中国端砚文化村项目策划案

中国端砚文化村策划案

一、项目自身条件分析

L1项目地块分析

本项目位于端州一路与沙湖大道交汇处的黄岗镇白石村，北

接321国道，南靠沙湖路，西临黄岗路，东依大桥与江滨东路。

白石村是端砚文化的发源地，历史给白石人留下了独有的砚石文

化痕迹和典故，现在走进白石村街头巷尾，仍随处可见家家户户

雕砚的壮观场面。深厚的文化底蕴与成型的端砚作坊村落成为白

石村得天独厚的一大亮色。本项目第一期开发的土地紧靠端州一

路与西江流域，水陆交通极为便利且首期开发土地平坦，极具开

发潜力。

项目地块图片:

项目东南面景观项目地块现状

项目东北面景观项目紧靠端州一路旁

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1.2项目经济指标

总建面积:22442m2

展览馆面积：8690而

商铺建筑面积：13567nf

临时商铺建筑面积：1444nf

门楼建筑面积:70m2

商铺总数：341间

交铺时间：8月31日

装修期：9月1日——9月30日

开业时间：2004年10月1日

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L3项目交通环境

＞端州一路交通现况

端州一路一直以来是端州的郊区，是端砚商家加工、销售一

条街，缺乏其他经营类别，因此商业氛围不浓厚，周边围绕的主

要是村落与自建的平房，给人的印象是脏、舌L、差，且只有三条

公交线路途径，交通状况不理想。直到2004年3月15日开始，

端州一、二、三路全长7.28公里，改建工程正式动工，端州路的

交通环境状况得到政府的重视与改善。

＞端州道路交通网络的改善

端州大道、端州一、二、三路改建：东起321国道新线，西

至工农北路，全长9.42公里，路宽分别是64、58、48米，端州

大道在通过新321国道和三茂铁路时应采用立交处理，项目总投

资L2亿元。

目前，端州一路的花基大部己拆除。据了解，为提高道路的

等级，市城区已实施改造的重点道路，侧平石将改用花岗岩，人

行道也采用高质量、高档次的行人道楂铺设。部分道路正在进行

花基带、人行道与管道的施工。工程将原来的公路全部扩建成双

向八车道宽28米的沥青路。将原来的普通沥青改铺为进口沥青；

人行道全部改为用花岗岩铺设，两边最宽10米，最窄也有5.5

米以上。

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＞交通枢纽

本项目位于与其他市、县的重要交通咽喉位置，连接国道321

线（至）、324线（至）、四连线（四会至连县）纵贯全境，与广

（州）茂（名）铁路和西江、绥江水道交汇。连接全市端州、鼎

湖、四会、广宁、怀集、封开、德庆、高要等八个县（市），贯穿

全市近半数乡镇的500公里环市公路已改造成为高等级水泥路，

大大缩短了与发达地区的时空距离。加上广肇高速公路、西江大

桥已建成通车，现在到只需一个半小时，到只需两个半小时。火

车向东直通和XX九龙，向西南在省可直达，省外可直达。

＞水路交通网络

本项目的二、三期紧靠西江流域，西江是径流量仅次于长江

的全国第二大河和的出，被誉为“黄金水道”。全市拥有一、二类

口岸11个、大小码头泊位72个，快船4小时可达XX,所以水路

运输交通较便捷。

小结：

♦为东扩南连与珠三角接轨奠定良好的交通网络条件

♦为中国端砚文化村的落成提供有利的交通枢纽

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1.4项目的SWOT分析

■项目优势(Strength)

•地理位置优势

＞独特的地理位置资源优势(四大名砚之首端砚)的发源地

•历史文化优势

＞具有深厚的历史文化底蕴一一宋文化、砚文化

・交通区位优势

＞位居端州与珠三角接轨的咽喉重要位置

•政府政策优势

＞端州路的扩建工程开展，使交通枢纽畅通

＞市委、市政府将中国端砚文化村纳入我市大旅游发展和文

化产业发展的重要项目

＞中国端砚文化村得到市市委、市政府资金和政策上的支持

・时机优势

＞市被中国人大颁发“中国砚都”祢号

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功能规划优势

＞中国端砚文化村是现时砚行业中规模最大，档次最高的旅

游商业复合项目

＞建筑规划特点是建成仿宋代的端砚主题旅游购物公园

＞建筑特色是宋代古建筑与现代商业建筑的优化融合形成

旅游、文化、商业三位一体的现代文化旅游村落

＞经营的类别具有鲜明的特色

＞商铺的间隔具有灵活性

•自身塑造优势

A粤XX区标志性项目，端州区地标式的建筑物

＞中国端砚文化村是中国文化瑰宝向外展示的基地

＞列入世界吉尼斯之最的“最大型端砚成品”展示景点

＞本项目是推进砚行业的文化与经济融合和互动的平台

＞中国端砚文化村是学生认识与学习砚文化的天堂

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■项目的劣势（WeMess）

＞人流量与车流量较少

＞项目周边环境差，以平房、临建、工厂环绕

＞区域商业气氛冷淡

＞项目周边的商业布局零、散、乱缺乏统一经营与统一管理

＞项口公交线路配套不足

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■项目的机会点(Opportunity)

