2024年全国房地产估价师之估价原理与方法考试易错题（附答案）x - 会计实务操作指南

全国房地产估价师考试重点试题精编

!注意事项：

；11.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范：考试时间为120分钟。

5:2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答

〜i题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笠填涂；非选择题部分必须使用黑色签字笆书写，字体

工整，笔迹清楚。

14.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域

j书写的答案无效：在草稿纸、试卷上答题无效。

密

封一、选择题

窣

i1、下列说法不正确的是

iA.七情内伤，即喜、怒、忧、思、悲、恐、惊七种情志活动

B.情志过激、持续不断，则脏腑精气阴阳失调、首先伤心神，再伤他脏，发为情志病

••!C.七情损伤相应之脏一一过怒伤肝、过喜伤心、过思伤脾、过悲伤肺、过恐伤肾

汉jD.七情首先影响心神一一情志之伤，虽五脏各有所属，然求其所由，则无不从心而发

以1

2、某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的

!成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有

!中央空调而引起的折旧后的价值为（）万元。

A.2720

B.2800

C.292O

D.3000

3、影响某套住房价格的实物因素不包括（）。

A.装修

..1B.户型

•C.层高

gSD.楼层

E缱

I4、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置成本为

1100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。假设该房地产

1的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。

A.43

B.112.5

C.123.3

D.150

5、价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在（）中。

恬

A.房地产损害赔偿案件

B.房地产纠纷案件

C.房地产预售

D.房地产预测

6、“入上齿中〃的经络是

A.手阳明大肠经

B.足阳明胃经

C.手太阳小肠经

D.足太阳膀胱经

7、从本质上讲，价值时点是由（）决定的。

A.委托人

B.估价师

C.估价目的

D.估价对象

8、收集什么样的实例费料，主要取决于拟采用的估价方纭，对于比较法而言，主要足（）。

A.成本实例资料

B.交易实例资料

C.收益实例资料

D.成交实例资料

9、在实际估价中，选取（）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。

A.估价时点

B.价值类型

C.估价机构

D.估价依据

10、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（）。

A.现在按9.5折一次性支付

B.一年后一次性支付

C.现在首付30%,余款在未来3年内分年等额支付

D.现在首付50%,余款在未来10年内分年等额支付

11、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬

率为10%,该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点剩余的使用权年

限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.180

B.196

C.200

D.300

12、为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2,成

交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年6月末每月价格递增1%,

2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。则该可比实例在2013

年10月末的价格为（）元/m2。

A.3018

B.3020

C.3144

D.3050

13、客观存在的房地产价值或价格可以通过（）出来。

A.发明或创造

B.创造或确定

C.发现或探测

D.隐定或探索

14、某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45

万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%,该房地产的报酬

率为6%。该房地产的收益价格为（）万元。

A.183.78

B.257.55

C.873.19

D.1427.16

15、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观

收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。

A.合法原则

B.最高最佳使用原则

C.替代原则

D.公平原则

16、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为

2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2,买卖中涉及的税费全都由买方支

付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自

2008年4月1日起到2003年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%,则

该可比实例修正调整后的价格为（）元/m2。

A.3673.20

B.3673.68

C.3790.43

D.3792.93

17、某大厦总建筑面积为10000m2,房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。

某人拥有该大典的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按

照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。

A.2.4%

B.3.0%

C.3.8%

D.7.2%

18、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日算

起），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为

480万元，报酬率为8%,折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万

兀。

A.3939.61

B.4433.88

C.4768.50

D.5652.09

19、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于（）。

A.社会因素

B.环境因素

C.人口因素

D.行政因素

20、可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为（）。

A.0.060

B.0.940

C.1.060

D.1.064

21、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（）。

A.环境因素

B.自身因素

C.视觉因素

