2024年全国房地产估价师之开发经营与管理考试黑金试题

全国房地产估价师考试重点试题精编

注意事项：

1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。

2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答

题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂；非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体

工整,笔迹清焚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域

书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。

密

g（参考答案和详细解析均在试卷末尾）

一、选择题

•・

3I1、（）是指通过收集初步的数据来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。

WiA.试探性调查

B.描述性调查

C.因果性调查

D.假设性调查

I2、土建工程、给水排水工程、照明工程估算时，按建筑m2造价乘以工程量得到单项工程

投资，这种估算的方法称为（）。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指标估算法

-!3、如果银行存款的利率为10%,为在1年后获得11000元，现在应该存入银行（）。

凶志A.12000元

朗nB.10000元

iC.9250元

D.9929元

4、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。

A.折旧费

B.审计费

C.金融机构手续费

D.无形资产摊销贽

5、某项目净现金和累计净现金流如下表，则该项目的动态投费回收期是（）年。

恬|

小!

年末二0-Id3Q45匚

净现金'流现值（万元）/一2002446.35。432.32d532.59^640.67,455.57*

累计净现金流现值（万元），-2000'-1553.653-1121.33«-588.7短51.931507.5g

A.3.09

B.3.48

C.3.83

D.3.92

、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是（

6）0

A.沉降缝

B.伸缩缝

C.温度缝

D.防震缝

7、建设投资估算的精度在±10%,所需费用，小型项目约占投资的1.0%〜3.0%,大型复杂工

程约占0.2%〜1.0%,该阶段为（）。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目的评估和决策

8、某企业2014年12月底，净利润为1500万元，资产平均总额为6000万元，负债为2000

万元。则该企业的资产报酬率是（）o

A.20%

B.25%

C.33%

D.50%

9、产品生产经营活动中的成本包括生产成本和（）两部分。

A.广告费

B.销售费用

C.促销费用

D.不可预见费用

10、房地产投资个别风险包括（）。

A.利率风险

B.或然损失风险

C.持有期风险

D.政策风险

11、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）o

A.竞争多于垄断

B.垄断多于竞争

C.竞争与垄断持平

D.不存在竞争和垄断

12、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。

A.土地费用

B.前期工程费

C.房屋开发费

D.管理费用

13、房地产开发企业税后利润应首先用于（）«

A.弥补企业以前年度的亏损

B.提取法定盈余公积金

C.提取公益金

D.向投资者分红

14、房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产资产和经营投资，是按照（）

的不同进行划分的。

A.物业用途类型

B.投资对象存在形式

C.房地产投资主体

D.房地产业经济活动类型

15、以每间客房的综合投资乘以客房数估和一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指标法

16,酸枣仁的药物组成不包括

A.酸枣仁

B.贝母

C.茯苓

D.川萼

17、下列财务指标中，属于可通过资产负债表直接计算的指标是（）。

A.流动比率

B.应收账款周转率

C.股东权益报酬率

D.成本费用净利率

18、下列房地产市场运行的影响因素中，属于经济环境因素的是（）。

A.宏观金融政策

B.家庭收入及其分布

C.家庭生命周期

D.费本市场发育程度

19、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。

A.学习

B.经济状况

C.对渠道的信赖度

D.购买动机

20、关于盈利能力分析指标的说法，错误的是（）。

A.资产报酬率越高，说明企业的状利能力越弱

B.成本费用净利率越高，说明企业为获取收益付出的代价越小，企业的获利能力越强

CJ1殳东权益报酬率越高，说明企业的获利能力越强

D.销售毛利率越大，说明企业通过销售获取利润的能力越强

21、关于资金时间价值的说法，错误的是（）0

A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同

B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同

C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同

D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较

22、某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于

每年的年初收取，年利率为8%,则该商铺15年租金收入的现值为（）万元。

A.11.41

B.11.49

C.12.41

D.12.49

23、《规划意见书（选址）》及附图复印件或《设计方案审查意见》及附图复印件，必须经（）

批准。

A.房地产行政管理部门

B.城乡规划管理部门

C.建设行政主管部门

D.国土资源管理部门

24、下列市盈率的表达式中，正确的是（）

A.市盈率=股价/每股净资产

B.市盈率=股价/每股收益

C.市盈率=市值/销售收入

D.市盈率=市值/现金流

25、房地产开发项目的资金来源通常不包括的资金渠道是（）。

A.资本金

B.预租售收入

C.借贷资金

D.政府资助

26、建设投资估算精度在±10%,所需费用，小型项目约占投资的1.0%〜3.0%,大型复杂工

程的占投资的0.2%〜1.0%,这一-阶段属于（）。

A.投资机会研究

B.项目评估与决策

C.初步可行性研究

D.详细可行性研究

27、先近似估算工程量，配上相应的概预算定额单价和取贽，近似计算项目投资，这种估算

方法称为（）o

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指标估算法

28、临界点分析和保本点分析的主耍差异在于（）。

A.变动成本的设置

B.平衡点的设置

C.同定成本的设置

D.产销售量的不同

29、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析的阶段是

（）»

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目的评估和决策

