物流园区发展方向总体构思

物流园区发展方向总体构思SWOT优势（Strengths）劣势（Weaknesses）区位优势，城市对外交流北大门，北上首选之地；交通便捷，与济青沿线城市、胶东半岛城市密切联系；大型生产资料为主的省级物流聚集区区域经济快速发展，产业集聚区密集，商贸物流业发达，物流需求旺盛平台缺失，企业自发无序发展，园区整体实力较弱；以仓储、转运为主，物流产业链条亟待升级物流生产、商务服务、生活配套严重缺失，制约区域发展机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势城市山东蓝色半岛经济区核心城市，确立蓝色硅谷发展战略，即墨为蓝色硅谷核心区即墨站位济青发展带与青烟威发展轴交接地带，东承西接，城市北上承接点；主动对接城市城市功能外溢和工业外迁；国家及山东省现代物流振兴计划出台；城市打造东北亚物流中心，着力发展外向型物流；城市物流体系重要构成节点；做大做强现有生产资料为主物流园区基于产业分布，为周边产业聚集区提供物流服务延伸现有仓储、转运产业链条，向物流产业链上下发展，培育孵化中心、研发中心等组建园区管理委员会，统一进行园区规划、建设、招商；对接城市外溢城市功能，争取建成内圈层最大仓储、转运基地l；完善物流生产功能，发展物流延伸产业配套，商务服务、生活配套设施健全威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁周边物流园潜在竞争整合区域物流园区资源，搭建首个大型物流信息平台，联动发展；着力挖掘交易、展示、培训等增值物流功能，为其他物流园区提供支撑合理确定服务对象和服务范围，提供特色服务，打造特色园区SWOT分析——项目的战略方向顺应物流业发展趋势，发挥区域发展物流条件整合资源、集聚发展

