2026年不动产登记代理人《不动产权利理论与方法》题库及答案

2026年不动产登记代理人《不动产权利理论与方法》题库及答案一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据物权法律制度的规定，下列各项中，不属于物权客体的是（）。A.土地B.房屋C.电力D.智力成果2.关于不动产物权变动的生效时间，下列说法中正确的是（）。A.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自法律行为生效时发生效力B.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力C.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自交付时发生效力D.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自合同成立时发生效力3.甲购买乙的一套房屋，已经支付首付款并办理了过户登记手续，但尚未交付。根据《民法典》规定，该房屋的所有权归属于（）。A.甲B.乙C.甲和乙共有D.视交付情况而定4.下列关于不动产登记类型的说法中，错误的是（）。A.首次登记是指不动产权利第一次登记B.变更登记是指不动产登记事项发生改变时进行的登记C.转移登记是指不动产权利在不同权利主体之间发生转移时进行的登记D.注销登记是指不动产权利暂时终止时进行的登记5.根据《民法典》规定，建设用地使用权自（）时设立。A.合同签订B.支付出让金C.登记D.政府批准6.下列财产中，不得抵押的是（）。A.建设用地使用权B.生产设备C.正在建造的建筑物D.土地所有权7.甲为了担保自己对乙的债务，将自有房屋抵押给乙并办理了登记。随后甲又将该房屋出租给丙，租期2年。如果债务到期甲无法清偿，乙欲行使抵押权，关于丙的租赁权，下列说法正确的是（）。A.租赁关系无效B.租赁关系继续有效，抵押权实现时受让人不受租赁合同约束C.租赁关系继续有效，抵押权实现时受让人继续受租赁合同约束D.乙有权解除租赁合同8.关于预告登记，下列说法中不正确的是（）。A.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记主要用于保障将来实现物权D.预告登记具有永久性，未经注销一直有效9.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。下列关于业主共有部分的说法中，错误的是（）。A.建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外B.建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外C.建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有D.建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，一律属于业主共有10.地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗（）。A.善意第三人B.所有人C.使用权人D.任意第三人11.根据《民法典》规定，居住权不得（）。A.转让B.继承C.设定抵押D.以上均是12.甲村村民王某欲申请宅基地使用权，下列说法中符合法律规定的是（）。A.王某可以向本村申请两处宅基地B.王某可以将城镇户口的李某的名字写入宅基地申请C.宅基地使用权可以依法转让给本集体经济组织成员D.宅基地使用权可以抵押给商业银行13.不动产登记机构在办理登记时，当登记事项存在异议且异议登记已生效时，不动产登记机构应当（）。A.暂缓办理登记B.直接办理登记C.驳回登记申请D.告知申请人提起诉讼14.下列关于更正登记的说法中，正确的是（）。A.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记B.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正C.更正登记不需要任何证据，只要申请人申请即可D.更正登记后，原权利证书自动失效，无需收回15.因继承取得物权的，自（）时发生效力。A.继承开始B.遗产分割C.办理登记D.公证16.下列关于不动产登记簿的说法中，错误的是（）。A.不动产登记簿是物权归属和内容的根据B.不动产登记簿由不动产登记机构管理C.不动产登记簿应当采用电子介质D.不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不一致的，以不动产权属证书为准17.甲乙夫妻共有房屋一套，未约定共有方式。下列关于该房屋处分的说法中，正确的是（）。A.任何一方均有权单独处分B.需经双方同意C.甲有权处分，乙无权D.需经公证18.关于最高额抵押权，下列说法中正确的是（）。A.最高额额抵押权担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让B.最高额抵押权设立前已经存在的债权，一律不得转入最高额抵押担保的债权范围C.最高额抵押权担保的债权数额没有上限D.最高额抵押权只能担保一笔债权19.下列物权中，属于用益物权的是（）。A.抵押权B.质权C.留置权D.土地承包经营权20.下列关于不动产登记费的说法中，正确的是（）。A.登记费按不动产面积收取B.登记费按不动产价值比例收取C.