2026年房地产经纪人房地产经纪业务操作真题回忆版

2026年房地产经纪人房地产经纪业务操作真题回忆版一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.房地产经纪人员在接待客户时，首先应做的是（）。A.了解客户购房预算B.询问客户联系方式C.询问客户具体需求D.倾听客户陈述2.在房地产经纪业务中，独家委托与一般委托相比，其主要优势在于（）。A.委托期限较短B.佣金比例较低C.更能激发经纪人的服务积极性D.房源信息更公开3.房地产经纪人进行房源勘察时，不需要携带的工具是（）。A.卷尺B.指南针C.房屋平面图D.签约用的合同文本4.下列关于房屋建筑面积计算的表述中，错误的是（）。A.永久性结构的屋顶楼梯间按全面积计算B.与房屋相连的有柱走廊，按其柱外围水平投影面积计算C.独立柱的雨篷按其水平投影面积的一半计算D.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算5.在存量房买卖合同中，关于定金与订金的区别，下列说法正确的是（）。A.定金具有担保性质，订金不具有B.订金具有担保性质，定金不具有C.二者都具有担保性质D.二者都不具有担保性质6.房地产经纪人在发布房源信息时，为了吸引客户，可以采取的策略是（）。A.虚报低价B.突出房源的独特卖点C.隐瞒房屋的重大瑕疵D.夸大房屋的面积7.客户看房过程中，经纪人应掌握的沟通技巧不包括（）。A.适时赞美B.引导话题C.频繁打断客户谈话D.观察客户反应8.下列房屋中，不得转让的是（）。A.已出租的房屋B.共有房屋，经其他共有人书面同意C.依法被查封的房屋D.已设定抵押但经抵押权人同意转让的房屋9.在房地产交易中，契税的纳税义务人是（）。A.出售方B.购买方C.交易双方D.房地产经纪机构10.房地产经纪人与委托人签订委托协议时，应遵循的原则是（）。A.自愿、平等、互利B.自愿、公平、诚实信用C.平等、互利、诚实信用D.自愿、平等、公平、诚实信用11.针对商业地产租赁业务，经纪人重点核查的内容不包括（）。A.房屋用途性质B.土地剩余使用年限C.承租人的经营能力D.房屋的采光通风12.房地产经纪人协助客户办理贷款手续时，不需要提供的资料是（）。A.身份证明B.收入证明C.婚姻状况证明D.房屋勘察报告13.在签订房地产买卖合同时，若出卖人未告知买受人房屋已抵押，该合同属于（）。A.有效合同B.无效合同C.可撤销合同D.效力待定合同14.房地产经纪机构对房源信息进行内部编号管理的主要目的是（）。A.增加房源的神秘感B.便于内部信息共享与管理C.防止外泄D.提高房源价格15.下列关于房地产广告发布的说法，正确的是（）。A.可以含有升值承诺B.可以以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置C.必须载明房地产开发企业名称D.可以含有风水、占卜等封建迷信内容16.在存量房交易结算资金监管中，监管资金的范围通常不包括（）。A.首付款B.银行贷款C.中介服务费D.尾款17.房地产经纪人进行客源开发时，最有效且成本较低的方式是（）。A.购买客户数据B.老客户推荐C.大量投放电视广告D.随机拨打电话18.房屋买卖合同履行过程中，因第三人主张权利致使买受人无法取得房屋的，买受人可以（）。A.要求出卖人承担违约责任B.要求第三人承担违约责任C.只能解除合同D.只能要求减少价款19.下列税费中，由出售方承担的是（）。A.契税B.印花税（买卖双方各一份）C.个人所得税D.土地出让金（划拨土地转让时）20.房地产经纪人在带看前，必须做的准备工作是（）。A.确定具体路线B.准备好定金收据C.约好公证人员D.准备好房产证复印件21.关于“带押过户”业务的表述，下列说法正确的是（）。A.只有商业贷款支持带押过户B.需要卖方先筹集资金结清原贷款C.可以减轻卖方筹钱解押的压力D.所有银行均无条件支持22.房地产经纪业务操作中，签约环节的核心是（）。A.