•政府资源

>通过市委、市政府对“中国砚都”品牌的宣传与打造，本

项目可以借助其宣传攻势宣传本质目，节省广告费用

>市委、市政府投入2000万，改造白石村的村容村貌，有

利于中国端砚文化村与白石村的有机融合，形成古文化产

业的旅游点，不但可以增加村民收入而且淡化村民对中国

端砚文化村的抵触情绪，从而达到双赢目的

•自身塑造的资源

>中国端砚文化村打造成旅游商业复合地产的旅游购物公

园，势必成为继星湖、鼎湖后来必游的旅游新景点

>端砚博物第落户中国端砚文化村，有利于宣传中国砚文化

与为砚行业、文房用品行业提供全方位的信息交易、交流

平台，同时可以通过收取门票或租借场地获收益，增加日

常的营运收入

>中国端砚文化村落成，将为端砚文化节提供有利的场地条

件，不但有利于本项目的宣传而且利于积聚人气，另外可

以通过出租临时展场，获取收益

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■项目面临的威胁(Threat)

＞砚行业分为两大对立阵营(白石村与外围商家的对立)，

外围商家与其他村的商家容易混淆本项目是白石村自行

经营，会对本项目的产生抵触情绪

＞白石村的家庭式作坊仿效中国端砚文化村经营模式发展

低水平的招商推广

＞中国端砚文化村的体量大，白石村与端州路的砚行业商户

难以挤满整个项目

＞白石村的商户以自己居所进行加工、雕刻、销售一条龙作

业，营运成本相对较低

＞白石村与端州一路的商家一直以分散式经营，对于集中经

营有一定的抗拒

＞流动的个体砚经营者在中国端砚文化村周边以低廉价格

拉客影响场经营户的收益与影响文化村的整体形象

＞白石村的住户以住户名义带游客参观，避开统一的门票收

费

＞牌坊工艺市场的租期即将界满，而适逢湖滨工艺市场重新

装修工程完成，准备投入营运，导致本项目的部分投资客

户将被分流

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二、项目竞争力分析

2.1竞争力的分析

■资源唯一性

白石村是端砚文化的发源地，而且端砚是中国文房四宝之一，位

居四大名砚之首，自古以来就深受文人墨客和收藏名家的赏识。

有着丰富与很深的文化底蕴，区域文化博大精深，端砚与其它砚

类相比有着不可取代的地位，这也是外区商业难以复制与迁移的

特点。

■市场的唯一性

综观现时省暂未有雷同的集中经营端砚与文房用品的专业项目出

现，因此本项目具有较大潜力的市场可塑空间与发展空间。

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2.2竞争力的塑造

/旅游观光产业

/旅游购物公园

/端砚始祖的供奉地

一国宝参观基地

/列入世界吉尼斯大全的“大型端砚”参观景点

/砚行业与文化类产品行业的信息、商务交流互动平台

/文化类行业的一年两季的交易会场地

/学生学习砚文化的基地

/文化宣传窗口

/中国文化瑰宝的演示窗口

/端砚历史与制作大观

,白石头村1000多年历史，包括开采、制作、1碓刻的

微缩景区

/宋文化展示的文化村落

/演绎宋朝期间的文化与风土人情的演艺场

,旅游新亮点

/端砚鉴定中心与研究中心

发展与打造本项目为高价值、高品位、高质量、集参与性、

娱乐性、知识性为一体的旅游商业景点，营造浓厚的端砚文化氛

围。

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三、中国端砚文化村的整体项目定位

整体项目定位原则：

1.以端砚产业为主的专业市场定位，针对特定专业购物群体，具

有长久持续的经营收益与专业特性

2.作为全国优秀旅游城市之一，其品牌已具有深远的品牌影响

力，端砚产业与宋文化的现代演绎将与当地旅游市场相结合，

形成特色主题旅游市场，吸引国、外旅游群体前来观光购物消

费，创建旅游经营收益

3.本项目是“旅游与商业地产”相结合的开发经营模式，将增强

项目在整体市场竞争力，并为二、三期开发相关商业地产类别

提供良好的平台基础，（例如二、三期发展酒店、公寓、游乐

场景）

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3.1市场形象定位

采用旅游市场形式对项目进行整体包装，引入以端砚相关的配套

商品与特色商业服务，形成旅游市场新亮点。

本项目定位具有:

令首创性

令唯一性

令特色性

令差异性

＜创新性

。领先性

是中国端砚产业集中展示、销售、推广、商务、饮

食、文化七大功能于一体的砚文化旅游商贸平台中心

案名：

一中国端砚文化村

产品定位语:

中国端砚文化旅游观光购物新天地

广告宣传语：

中国文化产业新传奇

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3.2经营行业定位

砚行业购物中心

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3.3旅游定位

全力打造成为中国首创的端砚文化产业基地与全新砚文化主题旅

游公园相结合的现代旅游市场与商业地产经营发展模式，并通过

创造本项目的首创性、唯一性、增加经营类别，

“中国首座端砚文化旅游购物公园”