登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取D.登记费可以由登记机构自行制定标准21.甲在乙的土地上设立了通行地役权，随后乙将土地所有权转让给丙（假设法律允许），此时（）。A.地役权消灭B.地役权由丙承担，地役权继续存在C.地役权由甲和丙协商确定D.地役权必须重新登记22.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以（）。A.不登记B.必须登记C.由使用者登记D.由占有人登记23.动产物权的设立和转让，自（）时发生效力，但是法律另有规定的除外。A.合同生效B.交付C.登记D.占有改定24.下列关于异议登记的说法中，正确的是（）。A.异议登记后，未经异议登记权利人同意，不得处分该不动产B.异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内提起诉讼，不起诉的，异议登记失效C.异议登记直接导致不动产登记簿记载的权利失效D.异议登记可以由任何利害关系人单方直接办理，无需提供材料25.下列关于宅基地使用权消灭的情形，不包括（）。A.宅基地收回B.自然灾害导致宅基地灭失C.宅基地使用权人放弃D.宅基地使用权人长期外出打工26.建设用地使用权人建造的建筑物，其所有权归属于（）。A.国家B.集体C.建设用地使用权人D.土地管理部门27.下列关于土地承包经营权的流转，说法正确的是（）。A.土地承包经营权流转必须经发包方同意B.土地承包经营权流转期限不得超过承包期的剩余期限C.土地承包经营权流转不得改变土地所有权的性质D.土地承包经营权流转必须办理登记，否则无效28.甲将房屋抵押给乙，办理了抵押登记。随后甲又将该房屋抵押给丙，未办理登记。如果甲无法清偿债务，乙和丙的受偿顺序是（）。A.乙优先于丙B.丙优先于乙C.按债权比例受偿D.按合同签订时间顺序受偿29.不动产登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（）内不起诉，异议登记失效。A.15日B.30日C.60日D.90日30.下列关于居住权的设立，说法正确的是（）。A.居住权只能通过合同设立B.居住权只能通过遗嘱设立C.居住权无偿设立，不得有偿D.居住权自登记时设立31.担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。下列关于担保物权的特征，说法错误的是（）。A.从属性B.不可分性C.物上代位性D.永久性32.下列关于不动产单元的说法，错误的是（）。A.不动产单元是权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间B.不动产单元应当有唯一编码C.房屋可以按套、间、层等划分为不动产单元D.整栋楼必须作为一个不动产单元，不能分割33.因人民法院、仲裁机构的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。但是，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，（）。A.处分行为无效B.处分行为有效C.未经登记，不发生物权效力D.自动补办登记34.下列关于共有关系的说法，正确的是（）。A.按份共有人对共有财产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有B.共有人对共有物的管理费用没有约定的，按份共有人按份额负担，共同共有人共同负担C.在按份共有关系存续期间，按份共有人随时可以请求分割共有财产D.共有人对外承担连带债务，清偿债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿35.下列关于建筑物区分所有权中的业主大会，说法正确的是（）。A.业主大会由全体业主组成B.业主大会由物业服务企业组织C.业主大会决议只需过半数业主参加即可通过D.业主委员会是业主大会的常设执行机构，任期不受限制36.甲公司通过出让方式取得一块建设用地使用权，用途为工业用地。甲公司若要改变该土地用途为商业用地，必须（）。A.经甲公司董事会同意B.经土地管理部门同意C.经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准D.只需缴纳土地出让金差价37.下列关于不动产登记资料查询的说法，错误的是（）。A.权利人可以查询、复制其不动产登记资料B.利害关系人可以查询、复制其不动产登记资料C.有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料D.任何公民都可以公开查询他人的不动产登记资料38.抵押期间，抵押人（）抵押财产，但应当及时通知抵押权人。A.不得转让B.可以自由转让C.经抵押权人同意可以转让D.可以转让，转让价款优先清偿债务39.下列关于留置权的说法，正确的是（）。A.留置权适用于不动产B.留置权人必须占有动产C.留置权可以由当事人通过合同约定设立D.留置权的实现不需要给债务人宽限期40.甲将一辆车出质给乙，乙将车停放在自家楼下，结果车被丙盗走。乙对丙享有（）。A.占有返还请求权B.质权C.留置权D.债权请求权二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.根据《民法典》物权编的规定，下列属于用益物权的有（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.