2025年蚌埠市物业管理条例全文

2025年蚌埠市物业管理条例全文第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人，由业主和物业服务人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第三条物业管理应当遵循党建引领、业主自治、专业服务、政府监管、多方参与、协商共建的原则，推动形成共建共治共享的基层社会治理体系。第四条市、县（区）人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立健全物业管理综合协调机制和目标责任制，统筹解决物业管理中的重大问题。市、县（区）人民政府应当将物业管理工作经费纳入本级财政预算，保障物业管理监督管理工作的开展。第五条市住房城乡建设主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：（一）贯彻执行物业管理相关法律、法规、规章和政策，制定本市物业管理相关规范性文件和行业标准；（二）指导和监督县（区）住房城乡建设主管部门开展物业管理监督管理工作；（三）指导和监督全市物业服务行业协会开展工作，推动物业服务行业规范化、专业化发展；（四）负责本市物业服务企业信用管理工作，建立健全物业服务企业信用档案；（五）负责全市住宅专项维修资金的监督管理工作；（六）法律、法规、规章规定的其他职责。第六条县（区）住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：（一）贯彻执行物业管理相关法律、法规、规章和政策，落实市住房城乡建设主管部门制定的物业管理规范性文件和行业标准；（二）指导和监督街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作；（三）负责本行政区域内物业服务企业的日常监督管理，开展物业服务质量考核；（四）负责本行政区域内住宅专项维修资金的使用管理和监督；（五）处理物业管理活动中的投诉和纠纷；（六）组织开展物业管理相关培训工作；（七）法律、法规、规章规定的其他职责。第七条街道办事处、乡镇人民政府应当履行下列物业管理职责：（一）指导和监督业主大会、业主委员会的成立、换届和日常工作，依法撤销业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规、规章和业主共同决定的决定；（二）协调物业管理与社区建设、社区治理的关系，建立健全物业管理联席会议制度；（三）指导和监督业主、业主大会选聘物业服务人，调解业主、业主委员会、物业服务人、物业使用人之间的物业管理纠纷；（四）监督物业服务项目的移交，协调处理物业服务人退出物业管理区域的相关事宜；（五）配合住房城乡建设主管部门开展物业服务企业信用管理和物业服务质量考核工作；（六）法律、法规、规章规定的其他职责。居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作，对业主大会、业主委员会进行指导和监督，引导业主、物业使用人依法理性表达诉求，协调处理物业管理纠纷。第八条市、县（区）人民政府相关部门应当按照各自职责，做好物业管理相关工作：（一）公安机关负责物业管理区域内的治安管理工作，监督指导物业服务人落实治安防范措施，处理物业管理区域内的治安案件，指导监督业主大会、业主委员会和物业服务人做好车辆停放管理、公共秩序维护等工作；（二）市场监督管理部门负责物业管理区域内的市场主体登记、食品安全、特种设备安全、价格监督检查等工作，查处物业服务收费中的违法行为，监督管理物业服务人使用的电梯、锅炉等特种设备的安全运行；（三）自然资源和规划部门负责物业管理区域内的规划管理工作，查处违法建设行为，指导规划设计阶段的物业管理区域划分、配套设施规划等工作；（四）生态环境部门负责物业管理区域内的环境保护监督管理工作，查处违反环境保护法律、法规的行为，监督指导物业服务人做好垃圾分类、噪声污染防治等工作；（五）城市管理部门负责物业管理区域内的市容市貌、环境卫生监督管理工作，查处违反市容环境卫生管理规定的行为，监督指导物业服务人做好公共区域环境卫生管理工作；（六）消防救援机构负责物业管理区域内的消防安全监督管理工作，指导物业服务人开展消防宣传教育、消防安全检查和火灾隐患整改，查处违反消防法律、法规的行为；（七）发展改革部门负责制定和调整实行政府指导价的物业服务收费标准，监督指导物业服务人落实价格公示制度；（八）民政部门负责指导街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会将物业管理纳入社区治理体系，推动业主委员会与居民委员会、村民委员会的协作联动；（九）财政部门负责物业管理工作经费的保障和监督管理工作，指导住宅专项维修资金的财务管理；（十）其他相关部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。第九条物业服务行业协会应当加强行业自律，规范行业行为，推动行业诚信建设，维护物业服务企业的合法权益，组织开展物业服务行业培训、交流和宣传活动，提高物业服务行业的整体素质和服务水平。物业服务行业协会应当制定物业服务规范和标准，建立健全物业服务企业信用评价体系，定期公布物业服务企业信用等级和服务质量信息，为业主选择物业服务人提供参考。第十条一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务人实施物业管理。物业管理区域的划分应当符合法律、法规的规定，综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设、公共服务配置等因素。新建物业的物业管理区域划分，由建设单位在办理房屋预售许可证或者房屋现售备案前，向项目所在地县（区）住房城乡建设主管部门提出申请，由县（区）住房城乡建设主管部门征求街道办事处、乡镇人民政府和自然资源和规划部门的意见后确定。已经投入使用的物业，物业管理区域需要调整的，由县（区）住房城乡建设主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府，根据共用设施设备、建筑物规模、社区建设等实际情况，征求业主、居民委员会、村民委员会的意见后确定。