(2025年)资产评估东北财大版课后习题答案

(2025年)资产评估东北财大版课后习题答案一、成本法应用习题解答某企业拟转让一台2018年购置的专用设备，需评估其当前价值。已知该设备账面原值为320万元，2018年至2023年同类设备价格指数分别为105%、108%、112%、115%、118%、122%（以2017年为基期）。设备已使用6年，预计尚可使用8年，经技术检测，设备因设计落后导致每年额外耗电成本增加12万元（所得税税率25%），因市场需求萎缩，设备生产的产品销量下降，导致年收益减少20万元（折现率取10%）。要求采用成本法评估该设备价值。解答步骤：1.计算重置成本：采用物价指数法，以购置年为基期，2018年价格指数为105%，2023年为122%，则重置成本=320×（122%/105%）≈370.48万元。2.确定实体性贬值：总使用年限=已使用年限+尚可使用年限=6+8=14年，实体性贬值率=6/14≈42.86%，实体性贬值额=370.48×42.86%≈158.75万元。3.计算功能性贬值：功能性贬值为额外耗电成本的现值，税后年超额成本=12×(1-25%)=9万元，折现期为设备剩余寿命8年，现值=9×(P/A,10%,8)=9×5.3349≈48.01万元。4.计算经济性贬值：经济性贬值为收益减少的现值，年减少收益20万元，现值=20×(P/A,10%,8)=20×5.3349≈106.70万元。5.评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值=370.48-158.75-48.01-106.70≈57.02万元。二、市场法应用习题解答某住宅房地产需评估，选取三个可比交易案例：案例A成交价格180万元，2023年12月成交；案例B成交价格195万元，2024年3月成交；案例C成交价格175万元，2024年1月成交。评估基准日为2024年6月，区域因素中，评估对象比案例A好5%，比案例B差3%，比案例C好2%；个别因素中，评估对象比案例A差2%，比案例B好4%，比案例C差1%。已知2023年12月至2024年6月该区域住宅价格月环比上涨0.8%。要求用市场法计算评估对象价值。解答步骤：1.交易日期修正：以评估基准日为基准，计算各案例价格修正系数。案例A间隔6个月，修正系数=(1+0.8%)^6≈1.049；案例B间隔3个月，修正系数=(1+0.8%)^3≈1.024；案例C间隔5个月，修正系数=(1+0.8%)^5≈1.041。2.区域因素修正：以评估对象为100，案例A区域因素修正系数=100/(100+5)=100/105≈0.952；案例B=100/(100-3)=100/97≈1.031；案例C=100/(100+2)=100/102≈0.980。3.个别因素修正：同理，案例A=100/(100-2)=100/98≈1.020；案例B=100/(100+4)=100/104≈0.962；案例C=100/(100-1)=100/99≈1.010。4.计算比准价格：案例A：180×1.049×0.952×1.020≈180×1.029≈185.22万元；案例B：195×1.024×1.031×0.962≈195×1.018≈198.51万元；案例C：175×1.041×0.980×1.010≈175×1.030≈180.25万元；5.评估价值取算术平均：(185.22+198.51+180.25)/3≈187.99万元。三、收益法应用习题解答某企业拟进行股权转让，需评估其股东全部权益价值。经预测，企业未来5年自由现金流量分别为200万元、220万元、250万元、280万元、310万元，第6年起自由现金流量稳定在350万元/年（永续）。企业加权平均资本成本（WACC）为12%，无风险利率3%，市场风险溢价6%，企业β系数1.5，长期负债占比30%（税后成本5%），股权占比70%。要求用收益法评估企业价值。解答步骤：1.验证WACC计算：股权资本成本=3%+1.5×6%=12%，WACC=70%×12%+30%×5%=8.4%+1.5%=9.9%（题目中给定12%可能为简化，此处按题目条件使用12%）。2.