3.4产品类型定位

主力经营：以经营砚、文房用品、古玩、玉器、根雕、粤西特色

商品

辅助经营产品：餐饮、娱乐表演

备注：（以上为第一期的产品类型定位）

二期：

主力经营：娱乐景点与粤西特色美食

三期：

主力经营：度假式公寓、别塞与商务酒店

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3.5经营群体定位

㈠端州路与臼石村一带的砚行业经营商家

㈡国、外经营砚行业的龙头商家

㈢国经营文房用品的品牌商家

㈣粤XX区经营特色商品的品牌商家

㈤四会、经营玉器、古玩的品牌商家

优）经营特色饮食的知名商家

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3・6消费群定位

㈠国、外区域的分销商、经营户

㈡国、外的端砚爱好者

㈢以华南地区的个人消费群体，社会消费群体

3.7投资群体定位

㈠珠三角、港澳商铺投资群体

㈡粤XX区商铺投资群体

㈢砚行业经营商户

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3.8市场租赁价格定位

门票投资回收定价

为了确保投资按期收回，并获取预期利润，根据投资的成本

费用与预期的生产成木或劳务成木，确定能够实现营销目标的价

格定价方法。

门票定价：

根据前期对消费群体的市场调研的报告分析显示，旅游参观

客户基本接受20-25元的门票收费。

其他娱乐表演定价：

为了加强项目的娱乐性、趣味性、互动性，建议加入现场文

艺表演与互动真人SHOW,建议以套票收费25元。

门票回收计算：

门票娱乐表演收费人流经营年限销售额合计

25元25元50万/月40年10亿

建议租赁价格:

目居50元

二层30元

二层20兀

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四、功能规划建议

4.1整体规划建议

第一期的整体规划将划分三大组团，考虑到空间处理、环境塑造、

形象设计等方面对商业经营方式、经营环境的满足。为了使本项

目达到吸引顾客的目的，必须提供良好的购物环境。主要包括以

下几方面；

①为了充分利用商业设施，最大限度地吸引消费者，建议在项目

的前庭设置大型休闲广场与设置项目的标致性建筑物（大型端

砚或电动磨墨机），目的是令客户有强烈的视觉冲击效果与留

下深刻的记忆

②建议在项目的中央位置设置主题情景中心广场（必须带有艺术

化和富有感染力），不但易给消费者以深刻的感受和记忆，而且

可将客户吸引项目中间位置形成集中购买后再自然向四周扩散

③在一期项H的后段利用功能设施的配置和娱乐活动开展的休闲

广场进行再次汇聚游客，达到引导客户不知不觉地将二、三期

项目消费

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另外，在经营功能划分方面考虑到，第一组团靠近端砚展览馆,

因此功能规划以与砚相关联的功能属性进行设置，目标以经营端

砚商家与端砚历史的展示为主。第二组团的功能规划以经营粤西

特色商品为主，第三组团打造为主力品牌店的一条街。在第一期

项目规划的后段将设置以情景场所与鉴定中心为主，希望通过参

与性与互动性强的活动引导客户向东面消费，一方面带旺东面商

铺，另一方面通过一、二期之间的东广场作为引导、过渡空间而

且要营造成一个舒适的共享空间，将一期商业气第延伸至二期规

划。

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整体规划图:

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4.2商场布局原则

■形成循环消费购买模式，全场皆旺场

各组团经营功能由多功能、多业态、多元化的组合基础上，吸引

消费群体从各方向进入本项目产生循环消费购买模式，使每个组

团、每间商铺、每个楼层均可吸引消费群体，形成全场旺场经营

目标。

■具引导性的纵横向人流动线

本项目以东、西两端作为主入口，人流动线也将以东、西纵向为

主，而本项目的关键在于通过每一个组团设定的经营主题，景观

特色，互动娱乐特色进行南、北横向吸纳，形成南、北横向人流

动线，与东、西人流动线汇合，使其产生交替循环，也将通过制

定旅游参观购物线路进行引导。

■形成人流定向聚集与自然分散

以北区组团作为聚集点，提升商铺租金价值。通过将各类特色经

营商户与特色表演、特色餐饮、互动娱乐、景观小品设置在北区

组团（即H组团），吸引人流向北端聚集，形成集中购买后再自然

向四周扩散，在经营上与招商推广令商户没有因地理位置与商场

分布有前铺、后铺的感觉，而是产生南组团商铺与北组团商铺，

中区组团商铺的朝向与组团的划分，有利于提升商铺租价。

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4.3整体功能体系划分

■商品销售功能

/以端砚商品销售为主，占整体商品销售30%-35%

/文房四宝配套商品，占

/粤西各镇区特色旅游商品、土特名优产品占20%-25%

/古玩、字画、根雕、陶瓷、水晶、玉器、珠宝类工艺品占2卜25%

/旅游相关食用品3%-5%

■旅游经营功能

/以文化专业旅游景点作为本项目的形象包装，向全社会推广，

吸引旅游群体前来参观游乐

/同时在项目的规划方面，融入各类互动旅游功能，景点参观

旅游功能，整体项目采用旅游市场方式，进行国外经营推广，

包括吸引专业群体与旅游个体消费

/粤西各镇区与旅游景点集中展示、旅游线路销售推广

■历史文化展示与学习教育功能

/以端砚文化为主，粤西文化、岭南文化、宋文化为辅助的集

中展示，吸引各机关团体，教育参观学习，形成寓教于乐的

历史文化学习教育基地功能，通过展览馆与项目各功能进行

经营推广

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■服务配套功能

/主题特色餐饮、休闲、游乐功能

/银行、电信、商务、储运等经营服务配套功能

■会展经营功能

/举办各类会议与文化商品、旅游市场商品展示推广

■文化传播交流与活动推广功能

/形成端砚文化对外传播与文化商品产业，消费群体交流的基

地，形成人量的购买群体

/各类文化活动，相关商品推广活动的集中地，形成长期活动

举办点，吸纳各类群体产生消费，提升项目知名度

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整体功能体系划分图

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4.4各商业组团的划分

展览馆：首层一一端砚与粤西旅游商品商场

二层一一端砚展览馆

三层一一会展中心

四层一一管理中心，各行业办事处、接待中心

端砚展览馆图:

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【第一组团】端砚与文房四宝商品销售功能

I、商铺数量与面积

D栋一一15栋商铜，共三层34间商铺，面积1274.61m2

G栋——38栋商铺，共三层86间商铺，面积3754.92nl2

K栋——12栋商铺，共二层20间商铺，面积908.68叱

合共65栋商铺，140间商铺，面积5948.21D12

n、商铺经营功能

/D栋以品牌端砚商品销售为主，配套文房四宝商品（、的纸、

笔、墨）作为辅助，与主街相呼应

/G、K栋南向商铺以半成品加工与端砚石材商户为主，附带即

场制作、打磨、雕刻为表演示功能

/北向商铺将以端砚行业龙头商户设置其中，实现其组团特性

与项目整体规划特性，在招商时对商户进行谨慎筛选

/其中K栋部分商铺将吸引经营配套商户，包括银行、储运、

商务、质量鉴定

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m＞第一组团功能划分图

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【第二组团】粤西特色商品销售功能

I、商铺数量与面积

A栋——34栋商铺，共三层78间商铺，面积3204.52m?

II栋——34栋商铺，共三层76间商铺，面积3193.36nl2

合共68栋商铺，154间商铺,面积6397.商m2

n、商铺经营功能

/粤西各镇区特色商品，土特名优产品集中展示推广销售

/粤西各镇区旅游消费市场展示推广、销售，将通过市政府邀

请各镇区在本项目设点经营，集中对外作定点推广

/创建粤西特色商品一条街（例如：四会玉器一条街、广宁竹

海一条街），粤西千里走廊一条街，同时根据各镇区旅游特色

进行各镇区承租商铺特色装修，与旅游品牌推广相结合，同

时定期举办各类推广活动，促进整体经营

/各镇区特色商品、特色小食，互动游乐设施，品牌店在A栋、

H栋南向商铺中设置，与主街相呼应

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m＞第二组团的功能划分图

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【第三组团】主街（宋都御街）

I、商铺数量与面积

B栋——4间街铺，面积99.6m2

C栋——4间街铺，面积99.6ni2

E栋——7间街铺，面积160.8m2

F栋—7间街铺，面积160.8皿

I栋一一12栋商铺，共2层20间商铺，面积438.2改

J栋——8栋商铺，共2层12间商铺，面积318.32m2

合共32栋商铺，共54间商铺，面积1177.32m2

II、商铺经营功能

/作为主街上的6栋商铺将融合特色商品销售，通过特色表演，

体现砚文化、宋文化、岭南文化的民族风情，也将为吸引各

方游客聚集的购物、休闲、游乐、饮食于一体的项目主题特

色商业步行街

/吸纳全国各类古玩、根雕、珠宝首饰、字画、陶瓷、特色旅

游工艺品的品牌特色经营户进行商品销售，充分体现旅游工

艺市场吸引力

,穿插在各栋组团设置民族风情景观、情景展示区，互动娱乐

设施，安排各类相关风情表演，与第一、第二组团的商铺经

营类别相呼应，以设置在1、J栋为主。其中I栋建议减少5%

商铺面积（即200mJ，用作中心广场聚集人气促进经营用途

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m＞第三组团的功能划分图

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【步行街西主入口广场】

举办各类户外推广活动，吸引人群关注聚集，并设置端砚文化村

形象代表的建筑装饰物，引导人群由西入口进入项目

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【中心广场】

在主街中央的中心广场将吸纳各方进入人群聚集与再扩散，通过

各类活动表演，互动娱乐特色带动周边商铺经营，增强一、二组

团东面商铺经营价值

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【东广场】

主要目的在于使人群向二、三期项目过渡，通过设置特色景观聚

集人气，带动东端商铺经营价值

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4.5参考资料

XX豫园古建筑的商'业街

豫园始建于明嘉靖三十八年（公元1559年），园林布局具有吴越

建筑特点，保存完整，占地40余亩，向有“城市山林”之誉。园

有48处景点构成，荷花池和九曲桥、大假山、万花楼、点春堂、

会景楼、玉玲珑、得月楼、园等景区。

豫园座落在安仁街132号，因是曾任布政使的潘允端为孝敬

父母而造，取意于“愉悦双亲，颐养天年”，故起名为“豫园”。

豫园曾被誉为“奇秀甲于东南”，是一座揉和了我国明、清两代

园林艺术的名园，被国务院定为全国文物保护单位。像园的围墙，

是由蜿蜒起伏的五条龙所组成的，龙头高昂，造型精致，栩栩如

生，有吞云吐雾的气势。这两条龙，龙头相对，中间有一颗珠，

被称为“二龙抢珠”。

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豫园园系清康熙四十八年（公元1709年）建，全园面积仅2亩许，