，提升物流产业链，发展第四代物流园，实现产业联动与区域融合铁路公路转运节点，联动空港、鳌山湾港口两大物流园区区域作为城市市货物铁路公路重要转运节点，可直接联系鳌山湾港口物流园区、空港物流园区，为两大物流园区提供集装箱转运、海运、空运转铁路、陆路运输，可实现公（铁）路、水路、空运无缝对接，区域成为联系两大物流园区的重要中心节点，联动发展整合即墨各大专业物流园区及物流节点资源即墨现有特色物流园区，如蓝村鞋业物流中心、西元庄物流中心等均割裂发展，各物流园区之间缺少信息、资金、人才的交流，已制约即墨物流业整体发展提升。区域可探索物流延伸功能，发展展示交易、信息处理、物流咨询、物流培训、商务办公等功能，辐射服务即墨各大专业物流园区及物流节点，推动即墨物流产业升级鳌山湾港口物流园区空港物流园区区域综合物流园区蓝村鞋业物流中心龙泉物流中心西元庄物流中心即墨商城物流中心七级镇物流中心海尔物流中心联动空港、鳌山湾港口两大物流园区整合各大物流园区，提供物流延伸服务区域：即墨物流网中心区域发展第四代物流园，构建以区域为中心的全方位大物流网，整合现有物流资源，延伸物流产业链条以蓝村西编组站，即墨、蓝村铁路货场为重点即墨区域物流中心即墨龙泉物流中心即墨西元庄物流中心鳌山湾港口物流园即墨力争打造山东半岛物流圈枢纽城市即墨依托铁路、公路强势交通资源，做强做大铁路物流和陆路物流园区，着力建设以蓝村西编组站、即墨、蓝村铁路货场为代表的铁路物流园区，以区域物流中心、龙泉物流中心、西元庄物流中心为代表的公路物流园区。鳌山湾港区，近期打造蓝色硅谷核心区进出口通道，远期规划发展为城市港新的集装箱接续港。立足即墨现有物流产业优势，做强钢材、木材、建材等生产生活资料物流，向物流产业链上下端延伸，提升价值链增加值，发展商贸物流，探索第四方物流园，即墨建设成为城市物流核心功能区联动发展，优势互补区域发展第四代物流园，夯实即墨陆路物流强势地位，搭建国家级物流节点城市（城市）物流核心功能区区域领先启动第四代物流园，提升物流产业竞争力，引领大城市物流产业升级发展建设城市首个第四代物流园区城市市现阶段着力发展以信息流为代表的第三代物流园，以商务流为主导的第四代物流园区尚处于概念阶段，区域建设第四代物流园将是城市市物流业发展的首创之举；园区将建设以实时性、技术性、商务性、金融性、孵化功能等集聚一体的第四代物流园区，以JIT为特色，以物流服务为核心，形成物流企业和为物流服务的相关产业链上企业的集聚。区域将率先打造物流信息平台，实现信息流、资金流、商务流的全面覆盖，并融合城市家用电子、装备制造、汽车、船舶等优势产业，建设特色产业物流服务中心，引领大城市物流业升级发展。平度市：机械配件、电子家电、食品加工、特色化工莱西市：机械制造、食品加工、橡胶轮胎、纺织服装即墨市：纺织服装、机械加工、汽车、造船胶州市：装备制造、农副产品加工、服装鞋帽、木器家具胶南市：机械制造、食品加工、家电电子、重化工、纺织机械、橡胶黄岛区：电子、船舶、汽车、石化、航空城阳区：列车、航空设备、船舶、汽车、电子、机械、纺织、食品其他市区：以总部经济、金融、信息、外包、外贸、物流、文化旅游等服务业为主，以及装备制造、电子信息、海洋生物等高新产品城阳区：列车、航空设备、船舶、汽车、电子、机械、纺织、食品汽车、机械装备、石化、优特钢电子信息、纺织服装、食品加工、造纸包装、新医药与生物医药机械制造、电子信息、食品加工、现代化工电子、机械装备、汽车及零配件、轻工纺织、新能源汽车、生物制药蓝色经济区内城市的相关制造业，以机械制造、汽车、电子信息、纺织服装、食品加工、生物制药等为主，并着力发展蓝色产业。商贸物流、商务金融等功能山东半岛蓝色经济区及其他省市区域商贸物流基地仓储加工展示交易信息处理金融服务商务办公及配套产业特色鲜明，关联性强，需融合发展城市、威海、烟台、潍坊作为蓝色半岛经济区重要节点城市，主导产业相互联系，优势资源关联性强，区域商贸物流基地将进一步促进物质、信息、资金的流通，推动区域产业融合发展，成为山东半岛蓝色经济区融合发展的枢纽中心。区域发展第四代物流园，促进山东蓝色半岛经济区内制造业物质流、信息流、资金流的双向流动，成为区域产业融合发展的枢纽中心项目使命：承载城市主城区功能外溢，契合第四代物流园发展大潮，打造大城市重要物流节点城市即墨作为城市城市拓展首选之地，蓝色硅谷核心区所在，承载城市城市工业转移和城市功能外溢，是城市未来重点发展区域之一物流进入第四代物流园时代，物流业迎来提升发展机遇城市建设东北亚国际物流中心，即墨作为重要物流节点城市，亟需调整物流产业发展策略区域建设物流园区的使命8国际著名物流贸易城案例借鉴Research

全球化时代：贸易带来梦想Tradebringsdreams区位：HuntsPoint所在的纽约市布鲁克斯区（Bronx）是纽约市五大区之一，唯一与美洲大陆相连接区，并于南部的曼哈顿金融区相毗邻，在空间地理上紧邻纽约金融核心区。定位：布鲁克斯区凭借其优越的区位，便捷的交通，纽约市政府以将其打造成为以服务业和贸易为核心的物流中心为目标，来扩大纽约城市的世界影响力。曼哈顿金融区布鲁克斯区HuntsPoint区位和定位：HuntsPoint位于纽约市布鲁克斯区(Bronx)，该区是唯一与大陆相连的区，全区的整体定位是以服务业和物流为核心的贸易中心，是纽约建设世界城市的重要内容之一HuntsPoints是布鲁克斯区最大的重要市场贸易中心，它与MottHaven大型购物中心、Bathgate综合园区（包括商业、轻工业、教育服务等功能）、Fordham零售区共同构建。HuntsPoint是当前世界上最大的食品供应基地，其组成核心为三大专业市场分别为N.Y.C.TerminalMarket、HuntsPointCooperativeMarket、NewFultonFishMarket，其中：N.Y.C.TerminalMarket是全球最大的农产品市场，交易额位居全球首位，市场辐射范围覆盖全球。HuntsPointCooperativeMarket是全世界最大肉食品供应基地，保障纽约大都市区的食品供应。NewFultonFishMarket是全美国最大的海产品市场。注：资料来源于HuntsPoints网站ttp://Huntspoint贸易城Bathgate综合园区Motthaven购物中心Fordham零售区区域功能：HuntsPoint是布鲁克斯区重要的市场贸易区，也是纽约世界贸易中心的重要载体之一，目前已经建成世界上最大食品供应基地，其影响范围覆盖全球钢铁工业区贸易物流园区可持续发展的贸易城工业衰退压力重新定位建设专业市场……社会问题压力就业问题压力改善基础设施社区营造环境改善……社会问题压力土地产值压力环境改善压力产业升级压力1950—19671967—20032003—时间主要问题发展阶段解决策略发展历程：