第十一条符合下列条件之一的，建设单位应当在三十日内向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的书面申请，并报送筹备首次业主大会会议所需的资料：（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的；（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。建设单位未按照前款规定提出书面申请的，十人以上业主可以联名向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的书面申请。第十二条街道办事处、乡镇人民政府应当自收到书面申请之日起六十日内，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备召开首次业主大会会议。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居民委员会或者村民委员会代表组成。筹备组人数应当为五至十一名的单数，其中业主代表人数不得少于筹备组总人数的百分之六十。业主代表由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐产生。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组应当自成立之日起七日内，将筹备组成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公示，公示期不得少于十五日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。第十三条首次业主大会会议筹备组履行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）草拟业主委员会委员候选人产生办法，提出业主委员会委员候选人名单；（五）草拟业主大会会议表决规则；（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。筹备组应当自成立之日起九十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立后自行解散。第十四条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送交的，应当在物业管理区域内显著位置公告。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。业主大会作出筹集住宅专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的决定，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；作出其他决定，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（六）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；（七）调解业主之间、业主与物业服务人之间因物业管理产生的纠纷；（八）法律、法规、规章和业主大会赋予的其他职责。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力和必要工作时间的业主担任。业主委员会委员的人数应当为五至十一名的单数，具体人数由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。第十六条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和县（区）住房城乡建设主管部门备案。备案时应当提交下列资料：（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（二）管理规约、业主大会议事规则；（三）业主委员会委员名单和基本情况；（四）法律、法规、规章规定的其他资料。街道办事处、乡镇人民政府应当自收到备案资料之日起十日内，对符合条件的业主委员会出具备案证明，并抄送县（区）住房城乡建设主管部门。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起三十日内，按照前款规定重新备案。第十七条业主委员会应当建立健全工作制度，定期召开业主委员会会议，讨论和决定物业管理相关事项。业主委员会会议应当有过半数委员出席，所作决定应当经全体委员过半数同意。业主委员会应当将会议决定在物业管理区域内显著位置公示，公示期不得少于七日。业主委员会应当建立工作档案，记录业主大会、业主委员会的会议情况、物业管理相关事项的处理情况等。工作档案应当妥善保管，供业主查询。第十八条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：（一）不再是本物业管理区域内业主的；（二）因健康等原因无法履行委员职责的；（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；（四）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；（五）违反法律、法规、规章或者管理规约的规定，损害业主共同利益的；（六）因违法犯罪被依法追究刑事责任的。业主委员会委员资格终止的，业主委员会应当在物业管理区域内显著位置公告，并按照业主大会议事规则的规定补选委员。第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第二十条物业管理区域内的全体业主、业主大会、业主委员会、物业服务人应当遵守管理规约。管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规、规章的规定，不得损害社会公共利益。