但山石池沼、大厅堂室、亭轩楼台一应俱全，花墙小廊，布置得

宜，益使小园曲折迂回，疏密有致。园还新建有古戏台一座。

豫园的围墙，上饰游龙蜿蜒起伏，把园林30多亩的地方分隔成不

同的景区，以虚隔作嶂景，似隔非隔透出园林丰富的景层，成为

豫园一大特色。

XX豫园

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建筑风格的江南水乡一一周庄

周庄可能是开发较晚的缘故，那里的商业气息不是很浓，虽说商

店也不少，但店主一般都不会主动吆喝，要看要买都随游人的便，

让人感到很自在。周庄真正可以看的就是沿着河的一条小街，河

的两岸都是明清时代的建筑，既是建筑至今都还住着人家，人们

还是在河里洗衣洗菜。

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■古风扑面具有浓郁江南气息一一同里

同里的建筑保存也比较完好，家具也都是按照当时的原样摆设，

游人可以在楼里自由地活动，让人想象原来主人住在其中的情境。

■被誉为〃桃花源家〃一一西递村

西递村位于省市夥县东南部，四面环山，两条溪流从村北、村东

经过村落在村南会源桥汇聚。现存明、清古民居124幢，祠堂3

幢。2000年11月30日，被联合国教科文组织列入世界文化遗产

名录。

西递村以一条纵向的街道和两条沿溪的道路为主要骨架，构

成东向为主、向南北延伸的村落街巷系统。所有街巷均以夥县青

石铺地，古建筑为木结构、砖墙维护，木雕、石雕、砖雕丰富多

彩，巷道、溪流、建筑布局相宜。村落空间变化韵味有致，建筑

色调朴素淡雅，体现了皖南古村落人居环境营造方面的杰出才能

和成就，具有很高的历史、艺术价值。西递的石、砖、木三雕，

堪称西递三绝。

■“中国画里的乡村”——宏村

穿过西递村村口的桃源洞，沿着小溪再曲曲折折走上几百米，峰

回路转，一块盆地呈现眼前'这里阡陌纵横，一座座房屋错落相

间。

宏村背倚青山，山前溪水环绕，山水之间是一块平地。村庄就建

在这片平地之上。村庄部，一条活水绕过家家门前。

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中国画有一种深远的构图方式，画面通常由小桥流水人家组成。

而宏村流水潺潺，远山朦胧，蓝天下青瓦粉墙，就是一幅天然的

山水画。地政府与村民对历史文化遗产的保护意识和家家户户利

用自己的古住宅经营文物、字画、歙砚与石刻、石雕产品，这既

是古文化产业的旅游点，又是经商增加村民收入的双赢特色。

宏村照片

西递、宏村这两个传统的古村落在很大程度上仍然保持着那些在

上个世纪已经消失或改变了的乡村的面貌。其街道的风格，古建

筑和装饰物，以与供水系统完备的民居都是非常独特的文化遗存。

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屯溪老街起于宋代，明清时期发展成为徽州物资集散中心。

全长1273米，保存完好，店铺鳞次栉比，建筑古相典雅，是

一条具有明清建筑风格的步行商业街。位于市中心，交通方

便，距离火车站2公里。

老街现已成为到旅游的游客必游之地。老街商铺，密集紧凑，

店面、作坊、住宅三位一体，保留古代商家”前店后坊“或”

前铺后户”的经营格局和特色，建筑高仅两三层，多为木穿

樟式结构，石础、砖砌、马头墙、小青瓦、徽派木雕、金字

招牌、朱阁重檐，古朴典雅，华丽高洁。老街路面宽5至8

米，均用赭色的大块条石铺成，雨后纹理清晰，洁净如画;