D.人口因素

22、张景岳认为肿胀的标是哪个脏腑功能的失常

A.小肠泌别清浊

B.肺的宣发

C.脾胃运化

D.肾的蒸化

23、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为L5年，现在建工程

被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类

似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后

续建设期应为（）年。

A.1

B.1.5

C.2

D.2.5

24、房地产估价委托合同的内容可以不包括（）。

A.估价服务费

B.估价目的

C.估价委托书

D.委托人的协助义务

25、某房地产开发项目建筑面积3850m2,建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时

可售出50%,半年和一年后分别售出30%和20%,出售时的平均单价为2850元/m2,折现

率为15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为（）万元。

A.572.21

B.765.85

C.791.24

D.912.62

26、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于2000年，假定该两宗房地产

的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2010年该两建筑物的

年折旧额并加以比较，则（

A.甲大于

B.甲小于乙

C.甲等于乙

D.难以判断

27、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临

街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（工

A.交易情况修正

B.交易日期倜整

C.房地产状况调整

D.区域因索调整

28、“清气在下,则生飨泄；浊气在上,则生胀”说明哪种脏腑的紊乱

A.心

B.肝

C.脾

D.肺

29、东方之人易得痈疡是因

A.其民乐野处而乳

B.其民嗜酸而食腐

C.民食鱼而嗜咸

D.民华食而脂肥

30、身以前皆寒栗，胃中寒则胀满可见于

A.足阳明气不足

B.足阳明气盛

C.少阴气血衰极

D.太阴终者

31、寒病即见寒象所采用的治法是

A.热因热用

B.寒因寒用

C.寒者热之

D.热者寒之

32、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范

围通常是（）。

A+15%

B+10%

C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25%

D.有时可放宽至±20%

33、为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（）。

A.合法原则

B.最高最佳利用原则

C.一致性原则

D.一贯性原则

34、“阴者，藏精而起亟也；阳者，卫外而为周也〃说明了

A.阴阳互根

B.阴阳互用

C.阴阳对立制约

D.阴阳相互转化

35、为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易

口期为2011年4月15口，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2,交易中涉及的税

费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%,又知

最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%,则该可•比实例经修正、调整后的价

格是（）元/m2。

A.7000

B.7003

C.7436

D.7670

36、建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建

安工程费的方法称之为（）。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法

37、房地产区位是指该房地产与（）在空间方位和距离上的关系。

A.某一事物

B.某房地产

C.其他房地产或事物

D.各种事物

38-.将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是（l

A.促进该地区的房地产价格上涨

B.使该地区的房地产价格下降

C.可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价格下降

D.对该地区的房地产价格不会产生影响

39、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费

用差异的是（）。

A.毛租金乘数法

B.潜在毛收入乘数汰

C.有效毛收入乘数法

D.净收益乘数法

40、一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房也产的开发建设成本，从而会推动房

地产价格;相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格o（）

A.下降；下降

B.下降；上升

C.上升；下降

D.上升；上升

41、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。

A.增值税

B.契税

C.教育费附加

D.土地增值税

42、收益法是以（）为基础的。

A.定期原理

B.平衡原理

C.替代原理

D.预期原理

43、一块前后两面临街、总深度为175ft,临街宽度为30ft的矩形地块。已知，前街路线价

为320元/代2,后街路线价为240元/代2。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）

万元。（采用四三二一法则）

前街320元/（V

地

块

后街240元/自2

A.144.6

B.160.8

C.170.8

D.180.8

44、某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情

况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，

（占价对象房地产的报酬率为9%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。

A.1838.00

B.1843.55

C.1845.87

D.1850.00

45、某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年

净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格

为260万元，偿债基金储蓄的年利率为4%,贷款年利率为7%,报酬率为10%,在考虑重置

提拨款下，该房地产价值为（）万元。

A.223.13

B.246.18

C.247.18

D.253.86

46、收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。

A.市场交易价格

B.预期收益能力

C.开发建设成本

D.未来收益大小

47、（）是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。

A物权

B.债权

C.租赁权

D.所有权

48、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维