地役权E.居住权42.下列关于物权公示原则的说法，正确的有（）。A.动产物权的公示方法为交付B.不动产物权的公示方法为登记C.船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人D.土地承包经营权自登记时设立E.宅基地使用权自登记时设立43.下列财产中，可以抵押的有（）。A.抵得人所有的机器设备B.抵押人依法有权处分的建设用地使用权C.抵押人所有的交通运输工具D.学校的教学楼E.医院的医疗卫生设施44.下列关于不动产权属证书的说法，正确的有（）。A.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明B.不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致C.如有不一致，以不动产登记簿为准，除非有证据证明不动产登记簿确有错误D.不动产权属证书一旦遗失，物权即消灭E.不动产权属证书由权利人持有45.下列哪些情形下，不动产登记机构应当不予登记？（）A.申请登记的不动产违反法律、行政法规规定的B.申请登记的不动产存在权属争议的C.当事人未在规定期限内补正申请材料的D.申请登记的不动产权利已超过规定期限的E.法律、行政法规规定的其他不予登记的情形46.下列关于地役权的说法，正确的有（）。A.地役权是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利B.地役权具有从属性，不得单独转让C.地役权具有不可分性D.地役权可以是有期限的，也可以是永久的E.需役地转让时，受让人同时享有地役权47.下列关于最高额抵押权确定债权的情形，正确的有（）。A.约定的债权确定期间届满B.没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权C.新的债权不可能发生D.抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押E.债务人、抵押权人被宣告破产或者解散48.业主有权行使下列哪些权利？（）A.制定和修改管理规约B.选举业主委员会或者更换业主委员会成员C.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人D.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金E.改建、重建建筑物及其附属设施49.下列关于不动产登记错误赔偿的说法，正确的有（）。A.当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任B.因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任C.登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿D.登记机构一律承担无过错责任E.登记机构只有在有过错时才承担赔偿责任50.下列关于宅基地使用权，说法正确的有（）。A.宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利B.宅基地使用权有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施C.宅基地使用权实行“一户一宅”原则D.宅基地使用权可以出让、转让或者出租用于非农业建设E.宅基地使用权消灭的，宅基地应当及时收回51.下列哪些属于导致物权消灭的原因？（）A.抛弃物权B.物权客体灭失C.混同（物权与债权归于一人）D.担保物权实现E.存续期限届满52.下列关于居住权的消灭，说法正确的有（）。A.居住权期限届满B.居住权人死亡C.居住权人放弃居住权D.设定居住权的房屋灭失E.居住权人长期不居住53.申请不动产登记，申请人应当提交下列材料（）。A.登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源证明材料D.登记原因证明文件E.其他必要材料54.下列关于不动产登记簿的效力，说法正确的有（）。A.推定登记簿上记载的权利人为真正的权利人B.推定登记簿上记载的物权内容与真实的物权内容一致C.不动产登记簿具有证据资格D.不动产登记簿具有公信力E.不动产登记簿是物权归属和内容的唯一根据55.下列关于共有物分割的说法，正确的有（）。A.共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定B.共有基础丧失或者有重大理由需要分割的，可以请求分割C.因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿D.共有财产是实物，分割时只能采取实物分割方式E.共有人可以协商确定分割方式56.下列关于建设用地使用权续期的说法，正确的有（）。A.住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期B.非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理C.非住宅建设用地使用权届满未续期的，土地使用权由国家无偿收回D.续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理E.所有的建设用地使用权到期后均自动续期57.