收取定金B.核实房屋产权C.解释合同条款D.确定成交价格23.房地产经纪人若发现委托人提供的房屋存在权属纠纷，正确的做法是（）。A.隐瞒不报，促成交易B.告知委托人，并建议暂缓交易C.散布消息，压低房价D.仅在机构内部备注24.在房地产租赁合同中，关于维修责任的约定，通常情况下，房屋主体结构的维修责任由（）承担。A.出租人B.承租人C.经纪人D.物业公司25.房地产经纪机构为了避免“跳单”风险，可以采取的措施是（）。A.收取高额看房费B.签署看房确认书C.扣押客户身份证D.不带客户看房26.下列关于住房公积金贷款额度的说法，错误的是（）。A.与账户余额有关B.与还款能力有关C.与房价成数有关D.与借款人的身高有关27.房地产经纪人在协助客户进行物业交割时，不需要核对的项目是（）。A.房屋钥匙B.水电气费用结算C.家具家电状况D.邻里关系28.某套住宅建筑面积为100平方米，套内使用面积为75平方米，套内墙体面积为10平方米，则该套住宅的得房率为（）。A.75%B.85%C.80%D.90%29.房地产经纪人处理客户投诉时，第一步应该是（）。A.调查事实真相B.记录投诉内容C.提出解决方案D.安抚客户情绪30.在新建商品房销售中，商品房销售广告和宣传资料通常视为（）。A.要约邀请B.要约C.承诺D.合同附件31.房地产经纪业务中，独家委托的期限一般不超过（）。A.1个月B.3个月C.6个月D.12个月32.下列哪种情况，个人所得税可以享受减免优惠？（）A.出售家庭唯一住房且持有年限超过5年B.出售家庭非唯一住房C.出售家庭唯一住房但持有年限不足2年D.继承取得的房产33.房地产经纪人员在接待购房客户时，对于客户提出的关于“学区”的询问，应（）。A.坚决承诺该房屋一定有学位B.查阅当地教育部门最新政策并如实告知风险C.随意回答以取悦客户D.让客户自己去问学校34.在商业地产租赁中，租金计算方式最常见的是（）。A.按套计算B.按建筑面积计算C.按使用面积计算D.按套内面积计算35.房地产经纪机构对房源进行分级管理的目的是（）。A.区分房源质量，优先推荐优质房源B.提高委托佣金C.剥夺经纪人的选择权D.增加工作量36.签订房地产买卖合同时，若买受人逾期支付房款，出卖人有权（）。A.直接解除合同B.要求买受人支付违约金C.强行占有房屋D.没收定金37.房地产经纪人进行市场推广时，针对高端豪宅，应选择的推广渠道是（）。A.小区派单B.线下高端沙龙C.大众门户网站D.公交站牌广告38.下列关于房屋所有权转移的表述，正确的是（）。A.房屋买卖合同生效即发生所有权转移B.房屋交付使用即发生所有权转移C.房屋所有权转移应当办理登记D.房屋所有权转移以公证为要件39.房地产经纪业务中，实地勘查房屋后，应填写（）。A.房源信息表B.客户信息表C.勘查表D.委托合同40.在存量房交易资金监管中，若交易失败，资金应（）。A.划给卖方B.划给买方C.退回买方账户D.留在监管账户41.房地产经纪人协助客户办理产权过户，不需要提交的材料是（）。A.不动产登记申请书B.买卖合同C.当事人身份证明D.经纪人资格证书42.关于房地产经纪服务的收费标准，下列说法正确的是（）。A.完全由市场调节，政府不干预B.必须严格执行政府指导价C.只能向下浮动，不能向上浮动D.由经纪人随意定价43.房屋租赁合同期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为（）。A.不定期B.原期限C.一年D.视双方协商结果44.房地产经纪人在进行合同解说时，应重点提示客户注意（）。A.装修标准B.违约责任条款C.房屋朝向D.小区环境45.下列哪种房产，个人在转让时需要缴纳土地增值税？（）A.普通住宅B.非普通住宅C.商业用房D.继承的房产46.房地产经纪机构为了避免信息不对称带来的风险，应建立（）。A.信息公示制度B.保密制度C.薪酬保密制度D.考勤制度47.在买方市场下，房地产经纪人的谈判策略应侧重于（）。A.帮助卖方争取高价B.