30、某投资者于2014年1月以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元为年利

率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2015年该

写字楼的年毛租金收入为100万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛

租金收入的30%,写字楼年增值率为3%,则2015年该写字楼H勺投资回报率为（）。

A.12.39%

B.15.38%

C.16.25%

D.21.13%

31、在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还订•划的

基本报表是（）。

A.项目投资现金流量表

B.资本金现金流量表

C.投资者各方现金流量表

D.财务计划现金流量表

32、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估兑中用到的估第公式：直接费=每平

方米造价指标x建筑面积，属干（）。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.概算指标法

D.工程量近似匡算法

33、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。

A.需求预测

B.吸纳率分析

C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析

D.家庭规模与结构分析

34、在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的（）来设

计资金结构。

A.产品组合方式

B.开发合作方式

C.倘借代理方式

D.市场定位方式

35、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。

A.意愿

B.途径

C.能力

D.动机

36、小区内停车场建设费属于（）。

A.公共配套设施处设费

B.建筑安装工程费

C.基础设施建设贽

D.物业管理维修资金

37、在房地产项目可行性研究价段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得

到单项工程投资的估算方法是（）。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.概克指标法

D.工程量近似匡算法

38、某开发商于2016年8月1日获得开发项目用地的土地使庄权，2017年6月1日完成规

划设计，2017年10月1日获发开工许可证，2019年4月1日项目建成并获发竣工证书，

年月日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（

2019101）0

A.2016年8月1日至2019年4月1日

B.2017年10月1日至2019年4月1日

C.2016年8月1日至2019年10月1日

D.2017年10月1日至2019年10月1日

39、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）»

A.折旧费

B.审计费

C.金融机构手续费

D.无形资产摊销比

40、如果整个投资市场的平均收益率为15%,国债收益率为9%,房地产投资市场相对于整

个投资市场的系统性市场风险系数为0.23,则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现

率是（）o

A.10.38%

B.11.07%

C.12.45%

D.13.62%

41、会计的基本职能有会计核算和（）。

A.资源配置

B.会计监督

C.会计决策

D.会计控制

42、在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制的报表是（）。

A.财务计划现金流量表

B.利润表

C.资产负债表

D.经营成本估算表

43、在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查主要内容的是（）,,

A.建设地点

B.项目用地

C.交通运输条件

D.竞争能力

44、物业公司在选择寄信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。

A.零售商的财务能力

B.零售商的声誉

C.零售商的组合与位置分配

D.零售商的经营内容

45、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。

A.空置率与有效毛收入呈反向变动

B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响

C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加

D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率

46、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）o

A.房地产租金

B.房地产实际出租量

C.出租房屋空置率

D.房价租金比

47、目前我国采用的复式记账法是（）。

A.收付记账法

B.借贷记账法

C.支出记账法

D.收入记账法

48、”三项预测值”分析方法是（）中的一种。

A.概率分析方法

B.盈亏平衡分析方法

C.多因素敏感性分析方法

D.单因素敏感性分析方法

49、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（）。

A.下降

B.上升

C.不变

D.不能确定

50、按投资的（），可将投资分为生产性投资和非生产性投资。

A.投资对象

B.投资回收期

C.经济用途

D.投资形式

二、多选题

51、卜.列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。

A.变现风险

B.比较风险

C.资本价值风险

D.时间风险

52、治疗甘温除热的代表方是

A.参苓白术散

B.补中益气汤

C.六君子汤

D.香砂六君子汤

53、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。

那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（〉模式。

A.选择专业化

B.产品专业化

C.大量定制

D.市场集中化

54、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高运营费用分析属于（）o

A.临界点分析

B.期望值分析

C.敏感性分析

D.概率分析

55、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%,经营费用为潜

在毛收入的30%,抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006

年的净经营收入为（）万元。

A.330

B.450

C.650

D.700

56、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。

A.需求

B.供给

C.竞争

D.市场占有率

57、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）»