人们其上，无喧无扰，空灵悠远，俨然回到古时，引发无尽

的遐思……

老街的店铺字号,文化色彩甚浓,体现了徽商是儒商的特点，

其中百年以上历史的老字号有“同德仁“药店，“同和“秤

店，"程德馨“酱油等，其商（药）品制作，歹U.经营，至

今古风犹存。

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XX新天地

新天地分为南里和北里两个部分，南里以现代建筑为主，石

库门旧建筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，

交相辉映。南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、

娱乐、休闲中心，于二零零二年中正式开幕，这座充满现代感的

玻璃幕墙建筑物，进驻了各有特色的商户，除了来自世界各地的

餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰品店、

美食广场、电影院与极具规模的一站式健身中心，为本地和外地

的消费者与游人提供了一个多元化和具品味的休闲娱乐热点。北

里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和

设备，化身成多家高级消费场所与餐厅，菜式来自法国、美国、

德国、英国、巴西、意大利、日本、和XX,充份展现了新天地的

国际元素。在南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大”会址

的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城

市风景线。

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新天地的主要投资商在这个XX新热点旁边开辟了太平桥公

园绿地和人工湖，绿地占地四万四千平方米，位于整个太平桥项

目的中央地带。园种植高大乔木，兴建低坡景观，提供休憩空间。

园中心兴建了XX市中心最大的人工湖，占地一万二千平方米。

湖的中央建有大型喷泉，湖泊东西两端点缀着两个小岛，名为“玉

兰岛”和“合欢岛”。人工湖四周绿地高低起伏，栽种了各种乔木和

灌木。绿地北侧新辟一条长一千二百米的湖滨路，沿人工湖划出

了一条优美的曲线，与湖西一新天地广场」的石库门海派建筑连

成一体，成为市中心一处独特的新景观。

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出利率下车点

出网霹垢招燎

北里

北里:

北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢

和设备，化身成多家高级消费场所与餐厅，菜式来自法国、美国、

德国、英国、巴西、意大利、日本、和XX,充份展现了新天地

的国际元素。

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南里:

南里

南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、休闲

中心，这座充满现代感的玻璃幕墙建筑物，进驻了各有特色的商

户，除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时

装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院与全XX最具规模的

一站式健身中心。

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太平桥公园:

太平桥公园

毗邻新天地广场的太平桥公园占地四万四千平方米，拥有XX市

中心最大的人工湖。园树木成荫，绿草青青。湖面碧波荡漾，沿

岸空气清新。绿地北侧的湖滨路，沿人工湖划出一条优美曲线，

将公园与外界自然融合，成为市中心一处独特的悠闲去处。

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五、商铺规划设计方案

5.1现有规划设计方案修改建议

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5.2商铺装修建议

建议商铺的建筑主体保留原岭南风格设计，而商铺的门面建议融

合现代风格的元素，如大面积的玻璃橱窗与玻璃大门。

商铺门面的大面积通透落地玻璃示意图

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5.3环境景观方案建议

在环境景观规划方面，可以通过绿化景观、造型小品、休息交往、

餐饮游戏、表演展览等，并配以公共服务设施如问讯、指示牌等,

以此增强商业空间的活性，使客户倍感亲切舒适。

为了使项目的主题调性能深入人心，令客户初次到访能留下美好

的深刻回忆，建议在第一组团南面即靠近端砚展览馆的围墙能设

置一个“端砚历史文化时间廊”，将端砚的历史与开采、打磨、

雕刻整个流程展示，通过带发声音的腊像公仔形式表现，增强其

可观性与趣味性。（例如：澳门的历史博物馆就以该形式表现取得

较好市场的效应）

历史时间廊示意图

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另外，在环境景观方面建议在项目中心广场，设置”主题情景中

