不动产登记代理人考试备考题库及答案

不动产登记代理人考试备考题库及答案一、单项选择题（每题1分，共15题）1.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪类不动产权利不属于法定登记范围？A.集体土地所有权B.森林、林木所有权C.耕地承包经营权D.动产抵押权答案：D解析：《不动产登记暂行条例》第五条规定，不动产登记范围包括集体土地所有权、房屋等建筑物/构筑物所有权、森林/林木所有权、耕地/林地/草地等土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、抵押权等。动产抵押权不属于不动产登记范畴。2.不动产登记机构收到登记申请材料后，对符合受理条件的，应当出具书面（）。A.不予受理告知书B.受理凭证C.补正材料通知书D.登记完成证明答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。因此符合受理条件的应出具受理凭证。3.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。4.因继承取得不动产权利的，继承人申请登记时，登记机构（）对继承关系真实性进行实质审查。A.必须B.无需C.应当D.可以答案：B解析：《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6.1规定，因继承、受遗赠取得不动产申请登记的，申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书的，按《条例》《实施细则》的相关规定办理登记。申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书的，应当提交相关材料，登记机构应通过询问申请人、函询有关单位、公告等方式进行查验，而非必须实质审查。5.下列哪项不属于不动产登记原始资料？A.不动产登记申请书B.权属来源材料C.登记机构内部审批文件D.不动产权属证书答案：D解析：《不动产登记暂行条例》第十二条规定，不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记资料的保管，并建立健全相应的安全责任制度。其中，原始资料包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产界址/空间界限/面积等材料以及登记机构审核材料等。不动产权属证书属于登记结果，非原始资料。二、多项选择题（每题2分，共10题）1.不动产登记的基本原则包括（）。A.依申请登记原则B.一体登记原则C.连续登记原则D.属地登记原则答案：ABCD解析：根据《不动产登记暂行条例》及相关规定，不动产登记遵循依申请登记（除法律另有规定）、属地登记（由不动产所在地登记机构办理）、一体登记（房随地走、地随房走）、连续登记（权利需经初始登记后方可办理其他登记）等原则。2.下列情形中，当事人可以申请异议登记的是（）。A.认为不动产登记簿记载的权利人不享有物权B.认为不动产登记簿记载的面积有误C.认为不动产登记簿记载的抵押权顺位错误D.认为不动产登记簿遗漏了共有权人答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条规定，利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。异议登记的范围包括权利主体、权利内容、权利客体（如面积）等记载错误的情形。3.申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料包括（）。A.不动产权属证书或土地权属来源材料B.建设工程符合规划的材料C.房屋已经竣工的材料D.房地产调查或测绘报告答案：ABCD解析：《不动产登记操作规范（试行）》9.1.4规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交：（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（4）建设工程符合规划的材料；（5）房屋已经竣工的材料；（6）房地产调查或者测绘报告；（7）相关税费缴纳凭证；（8）法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。4.下列登记类型中，登记机构应当实地查看的有（）。A.房屋等建筑物所有权首次登记B.在建建筑物抵押权登记C.因不动产灭失导致的注销登记D.不动产查封登记答案：ABC解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条规定，属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。查封登记由法院嘱托办理，无需实地查看。5.不动产登记机构不予登记的情形包括（）。A.申请登记的不动产权利超过规定期限B.申请登记的事项与不动产登记簿的记载冲突C.申请登记的不动产存在权属争议D.申请人未按照要求补正材料答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。此外，申请材料不齐全或不符合法定形式且未补正的，也不予登记。三、案例分析题（每题10分，共3题）案例1：张某与李某签订《房屋买卖合同》，约定张某将其单独所有的某住宅以200万元出售给李某，李某支付定金20万元后，张某以妻子王某不知情为由拒绝办理过户登记。王某主张该房屋为夫妻共同财产，张某无权单独处分。李某向登记机构申请办理转移登记，登记机构应如何处理？答案及解析：登记机构应不予办理转移登记。根据《民法典》第一千零六十二条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的房屋，一般为夫妻共同财产，除非有特别约定。张某虽登记为单独所有，但如王某能证明房屋为夫妻共同财产且未放弃权利，则张某单独处分行为属于无权处分。根据《不动产登记操作规范（试行）》1.8.1，登记机构需查验不动产权属是否清晰。若存在权属争议（王某提出异议），依据《不动产登记暂行条例》第二十二条，登记机构应不予登记，并书面告知申请人。李某可通过诉讼确认合同效力或权属后，凭生效法律文书申请登记。案例2：甲公司以其名下工业用地及厂房设定抵押，向银行借款500万元，办理了抵押权登记。借款到期后甲公司未还款，银行申请实现抵押权，法院裁定拍卖该不动产。竞买人乙公司拍得后，持法院裁定书申请办理转移登记，登记机构是否需要甲公司配合？答案及解析：登记机构无需甲公司配合，可直接为乙公司办理转移登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条第二款，因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的，当事人可以持生效法律文书单方申请登记。《不动产登记操作规范（试行）》1.8.5规定，人民法院持协助执行通知书要求登记机构办理登记的，登记机构应当依法办理。乙公司持法院裁定单方申请转移登记，登记机构应直接受理并办理，无需原权利人甲公司配合。案例3：陈某购买某小区商品房，开发商已办理首次登记。陈某收房后未及时申请转移登记，3年后发现该房屋因开发商债务纠纷被法院查封。陈某提出异议，主张其已支付全部房款并实际占有房屋，要求解除查封。登记机构在查封期间是否可以为陈某办理转移登记？答案及解析：登记机构不可为陈某办理转移登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续