2025年包头市物业管理条例实施细则

2025年包头市物业管理条例实施细则第一条为规范本市物业管理活动，维护业主、物业服务人以及其他相关主体的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《内蒙古自治区物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本细则。第二条本细则适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人，由业主和物业服务人按照物业服务合同约定，对房屋以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第三条本市物业管理工作应当坚持党的领导、政府监管、业主自治、多方参与、协商共建、科技赋能的原则，构建党建引领下的社区治理和物业管理融合发展机制。街道办事处、镇人民政府应当将物业管理纳入社区治理体系，明确物业管理工作机构和专职工作人员，协调处理物业管理中的矛盾纠纷，指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责。居民委员会、嘎查村民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府开展物业管理相关工作，引导和督促业主、物业服务人依法履行义务，调解物业管理纠纷。第四条市住房和城乡建设主管部门是本市物业管理的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：（一）制定本市物业管理相关政策、标准和规范；（二）负责物业服务企业的行业管理，建立物业服务信用评价体系；（三）监督指导专项维修资金的筹集、管理和使用；（四）组织开展物业管理相关培训和宣传工作；（五）依法处理物业管理活动中的违法违规行为；（六）法律法规规定的其他职责。旗县区住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的日常监督管理工作，履行下列职责：（一）指导街道办事处、镇人民政府开展物业管理相关工作；（二）负责业主大会、业主委员会的备案管理；（三）监督物业服务企业的服务质量，组织开展物业服务质量考核；（四）协调处理本行政区域内的物业管理矛盾纠纷；（五）监督本行政区域内专项维修资金的使用；（六）法律法规规定的其他职责。发展和改革、公安、民政、司法行政、财政、自然资源、生态环境、市场监督管理、应急管理、城市管理综合执法、消防救援等部门，应当按照各自职责，做好物业管理相关监督管理工作。第五条物业管理区域的划分应当以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础，综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循相对集中、便于管理的原则。新建物业项目，建设单位应当在办理商品房预售许可或者现售备案前，向旗县区住房和城乡建设主管部门提出物业管理区域划分申请。旗县区住房和城乡建设主管部门应当自受理申请之日起十个工作日内，会同街道办事处、镇人民政府确定物业管理区域，并书面告知建设单位。已建成的物业管理区域确需调整的，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府提出调整方案，报旗县区住房和城乡建设主管部门备案后实施。调整方案应当符合规划、消防、公用设施设备管理等方面的要求，并应当在物业管理区域内显著位置公示三十日。第六条建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。物业服务用房应当为地面以上独立成套房屋，具备水、电、暖、通风、采光等基本使用功能，且位于物业管理区域中心区域或者主要出入口附近。建设单位应当在商品房买卖合同中明确物业服务用房的位置、面积。物业服务用房的所有权依法属于全体业主，由物业服务人无偿使用，不得擅自改变用途。第七条新建物业项目的建设单位应当按照国家和本市有关规定，配套建设机动车停车库（位）、电动汽车充电设施、垃圾分类设施、消防设施、安防设施、无障碍设施等共用设施设备。新建住宅物业管理区域内的机动车停车库（位）应当优先满足本物业管理区域内业主的停车需求。建设单位不得将物业管理区域内规划的机动车停车库（位）出售给本物业管理区域以外的单位或者个人；已出售的，应当确保优先满足本区域业主的使用需求。新建住宅物业管理区域内应当按照规定配置电动汽车充电设施或者预留建设安装条件，建设安装条件应当包括供电容量预留、管线预埋等。第八条建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售场所显著位置公示临时管理规约，向物业买受人明示并予以说明。物业买受人在与建设单位签订商品房买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第九条建设单位应当按照规定选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同期限一般不超过三年，自合同签订之日起计算。期限未满，但业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止。前期物业服务合同应当包括服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房的使用、合同期限、违约责任等内容。建设单位应当在物业交付使用前，与选聘的物业服务人完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，签订承接查验协议。承接查验协议应当明确承接查验的内容、方法、标准、责任划分以及物业移交后的保修责任等事项。承接查验过程中，建设单位和物业服务人应当邀请物业所在地的街道办事处、镇人民政府、居民委员会、嘎查村民委员会派员参加，也可以邀请业主代表以及第三方专业机构参与。承接查验的结果应当在物业管理区域内显著位置公示三十日。第十条建设单位应当将承接查验情况和承接查验协议报送物业所在地的旗县区住房和城乡建设主管部门备案。建设单位在物业承接查验后，应当及时向物业服务人移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务人应当将上述资料妥善保管，业主委员会成立后，应当及时移交业主委员会。