期履行、部分履行或解除协议。因不可抗力造成的损失，双方互不承担责任，但应各自承担因不可抗力所需支付的费用。

6.6不影响其他权利：

一方违约行为的发生，不影响守约方根据本协议及其他相关法律法规享有的其他权利，包括但不限于寻求继续履行、采取补救措施、要求赔偿损失等。

第七条不可抗力

7.1定义

不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：

a)自然灾害，如地震、台风、洪水、海啸、暴雪、干旱、雷击等；

b)事件，如战争、动乱、恐怖袭击、政府行为（包括但不限于法律法规、政策的重大调整或禁止性规定）、骚乱等；

c)疾病疫情，如大规模传染病爆发及其防控措施；

d)社会事件，如重大事故、基础设施瘫痪（如电网、通讯中断）、罢工、运输中断等；

e)其他无法预见、不能避免并不能克服的客观情况。

7.2不可抗力的影响

任何一方因不可抗力导致无法履行或无法完全履行本协议项下的部分或全部义务时，不承担违约责任。但遭遇不可抗力的一方应立即通知对方，并在合理期限内（通常不超过十五日）提供不可抗力发生的有效证明文件，包括但不限于政府公告、新闻报道、专业机构证明等。

7.3责任免除

a)因不可抗力导致本协议无法继续履行的，双方应在不可抗力消除后，协商调整履行期限或解除本协议。若不可抗力影响持续超过六十日，双方仍未达成一致，任何一方均有权单方解除本协议，双方互不承担违约责任。

b)因不可抗力导致履行本协议产生额外费用或损失的，双方应根据实际情况协商分担，或由受益方承担。例如，因政府征用导致合作项目部分区域无法使用，相关损失由甲方承担；因疫情管控导致运营活动暂停，暂停期间的服务费支付义务根据双方协商结果确定。

c)双方应各自承担因其自身原因导致的损失，即使该等事件与不可抗力有联系。不可抗力的存在不影响任何一方根据本协议约定已产生的权利和义务。

d)若不可抗力仅影响履行本协议的部分义务，受影响方应尽力采取补救措施，并在可能的情况下继续履行。履行障碍消除后，应恢复履行本协议。

第八条争议解决

8.1争议类型

因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，包括但不限于协议的订立、效力、解释、履行、违约、终止和解决，均应视为本协议管辖范围内的争议。

8.2协商与调解

发生争议时，双方应首先通过友好协商解决。若协商不成，双方同意在协商不成后三十日内，共同指定一名或数名独立的调解人（可以是专家、学者或专业人士），在双方同意的地点进行调解。调解应遵循公平、公正、自愿的原则。若调解达成一致，双方应签署调解协议书，该协议书经双方签字盖章后即具有约束力，其效力等同于本协议的修改部分。

8.3仲裁

若协商和调解均无法解决争议，任何一方均有权将争议提交至【请在此处填写具体的仲裁委员会名称，例如：中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC）】，按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为【请在此处填写具体的仲裁地点，例如：北京】。仲裁语言为中文。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁费用由败诉方承担；双方均有责任负担，则按比例分担。

8.4诉讼

除上述仲裁条款外，双方均不得就本协议项下的任何争议向任何法院提起诉讼。本仲裁条款构成双方之间的完整协议，并取代双方此前就该等争议可能达成的任何和解协议或仲裁协议。任何一方若寻求诉讼途径，将被视为自动放弃本协议项下的仲裁权利，并同意由对方选择在被告住所地、合同履行地或仲裁地有管辖权的法院提起诉讼。双方均应遵守并履行最终生效的仲裁裁决或法院判决。

第九条其他条款

9.1通知

双方确认，本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信，均应以书面形式（包括但不限于信函、传真、电子邮件、专人递送）发送至本协议首页载明的地址、传真号码或电子邮箱。如一方变更联系方式，应提前十日书面通知另一方。通过电子邮件发送的，发出时视为送达；通过专人递送的，送达时视为送达；通过挂号信或快递发送的，寄出后七日视为送达。任何一方收到通知后应及时确认收到，以证明送达。

9.2协议变更

对本协议的任何修改、补充或变更，均须由双方授权代表以书面形式签署补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。未经双方书面同意，任何一方不得单方面修改本协议。补充协议未明确约定的，不影响本协议其他条款的效力。

9.3协议的完整性与解释

本协议构成双方就合作项目运营管理事宜达成的完整协议，取代双方此前就此达成的所有口头或书面协议、谅解或安排。对本协议的解释应依据其条款进行，但应考虑上下文、交易习惯及相关行业惯例。若本协议任何条款被认定为无效或不可执行，不影响其他条款的效力。

9.4可分割性

若本协议任何条款被认定为无效、非法或不可执行，该条款应被视为从本协议中删除，但本协议的其他条款应继续完全有效。双方应协商替换为内容最接近、合法有效的条款。

9.5法律适用

本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律（为免歧义，不包括香港、澳门特别行政区及台湾地区法律）。双方同意，在解决本协议引起的或与本协议有关的任何争议时，适用法律应以上述规定为准。

9.6不弃权

任何一方未能或延迟行使其在本协议项下的任何权利、权力或特权，不应被视为对该等权利、权力或特权的放弃，也不应影响其进一步行使该等权利、权力或特权，或行使其他任何权利、权力或特权。任何单方弃权均须以书面形式作出方为有效。

9.7独立性

本协议的条款是相互独立的，每一条款均独立存在并具有独立的法律效力。若一方未能完全履行本协议的某项义务，不应影响其履行其他义务的义务，也不应被视为违反本协议或构成根本违约。

9.8转让

未经另一方事先书面同意，任何一方不得将其在本协议项下的权利或义务部分或全部转让给第三方。任何转让均应遵守原