帮助买方争取低价和更多权益C.保持中立，不偏不倚D.快速促成交易，忽略价格48.房地产经纪人若发现房屋有违章搭建，应（）。A.建议拆除后再交易B.建议在合同中注明现状交付C.隐瞒事实D.告知买方这是合法建筑49.在贷款审批中，银行最看重的借款人指标是（）。A.学历B.职业稳定性C.还款能力D.性别50.房地产经纪业务流程的最后一步通常是（）。A.签约B.交割C.售后服务与回访D.评估二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对得2分，少选得1分，多选、错选不得分）51.房地产经纪人员在房源信息发布时，应注意（）。A.信息真实准确B.避免使用极限词C.更新及时D.只发布独家房源E.价格可以虚高52.房屋买卖合同中，常见的付款方式包括（）。A.一次性付款B.分期付款C.按揭贷款D.公积金贷款E.产权置换53.房地产经纪人进行客户接洽时，应了解的客户核心需求包括（）。A.购房预算B.房屋区位C.房屋类型D.客户家庭结构E.客户的星座54.下列关于房地产经纪服务的说法，正确的有（）。A.是有偿服务B.是专业服务C.是代理服务D.是居间服务E.必须签订书面合同55.存量房交易中，需要缴纳的税费包括（）。A.契税B.印花税C.增值税及附加D.个人所得税E.物业维修基金56.房地产经纪人在协助客户办理商业贷款时，需要配合银行进行的工作包括（）。A.房屋价值评估B.贷款合同签署C.抵押登记办理D.贷款审批E.资金监管57.房屋租赁合同中，应当约定的条款包括（）。A.租赁期限B.租金及支付方式C.房屋用途D.维修责任E.违约责任58.房地产经纪机构对房源进行物理属性描述，主要包括（）。A.坐落位置B.建筑面积C.户型结构D.装修情况E.业主性格59.导致房地产买卖合同无效的情形包括（）。A.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益B.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益C.以合法形式掩盖非法目的D.损害社会公共利益E.误解重大60.房地产经纪人在带看过程中的注意事项包括（）。A.提前到达约定地点B.准备好看房路线C.注意保护客户隐私D.避免客户与业主直接接触E.随时准备签约61.下列关于房地产广告的说法，正确的有（）。A.必须真实B.不得含有升值或投资回报的承诺C.可以注明开发企业名称D.涉及面积的应表明是建筑面积还是套内面积E.可以承诺办理入学、户口62.房地产经纪业务中的风险主要包括（）。A.信息不对称风险B.操作不规范风险C.道德风险D.政策风险E.自然灾害风险63.房地产经纪人协助交易双方进行物业交割，主要包括（）。A.房屋钥匙移交B.水、电、气、有线电视、物业费等费用结算C.家具家电清点D.户口迁移确认E.邻里见面64.在新建商品房销售中，销售人员应向买受人明示的文件包括（）。A.《商品房预售许可证》B.《商品房买卖合同》示范文本C.住宅使用说明书D.住宅质量保证书E.规划总平面图65.房地产经纪机构进行客户关系管理（CRM）的意义在于（）。A.提高客户满意度B.挖掘客户终身价值C.提升企业竞争力D.降低营销成本E.增加员工工作量66.下列属于房地产经纪人职业道德的有（）。A.诚实守信B.尽职尽责C.公平竞争D.保护隐私E.收取回扣67.房地产经纪人在进行价格谈判时，可以运用的技巧包括（）。A.红脸白脸策略B.设定底价C.强调房源稀缺性D.拖延时间E.恶意诋毁对方68.房地产交易资金监管的意义包括（）。A.保障交易安全B.规避资金挪用风险C.解决房屋权属纠纷D.提高交易效率E.增加交易成本69.房地产经纪人接受委托后，应及时核实的房屋权属状况包括（）。A.房屋所有权人B.房屋共有情况C.房屋抵押情况D.房屋查封情况E.房屋租赁情况70.关于房地产经纪业务中的“网签”，下列说法正确的有（）。A.是防止“一房多卖”的有效手段B.网签合同具有法律效力C.