A.吸纳率分析

B.房地产市场的商业周期分析

C.家庭规模与结构分析

D.投资购买和使用购买的比例分析

58、美国某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。第

一年和第二年的年利率为7.5%,两年后的年利率调整为8.5%,则该家庭在第28个月的月还

款额为（）美元。

A.1250

B.1398

C.1416

D.1562

59、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于（）。

A.20%

B.15%

C.10%

D.25%

60、（）是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。

A.市场定位

B.市场调查

C.市场细分

D.市场选择

61、某房地产投资企业在一定U期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动

资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的

流动比率为（）o

A.150%

B.200%

C.75%

D.400%

62、卜.列因素或措施可能会导致房地产价格卜降的是（）。

A.提高抵押贷款利率

B.降低抵押贷款利率

C.降低首期付款比例

D.通货膨胀率上升

63、某家庭以2000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120m2的住宅，银行为其提供了

15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%,抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按

月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金4万元，那么从第6年开始的抵押

贷款月还款额为（）元。

A.1417.68

B.444.08

C.1861.76

D.973.60

64、卜.列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）o

A.收益现金流风险

B.未来运营费用风险

C.汇率风险

D.时间风险

65、关于预算，下列说法错误的是（）。

A.可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某•时间上物业现金流

的状况

B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处

理方法，以满足这项费用的支出

C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算

D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化

66、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。

A.开发商

B.监理单位

C.分包单位

D.总承包单位

67、下列关于房地产面积测算，表述错误的是（）。

A.用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算

B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算

C.用地面枳测算以丘为单位进行

D.历屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积

68、下列不属于房地产投资项目经济评价盈利能力指标的是（）＜,

A.成本利润率

B.投资利润率

C.偿债备付率

D.资本金利润率

69、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，

应采用（）的做法。

A.防潮

B.防潮与排水相结合

C.卷材防水

D.钢筋混凝土防水

70、先近似估算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算

方法称为（）。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指标估算法

71、网络图法在建设工程管理中常常作为（）的方法。

A.质量管理

B.成本管理

C.进度管理

D.合同管理

、根据建筑物重要性和使用要求，一般居住建筑的建筑物的重要性等级是（

72）o

A.特等

B.甲等

C.乙等

D.丙等

73、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开

发商可以采用（）。

A.领导定价法

B.挑战定价法

C.随行就市定价法

D.渗透定价法

74、下列风险中属于系统风险的是（）。

A.比较风险

B.市场供求风险

C.未来运营费用风险

D.持有期风险

75、投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。

A.获取房地产当期收益

B.获取房地产未来收益

C.直接从事房地产开发经营活动

D.间接参与房地产开发经营活动

76、下列关于竣工图的表述中，错误的是（）o

A.按施工图施工无任何变动的，直接在施工图上加盖竣工图标志后作为竣工图

B.结构形式改变.平面改变的，可以在原施工图上修改.补充后作为竣工图

C.隐蔽部位需要绘制竣工图纸

D.竣工图应与实际情况相符，不得任意涂改

77、假设某房产限差为120m2,则其中误差为（）m2。

A.30

B.60

C.90

D.120

78、某投资者以8000万元购买•栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷

款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%,则该项投

资的资本金净利润率为（）0

A.9.38%

B.12.50%

C.15.63%

D.20.83%

79、对收集的费料进行分析找出差异性最大的细分市场，是在进行市场细分的（

A.调查阶段

B.资料整理阶段

C.分析阶段

D.综合归纳阶段

80、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40m2,总建筑面积为6800m2。

当地同档次宾馆的综合造价为3000元/m2,每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算

法计算的该宾馆总投资为（）万元。

A.1800

B.2040

C.2100

D.2380

81、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在（）年以上。

A.20

B.30

C.70

D.40

82、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低

10%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则

其中最敏感的因素是（）。

A.地价

B.建造成本

C.贷款利率

D.资本化率

83、在（）授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目