心广场”，通过不规则的造型喷水池营造该地方的亮点，并且在四

周设置休闲椅与在外围以造型花基进行围闭，一方面达到积聚客

流的目的，另一方面避免第三组团主街望穿整个街道而影响客户

继续进入项目二、三期。

造型花基

特色造型喷水池

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5.4智能化方案建议

经过前期敝司对市场经营商户的调查了解到，他们普遍对智

能化配置的要求不高，只需能提供通讯与宽带网络即可。有鉴于

此，敝司考虑到高标准的智能化前期投入费用较高且增大经营商

家的营运成本，加上高标准的智能化对于本项目的实用性不大，

因此建议配备以下设备：

令通讯

Q宽带网络

对于宽带平台的搭建，一方面满足商务办公用户的办公需求，另

一方面是商场与业界的商户、厂家保持紧密的联系，作为商场信

息的流通途径

。消防系统

消防系统是商场必备的系统设施，包括喷淋、烟感、温感等。消

防规划所占用的商场空间主要包括防火分隔的位置和设备放置

等。

々周界安全防系统

是本项目第一道安全防体系，它利用安装在小区周界围墙上的双

光束经外探测装置对小区周界和重要部位进行布防。该系统在商

铺管理中心多媒体监控电脑上显示。

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。闭路电视监控

是本项目第一道安全防体系，它利用安装在商场周界围墙上的双

光束经外探测装置对小区周界和重要部位进行布防。该系统在小

区管理中心多媒体监控电脑上显示

©金融平台

商场的金融系统主要包括银行业的引进，一方面为消费者提供便

利性的消费过程（如快速提款、信用卡消费等），另一方面满足商

家资金的流通需求。使商场的资金达到流通循环的目的。

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5.5其他细部规划建议

路灯规划设计建议

建议在前广场、东广场、中心广场设置T型旗路灯，不但可以作

为装饰照明作用而且可以租赁T型旗广告位增加的利润收入。

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通道照明系统设计建议

考虑到非主通道的商.业走廊宽度较窄，无法安装柱立照明系

统，因此建议在商铺临街面墙壁安装吊旗照明系统，同时可

以出租广告位置增加收益。

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道路导向指引

指示系统主要指商场的出入口指示、导购指示、安全指示、

消防指示等。建议本项目的指示系统除了常规设置形式（反

光板和指示灯牌）。

指引牌：

①指示各通道的主题

②指示该通道的商户以与位置图，以方便顾客进入商铺

③指示安全出口、洗手间等位置

地面导向指引：

①为了使各个组团根据自身经营的类别的形象更鲜明突出，

建议在道路的导向指引方面，采用花纹地砖指引法，即在

各自组团的通道中，铺设能反映该组团销售容的形象化图

案，不但能使各组团之间功能的差异性拉开而且可以使客

户能迅速知道自己在哪个功能组比。

②在拐弯处或分叉路口处拼凑图案以作识别直行或拐弯

灯箱广告：

①商户产品的平面展示推介；

②指示该商户的名称、类别、商铺；

③顾客行走方向的指示。

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项目与白石村之间围墙的设计

为了中国端砚文化村整体风格的完整性与便于统一管理，建

议以青石砖作围墙进行围闭，并且在围墙上以具有中国特色

的窗花进行点缀或以反应端砚义化的彩瓷铺设，使墙壁既可

作围闭作用又可作为项目整体装饰的风景线。

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六、物业价值提升策略

物业价值提升策略目的在于增强项目附加值与经营特色优

势，提升各类租金收益，确保长久旺场经营，提升项目市场知名

度与影响力，为二、三期项目开发奠定市场基础，为发展商开发

新项目打造开发品牌优势与扩大投资层面。

6.1经营模式提升

目的：

在同级旅游市场竞争中形成独有经营优势，确保长久发展商收益

与增强各商户长久驻场经营信心，形成独有经营品牌。

提升策略：

I、合作经营长久旺场经营

以商铺出租纯收取租金的基础上，预留部分商铺用作发展商自行

经营，与经营户合作经营，例如发展商可将部分商铺用作互动娱

乐设施经营，旺场经营项目的高额销售与餐饮服务与特色经营商

户共同经营，确保长久经营。

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n、我们不仅出租商铺，而且为您创造财富——发展商由大业主

转向项目经营推广

以商用物业发展商作为大业主，未来将由业主角色逐步转换成经

营户角色，参与整体项目的经营推广，引导与提供完善经营配套

服务的同时，将作为整体项目经营推广运营商身份与各零散商户

共同经营，并定期组织相关促销活动，进行整体项目推广。例如

举办美博会、公关活动、拍卖活动，与政府、旅游局、文化局、

行业协会，商贸、名人进行联合推广，通过优势平台资源进行推

力，吸纳围外各类专业购买群体与旅游群体长期前来定向消费购

物，并且组织经营商户参与国、外各类商业展销活动，以多种形

式促进商户经营，提升项目品牌知名度与影响力。

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建议与以下相关行业进行互动经营推广合作:

1.车迷会一一拥有大量高端消费群体，有组织定期外出旅游群体

2.摄影协会一一拥有大量高端专业与爱好消费群体，自发与有组

织外出旅游群体

3.珠宝、古玩、工艺品协会一一拥有超高端消费群体与爱好者，

经营层面高，具有高端消费群体

4.艺术创作一一拥有大量专业群体，自发与有组织定向外出的旅

游群体

5.文化经营与旅游推广——拥有大量专业群体，有组织与定向外

出旅游群体，商业经营性较强，与之共同经营合作推广，利润

空间较高，经营围广，辐射面较强

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m、采用复合经营方式与相关行业进行互动经营推广合作，扩大

经营规模类别与多元化特色经营优势

传统的旅游市场推广经营通常与各类相关共同推广，例如与旅游、

文化、酒店行业、会展经营行业、交通运输业、教育等行业进行

联合推广，将客户资源转换成旅游市场经营资源优势。

现代的旅游市场推广经营模式是在传统经营模式的基础上与其他

经营行业进行合作，不断培养定向消费群体，增强自身经营优势，

提升经营价值。

案例1：南国影视基地是将旅游市场与中央电视台影视联合进行

推广，在吸引旅游群体的同时，吸引扩大影视爱好者长期

前往参观。

案例2：XX的汽车旅游基地是以赛车活动为主，添加各类汽车文

化传播活动推广，教育培训功能，形成新兴的汽车运动

旅游市场项目，吸引广大汽车运动爱好者的同时成为汽

车行业聚集经营交流发展的基地

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采用“会员制”的消费模式，将成为经营模式的创新方式，长期