下列关于浮动抵押的说法，正确的有（）。A.浮动抵押仅限于企业、个体工商户、农业生产经营者B.浮动抵押的抵押财产包括现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品C.浮动抵押设立时，抵押财产不确定D.浮动抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人E.浮动抵押财产确定前，抵押人可以自由处分抵押财产58.下列关于预告登记的适用范围，说法正确的有（）。A.商品房预售B.不动产买卖C.不动产抵押D.预购商品房抵押E.房屋租赁59.下列关于土地承包经营权的设立，说法正确的有（）。A.耕地的承包期为三十年B.草地的承包期为三十年至五十年C.林地的承包期为三十年至七十年D.土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立E.土地承包经营权必须登记才设立60.下列关于建筑物区分所有权中的共同管理权，说法正确的有（）。A.业主可以设立业主大会，选举业主委员会B.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力C.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销D.业主委员会由业主大会依法选举产生E.业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同三、判断题（共20题，每题0.5分。请判断各题说法的正确或错误，认为正确的选“正确”，认为错误的选“错误”）61.物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。（）62.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，一律不发生效力。（）63.动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。（）64.当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。（）65.因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（）66.异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。（）67.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（）68.建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。（）69.住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。（）70.地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。（）71.抵押权设立后，抵押财产的增值部分，抵押权人无权优先受偿。（）72.同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。（）73.最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。（）74.留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期限；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人六十日以上履行债务的期限。（）75.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。（）76.宅基地使用权人不得买卖宅基地，但可以依法转让宅基地上的房屋。（）77.不动产登记费按照不动产的面积收取。（）78.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。（）79.共有不动产的处分，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。（）80.业主对建筑物专有部分享有共有和共同管理的权利。（）四、简答题（共5题，每题5分）81.简述物权与债权的区别。82.简述不动产登记的类型及其含义。83.简述地役权的概念及其特征。84.简述最高额抵押权与一般抵押权的区别。85.简述建筑物区分所有权的构成内容。五、综合分析题（共3题，每题10分）86.案例分析：甲房地产开发公司开发建设“阳光花园”小区，2025年3月1日，甲公司向乙银行贷款1亿元，以该项目在建工程及土地使用权设定抵押，并办理了抵押登记。2025年5月1日，甲公司将该小区1号楼101室预售给丙，双方签订了商品房预售合同，约定价格为200万元，丙支付了首付款60万元，双方办理了预告登记。2025年6月1日，甲公司因资金链断裂，无法偿还乙银行到期债务，乙银行主张实现抵押权，申请法院拍卖该小区在建工程及土地使用权。丙得知消息后，主张其对101室享有所有权，要求停止拍卖。问题：（1）乙银行对“阳光花园”小区的抵押权效力如何？是否及于已预售给丙的101室？（2）丙的主张是否成立？为什么？（3）如果拍卖成功，乙银行如何行使优先受偿权？87.案例分析：A村村民张某拥有一处宅基地使用权，地上建有房屋3间。2024年，张某全家迁入某设区的市，转为城镇户口。