修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，

年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费

用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。

A.245

B.275

C.315

D.345

49、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（）。

A.空间直线距离

B.交通路线距离

C.交通时间距离

D.经济距离

50、下列（）不是影响房地产价格的经济因素。

A.经济发展

B.金融政策

C.利率

D.汇率

二、多选题

51、当建设用地使用权期限届满时，其上地使用权可以自动续期的是（）。

A.写字楼

B.生产用房

C.加油站

D.住宅

52、关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（）o

A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况

B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值

C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值

D.需测算后续开发的应得利润

53、生产资料是由

A.劳动者和劳动对象构成的

B.劳动对象和劳动资料构成的

C.劳动者和劳动资料构成的

D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的

54、某幢写字楼，建筑物重新购建成本为2000万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年。

其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，

有效经过年数为4年；设备的重置成本为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9

年。假设残值率为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。

A.400

B.628

C.656

D.700

55、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地

产状况劣于标准房地产状况，价格低2%：估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价

格高1%,若改为直接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为（）。

A.105

B.97

C.98

D.103

56、下列关于预售房地产开发经营期正确的是（）。

预售房地产开发经营期

-----开发经营期--------►--开发经营期

—开发期——r—开发期——►

前期叶吸B造期TB.—前造见A

销售期L销售期-

f经营期卜经营期

卜销售期。

「经营期.

A.A

B.B

C.C

D.D

57、下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的是（）。

A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身

B.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少

C.房地产量大面广，其他资产相对较少

D.房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无

形资产等

58、在百分比法中，交易情况修正系数应以()为基准来确定。

A.成交价格

B.市场价格

C.交易价格

D.正常价格

59、“发汗多，若重发汗者，亡其阳”(《伤寒论》)，其病机是

A.津亏气耗

B.津随气脱

C.气随液脱

D.津伤液脱

60、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%,房地产年净

收益为每平方米140元，土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%,则该房地产的价格为

()元/m2。

A.1700

B.2000

C.2100

D.2400

61、某建筑物建筑面积为4000m2,经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元加2,

有效经过年数为15年，残值率为5%,该建筑物现值为()万元。

A.523.45

B.593.75

C.643.75

D.1000

62、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2,套内墙体面积为20m2,分押的共

有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为()元/m2。

A.1667

B.1765

C.1875

D.2000

63、某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%,余款在一年后一次

性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2,假定折现率为5%,

则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为()元/m2。

A.25930

B.32980

C.30980

D.29980

64、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总H勺趋势是（）。

A.上升

B.下降

C.保持相对稳定

D.先上升后下降

65、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。

A.土地成本+建设成本

B.土地成木+建设成木+管理费用

C.土地成本+建设成本+管理费用+销售费用

D.开发完成后的房地产价值

66、下面不满足不同估价方法之间的关系的是（）。

A.相互弥补

B.相互引用

C.相互替代

D.同时采用，以相互验证

67、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房

地产的收益期限为40年，报酬率为6%,则其价格最接近于（）元/m2。

A.3816

B3899

C.4087

D.4920

68、某宗土地的规划容枳率为3,可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该

宗土地的单价为（）元,m2。

A.100

B.300

C.600

D.900

69、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋

价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。

A.房屋征收决定公告之日

B.原征收补偿协议达成之日

C.用于产权调换房屋支付之日

D.委托估价之日

70、某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使

用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残

余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑

物目前的成新率为（）»