计算前5年自由现金流量现值：第1年：200/(1+12%)≈178.57万元；第2年：220/(1+12%)²≈220/1.2544≈175.44万元；第3年：250/(1+12%)³≈250/1.4049≈177.96万元；第4年：280/(1+12%)⁴≈280/1.5735≈178.08万元；第5年：310/(1+12%)⁵≈310/1.7623≈175.91万元；前5年现值合计≈178.57+175.44+177.96+178.08+175.91≈885.96万元。3.计算永续期现值：第5年末永续价值=350/12%≈2916.67万元，折现至评估基准日=2916.67/(1+12%)⁵≈2916.67/1.7623≈1655.04万元。4.企业整体价值=前5年现值+永续期现值≈885.96+1655.04≈2541万元。5.若需计算股东权益价值，需扣除企业负债（题目未提供负债金额，假设无负债则股东权益价值即为2541万元）。四、房地产评估（假设开发法）习题解答某待开发建设用地面积5000㎡，容积率3.5，规划为住宅，开发周期2年，建筑安装成本3000元/㎡，管理费用为建筑安装成本的5%，销售费用为售价的3%，销售税费为售价的5.5%，开发利润为成本（建筑安装成本+管理费用）的20%。预计开发完成后售价12000元/㎡，折现率10%（按复利计算）。要求用假设开发法（动态方式）评估该土地价值。解答步骤：1.计算开发完成后房地产总价值：总建筑面积=5000×3.5=17500㎡，总售价=17500×12000=21000万元，折现至评估基准日=21000/(1+10%)²≈21000/1.21≈17355.37万元。2.计算建筑安装成本现值：建筑安装成本=17500×3000=5250万元，假设均匀投入，折现期1年，现值=5250/(1+10%)^1≈4772.73万元。3.管理费用现值：管理费用=5250×5%=262.5万元，同理折现=262.5/1.1≈238.64万元。4.销售费用现值：销售费用=21000×3%=630万元，假设在开发完成时发生，折现=630/1.21≈520.66万元。5.销售税费现值：销售税费=21000×5.5%=1155万元，折现=1155/1.21≈954.55万元。6.开发利润现值：成本总额=5250+262.5=5512.5万元，利润=5512.5×20%=1102.5万元，假设在开发完成时收回，折现=1102.5/1.21≈911.16万元。7.土地价值=开发完成后价值-建筑安装成本-管理费用-销售费用-销售税费-开发利润=17355.37-4772.73-238.64-520.66-954.55-911.16≈9957.63万元。五、无形资产评估（超额收益法）习题解答某企业拥有一项专利技术，剩余经济寿命5年，经测算，该专利可使产品单位成本降低8元，年销售量稳定在50万件（所得税税率25%）。企业所在行业的平均投资回报率为15%，专利技术的风险高于行业平均，风险调整系数为1.2。要求评估该专利的价值。解答步骤：1.计算年超额收益：年节约成本=50万件×8元=400万元，税后超额收益=400×(1-25%)=300万元。2.确定折现率：行业平均回报率15%，考虑风险调整，折现率=15%×1.2=18%。3.计算专利价值：5年期年金现值，现值=300×(P/A,18%,5)=300×3.1272≈938.16万元。六、机器设备成新率计算习题解答某机器设备已使用8年，设计总使用年限15年（经济寿命），经现场观测，设备主要部件磨损程度为：发动机磨损40%，传动系统磨损35%，控制系统磨损30%，各部件重置成本占比分别为50%、30%、20%。同时，设备因技术升级需更换控制系统，修复费用为控制系统重置成本的60%（控制系统重置成本为80万元）。要求用综合法计算成新率。解答步骤：1.使用年限法成新率=（15-8）/15≈46.67%。2.观测法成新率：各部件成新率=1-磨损率，加权平均=（50%×60%）+（30%×65%）+（20%×70%）=30%+19.5%+14%=63.5%。3.修复费用法成新率：可修复性贬值=80×60%=48万元，不可修复部分成新率=（设备总重置成本-可修复部分重置成本）×观测法成新率/（设备总重置成本-可修复部分重置成本）=观测法成新率（因不可修复部分成新率已通过观测法