【成本管理】房地产企业豪宅成本适配作业指引

豪宅成本适配作业指引

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1、指引概况

1、鉴于目前土地成本越来越高，广州中心区的项目基本均为豪宅定位，需

尽快建立有效的豪宅产品配置及成本限额标准，进行开发及运营阶段的

有效管控。

指引目的2、本指引以客户感知为导向，通过成本适配，提升客户价值，让成本在价

值中体现更充分。

3、强化公司项目前期及设计阶段的成本控制，对豪宅产品实现高品质的精

确定位，满足公司快速开发的需求。

适用范围适用于公司所属独资或合资并由我司操盘的康宅项目。

指引主导部门成本管理部

指引参与部门设计管理部、项目发展部、营销管理部、项目部、工程采购部

部门流程中承担职责

1、负责制定及修订成本适配作业指引，监督并统计成本适配标准的执行情

况。

成本管理部

2、根据本指引要求及设计成果，完成拿地阶段成本测算及各阶段成本目标

编制。

项目发展部在可行性研究报告中明确项目售价及盈利测算成果，并明确项目档次定位。

1、参与制定及修订成本适配作业指引。

2、基于项目档次定位，完成产品配置，要求项目定位和产品模块相匹配。

设计管理部

3、成本适配标准的最终实施单位，落实下达的成本适配指标，结合指标完

成设计。

负责项目与产品定位建议，确定预期售价区间，客户需求价值分析，为产品

营销管理部

建造标准的匹配提供根本依据。

项目部、工程采

根据成本适配标准进行材料选样、供应商选择，实施招标采购。

购部

1、负责设L效果与成本配置的综合评判和决策。

公司总经理

2、负责不运用本指引的特殊项目审批。

2.实施流程

2.1拿地测算阶段

写字楼成本适配流程

发展管理部营销管理部设计管理部成本管理部总经理办公会

供项

提

基

目

本信

息

星

M金

B

M

妍

2.2方案阶段

部

§谦

校

审批

额指标

阶段限

2.3各

。

审批

指标

各项

执行

）附表

年版

2016

》（

业指引

理作

限额管

《项目

按照

3、产品档次及定位

3.1“豪宅”定义：

指该平均售价定位为该区域中档住宅均价200%及以上且销售单方建安成本占售价比重

不超过20%的项目。

4、指标概述

本指引包括产品配置标准（技术指标）和成本限额指标（经济指标）两部分；同时又分

为强控指标和参考指标。

其中，强控指标为刚性指标，原则上不得跨档选择：如突破强控指标则需按实施流程进

行审批。参考指标为柔性指标，各项目在实际执行时可结合提供的参考配置标准、根据项目

实际情况进行细化和差异化调整。

*、技术指标二、经济指标

序号指标名称备注序号指标名称备注

1停车效率强控指标1强控指标

2结构含量强捽指标2强控指标

说明：

（1）在上表未列明的技术指标均为参考指标。

5、产品配置标准及成本限额

5.1设计费限额

本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。其中

包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含公共部位、商务中心

（商务会馆、会所））、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气

工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变

配电及专线、结构检测等）、审图、设计优化及专业设计顾问等费用。

精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。

住宅项目住宅

分档（元/平米）

豪宅145

住宅设计费限额适用于住宅项目（含局部街铺、底层商业、独立商务中心（会馆、会

所）等），如住宅类产品为别塞产品，在上述设计费基础上增15元/平米。

5.2结构篇

由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个指标作为一个整体考虑，以下各项

指标均以“建筑面积”为基数，即采用GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》