A.75.56%

B.81.67%

C.85.00%

D.86.67%

71、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。

A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本

B.动态分析法中要进行现金流量预测

C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中

D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点

72、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（）。

A.累加法

B.市场提取法

C.投资报酬率排序插入法

D.实际观察法

73、用收益法计算房地产价格，若净收益第一年为A,收益年限为n,净收益逐年递减的比

率g与报酬率丫相等，则房地产价格V=（）o

A.O

B.A-n/（1+Y）

C.An

D.8

74、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征

地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公

共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的

有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住

房的最高基准价格为（）。

A.1067元/m2

B.1070元/m2

C.1084元/m2

D.1141元/m2

75、从（）年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。

A.1994

B.1995

C.2001

D.2003

76、下列与报酬率性质不同的名词是（）o

A.利息率

B.折现率

C.内部收益率

D.空置率

77、提出“四气五昧''药性理论是

A.《难经》

B.《黄帝内经》

C.《神农本草经》

D.《伤寒杂病论》

78、具有贮藏精气的作用

A.胆

B.小肠

C.大肠

D.胃

79、“治痰先治气〃是的（）具体应用。

A.气能行津

B.气能生津

C.津能生气

D.气能摄津

80、痍病肺肾阴虚之咳嗽,治以滋养肺肾,属于

A.缓则治本

B.急则治标

C.标本兼治

D.未病先防

81、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每

年增加电费等运营贽用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%,该写

字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。

A.35.00

B.56.29

C.86.29

D.180.00

82、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。

A.典型投资者所要求的社会一般报酬率

B.典型投资者所要求的社会最高报酬率

C.特定投资者所要求的最低报酬率

D.特定投资者所要求的最高报酬率

83、难以采用比较法估价的房地产是（）o

A.标准厂房

B.商铺

C.在建工程

D.房地产开发用地

84、评估一宗房地产开发用地2006年1月1日的价值，预测该宗土地2009年1月1日开

发完成后的房价中属于地价的部分为2000万元，折现率为10%,则该土地的价值为（）万

兀O

A.1562.89

B.1652.89

C.1502.63

D.1520.63

85、基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及（）的完整

性和合理性。

A.市场状况调整

B.调整系数

C.基准地价信息

D.土地状况调整

86、路线价法本质上是一种（）。

A.长期趋势法

B.成本法

C.比较法

D.收益法

87、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好,

根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值,

则应按（）进行评估。

A.工业厂房

B.工业用地

C.商品住宅

D.商住用地

88、关于比较法运用的说法，错误的是（）。

A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价

B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例

C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解行情的参考

D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理

89、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评

估（）。

A.挂牌底价

B.正常市场价格

C.竞买人可承受的最高价

D.最可能的成交价

90、某宗面积为5000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2,容积率为2,受让人

需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地成本为（）万元。

A.824

B.924

C.844

D.944

91、某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，

余款于一年后付清，假设年利率为5%,则该实例的实际价格是（）万元。

A.24

B.23.42

C.23.43

D.22.86

92、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途

的经济学原理是（）＜,

A.收益递增原理

B.收益递减原理

C.最佳效益原理

D.适合原理

93、以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建成本的

方法称作（）。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法

94、评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。

A.典型投资者所要求的社会一般收益率

B.典型投资者所要求的社会最高收益率

C.特定投资者所要求的最低收益率