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。第二十一条业主、物业使用人应当遵守法律、法规、规章和管理规约的规定，合理使用物业，不得实施下列行为：（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构、房屋外观；（二）违法搭建建筑物、构筑物；（三）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；（四）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（五）擅自改变物业规划用途；（六）随意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物、露天焚烧杂物；（七）在公共区域、楼道内堆放杂物；（八）违反规定饲养动物，干扰他人正常生活；（九）违反规定停放车辆，占用消防通道、疏散通道、无障碍通道；（十）违反规定架设电线、电缆，私拉乱接管线；（十一）在建筑物内的共用走道、楼梯间、安全出口等公共区域停放电动车或者为电动车充电；（十二）制造超过规定标准的噪声、振动或者影响他人采光、通风；（十三）擅自设置营业摊点；（十四）违反规定悬挂、张贴、涂写、刻画宣传品；（十五）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。业主、物业使用人违反前款规定的，物业服务人、业主委员会应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时向县（区）住房城乡建设主管部门或者相关行政管理部门报告。相关行政管理部门接到报告后，应当依法及时处理。第二十二条业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当遵守国家和本市有关装饰装修管理的规定以及管理规约，事先告知物业服务人，并配合物业服务人进行现场巡查。物业服务人应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人，并对装饰装修活动进行监督。业主、物业使用人装饰装修房屋，不得影响相邻业主的正常生活。因装饰装修造成相邻业主的房屋或者设施设备损坏的，应当及时修复并承担赔偿责任。第二十三条新建物业交付使用前，建设单位应当按照国家和本市有关规定，完成物业管理区域内的配套设施设备建设，并将相关资料移交物业服务人。建设单位应当在物业交付使用前，与物业服务人完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。承接查验应当按照国家和本市有关规定进行，形成查验记录，签订承接查验协议。建设单位应当将承接查验的情况在物业管理区域内显著位置公示，公示期不得少于十五日。业主对承接查验结果有异议的，建设单位应当及时答复和处理。第二十四条建设单位应当在物业管理区域内配备必要的物业管理用房，包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。物业管理用房的面积应当符合国家和本市有关规定，其中物业服务办公用房面积不得低于物业管理区域总建筑面积的千分之二，最低不得少于一百平方米；业主委员会办公用房面积不得低于二十平方米。物业管理用房应当为地面以上的独立成套房屋，具备水、电、通风、采光等基本使用功能，并且位置应当便于开展物业管理活动。建设单位应当将物业管理用房纳入物业承接查验范围，在物业交付使用前，将物业管理用房无偿移交物业服务人使用，并办理产权登记手续。物业管理用房的所有权属于全体业主，任何单位和个人不得擅自改变其用途。第二十五条建设单位应当在销售物业前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在销售物业时，向物业买受人明示临时管理规约，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约作出书面承诺。第二十六条建设单位应当在物业管理区域内显著位置公示以下信息：（一）建设单位的名称、联系方式；（二）物业管理区域的范围、配套设施设备的分布和使用情况；（三）临时管理规约；（四）前期物业服务合同；（五）物业承接查验记录；（六）房屋质量保修范围、保修期限和保修单位；（七）法律、法规、规章规定的其他应当公示的信息。建设单位应当对公示信息的真实性、准确性负责，不得隐瞒或者虚假公示。第二十七条住宅物业的建设单位应当通过招标投标的方式选聘物业服务人，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地县（区）住房城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。前期物业服务合同期限由建设单位与物业服务人约定，一般不超过三年。合同期限未满，业主大会选聘新的物业服务人的，前期物业服务合同终止。建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第二十八条前期物业服务人应当按照前期物业服务合同的约定，提供相应的物业服务，并接受业主的监督。前期物业服务人应当在物业管理区域内显著位置公示以下信息：（一）物业服务人的名称、资质等级、联系方式；（二）物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式；（三）电梯、消防、监控等共用设施设备的日常维修保养单位的名称、资质等级、联系方式；（四）公共收益的收支情况；（五）法律、法规、规章规定的其他应当公示的信息。前期物业服务人应当每季度将公共收益的收支情况在物业管理区域内显著位置公示，公示期不得少于七日。第二十九条业主大会成立后，业主委员会应当组织业主大会选聘新的物业服务人，并签订物业服务合同。物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式、物业服务用房的使用、住宅专项维修资金的使用、合同期限、双方的权利义务、违约责任等事项作出约定。