计算的建筑面积。

（1）整体地下室指标：根据其特征，在指标下达时分为三项指标：扩大地下室、人防地

下室及塔楼地下室，裙楼地下室可以参考扩大地下室，因为其上部建筑对其影响较

小。

序号结构形式指标名称一层地下室二层地下室|备注

顶板、底板均钢筋（kg/m?）130110

1为钢筋险梁

板结构混凝土（峭/Hl?）1.1-1.20.9-1.0

顶板为钢筋

验预应力主钢筋（kg/m?）125115

2梁，次梁、顶

板及底板为

混凝上（m〃m2）0.9-1.10.8-0.9

普通碎梁板

顶板为带托

钢筋(kg/m2)115110

板的预应力

3

大板，底板为

混凝土（mVm?）0.8-1.00.8-0.9

普通诠梁板

顶板、底板均钢筋（kg/m?）10595

4为带托板的

预应力大板混凝土(mJ/m2)0.9-1.!0.8-1.0

钢筋（kg/m?）160-165

按照人防面

5人防地下室

积

混;疑土（nf/m31.3-1.4

钢筋(kg/m2)95-105

别蟹类附属

6低层（别蹩）地下室

赠送地下室

混凝土（m，/m2）0.9-1.0

按基础水平

钢筋（kg/m?）40-45

投影面积计

7钢筋碎独立基础及条形基础算，无地下室

混凝上（m'/m?）0.4-0.45塔楼基础参

照本条

塔楼投影下顶板、底板均纲筋（kg/m?）145145

8（80米以内为钢筋睑梁

不转换）板结构混凝土（蜡/幡）1.3-1.41.3-1.4

9塔楼投影卜顶板、底板均钢筋(kg/m2)160160

序号结构形式指标名称一层地下室二层地下室备注

（80米以内为钢筋碎梁

混凝土（m'/m?）1.1-1.21.1-1.2

全转换）板结构

塔楼投影下顶板、底板均钢筋(kg/m2)150150

10（80米以上为钢筋睑梁

不转换）板结构混凝土（nf/m2）1.4-1.51.4-1.5

塔楼投影下顶板、底板均钢筋(kg/m2)180180

11（80米以上为钢筋碎梁

全转换）板牯构混凝土（m，/m2）1.2-1.31.2-1.3

顶板、底板均钢筋（kg/m?）加10加10

12消防车道下为钢筋碎梁

板结构混凝上（nf/m?）加0.1加0.1

备注:

（1）设计管理部负责对钢筋及混凝土限额指标的总协调，并严格执行。

（2）地下部分限额的范围：

A）无地下室结构：桩基础以上，含基础连系梁等，混凝土不含基础垫层量。

B）地下室部分：桩基承台及以上，地下室天然基础或筏板基础及以上，地下室顶板

及以下。限额指标不含承台及地下室或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池（现浇钢

筋碎水池等）钢筋及混凝土。

（3）该限额指标制定前提为：基础类型为桩基础，地下室底板为基础承台、底梁及

底板的结构形式，地下水位同埋深，顶板覆土以L5米考虑，地下室层高3.6米（非人防）、

3.7-3.8米（人防），塔楼投影下的层高已考虑扩大地下室层高加上覆土厚度。层高增加

0.1米,钢筋增加2kg/nf,混凝土增加0.01m3/ml

（4）地下室顶板覆土少于1.2米时，上述钢筋含量减5kg/m2,覆土大于1.5米时，

每增加0.1米,钢筋含量增加2kg/mL

（5）若确定为筏板基础或其他情形的，地下室钢筋增加15-20kg/平米，碎增加

0.15-0.2立方/平米，考核指标在第一阶段成本目标下达时明确。

（6）消防车道区域的调整方法：按照地下室顶板上消防车道区域的面积，钢筋增加

10kg/平米,灶增加0.1立方/平米。

（7）人防地下室在塔楼投影下的，钢筋指标上限为180kg/平米。

（2）住宅地上综合指标指标（该指标含阳台、凸窗等常规赠送面积）：

标准层控制指标

号建筑层高及类型6度抗震设7度抗震设8度抗震设

防防防

超高层钢筋(kg/m2)576270

1点式束筒结构

h=120-150米混凝土(mVm1)0.490.510.55

超高层钢筋(kg/m2)525765

2点式束筒结构

h=100-120米混凝土(mVn?)0.440.460.50

适用于高宽比26,钢筋(kg/m2)626775

且为削幢一梯两户0.370.380.4

高层混凝土(mVm2)