核准、土地征收等手续并组织实施。

A.银行

B.经销商

C.业主

D.政府

84、资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力

指标，反映债权人所提供的资金占（）的比例。

A.全部贷款

B.全部资产

C.银行贷款

D.部分资产

85、经济活•动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异，对

于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括（）。

A.补贴收入

B.出租收入

C.销售收入

D.其他经营收入

86、某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的存租金收入为8万元，且每年

递增6%,年租金均发生在年末。若折现率为6%,该商铺净租金收入的现值为（）万

兀。

A.91.76

B.142.40

C.150.94

D.160.00

87、某房地产开发项目的占地面积2000m1,土地总价3000万元，如果房屋开发成本为4500

元/肝，预测销售价格为元/行，则该项目实现盈亏平衡的容枳率为（

12000）o

A.1.4

B.1.5

C.1.6

D.2

88、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%,预计未来3年年初回收额分别是100

万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。

A.110.00

B.110.47

C.119.31

D.172.43

89、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。

A.折旧费

B.审计费

C.金融机构手续费

D.无形资产摊销费

90、方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（）（,

A.最低可接受收益率原则

B.不行动原则

C.备选方案差异原则

D.最高可接受收益率原则

91、下列物业中，属于特殊物业的是（）

A.在建工程

B.车站

C.购物中心

D.科技产业园区

92、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率

均为12%,净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值

为（）万元。

A.39.51

B.49.39

C.49.96

D.62.45

93、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润

不足以弥补的，可以在5年内延续弥补。

A.所得税前利润

B.所得税后利润

C.应分配利润

D.未分配利润

94、获取土地使用权属于房地产开发中（）的工作。

A.资机会选择

B.建设阶段

C.前期工作

D.租售阶段

95、房地产投资之弊不包括（）

A.流动性差

B.投资数额巨大

C.提高投资者的资信等级

D.投资回收期较长

96、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，艮1:定位于最大的细分

市场，即:同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即0（）

A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销

B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销

C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销

D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销

97、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（

A.设置仃分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业

B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，「I租金调整的时间间隔较长

C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分

D.营业额高但毛利水平较低的租户，其仃分比租金的百分比设置往往较高

98、（）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最

低投资报酬率。

A.内部收益率

B.基准收益率

C.期里投资回报率

D.名义投资回报率

99、张某将现有资金存入银行，期望卜年后涨1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款

利率为（）。

A.7.05%

B.7.17%

C.14.10%

D.14.34%

100、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发

商定价方法称为（）,

A.成本加成定价法

B.价值定价法

C.目标定价法

D.认知价值定价法

三、判断题

101、经营选购品，最重要的是分销渠道要宽，货源供应要充足，以保证消费者能随时随地

方便地买到。（）

102、为了增强药物的疏肝止痛作用，宜采用

A.蜜炙

B.酒炙

C.醋炙

D.盐炙

103、假设有50个新婚家庭，住宅的销售量达到15套，如果该年新婚家庭数量为10000个，

则住宅的需求量为3000套。（）

104、房地产开发项目用丁•出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设

投资。（）

105、公开招标通常适用于工程项目规模较大，建设周期较长，技术复杂的开发项目建设。

106、（2017年真题）零售商业物业的辐射区域和影响范围因其规模、类型、位置的不同而有

较大差异。（）

107、主养胃肾之阴，而生津除热的药是

A.石斛

B.麦冬

C.玉竹

D.百合

108、与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。（）

109、市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥

有的信息是不相对称的。（）

110、下列选项中，不是乳香作用的是

A.活血

B.伸筋

C.祛风

D.生肌

111、按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政

资金可以用于土地储备贷款的担保。（）

112、在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款率越低，则贷款人获得的贷款金额越多。（）

113、市场营销学将所购商品分为三类：便利品、选购品和特殊品。（）

114、既能清心胃实火，又能解瘟疫时毒的药物是

A.石膏

B.大青叶

C.天花粉

D.赤芍

115、《本经逢原》谓“能透诸窍藏，辟一切不正之气”的药物是

A.石菖蒲

B.苏合香

C.郁金

D.合欢皮

116,益母草、泽兰皆具有的功效是

A.既能活血通经，又能利水消肿

