业主管理条例知识竞赛试卷(附答案)

业主管理条例知识竞赛试卷(附答案)一、单项选择题（每题2分，共20分）1.根据《中华人民共和国民法典》关于建筑物区分所有权的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。以下选项中，通常不属于业主共有部分的是：A.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分B.建筑区划内的道路，但属于城镇公共道路的除外C.建筑区划内的绿地，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外D.业主购买的住宅套内建筑面积2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分面积占比（）以上的业主且人数占比（）以上的业主参与。A.三分之二，三分之二B.二分之一，二分之一C.三分之二，二分之一D.二分之一，三分之二3.关于业主委员会的选举，以下说法正确的是：A.业主委员会由业主大会选举产生，其成员必须是本物业管理区域内的业主B.业主可以委托非业主的直系亲属作为代理人参加业主委员会选举投票C.业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举D.业主委员会主任、副主任由街道办事处或乡镇人民政府指定4.根据《物业管理条例》，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于：A.补充物业服务企业的经营利润B.补充专项维修资金或按照业主大会的决定使用C.直接平均分配给全体业主D.由业主委员会自行决定用途5.发生下列哪种情况时，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即可解聘物业服务企业？A.物业服务合同到期，业主大会决定不再续聘B.物业服务企业擅自提高物业服务收费标准C.物业服务企业未能履行合同约定，导致业主人身、财产安全受到严重威胁D.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人6.专项维修资金属于（）所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。A.物业服务企业B.业主委员会C.全体业主D.开发建设单位7.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。这体现了业主权利义务的（）原则。A.公平自愿B.权责一致C.多数决D.公示公信8.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以（）。A.行政处罚B.刑事处罚C.撤销D.强制执行9.关于物业的使用与维护，以下行为中，符合规定的是：A.业主将住宅改变为经营性用房，只需告知物业服务企业B.业主不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地C.因维修物业需要临时占用、挖掘道路、场地的，施工完毕后无需恢复原状D.业主装饰装修房屋时，可以随意变动建筑主体和承重结构10.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.30C.60D.90二、多项选择题（每题3分，共15分，多选、少选、错选均不得分）1.下列事项中，属于应当由业主共同决定，并且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的是：A.制定和修改业主大会议事规则B.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金C.改建、重建建筑物及其附属设施D.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动E.选举业主委员会或者更换业主委员会成员2.业主在物业管理活动中，享有下列权利：A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权D.监督专项维修资金的管理和使用E.按时交纳物业服务费用3.业主大会会议分为定期会议和临时会议。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：A.经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议B.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的C.业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况D.物业服务合同即将到期E.业主委员会认为有必要的4.关于管理规约，以下说法正确的有：A.管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定B.管理规约对全体业主具有约束力C.管理规约由业主大会制定和修改D.管理规约的内容不得违反法律、法规的强制性规定，不得违背公序良俗E.管理规约的效力高于业主大会议事规则5.物业服务合同终止时，物业服务企业应当履行下列交接义务：A.退出物业管理区域B.移交物业管理用房C.移交竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图等资料D.移交设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料E.移交物业质量保修文件和物业使用说明文件三、判断题（每题1分，共10分，正确的打“√”，错误的打“×”）1.业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。（）2.业主大会或者业主委员会的决定，对未参加会议或持反对意见的业主没有约束力。（）3.建筑物及其附属设施的维修资金，经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。