网签后可以随意撤销D.需要买卖双方到场或通过电子签名E.是办理产权过户的前置条件三、综合分析题（共10题，每题2分。每题的备选答案中有一个或一个以上符合题意。全部选对得2分，少选得1分，多选、错选不得分）（一）李某有一套位于市中心的住宅，建筑面积120平方米，处于抵押状态。李某计划出售该房屋，委托了A房地产经纪公司。经纪人小王接待了李某，双方签订了独家委托协议。随后，小王发布了房源信息。买方张某通过小王看中了该房屋，双方商定成交价格为500万元。张某计划贷款300万元，首付200万元。71.经纪人小王在接受李某委托时，必须核实的内容包括（）。A.李某的身份证B.房屋产权证C.抵押权人信息及抵押金额D.李某的婚姻状况E.李某的收入证明72.针对该房屋处于抵押状态的情况，小王应建议李某采取的解决方案是（）。A.必须先结清贷款，解除抵押后才能过户B.尝试办理“带押过户”C.通知抵押权人直接转让给张某D.暂时隐瞒抵押事实E.要求张某直接替李某还贷73.若该房屋为李某婚后购买，属于夫妻共同财产，则签订出售合同时（）。A.只需李某签字即可B.需李某及其配偶共同签字C.需提供配偶同意出售证明D.若配偶无法到场，需提供公证委托书E.小王可以代签74.买方张某申请商业贷款300万元，若贷款期限为30年，年利率为4.2%，采用等额本息还款法，其月供计算公式为（）。A.MB.MC.MD.ME.M75.在交易过程中，若李某因房价上涨想违约，张某可以（）。A.要求李某双倍返还定金B.要求李某继续履行合同C.要求李某支付违约金D.强行入住该房屋E.向法院提起诉讼（二）某房地产经纪机构承接了一栋商业写字楼的租赁业务。该写字楼共20层，总建筑面积20000平方米。业主委托经纪机构进行独家租赁代理，委托期限3个月。租金报价为5元/平方米/天。经纪人员小赵负责该项目的招商。76.小赵在制定租赁策略时，首先应进行的工作是（）。A.确定租金水平B.市场调研与竞品分析C.制作宣传物料D.带客户看房E.签订租赁合同77.关于该写字楼的租金计算，若某企业承租第10层1000平方米，则其月租金为（）。A.5000元B.15000元C.150000元D.500000元E.300000元78.在与承租方签订租赁合同时，必须明确的条款不包括（）。A.租赁面积B.免租期C.租金调整方式D.承租方的经营利润分配E.物业费标准79.若该写字楼存在部分面积未取得建设工程规划许可证，则该部分的租赁合同（）。A.有效B.无效C.可撤销D.效力待定E.部分有效80.经纪机构在完成该租赁业务后，可以向（）收取佣金。A.仅业主B.仅承租方C.业主和承租方D.物业公司E.开发商答案与解析1.D解析：房地产经纪人员在接待客户时，首先应做的是倾听客户陈述，了解客户的初步意向和需求，这是建立良好沟通的第一步。A、B、C选项都是在倾听过程中或之后逐步深入了解的内容。2.C解析：独家委托是指委托人将房屋委托给一家经纪机构独家代理。相比于一般委托（多家委托），独家委托更能激发经纪人的服务积极性，因为一旦成交即可获得佣金，减少了竞争带来的不确定性，从而促使经纪人投入更多资源。3.D解析：房屋勘察时，经纪人需要测量房屋尺寸（卷尺A）、确定朝向（指南针B）、核对户型（平面图C）。签约用的合同文本是在达成交易意向后才使用的，勘察阶段无需携带。4.C解析：根据房产测量规范，独立柱的雨篷按其水平投影面积的一半计算。A、B、D选项的计算方式均符合规范。注意C选项中，独立柱雨篷确实是计算一半面积，但此处题目问的是“错误的是”，仔细核对，C选项描述“独立柱的雨篷按其水平投影面积的一半计算”本身是正确的规则。等等，让我们重新审视标准规范。通常，独立柱、单排柱的雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。看来题目选项可能存在陷阱或需要更精确的措辞。但在常规考试中，C选项常被列为正确计算方式。若题目问错误，可能C在某些旧规范或特定语境下有出入，但通常C被视为正确描述。