B.既能活血调经，乂能通络止痛

C.既能活血通络，又能消散痈肿

D.既能活血调经，又能祛瘀止痛

117、为伤科要药的是

A.麝香

B.冰片

C.苏合香

D.石菖蒲

118、土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。（）

119、消费者购买行为也会受到诸如相关群体、家庭、社会角色与地位等一系列社会因素的

影响。

120、一般来说，从事零售商业物业的物业管理企业与从事写字楼物业的物业管理企业的工

作没有差别。

参考答案与解析

1＞答案：A

本题解析：

在市场调查的确定问题和调有目标阶段，调查项目可以分为三类：①试探性调查，是指通

过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法；②描述性调杳，是

指明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花珑60万元在郊区买一套两居室商品住宅：（3）

因果性调查，是指检验因果关系，如假设两居室商品住宅每套汾格下降10万元，能够增加

多少购买者。

2、答案：B

本题解析：

单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般来说,

土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米投资计算，采暖工程按耗热量（kK/h）指

标计算，变配电安装按设备容量（kVA）指标计算:，集中空调安装按冷负荷量（kK/h）指标

计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量（m3/h）指标计算，各类围墙、室外管线工程按

长度（m）指标计算，室外道路按道路面积（m2）指标计算等，

3、答案：B

本题解析：

根据一次支付现值公式。

4、答案：C

本题解析：

财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括：①借款或债券的利息；②金

融机构手续费；③融资代理费；④承诺费；⑤外汇汇兑净损失：⑥企业筹资发生的其他

财务费用。ABD三项均属于管理费用。

5、答案：D

本题解析：

本题考查的是动态投费回收期。

动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值的期数-1）+

上年累计浮现金流量现值的绝对值588.7_、

当年净现金流量现值^64067-^

6、答案：A

本题解析：

变形健包括伸缩缝、沉降缝、防震缝。其中，沉降缝是防止因荷载、结构形式、地基能力的

差异等原因而产生不均匀沉降的影响所设的变形缝。沉降缝是将建筑物垂直方向划分为若干

个刚度较•致的单元，使相邻单元可以自由沉降，而不影响建筑的整体。沉降缝的缝宽与建

筑的层数有关。

7、答案：C

本题解析：

详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做

出投资决策的关键步骤。这,阶段对开发建设投资估算的精度在±10%,所需费用，小型项

月约占投资的1.0%〜3.0%,大中型复杂的工程约占0.2%〜1.0%。

8、答案：B

本题解析：

资产报酬率又称资产收益率、资产利润率或投资报酰率，是企业在一定时期内的净利润与资

产平均总额的比率。计算公式:资产报酬率=净利润+资产平均总额xl00%=1500+6000xl00%

=25%。

9、答案：B

本题解析：

因为广告费和促销费用包括销售费用之中O

10、答案：C

本题解析：

此题属于熟悉范畴。根据房地产投资分析方面的内容。

11、答案：A

本题解析：

本题考查的是房地产市场结构。房地产市场是垄断竞争市场，一手房（增量）市场垄断多于

竞争，二手房（存量）市场竞争多于垄断。P37o

12、答案：C

本题解析：

房屋开发费包括：①建筑安装工程费：②基础设施建设费：③公共配套设施建设费。其中，

公共配套设施建设贽是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施

（或公建设施）的建设费用，主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车

场等。一般按规划指标和实际工程量估算。

13、答案；A

本题解析：

房地产税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后提取法定盈余公枳金，

之后是可向投资者分配的利润。

14、答案：D

本题解析：

房地产投资可以根据不同的标准进行分类，不同投资类型既相互联系又有一定的区别。根据

房地产业经济活动类型的不同,可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、

从事各类历屋开发活动的历地产开发投资和从事各类历地产出租经营活动的房地产资产和

经营投资。

15、答案：A

本题解析：

本题考查的是房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目

或单项工程总投资的估算方法。P261,

16、答案：B

本题解析：

酸枣仁的药物组成：酸枣仁、甘草、知母、茯苓、川苛。

17、答案：A

本题解析：

流动比率是流动资产与流动负债的比率，是反映企'也短期偿债能力的主要指标。流动比率=

流动资产/流动负债xiOO%,这两项内容均在资产负债表中体现.B项，应收账款周转率=赊

销收入/平均应收账款xlOO%；C项，股东权益报酬率=净利润/股东权益平均总额xlOO%；D

项，成本费用净利率=净利润/成本费用总额xlOO%。

18、答案：B

本题解析：

本题考查的是房地产市场的运行环境。经济环境中的主要影响因素包括经济发展状况、产业

与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等。

参见教材P31o

19、答案：B

本题解析：

影响消费者购买行为的因素包括：①社会文化因素：②个人因素：③心理因素。其中，个

人因素主要包括：①年龄；②性别、职业、受教育程度：③经济状况：④生活方式；⑤

个性和自我形象。

20、答案：A

本题解析：

盈利能力分析指标主要包括资产报酬率、股东权益报酬率、销信毛利率、销售净利率和成本

费用净利率。A项，资产报酬率反映了企业总资产的利用效率。这一比率越高，说明企业的

获利能力越强。B项，成本费用净利率反映了企业在生产经营过程中发生的耗费与获得的收

益之间的关系。该比率越高，说明企业为获取收益付出的代价越小，企业的获利能力越强。

C项，股东权益报酬率反映了企业股东获取投资报酬的高低。该比率越高，说明企业的获利

能力越强。D项，销售毛利率反映了企业的销售成本与销售收入净额的比例关系，毛利率越

大，企业通过销售获取利润的能力越强。销售净利率说明了企业净利润占销售收入的比例，

它可以评价企业通过销售赚取利润的能力。

21、答案：A

本题解析：

资金的时间价值是指不同时间发生的等额资金在价值上的差别,对于奥金的时间价值，可以

从以下两个方面理解：①随着时间的推移，资金的价值会增加：②资金一旦用于投资，就

不能用于即期消费。

22、答案：C

本题解析：

第二年到第十五年的租金于每年的年初收取，可看作是租金于第一年到第十四年的年末收取,

利用年金现值公式求取第二年到第十五年的租金现值，再加上第一年初的租金即为15年租

金收入的现值。第二年年初的租金即第一年年末的租金Al=A0x(l+s)=1万元x(l+5%)