Huntspoint开发脱胎于政府的城市更新计划，通过引入贸易物流产业带动对地区原有制造业的升级，经历两个阶段后逐渐由老工业区向城区提升转型开发专业市场，包括NewYorkCityTerminalMarket（农产品市场）、HuntsPointCooperativeMarket（肉食市场）STEP1开发专业市场，集聚产业实力STEP4优化空间环境质量，提升综合竞争力改造遗留工业发展与食品上游设计、包装，下游的相关行业，为物流贸易企业提供办公、研发、以及营销展示场所。STEP2改造原有产业，提升地区的影响力从改善地区的绿化环境、交通衔接等方面着手，提升整体的竞争力，吸引与食品相关的高端生态食品企业入住。STEP3完善城市功能，增强地区的吸引力保留改造社区，包括建设社区中心、商业中心等，从价廉物美的住宅配套、商业配套切入，解决入驻人士的生活需求，集聚人气。建设针对专业市场贸易物流企业的特色研发、办公、企业总部物业，形成产业特色建设与市场、物流等产业相关的居住、公建等城市功能，与产业发展形成联动改善整体环境质量，提升综合竞争力，发展高端总部基地设置专业市场功能，形成有影响力配送交易中心。发展历程：

HuntsPoint的发展从专业市场建设入手，通过有特色的专业市场物业形成地区产业集聚，通过升级原有工业、改善社区条件增强地区的综合竞争力用地规模：总规模690英亩（约2.8平方公里），其中市场区占329英亩（约1.3平方公里）。功能分区：包括专业市场区、居住配套区以及食品服务区，以专业市场驱动整体。开发强度的调整：调整后的规划放宽了原有规划在地块容积率方面的限制，提高局部地块的开发容积率。配套居住区专业市场区食品服务区专业市场区产业服务区配套居住区功能分区：

HuntsPoint地区通过对原有城市规划的调整，形成专业市场区、产业服务区、配套居住三大功能分区，优化地区整体功能布局，提升用地价值HuntsPoint1234专业市场建立主要进驻国际大型食品批发商企业，如A.L.BazziniNut,A&P,Citarella等物流服务食品服务提供完善的食品运输服务，食品安全鉴定服务，与食品批发商企业构成一定的上下游产业关联鼓励生态产业、新型食品工业的进驻，吸引具有未来广阔发展前景的食品企业入住。引进食品加工、食品包装、产品设计等食品服务相关的企业，来对地区原有产业进行改造升级。ECO产业产业：

HuntsPoint选择物流贸易产业中聚焦食品行业，进行规模扩张并延伸产业链两端，向上游发展生态绿色食品，向下游开发食品服务功能，以形成产业集聚开发上：政府的支持和渐进式的改造模式制定近期和远期规划，近期注重解决实际问题，远期注重长期战略。政府大力扶持开发，土地和设施都是由政府投资购买和建设的。改造部分旧有物业，利用闲置土地，修建物业。改造与新建并举。KEY2KEY1营运上：注重灵活性的管理和严格的监管政府不直接参与营运管理，通过成立独立的公司管理运营。营运公司每年向政府交纳租金，并不缴税，市场企业向政府纳税。政府负责对营运进行严格管理，对市场交易品的质量进行监督。KEY3政策上：制定特定的经济政策和调整规划刺激地区发展划定纽约州帝国区，区内享受免税待遇，以鼓励投资和就业对投资企业在贷款、贴息、担保等方面进行财政支持。开发策略：项目实施通过公私联合，采取系统的激励投资机制和政策支持，整体统筹、有序推进案例借鉴总结——物流产业带动一个区域成为功能复合的新城产业发展借鉴以贸易物流产业为核心，聚焦特殊门类，扩大规模和提升影响力，并通过产业链条延伸形成产业集聚效应。功能规划借鉴发展历程借鉴通过近远期规划结合，渐进式有序改造，成功引入物流贸易产业来逐步替代原有产业。政策借鉴脱胎于政府城市改造计划，受到政