让我们检查其他选项。A：永久性结构屋顶楼梯间，通常在顶层，若层高≥2.2m算全面积，否则算一半。题目未提层高，可能不严谨。B：有柱走廊，按柱外围水平投影算全面积，正确。D：无顶盖室外楼梯，算一半，正确。此题若单选，可能出题意图在于C。实际上，根据《房产测量规范》，独立柱雨篷不计算建筑面积。修正：独立柱的雨篷通常不计算建筑面积，或者仅计算单排柱且顶盖下的部分？规范原文：独立柱的雨篷，单排柱的车棚、货棚等，按其顶盖水平投影面积的一半计算。如果选项C说“按一半计算”，那是对的。如果选项说“不计算”，那也是某种情况下的理解。让我们假设题目意图是考察“独立柱雨篷不计算面积”这一旧规定或特定理解，或者C选项的表述有误。在最新的国标中，独立柱雨篷通常不计算建筑面积。因此，选C作为错误描述（因为它说算一半，而实际上规范倾向于不计算，除非是单排柱等特定情况，但独立柱通常不算）。最终判定：选C。5.A解析：“定金”是一个法律概念，具有担保性质，适用定金罚则（给付方违约无权要求返还，收受方违约双倍返还）。“订金”通常被视为预付款，不具有担保性质，违约时仅作为预付款处理。6.B解析：房地产经纪人应遵循诚实信用原则。A虚报低价、C隐瞒瑕疵、D夸大面积均属违规行为。突出房源独特卖点是正确的营销策略。7.C解析：沟通技巧中，应避免频繁打断客户谈话，要给予客户充分的表达机会，以便准确获取需求。A、B、D都是有效的沟通和观察技巧。8.C解析：依法被查封的房屋，其所有权转移受到限制，不得转让。A、B、D选项在满足一定条件或正常情况下是可以转让的。9.B解析：在我国，契税由承受方（即购买方）缴纳。10.D解析：房地产经纪活动属于民事活动，应遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则。11.D解析：商业地产租赁更看重经营价值。房屋用途（A）、土地年限（B）对商业价值影响巨大，承租人经营能力（C）关系到租金收取和履约。房屋采光通风（D）虽然重要，但相对于住宅，不是商业地产核查的绝对核心重点，尤其是对于某些仓储、背街商铺等。修正：实际上商业地产也关注采光，但D相对其他涉及法律和经营风险的选项，优先级较低。选D。12.D解析：办理贷款需要身份证明（A）、收入证明（B）、婚姻状况证明（C）以评估还款能力。房屋勘察报告（D）通常不是银行审批贷款的必需文件，银行主要依赖评估机构出具的《评估报告》，而非经纪人的勘察表。13.C解析：根据《民法典》，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。因此属于可撤销合同。14.B解析：内部编号管理是为了便于机构内部对房源进行识别、查询、统计和共享管理，防止信息混乱。15.C解析：房地产广告必须载明房地产开发企业名称。A禁止升值承诺，B禁止以所需时间表示位置（易误导），D禁止封建迷信内容。16.C解析：交易资金监管主要针对房款（首付款、贷款、尾款），保障资金安全。中介服务费（C）是经纪人的收入，不纳入资金监管范围。17.B解析：老客户推荐（口碑传播）成本最低且信任度高，效果往往最好。A违规，C成本高，D效率低且易引起反感。18.A解析：出卖人应当保证权利无瑕疵。因第三人主张权利导致买受人无法取得房屋的，买受人有权解除合同并要求出卖人承担违约责任。19.C解析：个人所得税通常由出售方（转让方）承担。契税（A）由买方承担，印花税（B）双方各承担，土地出让金（D）在划拨土地转让时通常由转让方（或双方约定）补缴，但一般归为卖方责任范畴。选C最明确。20.A解析：带看前必须确定看房路线，合理安排时间。B、C、D通常是在看房满意后有进一步意向时才准备的。21.C解析：“带押过户”是指在抵押状态下直接办理过户，无需卖方先垫资解押，因此可以减轻卖方筹钱压力。A错误，公积金也支持；B错误，不需要先解押；D错误，需银行支持。22.C解析：签约环节的核心是解释合同条款，确保双方理解权利义务，防范后续纠纷。A、B、D是签约过程中的具体事项，但核心在于合同条款的确认与解释。