第十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务人履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督专项维修资金的管理和使用；（十）法律法规规定的其他权利。第十二条业主在物业管理活动中，应当履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律法规规定的其他义务。业主转让物业的，应当及时将相关情况告知物业服务人，并与物业服务人结清物业服务费用；未结清的，应当由受让方与物业服务人另行约定。出租物业的，应当将管理规约、物业服务合同等内容告知承租人，并督促承租人遵守相关规定。第十三条一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十以上。第十四条符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位、前期物业服务人应当书面报告街道办事处、镇人民政府。业主也可以向街道办事处、镇人民政府提出召开首次业主大会会议的书面申请。街道办事处、镇人民政府应当自收到书面报告或者申请之日起六十日内，组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者镇人民政府代表、居民委员会或者嘎查村民委员会代表组成，其中业主代表人数不得少于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处、镇人民政府代表担任。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公示七日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、镇人民政府协调处理。第十五条首次业主大会会议筹备组应当履行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）草拟管理规约、业主大会议事规则；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）草拟业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；（五）草拟业主委员会选举办法；（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公示。业主对公示内容有异议的，筹备组应当在三日内予以答复；异议成立的，筹备组应当及时修改。第十六条首次业主大会会议应当审议通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。业主大会决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定下列事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意：（一）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（二）改建、重建建筑物及其附属设施；（三）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。决定前款规定以外的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第十七条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）协调业主之间、业主与物业服务人之间的矛盾纠纷；（六）督促业主交纳物业服务费用及其他相关费用；（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（八）业主大会赋予的其他职责。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力和必要工作时间的业主担任，且不得有下列情形：（一）无民事行为能力或者限制民事行为能力；（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主；（三）违反法律法规或者管理规约，损害业主共同利益；（四）有不良信用记录；（五）被依法追究刑事责任；（六）法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。第十八条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业所在地的旗县区住房和城乡建设主管部门备案：（一）业主大会会议决议；（二）管理规约、业主大会议事规则；（三）业主委员会委员名单和基本情况；（四）法律法规规定的其他资料。旗县区住房和城乡建设主管部门应当自收到备案资料之日起七个工作日内，对符合条件的予以备案，并出具备案证明；对不符合条件的，书面说明理由。业主委员会任期一般为五年，可以连选连任。业主委员会委员任期内辞职或者资格终止的，应当及时补足空缺。业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举。第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府或者旗县区住房和城乡建设主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第二十条业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。业主委员会应当建立财务管理制度，定期将经费收支情况在物业管理区域内显著位置公示，接受业主的监督。第二十一条物业服务人应当按照法律法规、物业服务合同、管理规约的约定，提供质价相符的物业服务，履行下列义务：（一）按照合同约定的服务事项、服务质量标准，提供物业共用部位、共用设施设备的维修、养护、管理服务；（二）维护物业管理区域内的环境卫生，定期清理公共场所、共用设施设备，分类收集和处理生活垃圾；（三）维护物业管理区域内的公共秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，对物业管理区域内的违法违规行为及时制止并报告相关部门；（四）建立健全物业管理档案，妥善保管物业资料；（五）定期向业主公示物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、经费收支情况等事项；（六）听取业主、物业使用人的意见和建议，改进物业服务质量；（七）协助开展社区文化活动，营造和谐的社区氛围；（八）法律法规规定的其他义务。