（）4.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利必须一并转让。（）5.物业服务企业可以根据需要，将物业管理区域内的全部物业服务业务委托给其他专业性服务企业。（）6.业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。（）7.业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，向人民法院提起撤销之诉的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。（）8.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（）9.业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求公安机关予以处理。（）10.物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。（）四、简答题（每题5分，共25分）1.简述业主大会的职责主要包括哪些方面？2.在什么情况下，可以召开首次业主大会会议？筹备组负责哪些筹备工作？3.简述管理规约与业主大会议事规则的主要区别。4.业主委员会不履行职责或者无法正常开展工作，应当如何处理？5.物业服务企业有哪些义务不得擅自处分？五、案例分析题（每题15分，共30分）案例一：某住宅小区于2018年建成交付，至今未成立业主大会。近期，部分业主对现任物业服务企业A公司的服务质量（如卫生清洁不及时、公共设施维修迟缓）和收费标准提出质疑，要求更换物业公司。另有部分业主认为A公司服务尚可，更换物业程序复杂，且可能引发混乱，表示反对。小区共有业主500户，专有部分总面积6万平方米。请问：1.根据上述情况，该小区是否具备成立业主大会的条件？为什么？2.如果主张更换物业的业主希望推动此事，他们首先应当如何合法启动相关程序？需要满足什么条件？3.假设业主大会成功召开并决定解聘A公司，选聘新物业公司B。在解聘和选聘过程中，业主大会和业主委员会需要重点注意哪些法律程序和事项？案例二：某小区业主委员会在未经业主大会表决的情况下，利用小区公共区域的电梯广告收入（年收益约10万元），与某科技公司签订合同，为小区安装一套价值30万元的“智能门禁系统”。合同约定，其中10万元用当年广告收入抵扣，剩余20万元从后续两年的广告收入中分期扣除。部分业主得知后，认为业委会无权擅自决定如此大额支出，且“智能门禁系统”并非急需，安装必要性存疑，侵害了业主权益。请问：1.业主委员会的这一行为是否合法？为什么？2.利用电梯广告等共有部分经营产生的收益，其所有权归属和法定用途是什么？3.对业主委员会的这一决定持有异议的业主，可以通过哪些合法途径进行救济？答案与解析一、单项选择题1.D。解析：根据《民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。专有部分主要指具有构造上和使用上的独立性，并能够登记成为特定业主所有权的客体，如住宅的套内建筑面积。A、B、C选项均属于共有部分。2.C。解析：根据《民法典》第二百七十八条，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。但请注意，这是参与表决的最低门槛。本题问的是“参与”门槛，对于一般事项，参与门槛即为“双过三分之二”参与。但需注意，不同决定事项有同意比例要求。本题题干表述为“参与”，故依据通用规则和《物业管理条例》精神，召开业主大会会议（参与）的门槛通常理解为“双过半”，但《民法典》第二百七十八条统一了表决规则，强调“双三分之二”参与表决是共同决定事项的前提。然而，实践中对于“召开会议”的业主参与比例，地方性法规可能有具体规定，但基于《民法典》权威性，目前主流理解是共同决定事项需“双三分之二”参与表决。本题考察对参与门槛的准确记忆。结合常见考题和《民法典》规定，正确答案为C。3.C。解析：A项正确，业主委员会成员必须是业主。B项错误，业主可以委托代理人投票，但代理人身份通常有规定，不一定是直系亲属，且需有书面委托书。C项正确，符合《业主大会和业主委员会指导规则》规定。D项错误，业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生，政府机构不得指定。4.B。解析：根据《物业管理条例》第五十四条，利用共用部位、共用设施设备经营所得收益，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。5.A。解析：解聘物业服务企业属于业主共同决定事项。根据《民法典》第二百七十八条，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比过半数的业主且人数占比过半数的业主同意。A项属于合同到期不续聘，适用“双过半”同意即可。B、C、D项可能构成违约或违规，但启动解聘程序仍需通过业主大会“双过半”表决，只是事由不同。6.C。解析：专项维修资金归全体业主所有，这是其根本属性。7.B。解析：此规定体现了业主在共有部分权利与义务的统一性，即“权责一致”原则，不能只享受权利而不承担义务。8.C。解析：根据《民法典》第二百八十条，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。9.B。解析：A项错误，将住宅改为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主一致同意。C项错误，临时占用、挖掘后应恢复原状。D项错误，严禁擅自变动建筑主体和承重结构。10.B。解析：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条，业主委员会应当自选举产生之日起30日内备案。二、多项选择题1.BCD。解析：根据《民法典》第二百七十八条，筹集维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。