2025年，张某将房屋出卖给同村村民王某，约定房价20万元，王某已支付房款并入住，但未办理宅基地使用权变更登记手续。随后，张某反悔，主张王某不是本村村民（实际上王某是本村村民，但张某称其已有宅基地），要求确认买卖合同无效，返还房屋。问题：（1）张某与王某之间的房屋买卖合同效力如何？为什么？（2）未办理宅基地使用权变更登记，是否影响物权变动？（3）张某的主张是否应予支持？88.案例分析：甲公司拥有一栋写字楼，共10层。2025年1月，甲公司将第1-5层抵押给乙银行，贷款2000万元，办理了抵押登记。2025年3月，甲公司将第6-10层抵押给丙银行，贷款1500万元，办理了抵押登记。2025年5月，甲公司将整栋写字楼出租给丁公司作为办公场所，租期5年，并告知了丁公司抵押情况。2025年8月，甲公司无力偿还贷款，乙银行和丙银行均主张实现抵押权。问题：（1）乙银行和丙银行的抵押权范围如何界定？（2）丁公司的租赁权在抵押权实现后是否继续有效？为什么？（3）如果写字楼拍卖价款为4000万元，应如何分配给乙银行和丙银行？（假设不考虑利息、违约金及实现抵押权的费用）参考答案及解析一、单项选择题1.【答案】D【解析】物权客体主要为动产和不动产。智力成果是知识产权的客体。2.【答案】B【解析】《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。3.【答案】A【解析】不动产物权变动以登记为生效要件。甲已办理过户登记，故所有权归甲。4.【答案】D【解析】注销登记是指不动产权利消灭时进行的登记，并非暂时终止。5.【答案】C【解析】《民法典》第349条规定，建设用地使用权自登记时设立。6.【答案】D【解析】土地所有权属于国家或集体，不得抵押。7.【答案】C【解析】抵押不破租赁。抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。8.【答案】D【解析】《民法典》第221条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。9.【答案】D【解析】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，并非一律归业主共有。10.【答案】A【解析】地役权自合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。11.【答案】D【解析】《民法典》第369条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权一般不得抵押（因为其具有人身专属性且不得转让）。12.【答案】C【解析】农村村民一户只能拥有一处宅基地；宅基地使用权人只能是本集体经济组织成员；宅基地使用权不得抵押。13.【答案】A【解析】异议登记期间，不动产登记机构暂缓办理登记。14.【答案】B【解析】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。15.【答案】A【解析】《民法典》第230条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。16.【答案】D【解析】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。17.【答案】B【解析】共有人对共有财产的处分，应当经全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。对于共同共有，原则上需全体同意。18.【答案】A【解析】最高额抵押权担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。19.【答案】D【解析】抵押权、质权、留置权属于担保物权。土地承包经营权属于用益物权。20.【答案】C【解析】不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。21.【答案】B【解析】地役权具有从属性，随需役地所有权或使用权的转让而转让。22.【答案】A【解析】依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。23.【答案】B【解析】《民法典》第224条规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。24.【答案】B【解析】异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内提起诉讼，不起诉的，异议登记失效。异议登记并不直接导致权利失效，只是阻断登记公信力。25.【答案】D【解析】长期外出打工不是宅基地使用权消灭的法定事由。26.【答案】C【解析】建设用地使用权人建造的建筑物，其所有权归属于建设用地使用权人。27.【答案】B【解析】土地承包经营权流转期限不得超过承包期的剩余期限。流转不需要经发包方同意（需备案），也不改变所有权性质。登记是对抗要件。28.【答案】A【解析】抵押权已登记的优先于未登记的。29.【答案】A【解析】异议登记后15日内不起诉，失效。30.【答案】D【解析】居住权可依合同或遗嘱设立。可有偿也可无偿。自登记时设立。31.【答案】D【解析】担保物权具有从属性、不可分性、物上代位性，不具有永久性（主债权消灭则担保物权消灭）。32.【答案】D【解析】不动产单元是指权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。