房地产法学（第五版）课件 第十九章 委托物业服务及其行业监管

房地产法学第十九章委托物业服务及其行业监管RealPropertyLaw（第五版）法学专业必修课、选修课系列教材CONTENTS目录01物业服务行业及其管理02物业服务关系建立和终止03物业服务关系的内容PART01物业服务行业及其管理委托物业服务和物业服务主体物业服务企业监管物业服务企业收费及监管一、委托物业服务和物业服务主体任何第三方对物业的管理本质上为服务。物业服务企业对物业小区的管理是否能够成为一种真正的服务，除了正确地界分社区管理和物业管理，还原物业管理于物业服务之外，还需要业主积极行使权利，实现业主自主、自治管理。（一）委托物业服务物业管理逐步成为我国重要的产业。由于物业管理，尤其是居住物业管理与社区管理重合，关系着居民的居住环境和生活秩序，具有公共性，因而国家一直重视规范和发展物业管理业，使物业服务企业更好地服务于业主利益，服务于社区和谐。（二）物业服务行业和从业主体1、物业服务行业指按合法程序成立并具有相应资质条件的从事物业服务业务的企业。现行的物业服务企业，主要以公司的形式出现。因此，物业服务企业习惯上也被称为物业管理公司。物业服务企业收益的主要来源是业主的物业管理费。物业服务企业01在非营利组织的管理下，居住物业管理服务可以收费，但是该费用主要是为了解决物业管理成本问题，而不存在营利目的，也不存在股东分配。

居住物业02物业管理人是物业专业经理人或项目经理和专业技术人员；这些人员将取得一定资质并在一定的组织形式下，接受业主的委托，为业主提供服务。具体措施有待政府出台管理办法加以规范。物业管理人03（二）物业服务行业和从业主体2、物业服务主体一、物业服务企业监管向所在地房地产主管部门提出申请，获得资质审核税务部门房地产主管部门工商行政管理局到税务部门进行税务登记，并到公安机关(或授权单位)进行公章登记和刻制，由此即完成物业服务企业的设立到所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记和开业登记物业服务企业设立的程序条件（一）物业服务企业设立的程序条件和实质条件具备一般企业的登记条件1注册资本最低限额为10万元以上2具有专业技术人员若干名3有或受托管理建筑面积2万平方米以上的物业4（一）物业服务企业设立的程序条件和实质条件物业服务企业设立的实质条件不再受理物业服务企业资质核定申请进一步落实物业承接查验制度切实承担物业服务属地管理主体责任建立健全物业服务标准和服务规范完善物业服务投诉平台01030205040706加强物业服务行业事中事后监管加快推进物业服务行业信用体系建设（二）物业服务企业的资质管理01

物业服务企业应当与业主签署书面物业服务合同，严格依据合同提供服务03

物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，终止时要将物业管理用房和物业管理资料交还给业主委员会05

物业服务企业不得将该物业区域内的全部物业管理一并委托给他人管理，但可以将专项服务业务委托给专业性服务企业完成02

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，在法律或政府规定的范围内约定收取04

物业服务企业在代收水、电、气、热、通信、有线电视等费用时，不得向业主收取手续费等额外费用06

住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，只有在特殊情形下，经主管部门批准才可以采用协议方式选聘有相应资质的物业服务企业（三）物业服务基本规范《物业管理条例》对物业服务主要有以下要求：物业服务行为是物业服务企业基于物业服务合同向业主提供的私法行为，因此业主是物业服务行为的主要监督者。《物业管理条例》仅明确政府对物业服务收费的监督。另外还赋予房地产行政主管部门投诉处理权。目前的监管仍然是建立在企业资质管理框架之下，通过资质管理对物业服务企业进行监督检查，规范物业服务企业的行为。（四）物业服务企业行为监管三、物业服务企业收费及监管《物业管理条例》第40条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。三、物业服务企业收费及监管物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。由国家价格主管部门会同建设行政主管部门负责对物业服务收费的监管，分级管理。1物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合的方式；具体定价形式根据不同物业的性质和特点由地方政府主管部门确定。2物业服务收费监管的重点和目标是建立“质价相符”的物业服务收费机制。3（一）物业服务企业收费规范框架由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制01在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制02（二）物业服务企业收费方式和构成物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用从专项维修资金列支。0102物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用（物业服务企业可以代收，但不得向业主收取手续费等额外费用）。03物业服务企业对业主专有部分提供服务收取的费用，由接受特殊服务的特定业主另行支付。（二）物业服务企业收费方式和构成以下三种费用不属于物业收费：

《物业管理条例》第37条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

《物业服务收费管理办法》第18条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。（三）物业服务企业经营收入PART02物业服务关系建立和终止物业服务关系概述物业服务关系的建立和终止物业服务关系中的行政协助和监管一、物业服务关系概述（一）物业服务关系的性质物业服务关系是业主与物业服务企业之间通过缔结物业管理服务合同而建立的服务关系，是综合性的专业技能和劳务的提供。01