物业服务合同签订后，业主委员会应当将物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示，公示期不得少于七日。第三十条物业服务人应当按照物业服务合同的约定，提供相应的物业服务，履行下列义务：（一）按照物业服务标准和规范，提供环境卫生、秩序维护、设施设备维修养护等服务；（二）建立健全物业管理服务制度，建立工作档案，记录物业管理服务情况；（三）定期对物业共用部位、共用设施设备进行检查和维护，及时维修、更新和改造；（四）及时处理业主、物业使用人的报修和投诉，建立报修和投诉处理记录；（五）定期向业主、物业使用人公布物业服务费用收支情况、公共收益收支情况等信息；（六）接受业主、业主大会、业主委员会的监督；（七）配合街道办事处、乡镇人民政府、相关行政管理部门开展物业管理相关工作；（八）法律、法规、规章和物业服务合同约定的其他义务。第三十一条物业服务人应当按照物业服务合同的约定收取物业服务费用。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务人应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费用。第三十二条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。普通住宅的物业服务收费实行政府指导价，其他物业的物业服务收费实行市场调节价。实行政府指导价的物业服务收费，由市、县发展改革部门会同住房城乡建设主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。物业服务人应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务收费项目、收费标准、收费依据和价格举报电话等信息，接受业主监督。第三十三条物业服务人应当建立健全安全生产管理制度，落实安全生产主体责任，加强物业管理区域内的安全防范工作，保障业主、物业使用人的人身、财产安全。物业服务人应当制定物业管理区域内的突发事件应急预案，定期组织开展应急演练。发生突发事件时，物业服务人应当及时采取应急措施，并向街道办事处、乡镇人民政府和相关行政管理部门报告。第三十四条物业服务人应当加强物业管理区域内的环境卫生管理，按照有关规定落实垃圾分类管理责任，保持物业管理区域内的环境卫生整洁。物业服务人应当加强物业管理区域内的绿化养护管理，保持绿化植物的正常生长和景观效果。第三十五条物业服务人应当加强物业管理区域内的车辆停放管理，维护车辆停放秩序，保障消防通道、疏散通道、无障碍通道的畅通。物业管理区域内的停车收费应当按照有关规定执行。物业服务人应当对物业管理区域内的停放车辆进行登记，对进出物业管理区域的车辆进行引导和管理。业主、物业使用人应当按照规定停放车辆，不得占用消防通道、疏散通道、无障碍通道。第三十六条物业服务人应当加强物业管理区域内的电梯、消防、监控等共用设施设备的日常维修保养，定期进行安全检查，确保共用设施设备的正常运行。电梯、消防、监控等共用设施设备的日常维修保养应当由具有相应资质的单位承担。物业服务人应当将电梯、消防、监控等共用设施设备的日常维修保养情况、安全检查情况在物业管理区域内显著位置公示，接受业主监督。第三十七条物业服务合同期限届满前九十日，业主委员会应当组织业主大会决定是否续聘或者选聘新的物业服务人。决定续聘的，应当与物业服务人重新签订物业服务合同；决定选聘新的物业服务人的，应当按照法律、法规、规章的规定选聘新的物业服务人，并签订物业服务合同。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出续聘或者选聘新的物业服务人决定，物业服务人按照原合同约定继续提供服务的，原物业服务合同自动延续至业主大会作出续聘或者选聘新的物业服务人决定为止。第三十八条物业服务人退出物业管理区域时，应当按照有关规定和物业服务合同的约定，与业主委员会或者新的物业服务人办理移交手续，移交下列资料和财物：（一）物业承接查验资料；（二）物业管理服务档案；（三）物业服务用房；（四）物业共用部位、共用设施设备；（五）预收的物业服务费用、公共收益余额；（六）法律、法规、规章和物业服务合同约定的其他资料和财物。物业服务人不得拒绝移交资料和财物，不得损坏、隐匿、销毁相关资料。第三十九条物业服务人退出物业管理区域时，业主大会未选聘新的物业服务人的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主、居民委员会、村民委员会做好物业管理区域的环境卫生和公共秩序维护工作，直至业主大会选聘新的物业服务人。期间产生的费用，由全体业主共同承担。第四十条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和本市有关规定交纳住宅专项维修资金。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。第四十一条住宅专项维修资金的交存标准、使用范围、申请程序、监督管理等，按照国家和本市有关规定执行。住宅专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。第四十二条发生下列紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，物业服务人应当及时采取应急措施，并向业主委员会或者业主大会报告，同时报县（区）住房城乡建设主管部门备案：（一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；（二）电梯故障危及人身安全的；（三）消防设施损坏，消防救援机构要求立即维修的；（四）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；（五）楼体外立面有脱落危险的；（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；（七）二次供水水泵损坏导致供水中断的；（八）其他危及人身安全、财产安全的紧急情况。