第二十二条物业服务人应当与业主委员会或者业主签订书面物业服务合同。物业服务合同应当包括服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房的使用、合同期限、违约责任等内容。物业服务合同期限一般不超过五年。期限届满前三个月，业主委员会或者业主应当组织召开业主大会，决定是否续聘或者选聘新的物业服务人。业主大会决定续聘的，业主委员会应当与物业服务人续签物业服务合同；业主大会决定选聘新的物业服务人的，应当在合同期限届满前完成选聘工作。物业服务人在物业服务合同期限届满前决定不再提供服务的，应当提前三个月书面告知业主委员会或者业主，并报物业所在地的街道办事处、镇人民政府备案。第二十三条物业服务人不得有下列行为：（一）擅自改变物业管理区域内共用部位、共用设施设备的用途；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；（三）擅自利用共用部位、共用设施设备从事经营活动；（四）挪用专项维修资金；（五）泄露业主信息；（六）强制业主或者物业使用人接受其提供的或者指定的服务产品；（七）违反物业服务合同约定，擅自提高物业服务费用标准或者增加收费项目；（八）无正当理由拒绝退出物业管理区域；（九）法律法规禁止的其他行为。第二十四条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房、老旧小区的物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准由市发展和改革主管部门会同市住房和城乡建设主管部门根据物业服务等级标准制定并公布。其他物业的物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。物业服务人应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务收费项目、收费标准、收费方式等内容，接受业主的监督。第二十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主未按照约定交纳物业服务费用的，物业服务人可以通过上门催缴、发送书面催缴通知、在物业管理区域内显著位置公示等方式督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务人可以依法申请仲裁或者提起诉讼。第二十六条物业服务人应当建立健全安全管理制度，落实安全防范措施，定期对物业共用部位、共用设施设备进行安全检查和维护，及时消除安全隐患。物业管理区域内的电梯、消防设施、安防设施等特种设备和专业设施设备，物业服务人应当按照规定委托具备相应资质的单位进行维护保养和检测检验，并将相关情况公示。发生安全事故或者其他突发事件时，物业服务人应当采取应急措施，并及时向相关部门和业主委员会报告，配合开展救援和处理工作。第二十七条物业管理区域内的机动车停车管理应当遵守下列规定：（一）物业服务人应当按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内的机动车停车秩序进行维护；（二）机动车应当在规划的停车库（位）内有序停放，不得占用消防通道、疏散通道、安全出口、无障碍设施和公共绿地；（三）物业管理区域内的机动车停车库（位）的收费标准应当符合国家和本市的有关规定，并在显著位置公示；（四）利用物业管理区域内共有道路或者其他场地设置的停车泊位，其收益属于全体业主所有，应当纳入业主共有资金管理，用于补充专项维修资金或者改善小区共用设施设备、公共服务等。第二十八条物业管理区域内的共用部位、共用设施设备的经营收益，包括公共场地停车费、公共区域广告费、公共设施租赁费等，应当归全体业主所有，由物业服务人或者业主委员会统一管理。共用部位、共用设施设备的经营收益应当单独列账，定期在物业管理区域内显著位置公示收支情况，接受业主的监督。经营收益的使用应当经业主大会决定，主要用于补充专项维修资金、改善小区共用设施设备、开展社区文化活动等。第二十九条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。市住房和城乡建设主管部门应当建立健全专项维修资金的管理制度，加强对专项维修资金筹集、管理和使用的监督。专项维修资金的使用应当按照规定的程序进行，实行公开透明、业主决策、专款专用的原则。第三十条物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定承担：（一）保修期内的，由建设单位承担；（二）保修期满后，属于业主共用部位、共用设施设备的，从专项维修资金中列支；（三）人为损坏的，由责任人承担。第三十一条业主、物业使用人在物业管理区域内装饰装修房屋的，应当遵守国家和本市的有关规定以及管理规约，并事先告知物业服务人。物业服务人应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人，并对装饰装修活动进行监督检查。业主、物业使用人装饰装修房屋过程中，不得危及房屋安全，不得损坏共用部位、共用设施设备，不得影响相邻业主的正常生活。物业服务人发现有违规装饰装修行为的，应当及时制止；制止无效的，应当及时报告物业所在地的街道办事处、镇人民政府或者相关主管部门。第三十二条物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当向最终用户收取有关费用，并负责物业管理区域内相关设施设备的维修、养护和管理。专业经营单位不得因部分用户未交纳费用而停止对其他用户的服务，不得要求物业服务人代收代交有关费用。物业服务人接受专业经营单位委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取一定的报酬。第三十三条街道办事处、镇人民政府应当建立物业管理矛盾纠纷调解机制，设立调解组织，及时化解物业管理中的矛盾纠纷。业主、物业服务人、建设单位等主体之间发生物业管理纠纷的，可以自行协商解决；协商不成的，可以向街道办事处、镇人民政府设立的调解组织申请调解，也可以向人民调解委员会申请调解，或者依法申请仲裁、提起诉讼。第三十四条违反本细则规定，建设单位有下列行为之