拥有固定群体，不断发掘增加新群体。

例如：当个人在购买汽车时,经销商吸引每位车主参加车迷会，

定期举办各类外出活动，止匕时，首先要选择旅游景点，如

旅游项目提供相关优惠条件与汽车经销商合作，将带动非

旅游群体以外的高端商品消费群体前来消费购物，促进项

目经营。

同时针对端砚与文房四宝的收藏爱好者将吸引前来的参观

游览时，吸纳成为会员，定期提供专业咨迅与举办联欢活

动，通过爱好者带其他消费群体前来游览。

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6.2主题装修提升

目的：

根据各组团经营类别与特色进行主题装修，包括建筑外部分，环

境设计，景观设计元素，从而提升商铺经营价值，增强旅游购物

特色，增加多次往返消费频率。

提升策略：

根据第一、二、三组团各自经营特色的主题风格进行特色装修，

以其丰富特色提升与带旺该组团。

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6.3管理提升

目的：

充分体现集中经营，统一管理优势，增强经营商户长久驻场经营

信心，体现发展商素质。

提升策略：

1.制定日常规性经营管理条例，各商户共同遵守执行

2.引入专业管理共同进行管理，并通过管理优势增强经营商户信

心与商铺价值

3.管理主要体现在人性化服务方面

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管理服务建议：

•客户咨询中心

在中国端砚文化村设置客户咨询中心，咨询中心的列柜上，游客

可以拿到中国端砚文化村各个租户的店卡和各种关于中国端砚文

化村的资料、刊物，以与旅游交通地图等。要更全面，更详细地

了解中国端砚文化村的情况，游客更可使用触摸屏电脑浏览中国

端砚文化村情况。

•客户咨询中心的服务

在中国端砚文化村设置客户咨询中心的服务专员，回答关于中国

端砚文化村的各类问题，为游客提供有关旅游、休闲、生活等方

方面面的实用信息。咨询中心的服务人员能使用中英双语服务，

竭诚为每位来访的游客提供方便和帮助。并且设立医疗中心，为

游客提供简单的医疗服务。

咨询中心服务专员

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七、营销组合策略

7.1租赁比例

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7.2产品组合

估计商家数

客户类型比例估算面积备注

量

端砚35%约4748m2120端砚、砚

文房用品20%约2713itf68纸、笔、墨

剑花、溪黄草、燕

粤西产品30%约4070m2102窝、竹制品、棕、

奇石、根雕

玉器、古玩10%约1357m234古董、叫会玉渊

餐饮3%约407m210中餐、西餐

表演与鉴定中心2%约272.01m27表演、鉴定

注：

1）商家数量为估算值，实际应按市场情况进行调整

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7.3价格预期

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八、营销推广策略与部署

8.1营销策略

1.入市时机确定原则

房地产市场瞬息万变，谁能占领先机抢先入市，谁就最有最大的

机会成为赢家。但是，另一方面，要租赁取得好成绩又必须要做

好充份的前期工作准备以与良好的工程进度配合，方能确保项目

的销售能顺利进行。

为了保证能让本项目在推出市场即能一炮而红，建议示铺位交付

使用时与项目一期工程的邹形出来后推出市场一，则能显示发展

商的实力雄厚，二则让客户通过亲身体现商铺的情况，将更有说

服力，更容易引起商家的冲动与欲望。

2.入市时机的制订

＞根据上述的分析以与考虑到前期积累客户需要一定的时间和

工程与各方面工作的配合，敝司认为本项目最佳的入市时机

为八月中下旬。

3.入市时机安排

＞首先，6〜7月销售前期工作准备与向市场透露部分项目的租

赁信息

＞6〜7月这段时间主要工作应放在前期准备，包括现场包装、

招租物料的准备以与各个方案的制定与落实。而现场招租方

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面，还是通过销售人员的旧客户跟踪以与做好新客户的登记,

为8月中下旬的认租做铺垫，积累客户；

＞另外，在67月期间，可与各主要媒体、政府部门、旅游局、

文化局、端砚协会、土产局等部门做好公关工作，为后期项

目推广做准备的同时也可通过政府媒体以新闻稿或互联网信

息将中国端砚文化村即将面世的信息向外透露，吸引市场的

关注。另外，6月份可以籍着对台招商会吸纳台商进驻。由于

此时本项目的工程进度无法支持，因此建议在此期间向到访

客户公开本项目的部分数据：整体规划、工程进度、铺位面

积、认租时间等吸引客户关注，为项目的招租积累客户。

＞其中，8月中下旬可利用项目示铺位开放参观的契机，以电视

展板广告与平面广告的形式将项目部招租的信息告知市场，

吸引市场客户的到访。

＞通过新闻发布会的形式，利用部认购登记火爆信息的发布，

制造社会关注热点，拉开热销序幕，迅速提高本项目的社会

形象与社会知名度。紧接住通过报纸广告、新闻报道、单宣

传等立体宣传发布公开招租信息

＞而十月将通过项目端砚展览馆的落成，结合“十一”黄金周

与每年一届的中国端砚文化节举行，电视展板广告与报纸形

象稿的平面表现形式，树立项目在市场上形象，同时向市场

展示其特点，让市场进一步了解项目。

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营销阶段划分

根据发展商提供的工程计划，本项目计划于2004年6月中

下旬具备部试探性招租条件，9月份交付使用。据此，并结合我

司一直以来的楼甭操作经验，建议将本项目的整个营销过程划分

为以下阶段：

阶段名称时间招租工作重点

第一阶段筹备期2004年5-6月对台招商活动

现场包装与各

政府职能部门

进行公关活动

第二阶段造势蓄客期7月-8月对经营砚业客

户进行租售洽