2建筑

h=80T00米

钢筋(kg/m2)464854

点式塔楼

混凝土(m3/m*)0.370.380.4

适用于高宽比去6,钢筋(kg/m2)555965

且为单幢一梯两户0.350.360.4

高层混凝土(mVm2)

3建筑

h=60-80米

钢筋(kg/m2)444550

点式塔楼

混凝土(mVm2)0.350.360.4

适用于高宽比16,钢筋(kg/m2)454853

且为单幢一梯两户0.340.350.36

小高层混凝土(m3//)

4建筑

h-30-60米

钢筋(kg/m2)394448

点式塔楼

混凝土(mVm1)0.340.350.36

钢筋(kg/m2)3537.540

组合框架

多层混凝土(m'/n?)0.310.320.33

5

8层以下钢筋(kg/m2)60

框剪

混凝土(mVm2)0.36

钢筋(kg/m1)454855

组合框架

低层混凝土(mVm2)0.30.30.35

6

3层钢筋(kg/m2)404550

联排框架

混凝土(m3/m3>0.30.30.35

5.3建筑篇

5.3.1空间尺度

序号指标名称部位尺度向)

1地下室4.0

2层高地上标准层3.3

3首层大堂9.0

说明：层高是指标准层某层的结构底板上表面到上一层底板上表面的距离。

5.3.2停车效率

地下室停车位停车效率=地下室面积/地下室停车位数量，地下室面积含设备房面积,

但扣除赠送业主的面积、规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积。

序号类型停车效率（平米/辆）

1人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积25%以内35平米/辆

2人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积30%以内37平米/辆

3人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以内39平米/辆

4人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以上42平米/辆

5山地建筑项目加2平米/辆

适用范围：适用于普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别里TH私家车库等

特殊的地下车库。

5.3.3外立面工程

高层豪宅项目的外立面一般做法分别有幕墙、系统窗、干在石、铝板、瓷砖、真石漆、

涂料等，具体视项目特征进行选配，各项做法的成本如下：

实物量单方造价

序号做法备注

（元/m2）

1、幕墙形式：构件式；

2、龙骨表面处理：粉末喷涂：

3、玻璃：钢化中空LOW-E玻璃；

1幕墙1100

4、五金件：坚朗、合和、国强、立兴（杨

氏）、祥盛；

5、槽式预埋件：坚朗、东天、浩特。

铝材表面处理方式（粉末、电泳、纵碳）、

2系统窗800-1200

五金品牌、用量决定造价的差异

1、石材:500元/m2左右；

3干挂石材1000

2、龙骨：热镀锌。

4干挂铝板6001、2.5MM厚单层铝板

1、瓷砖:30元/m2左右（战略采购）

5普通瓷碗105

2、施工费：75元/m2左右

6真石漆125包工包料（战略采购）

7涂料75包工包料（战略采购）

备注：以上价格均不包含脚手架成本。

5.3.4公共部位装修工程

按照装修区域分为大堂、地下室电梯厅（大堂）、标准层电梯厅、标准层过道及公共卫

生间五个区域。在装修标准上按照豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅区分。对不同区域的

单个大堂及会所面积确定合理值，避免盲目做大公共区域。

公共部位装修标准，含软装、硬装、空调设备及灯饰等全部费用。

实物量单方

序

装修区域造价（元/m备注

号

2）

1、按照60平米/个考虑（含首层候梯厅、扣

1大堂7200除轿厢面积），若面积超80平米/个，调整

系数为0.8,若40平米以内，调整系数为1.2

按照50平米/个考虑，若面积超80平米/个

2地下室大堂5400时，调整系数为0.8,若30平米以内，调整

系数为1.2

按照15平米/个考虑，若面积超20平米/

3电梯厅2250

个，调整系数为04

4公共走道1350

不含楼梯间

5公共卫生间3150

5.3.6入户门及门锁选型:

序

名称实物量造价备注

号

1装甲门A档12000元/橙参考中海花湾一号

2装甲门B档5000元/橙

智能门锁（进口

32250元/把

品牌）指纹、密码、钥匙

智能门锁（国产700T200元

4

品牌）/把指纹、密码、钥匙

5.4设备安装工程

5.4.1电梯选型

序号指标名称指标备注

、客梯设备+安装+装修约60万元/部

优先选用战略采购，如战略采

购协议内无适配型号，则通过

招标采购进口产品（如：三菱

1电梯品牌迅达

Nexway、迅达S7000、通力

5000MiniSpacc.日立UVF/HGI1

等同档次）

2电梯数量按设计计算确定

3电梯速度（M/S）按规范计算确定

4电梯载重ikg）1.15t体现档次的指标

电梯载重的

5装修预留荷载（kg）

30%-40%

6开门宽度（mm）0.9T.0m体现档次的指标

7开门高度（mm）2.4m体现档次的指标

8轿厢高度（mm）2.8-3m体现档次的指标

9LED显示屏选配

10轿厢装修标准60000元/部

货梯（兼消防梯、服务

二

梯）

优先选用战略采购，如战略采

购协议内无适配型号，则通过

招标采购进口产品（如：三菱

1电梯品牌迅达

Nexway>迅达S7000、通力

5000MiniSpace^11v.UVF/HGH

等同档次）

2电梯数量按设计计算确定

3电梯速度（M/S）满足消防要求60s走完全程

5.4.2电梯功能选配

序号功能项目成本（元/部）备注

—一般配置

1故障低速自救功能

2司机服务功能

3检修操作功能

4超载保护及报警功能

5超速保护功能

参考迅达电梯战采价

6满载直驶功能

7驻停功能

8五方通讯功能

9逆向轿箱内登记取消功能

10VVVF变频门机

11轿厢内应急照明功能

12光幕保护功能（二维）

13消防迫降功能

14防恶作剧功能

15故障自动检测功能和记忆功能

16无呼叫自动返基站功能

17轿内照明风扇自动控制功能

18开关门时间自动调节功能

19厅外及轿内方向灯提示功能

20大厅及轿内显示

21开关门按钮

22远程检测系统接M

23强制关门

24远程监控盘

25警铃，基站及其他位置

26电梯控制配置

27闭路监控功能

二选配配置

1增加提升高度费用570

2减不停层（减少一个厅门）2,390

双联控：0

6群控功能

三联控：无

7楼宇电梯监视接口（BA）3,060

8地窟时管制运行无

10数显式监视屏（远程监视）无

11语音报站1,430

12轿厢到站钟290

14紧急消防员服务330

电梯试运行保护费用（五合板保

163,820

护）

17安全窗无

18独立运行480

21停电自动平层功能3,340

22密码层服务无

24双击取消错误呼"I480

电梯刷卡入户之智能IC卡接「I预

27留（含协议开放、干触点/信号等无

提供）

30担架电梯（台）10,510

31预留装修重量无

32监控盘4,390

33不停层井道安全同路760

34再平层功能480

5.4.3智能化工程

序号功能项目成本备注

—一般配置

1闭路监控5500元/套

2门禁2000元/套

3保安巡更100元/套

4周界报警9000元/防区

5防雷接地及UPS系统

6背景音乐3元/m2按总平面积

7停车场控制60000元/套车牌自动识别

二选配配置

1大堂人脸识别系统12000元/套

户内移动式可视对讲系统

26000元/户

（苹果IPAD）

3户内wifi覆盖10元/m2

4二维码门禁