D.特定投资者所要求的最高收益率

95、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，

投资利息为140万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%,契税税率

为4%,直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（）万元。

A.2651.52

B.2667.75

C.2705.63

D.2771.49

96、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）。

A.拥有的房地产权利

B.受房地产权利以外因素限制的情况

C.受其他房地产权利限制的情况

D.额外的收益或好处

97、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。

A.等于报酬率

B.大于报酬率

C.小于报酬率

D.无法知道

98、某类房地产2006〜2010年的价格见表9-2,根据平均发展速度法，预测该类房地产2011

年的价格为（）元/m2。

某类房地产2006-2010年的价格

年份20062007200820092010

务地产价格/（元/m?）38005000640078009000

A.10300

B.10400

C.111G5

D.11265

99、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%,银行可提供6成、5年利率8%、

按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（）。

A.8.8%

B.10%

C.18%

D.18.6%

100、下列情况中会导致房地产价格上升的是（）o

A.上调贷款利率

B.收紧房地产开发贷款

C.开征房地产持有环节的税收

D.增加土地供应

三、判断题

101、对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。（）

102、房地产所处的地区如果经常发生犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此

会造成该地区房地产价格低落。（）

103、当前维护世界和平的根本途径是（）

A.实行有效裁军和军控

B.发挥联合国的维和作用

C.反对霸权主义和强权政治

D.加强国际干预

104、全面建设小康社会，最根本的是（）

A.坚持以经济建设为中心，不断解放和发展社会生产力

B.坚持和完善党的领导

C.积极推进经济体制改革，调整农村产业结构

D.铲除腐败，建设新型政治文明

105、房地产估价师在资料收集后，应及时进行整理、分类，以便需要时查阅和对其进行分

析，对委托人提供的资料无需核实。（）

106、成本法不适宜评估过于老旧的房地产价格。（）

107.估价资料的保存期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。（）

108、在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（）

109、当交易情况正常时，成交价格接近市场价格；当市场状况正常时，市场价格接近理论

价格；当估价科学准确时，评估价值接近市场价格或理论价格。（）

110、房地产的投机可能导致房地产价格上涨或下跌，不会稳定房地产价格。（）

111.在房地产司法拍卖仿价中，人民法院是估价委托人和估价报告使用者，但不是估价利

害关系人。（）

112、市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是

估价对象未来各期收益风险的可靠指针。（）

113、买方市场下，成交价偏向买方最高出价，卖方市场下，成交价偏向卖方最低要价。（）

114、长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或

类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。（）

115、世界政治格局发展的客观趋势是（）

A.单极格局

B.多极化

C.两极格局

D.一超多强

116、致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替，法定代表人或执

行事务合伙人宜在其上签名或盖章。（）

117、接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少

一名合适的估价人员负责该估价项目。（）

118、房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（）

119、比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，

调整为在价值时点的估价对象状况下的价格。（）

120、净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净

收益转换为价值的形式。］）

参考答案与解析

1、答案：A

本题解析：

七情，即喜、怒、忧、思、悲、恐、惊七种正常的情志活动，是人体的生理和心理活动对外

界环境刺激的不同反应。当七情过于强烈或持久刺激，超越人体的生理和心理适应能力，导

致机体脏腑精气功能失调或人体正气虚弱，对情志刺激的调节适应能力低下，导致疾病发生

或诱发时，因病起于内，故称七情内伤。

2、答案：C

本题解析：

该写字楼因没有中央空调引起的折旧=280—200=80（万元），该写字楼扣除没有中央空调

引起的折旧后的价值=3000-80=2920（万元）。

3、答案：D

本题解析：

建筑物实物因素包括：①建筑规模（面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、

高度）；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥建筑功能（防水、保

温、隔热、隔声、通风、采光、日照）：⑦外观（建筑式样、风格、色调、可视性）；⑧新

旧程度；⑨其他可间接反映建筑物实物状况的有关情况。其中，通风、采光、日照既有实

物因素性质，又有区位因素性质（对应于朝向、楼层），将它们与防水、保温、隔热、隔声

放在一起，是为便于叙述和理解。D项，楼层属于区位因素。

4、答案：C

本题解析：

建筑物现值计算公式为：V=Cxq。式中，V代表建筑物的现值：C代表建筑物的重新购建成

本；q代表建筑物的成新率(％)。净收益不变，收益年限为无限年的收益法公式为：V=A/Y。

式中，净收益每年不变为A；报酬率为丫。本题中，建筑物的现值=100x80%=80(万元);