=1.05(万元),租金收入的现值公式应为P=A1/(i—s)口一[(1+s)/(1+i)]14}+Alo

代入上述公式,则P=1.05万元/(8%-5%)x{l-((1+5%)/(1+8%)]14}+1万元=12.41

(万元)。

23、答案：B

本题解析：

开发商需持《建设项目规划许可及其他事项申报表》、《规划意见书(选址)》及附图复印件、

《设计方案审查意见》及附图复印件、国土资源行政主管部门批准用地的文件、有资质设计

单位按照《规划意见书(选址)》或《设计•方案审查意见》及附图的要求绘制的建设工程施

工图(施工图纸包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面

图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图)、《城市外设工程办理竣工

档案登记表》、《勘察、设计中标通知书》(未进行设计方案审查的项目)，向城乡规划管理部

门提出申请。

24、答案：B

本题解析：

类比法是通过选择同类上市公司的一些比率，如最常用的市盈率（P/E,即股价/每股收益）、

市净率（P/B,即股价/每股净资产），再结合拟上市公司或资产的财务指标如每股收益、每

股净资产来确定拟上市公司价值，一般都采用预测的指标。市盈率法的适用具有许多局限性,

例如要求拟上市公司经营业绩稳定，不能出现亏损等，而市净率法则没有这些问题，但同样

也有缺陷，主要是过分依赖公司账面价值而不是最新的市场价值。因此对于那些流动资产比

例高的公司如银行、保险公司比较适用此方法。

25、答案：D

本题解析：

因为政府一般不会无偿资助房地产开发项目O

26、答案：D

本题解析：

本题考查的是可行性研究的工作阶段。

可行性研究可研费用（占

目的内容估算精度

阶段总投资额）

地区情况、经济政策、资源条

寻找投资方件、劳动力条件等、国内外市

机t±30%0.2%—0.8%

向与机会场情况、项目建成后对社会的

影啊

项目所在地区的社会经济情

况、项目地址及其周围环境、

初步可行性作出是否投市场供应与需求、项目规划设

±20%0.25%-1.5%

研究资的决定计方案、项目进度、项目销售

收入与投资估算、项目财务分

析

小型1%-

最终可行性投资下步工3%

±10%

研究作的依据大型0.2%-

1%

27、答案：C

本题解析：

工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似估算工程量，配上相应的概预算定

额单价和取费，近似计算项目投资。

28、答案：B

本题解析：暂无解析

29、答案：B

本题解析：

可行性研究分为四个阶段：①投资机会研究：②初步可行性研究：③详细可行性研究；

④项目评估与决策。其中，初步可行性研究，乂称"预可行性研究"，是在机会研究的基础

上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

30、答案：C

本题解析：

考点:现金I可报率与投费I可报率。年还本付息额A=Pxi/1l-l/(l+i)n】=200x7.5%/11-1/(1+7.5%)

30]=16.934万元，投资者权益增加=16.934-200x7.5%=1.934万元，年有效毛收入=100x

(1-10%-30%)=60万元，税前现金流=60-16.934=43.066万元，所得税=(60—16.934+1.934)

x25%=11.25万元，税后现金流=43.066-11.25=31.816万元,写字楼市场价值增值额

=500x3%=15万元，投资回报率=(31.816+1.934+15)/300=16.25%。

31、答案；D

本题解析：

房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。基本报表包括：①项目投资现金

流量表；②资本金现金流量表；③投资者各方现金流量表；④财务计划现金流量表；⑤

利润表：⑥资产负债表。其中，财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的

资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

32、答案：C

本题解析：

概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程贽用。估

算公式为：直接费=每平方米造价指标x建筑面积，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量

指标x建筑而积。A项，单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或

单项工程总投资的估算方法。B项，单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到

单项工程投资的估算方法。D项，工程量近似匡克法采用与工程概预算类似的方法，先近似

估算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。

33、答案：C

本题解析：

本题考查的是房地产市场分析的内容。选项ABD均属于需求分析。P139.