房屋可以按套、间、层等划分。33.【答案】C【解析）因法律文书导致物权变动的，处分时若需登记而未登记，不发生物权效力。34.【答案】D【解析】D项正确。A项中，不能确定出资额的，视为等额享有，正确。B项正确。C项中，按份共有人约定不得分割或有重大理由需要分割时才可分割，并非随时可分割。35.【答案】A【解析】业主大会由全体业主组成。36.【答案】C【解析】需要经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。37.【答案】D【解析】不动产登记资料查询受限，并非任何人可查。38.【答案】C【解析】《民法典》第406条，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。（注：民法典修订后，允许抵押人转让，无需同意，但需通知，且抵押权追及）。39.【答案】B【解析】留置权适用于动产，必须占有，法定担保物权，需给宽限期。40.【答案】A【解析】乙作为质权人，在质物被第三人侵夺时，享有占有返还请求权。二、多项选择题41.【答案】ABCDE【解析】均为用益物权。42.【答案】ABC【解析】土地承包经营权自合同生效时设立，登记是对抗要件；宅基地使用权亦是。43.【答案】ABC【解析】学校、医院的教育设施、医疗卫生设施属于公益设施，不得抵押。44.【答案】ABCE【解析】证书遗失可补办，物权不消灭。45.【答案】ABCDE【解析】均为不予登记的法定情形。46.【答案】ABCE【解析】地役权一般是有期限的，不得约定永久。47.【答案】ABCDE【解析】均为最高额抵押权债权确定的法定情形。48.【答案】ABCDE【解析】均为业主大会的职权。49.【答案】ABCE【解析】登记机构实行过错责任原则。50.【答案】ABCE【解析】宅基地使用权不得用于非农业建设。51.【答案】ABDE【解析】混同通常导致物权消灭，但物权与债权混同不导致物权消灭（除非有特别规定）。52.【答案】ABCD【解析】居住权具有人身专属性，权利人死亡即消灭。53.【答案】ABCDE【解析】申请登记通常需提交的材料。54.【答案】ABCDE【解析】不动产登记簿具有推定效力、公信力等。55.【答案】ABCE【解析】共有物分割方式包括实物分割、变价分割、作价补偿。56.【答案】ABD【解析】住宅自动续期；非住宅依照法律规定办理。非住宅到期未续期，国家收回，但“无偿”法律未明确规定，通常是无偿或有偿处理，此处C项表述绝对化，通常选ABD。注：根据《民法典》359条，非住宅续期依照法律规定办理。57.【答案】ABCD【解析】浮动抵押财产确定前，抵押人处分财产，抵押权不受影响（具有追及力），但并非“自由”处分导致抵押权解除，E说法不严谨。58.【答案】ABCD【解析】房屋租赁不属于物权变动范畴，一般不适用预告登记。59.【答案】ABCD【解析】土地承包经营权自合同生效时设立，登记是对抗要件。60.【答案】ABCDE【解析】均为共同管理权的内容。三、判断题61.【答案】正确62.【答案】错误【解析】法律另有规定的除外，如继承、法院判决等。63.【答案】正确64.【答案】正确65.【答案】正确66.【答案】正确67.【答案】正确68.【答案】正确69.【答案】正确70.【答案】正确71.【答案】错误【解析】抵押权的效力及于抵押物的代位物（如保险金、赔偿金）及孳息（一定条件下），增值部分属于抵押物本身，拍卖时属于价值一部分，受偿权覆盖。72.【答案】正确73.【答案】正确74.【答案】正确75.【答案】正确76.【答案】正确【解析】宅基地使用权禁止买卖，但地上的房屋可以在本集体经济组织内部流转。77.【答案】错误【解析】不动产登记费按件收取。78.【答案】正确79.【答案】正确80.【答案】错误【解析】业主对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理权利。四、简答题81.【答案】（1）权利性质不同：物权是支配权、绝对权；债权是请求权、相对权。（2）权利效力不同：物权具有排他性和优先效力；债权具有平等性和相容性。（3）权利客体不同：物权客体主要为物；债权客体为行为。（4）权利设定不同：物权法定原则；债权任意原则。（5）期限限制不同：物权通常无期限限制（所有权）或由法律规定；债权均有期限限制（诉讼时效）。82.【答案】（1）首次登记：不动产权利第一次登记。（2）变更登记：不动产登记事项发生改变时进行的登记。（3）转移登记：不动产权利在不同权利主体之间发生转移时进行的登记。（4）注销登记：不动产权利消灭时进行的登记。（5）更正登记：对不动产登记簿记载的错误进行更正。（6）异议登记：利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并申请登记。（7）预告登记：为保障将来实现物权而申请的登记。（8）查封登记：司法机关等对不动产进行限制处分的登记。83.【答案】地役权是指按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产效益的权利。特征：（1）从属性：地役权不得单独转让，不得单独抵押。（2）不可分性：地役权的取得、丧失均为全部，不得分割为数部分。（3）意定性：主要通过当事人合同设立。（4）利用他人不动产的权利：需役地效益提高。84.【答案】（1）担保债权的不确定性不同：最高额抵押权担保的是将来可能发生的债权，债权数额不确定；一般抵押权担保的是已经确定的债权。（2）独立性不同：最