土地的现值=(10—1-80x8%)+6%=43.3(万元)。该宗房地产的现值=80+43.3=123.3

(万元)。

5-.答案：A

本题解析：

价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价，此种情形大多出现在房地产损害赔偿和

保险理赔案件中。例如，投保了火灾险的建筑物被烧毁后，评估其价值损失或损失程度时，

通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况(到实地查勘，估价对象已不存在)，在现

行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。房屋征收评估也会出现这种状况。

6、答案：B

本题解析：暂无解析

7、答案：C

本题解析：

价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定

的。在实际估价中，价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的。

8、答案：B

本题解析：

针对特定的估价对象应收集哪些资料，主要取决于拟采用的估价方法。对比较法而言，主要

是收集交易实例资料；对以益法而言，主要是收集收益实例资料；对成本法和假设开发法而

言，主要是收集成本实例资料。而具体应收集的内容，要针对估价方法中的计算所需要的数

据进行。

9、答案：D

本题解析：

在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目

的和估价对象，估价依据有所不同。另外，国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本

术语标准》是效力最高的怙价标准，其要求是估价的底线。鼓励估价机构制定严于国家标准

的企业标准，并在不同有关法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新。

10、答案：D

本题解析：

本题所要比较的是实际价格的大小。设房屋总价为a,根据货币时间价值原理可知：A项,

按9.5折支付就是房屋总，介的0.95倍，即实际价格=o.95a。B项，实际价格=己/(1+6%)

=0.94aoC项，现在支付30%,分3年等额支付的余款要将其折现到现期。实际价格=30%a

+70%a/3/(14-6%)+70%a/3/(1+6%)2+70%a/3/(1+6%)3=30%a+70%a/3/6%x[l

项，现在支付分年等额支付的余款要将其折现到现

-1/(1+6%)3]=0.924acD50%,10

期。实际价格=50%a+50%a/10/(1+6%)+...+50%a/10/(1+6%)10=50%a+

50%a/10/6%x[l-l/(1+6%)10]=0.868ao比较可知D项支付的价款的现值最小，对买方

而言最经济。

11、答案：B

本题解析：

该宗房地产的收益价格为：

心小一_」一

=(30-10)+10%x1l—l+(l+10%)”

=196(万元)

12、答案：B

本题解析：

采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在价值时点的价格

=可比实例在成交日期时的价格x(1土价格变动率)期数。根据题意，该可比实例在2013

年10月末的价格=3000x(14-1%)2-10x4=3020(元/m2)。

13、答案：C

本题解析：

房地产估价师要评估出正确的房地产价值或价格，就不能把自己主观随意认定的某个“数值〃

强加给估价对象，而应遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识和掌

握，采用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值或价格"发现"或"探测"出来0

14、答案：B

本题解析：

净收益等于有效毛收入减去运营费用。如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不

等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。假设有效毛

收入逐年递增的比率为gh运营费用逐年递增的比率为gE,有效毛收入为I,运营费用为E,

收益期为有限年，则根据题意得，该房地产的收益价格为：

257.55(万元)

15、答案：C

本题解析：

替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范

围内。在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。当把替代原则的思想用于某

个参数的测算和确定时，替代原则就转化为替代原理。

16、答案：B

本题解析：

正常负担下的价格=卖方实得金额冬(1一应由卖方缴纳的税费比率)，正常负担下的价格=

35004-(1-3%)=3608.25(元/m2),该可比实例修正调整后的价格=3608.25x(1+0.3%)