34、答案：B

本题解析：

房地产开发项目策划通常包括如下内容：①区位分析与选择；②开发内容和规模的分析与

选择；③开发时机的分析与选择：④合作方式的分析与选择：⑤融资方式与资金结构的分

析与选择：⑥产品经营方式的分析与选择。其中房地产项目融资方式与资金结构的分析与

选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份

额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理

的安排。

35、答案：B

本题解析：

市场规模就是特定商品的潜在购买者数量。潜在购买者一般具有三个特点：①兴趣：②收

入：③途径。因此，在估计某种产品的消费者市场时，首先需要判断对该产品有潜在兴趣

的人数。

36、答案：A

本题解析：

公共配套设施建设贽是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施

(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车

场等。一般按规划指标和实际工程量估算。

37、答案：B

本题解析：暂无解析

38、答案；C

本题解析：

房地产投资项目计算期选取规则，如表6-2所示。根据表6-2可知，出售类型的开发投资项

目的计算期为开发期与销售期之和。

表6-2房地产投资项目计算期选取规则

项目类型计算期(开发至言期)界定

为灰白开发笫与指售毙之和，开发期是《购买土地使弓权开始竟

项m废二登仪的时空可期.包括准咨期和建造事：朝隼器是从王

匕售

式铜售(含预售)开始到拒售完主花时同巨爰：三次售应品亮时，

开发投资开发笫与箱售笫有空分时芝堂圣

为开发笫与经苣期之和，至营方为讶计土程经苣或m苣的时z与

出茎或三百期：以土地使用权剩余年王和建筑力亲产三三寺”二妥三三三三

为最大奥：为方受计算.它可视分析精叟的要求，取10〜20年

为亲苣;售法京与至董笫之和：经苣卮金器是为三匕隹苍三无手上

弓的时宣.从获取物业所有权(使司权)开始.到出租至苣或三

置业投资

言法竟正式开始专上：经董准苔生劭时三女短.与购入物业的初

始装修状态等久衰毛美

本案例中，开发期为2016年8月1日至2019年4月1日，销售期为2019年4月1日至2019

年10月1日，因此，在计算财务内部收益率时，计算期为2016年8月1日至2019年10

月1日。

39、答案：C

本题解析：

本题考查的是投资估算。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债

券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发

生的其他财务费用。参见教材P262。

40、答案：A

本题解析：

资本资产定价模型公式为：E(Rj)=Rf+pj(E(Rm)-Rf]o式中，E(Rj)表示在同一时间

段内，资产j应有的预期收益率：Rf表示无风险费产的收益率；E(Rm)表示在同•时间段

内，市场整体平均收益率；Bj表示资产j的系统性市场风险系数(相关系数)。则按资本资

产定价模型计算出的房地产投资折现率为:E(Rj)=9%+0.23x(15%-9%)=10.38%。

41、答案：B

本题解析：

会计是旨在提高微观经济效益，加强经济管理，而在企事业及其他经济组织范围内建立的一

个以提供财务信息为主的经济信息系统。会计的基本职能有：①会计•核算；②会计监督。

42、答案：C

本题解析：

本题考查的是基本报表。资产贪债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。

在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。

43、答案；D

本题解析：

资源调查包括建设地点、项目用地、交通运输条件、外用基础设施、环境保护、水文地质、

气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。D项属于市场

调查的内容。

44、答案：B

本题解析：暂无解析

45、答案：A

本题解析：

A项，空置率与有效毛收入呈反向变动：①空置率提高，会导致有效毛收入减少：②空置

率降低，会使有效毛收入提高,B项，运营费用是为了维持物业正常使用或营业的必要支出。

虽然可以通过与物业服务企业签署长期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除