概念有偿性，物业服务合同双方当事人互负义务，业主（业主团体）的主要义务是支付物业管理费，而物业服务企业的主要义务是履行物业服务；物业服务关系主要受私法调整，首先是合同关系，受合同法调整，在此基础上，亦受特别法调整，受政府的行政管制。04特征03

内容仅限于事务处理02

服务对象业主

关于物业服务合同在我国合同法中的分类，理论界存在委托合同说、承揽关系说、混合合同说和无名合同说。

物业服务合同本身的特殊性足以使其为一种特殊的合同类型，即确定业主与物业服务企业之间权利义务关系的合同。可以适用合同法解决物业服务合同中出现的一般性问题，而物业管理关系中的特殊问题则适用物业管理法方面的规范予以解决。（二）物业服务关系的类型化物业服务企业对外签署的广告位的租赁合同。依据法律规定，这种行为需要事先经过业主（业主委员会）的授权，才有法律效力。在物业服务企业未经授权对外签署此类合同的情形下，该合同在法律上属于效力待定，除非业主追认，否则该合同无效。（三）物业服务关系中的代理权二、物业服务关系的建立和终止住宅物业住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小时，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，才可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。非住宅物业提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。0102（一）建设单位对物业服务企业的选聘：前期物业管理关系的建立开发商应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。0102开发商应当在销售物业之前，制定临时管理规约，不得借此侵害物业买受人的合法权益。03建设单位应当向买受人提示临时管理规约并予以说明。04建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。（一）建设单位对物业服务企业的选聘：前期物业管理关系的建立《物业管理条例》为开发商实施前期物业管理规定了一定的义务民法典》第284条特别规定业主有权依法解聘和更换建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人。《物业管理条例》第26条规定即使前期物业服务合同有明确的期限，在期限未满之前，业主也可以更换前期物业服务合同，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同即自行终止。《物业管理条例》第25条特别规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。（二）小区业主对物业服务企业的选聘：物业服务关系的建立业主须通过业主大会选聘物业服务企业需要有2/3以上业主人数和面积数才合法有效。0102物业服务关系的建立业主委员会代表全体业主与物业服务企业签署物业服务合同。（二）小区业主对物业服务企业的选聘：物业服务关系的建立物业服务合同须采书面形式需要有2/3以上业主人数和面积数才合法有效。0102《物业管理条例》第34条第2款规定物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。（三）物业服务合同的主要内容约定解除合同的条件成就。0102事后协商解除。03因物业服务企业被解散、撤销、破产等原因注销而终止。04合同期限届至。当事人双方在物业服务合同中约定的期限届满，且又未约定续延合同期限时，合同关系终止。（四）物业服务合同的终止三、物业服务关系中的行政协助和监管010302监督建设单位形成物业管理基础资料在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交物业档案资料。监督物业服务企业对物业资料的移交物业服务企业在物业服务合同终止后，应当将物业档案资料交还于业主委员会，并与业主新选聘的物业服务企业办理交接工作。实行前期物业管理招投标备案制度县级房地产主管部门对本辖区内物业管理的招投标活动进行监督管理。（一）前期物业服务监管010302指导业主委员会在合同解除前，依法组织召开业主大会会议选聘新的物业服务企业，签订物业服务合同。在合同期限内物业服务企业不得擅自退出物业项目管理服务，企业擅自退出物业项目管理服务的，政府可以将企业违规行为记入企业信用档案。监督原物业服务企业在合同解除之日起，在规定时间内退出该物业管理区域，并按照规定向业主委员会或新选聘的物业服务企业移交物业管理用房和物业管理所需的相关资料等。（二）后期物业服务监管PART03物业服务关系的内容物业服务企业的基本义务物业服务企业的附加义务一、物业服务企业的基本义务按照国家及地方规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务。0102在业主、使用人使用房屋前，将住宅共用部分，共用设备、设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告之业主、使用人。03经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查、定期对住宅的共用部位，共用设备、设施进行维护。发现共用部位和设备损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修。0405接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理。（一）物业服务企业的职责一、物业服务企业的基本义务做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册。0607定期向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支账目，接受审核。08定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务。负责小区自治范围内的治安、安全管理，及时排除安全隐患。0910按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理事项。（一）物业服务企业的职责不得改变公共建筑和设施的用途。0102不得擅自占用、挖掘小区公共部位。03不得擅自利用公共部位和设施从事经营活动。（二）物业服务企业和业主的共同义务及相互协作二、物业服务企业的附加义务物业小区环境污染防治包括防止产生有毒有害气体和恶臭气体，防止排放有毒粉尘，防止随意排放污水，防止产生过大的噪音。01物业环境保洁服务管理主要针对物业区域内的道路、空地、绿地等公共地方。但是非属于城镇公共道路、绿地等仍然是物业服务企业按照物业服务合同之约定应负的基本义务，物业服务企业应负责物业区域内的日常生活垃圾的收集、分类和清运工作。02物业环境绿化管理在物业区域内空地和道路两旁种植花草树木或采取其他手段美化物业区域环境。03（一）物业服务企业的环境管理物业安全管理