6=3673.68(元/m2)。

17、答案：C

本题解析：

[知识点]高层建筑地价分摊的方法

18、答案：C

本题解析：

该项目续建完成后的总价值的现值计算如下：

V=48O/8%[1-1/(1+8%)40-3]xl/(1+12%)1.5=4768.50(万元)。

19、答案：A

本题解析：暂无解析

20、答案：D

本题解析：

交易情况修正系数=可比实例正常市场价格+可比实例成交价格，本题中可比实例的成交价

格比正常价格低6%,因此，交易情况修正系数=1+(1—6%)=1.064。

21、答案：B

本题解析：

房地产自身因素包括房地产实物因素、房地产权益因素和房地产区位因素。房地产实物因素

又分为土地实物因素和建筑物实物因素。其中，建筑物实物因素有：①建筑规模；②建筑

结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥建筑功能；⑦外观；⑧新旧程度。其

中，建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有很大的影响。

22、答案：B

本题解析：

《景岳全书・肿胀》：“盖水为至阴，故其本在肾，水化于气，故其标在肺；水惟畏土，故其

制在脾J小肠泌别清浊的功能正常，则水液和糟粕各走其道而二便正常。若小肠功能失调，

清浊不分，水液归于糟粕，即可出现水谷混杂，便滤泄泻等。因“小肠主液”，故小肠分清别

浊功能失常不仅影响大便，而且也影响小便，表现为小便短少。所以泄泻初期常用“利小便

即所以实大便〃的方法治疗。常用胃苓汤即平胃散合五苓散健脾去湿，使小便清利，大便正

常。

23、答案：D

本题解析：

在实际运用假设开发法估价时，面临着待开发房地产是继续由其业主(拥有者或房地产开发

企业)继续开发完成，还是要被其业主自愿转让给他人开发完成，或是要被人民法院强制拍

卖、变卖给他人开发完成,在这三种情形下，预测出的后续开发经营期的长短和后续开发的

必要支出的多少是不同的，从而测算出的待开发房地产价值和价格是不同的。本题中通过比

较法得到了类似商品房的正常建设期为3年，该在建工程已完成工程的正常建设期为1年,

则在该在建工程由现房地衣开发企业续建完成的情况下，其后续建设期为2年。因为该在建

工程要被人民法院强制拍卖，所以还应加上办理有关变更等交接手续的正常期限0.5年。综

上可知，该在建工程的后续建设期为2.5年。

24、答案：C

本题解析：

估价委托合同的内容一般包括：①估价委托人和估价机构的基本情况；②负责本估价项目

的估价师，包括估价师的姓名和注册号；③估价目的和估价对象：④委托人应提供的估价

所需资料；⑤估价过程中双方的权利和义务；⑥估价费用及其支付的方式、期限；⑦估价

报告及共交付；⑧违约责任；⑨解决争议的方法；⑩其他需要约定的事项。

25、答案：C

本题解析：

开发完成后的房地产于建设期初的价值为：

3850x2850I~50%30%20%

--------------------X----------------vH------------------TT**-----------------=791.24（万元）

10000[(1+15%)'(1+15%厂(1+15%)