通货膨胀因素对这部分费用的影响。C项，权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务

杠杆,使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。通常情况下，

当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低

的权益投资比率。D项，金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资的比

率不得低于某一要求的比率。

46、答案：C

本题解析：

反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型，即：

①供给指标，包括新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面

积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值：②需求指标，包括国内生产总值、

人口数量、家庭户规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、家庭可支配收入、家

庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、居民消费价格指数；③市场交易指标，

包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、

房地产价格指数。此外，国内外通常还通过构造下述市场监测与预警指标，来实现对房地产

市场的进一步监测和预警，包括土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付

性指数、房地产价格指数、量价弹性、房价租金比、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市

场指数、消费者信心指数。

47、答案：B

本题解析：

复式记账是指对每•项经济业务发生时所引起的会计要素数量的增减变动，都要以相等的金

额，同时在两个或两个以上相互联系的账户中进行登记的一种记账方法。复式记账法包括收

付记账法和借贷记账法，目前我国采用的复式记账法是借贷记账法。

48、答案：C

本题解析：

本题考查的是敏感性分析的"三项预测值”法。时房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别

给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。参见教材P227。

49、答案；A

本题解析：

调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一。通过调整利率，政府可以调节资

金的供求关系、引导资金投向，从而达到宏观调控的目的。利率调升会对房地产投资产生两

方面的影响：①导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项

目的财务净现值减小，甚至出现负值；②加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提

高还会抑制房•地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。反之，利率长期下调、预

期房地产投资风险降低，会刺激房地产的需求，导致房地产价珞上升。

50、答案：C

本题解析：

按投资的经济用途，可将投资分为：①生产性投资，是指投入到生产、建筑等物质生产领

域，形成各种类型的生产性企业资产的投资；②非生产性投资，是指投入到非物质生产领

域，形成各种类型的非生产性资产的投资。

51、答案：A

本题解析：暂无解析

52、答案：B

本题解析：

李东垣说：“是热也，非表伤寒邪皮毛间发热也，乃肾间脾胃卜.流之湿气闷塞其卜，致阴火

上冲，做蒸蒸燥热。"治疗这种发热，“惟当以甘温之剂，补其中，升其阳，甘寒以泻其火则

愈。”对区分外感和内伤发热的辩证、病机、治则、治法以及使用均有深刻的理解。“盖温能

除大热，大忌苦寒之药泻胃土耳！今立补中益气汤。”

53、答案：D

本题解析：

市场集中化是企业只选择•个细分市场。通过集中营销，企业能更清楚地了解细分市场的需

求，从而树立良好的信誉，在细分市场上建立巩固的市场地位。同时企业通过生产、