A项和E项属于“双过半”同意的事项。2.ABCD。解析：E项“按时交纳物业服务费用”是业主的义务，而非权利。A、B、C、D项均为《物业管理条例》第六条明确规定的业主权利。3.ABC。解析：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条，符合A、B、C项情形的，应当召开临时会议。D、E项不是法定必须召开临时会议的情形。4.ABCD。解析：A、B、C、D项均为关于管理规约的正确描述。E项错误，管理规约和业主大会议事规则均由业主大会制定，效力层级相同，均约束全体业主，内容侧重不同，无高低之分。5.ABCDE。解析：根据《物业管理条例》第三十九条、第二十九条及《物业服务收费管理办法》等相关规定，合同终止时，物业服务企业应当履行全面的交接义务，包括退出、移交用房以及各类图纸、资料、文件等，A、B、C、D、E项均属于应交接的内容。三、判断题1.√。解析：符合《民法典》第二百八十四条关于建筑物及其附属设施管理方式的规定。2.×。解析：业主大会或者业主委员会依法作出的决定，对全体业主具有约束力，无论其是否参与会议或是否同意。3.√。解析：维修资金用于共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造，电梯、屋顶等均属此类。4.√。解析：根据《民法典》第二百七十三条，业主转让建筑物专有部分，其共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。这是建筑物区分所有权一体处分原则的体现。5.×。解析：根据《物业管理条例》第三十九条，物业服务企业可以将部分专项服务业务委托，但不得将全部物业管理一并委托给他人。6.√。解析：业主委员会有督促义务，经督促无效，物业服务企业可依法诉讼追缴。7.√。解析：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，该撤销权行使的除斥期间为一年。8.√。解析：符合《民法典》第二百七十六条关于车位、车库归属和优先满足业主需要的规定。9.×。解析：救济途径是请求人民法院撤销该决定，而非请求公安机关处理。10.√。解析：符合《物业管理条例》第五十六条关于物业安全隐患处理中责任人和相关业主义务的规定。四、简答题1.解析：业主大会的职责主要包括：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（8）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。2.解析：根据规定，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，或者首套房屋交付已满两年且入住率超过一定比例（具体比例可参照地方规定，通常为20%-30%）时，可以召开首次业主大会会议。筹备组负责的筹备工作包括：（1）确认并公示业主身份、人数及专有部分面积；（2）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（3）拟定管理规约草案、业主大会议事规则草案；（4）依法确定首次业主大会会议表决规则；（5）制定业主委员会选举办法，确定候选人名单；（6）召开首次业主大会会议的其他准备工作。3.解析：主要区别在于规范的内容和侧重点不同。管理规约主要规范物业的使用、维护、管理等实体性内容，以及业主的共同利益、权利义务、违规责任等，是全体业主的“自律性契约”。业主大会议事规则主要规范业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和任期、工作经费等程序性、组织性事项，是业主大会运行的“程序法”。4.解析：当业主委员会不履行职责或无法正常工作时，可以：（1）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议，召开业主大会临时会议，决定改选或增补业委会成员；（2）物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或房地产行政主管部门可以责令其限期改正或履行职责；（3）逾期仍不改正的，可由街道办事处、乡镇人民政府指导、协助业主召开业主大会，决定重新选举业主委员会；（4）业主委员会集体辞职或任期届满未换届的，在新一届业委会产生前，可由物业所在地社区居（村）民委员会在街道、乡镇指导下，代行业委会职责。5.解析：物业服务企业不得擅自处分下列义务：（1）不得擅自改变物业管理用房的用途；（2）不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益；（3）不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；（4）不得擅自提高物业服务收费标准或扩大收费范围；（5）不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人；（6）不得擅自泄露业主个人信息；（7）不得擅自停止履行物业服务合同约定的主要服务内容。五、案例分析题案例一解析：1.具备条件。该小区于2018年交付，至今已超过两年。根据《物业管理条例》和各地普遍规定，符合“首套房屋交付满两年”即可召开首次业主大会的条件。无需考虑入住率或面积比例（该条件是“或”的关系，满足其一即可）。2.启动程序：主张更换物业的业主，首先应联名向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出书面申请，要求成立首次业主大会会议筹备组。申请需要满足的条件通常是：联名业主的专有部分面积之和及业主人数之和达到规定比例（通常为占总人数5%-20%，具体依据地方规定）。街道办事处或乡镇人民政府应在收到申请后组织成立筹备组。3.注意事项：解聘程序：业主大会就解聘A公司事项进行表决，必须经专有部分面积过半数的业主且人数过半数的业主同意。解聘决定应书面通知A公司，并依据合同约定处理提前解约可能涉及的违约责任。选聘程序：选聘新物业公司