26、答案：C

本题解析：

本题考查的是建筑物折旧的求取方法。直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建

筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

27、答案：C

本题解析：

临街土地的价值或价格是根据这些土地的临街深度、临街宽度、形状(如矩形、三角形、梯

形、平行四边形、不规则形)、临街状况等，对路线价进行适当的调整来求取。这些调整，

可视为比较法中的“房地产状况调整〃。

28、答案：C

本题解析：

脾气虚损时，常可导致肺气的不足；脾失健运，津液代谢障碍，水液停滞，则聚而生痰、成

饮，多影响肺的宜发和肃降，可出现喘咳痰多等临床表现。所以说“脾为生痰之源，肺为贮

痰之器脾为湿困，运化失职，清气不升，既可影响胃的受纳与和降，可出现食少，呕吐，

恶心，脱腹胀满等症。反之，若饮食失节，食滞胃脱，胃矢和降，亦可影响脾的升清与运化，

可出现腹胀泄泻等症。《素问•阴阳应象大论》说：“清气在下，则生殆泄；浊气在上，则生

胀〃，这是对脾胃升降失常所致病证的病理及临床表现的概括

29、答案：C

本题解析：

《素问，异法方宜论篇》：“中原人：其民食杂而不劳，故其病多痿厥寒热，其治宜导引按踏。

南方人：其民嗜酸而食腐.故其民皆致理而赤色，其病弯痹，其治宜微针。北方人：其民乐

野处而乳食，藏寒生满病，其治宜灸炳。西方人：其民华食而脂肥，......其病生于内，其治

宜毒药。东方人：其民食鱼而嗜咸，……故其民皆黑色疏理，其病皆为痈疡，其治宜硬石。〃

30、答案：A

本题解析：

《灵枢・经脉》论述足阳明胃经的经气虚实："气盛则身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，

溺色黄。气不足，则身以前皆寒栗，胃中寒则胀满。〃又说：“足阳明之别……实则狂巅，虚

则足不收，胫枯。〃此即足阳明胃经的经气或虚或实所引起的病变。

31、答案：C

本题解析：

寒冈寒用又叫以寒治寒，指用寒性药物来治疗具有假寒征象的病证。适用于阳盛格阴的真热

假寒证。即用寒凉药清其内热。正治是逆其证候性质而治的一种常用治疗法则，乂称逆治。

逆.是指采用方药的性质与疾病的性质相反，即通过分析疾病的临床证候，辨明疾病性质的

寒热虚实，然后分别采用"寒者热之〃、"热者寒之"、"虚则补之〃、“实则泻之〃等不同方法去

治疗。

32、答案：B

本题解析：

不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估

价的误差又要适度。在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，法官使

用的误差范围通常是±10%,有时放宽到±15%,对「难度很大的估价业务甚至放宽到±20%.

如果评估价值超出了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽”。

33、答案：D

本题解析：

本题考查的是一贯性原则，一贯性原则是指为同一估价目的，在不同时间对同一房地产再次

或多次估价时，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。为财务报告服务的估价，一般

也应遵循一贯性原则。P172。

34、答案：B

本题解析：

阴阳互用，是指阴阳双方具有相互资生，促进和助长的关系。如《素问•生气通天论》说：“阴

者，藏精而起亟也；阳者，卫外而为固也。"意思是藏于体内的阴精•，不断地化生为阳气；

保卫于体表的阳气，使阴精得以固守于内。

35、答案：B

本题解析：

由题意，正常负担下的价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率），且最近1年

来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%,则经修正后的价格计算如下：

修正后的价格=[7000/（1+3%）]x（1+0.5%）6=7003（元/m2）。

36、答案：A

本题解析：

本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。单位比较法的实质是比较法。即修正：将实

际而可能不是正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工

程费调整为价值时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。

37、答案：C

本题解析：

房地产区位是指房地产的空间位置。具体的•宗房地产的区位，是该房地产与其他房地产或

事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。

38、答案：A

本题解析：

行政隶属变更显然会影响房地产价格。将某个非建制镇升格为建制镇，建制镇升格为市，市

由较低级别升为较高级别，如县级市升格为地级市、省辖市升格为直辖市，通常也会使这些

地区的房地产价格上涨。

39、答案：C

本题解析：

有效毛收入乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘数（EGIM）

来求取估价对象价值的方法，即：V=EGIxEGIMo有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和

租金损失情况。因此，当估价对象与可比实例的空置率有较大差异，而且这种差异预计还将

继续下去时，则使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收入乘数更为合适。有效毛收入乘数法的

缺点是没有考虑运营费用的差异，因此也只适用于做粗略的估价。

40、答案：C

本题解析：

房地产开发环节的税收相当于商品生产环节的税收。一般地说，增加房地产开发环节的年兑收，

会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨；用反，会使房地产价格下降。

41、答案：B

本题解析：

本题考查的是建立比较基础。卖方缴纳的税费，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、

所得税、土地增值税；买方缴纳的税费，如契税、补缴出让金；有的税费则买卖双方都应缴

纳或各负担一部分，如印花税。

42、答案：D

本题解析：

收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的

因素而不是过去的因素，即房地产当前的价值通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益

或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预

期。

43、答案：B

本题解析：

V总价=前街路线价x前街临街深度价格修正率x临街宽度x前街影响深度+后街路线价x临

街宽度x（总深度一前街影响深度）x后街临街深度价格修正率

前街影响深度=总深度*前街路线价一（前街路线价+后街路线价）=175x320-（320+240）

=100ft

则后街影响深度=总深度一前街影响深度=75ft；

查表可得，前街临街深度价格修正率为100%,后街临街价格修正率为120%,则可得：

V总价=320X30X100X100%+240X30X75X120%=160.801万元）

此题的典型错误解法是：根据四三二•法则,V总价=320x30x100+2