23.B解析：经纪人应如实告知义务，发现权属纠纷应告知委托人并建议暂缓交易，以规避风险。A、C、D均违反职业道德。24.A解析：在房屋租赁中，出租人（房东）通常负责房屋主体结构的维修，承租人负责日常使用中的维修或因使用不当造成的损坏维修。25.B解析：签署看房确认书（带看协议）是防止“跳单”（客户利用经纪人提供的信息私下交易）的常见法律手段。A、C违规，D无法开展业务。26.D解析：公积金贷款额度与账户余额（A）、还款能力（B）、房价成数（C）、当地最高限额等有关，与借款人身高（D）无关。27.D解析：物业交割包括钥匙（A）、费用结算（B）、家具家电（C）。邻里关系（D）不是必须核对的项目，且难以量化。28.B解析：得房率=套内建筑面积/建筑面积。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积=75+10=85平方米。得房率=85/100=85%。29.D解析：处理投诉第一步是安抚客户情绪，待客户情绪平复后再调查事实（A）、记录（B）、解决（C）。30.A解析：商业广告通常视为要约邀请。但如果广告具体明确（如房屋价格、面积等），且对合同订立和价格有重大影响，可视为要约。一般情况下视为要约邀请。31.B解析：独家委托期限不宜过长，通常为1-3个月，一般不超过3个月，以便业主根据服务情况调整策略。32.A解析：个人所得税优惠政策：满五唯一（持有满5年且为家庭唯一住房）免征。B、C不满足条件，D继承免征但属于赠与/继承范畴，非转让出售。33.B解析：学区政策多变，经纪人应查阅最新政策并如实告知风险，不应做绝对承诺（A、C），也不能推诿（D）。34.B解析：商业地产租赁通常按建筑面积计算租金，因为公共区域分摊较多，按建筑面积计算对业主更有利。35.A解析：房源分级管理的目的是区分房源质量和急售程度，以便经纪人优先推荐优质、急售的房源，提高配对效率。36.B解析：买受人逾期付款，出卖人有权要求支付违约金。只有达到根本违约程度（经催告后仍未履行等）才能解除合同（A）或没收定金（D）。直接解除或强行占有（C）不符合法律规定。37.B解析：高端豪宅客户群集中，线下高端沙龙（B）精准度高。A、C、D大众化推广效率低且成本高。38.C解析：我国不动产物权变动以登记为生效要件。未经登记，不发生物权效力。39.C解析：实地勘查后应填写勘查表（或勘察记录表），详细记录房屋状况。房源信息表（A）是基于勘察结果更新的，委托合同（B）是之前签的。40.C解析：交易失败，监管资金应全额退回买方账户，保障买方资金安全。41.D解析：办理过户需要申请书（A）、合同（B）、身份证明（C）。经纪人资格证书（D）不是过户登记的必需材料。42.A解析：目前房地产经纪服务收费实行市场调节价，由经纪机构和委托人协商确定，不再强制执行政府指导价。43.A解析：租赁期满续租但未约定新期限的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但应在合理期限通知对方。44.B解析：违约责任条款是保障交易安全的关键，经纪人应重点提示，让客户明确违约后果。A、C、D虽重要，但法律责任层面B最核心。45.C解析：个人转让住宅（普通、非普通）目前暂免征收土地增值税（除特殊情况）。个人转让商业用房（C）需要缴纳土地增值税。46.A解析：信息公示制度（如公示房源真实信息、服务收费标准）能有效减少信息不对称，让客户明明白白消费。47.B解析：买方市场下，房源多客源少，经纪人应侧重帮助买方争取权益（低价、条件），以促成成交。48.A解析：违章搭建属于违法建筑，存在被拆除风险，应建议拆除恢复原状后再交易，或告知风险。B、C、D均不当。49.C解析：银行审批贷款最看重借款人的还款能力（C），即收入稳定性及负债情况。A、B、D是参考因素。50.C解析：业务流程的最后一步是售后服务与回访，这有助于维护客户关系，获取后续转介绍。51.ABC解析：房源发布要求真实（A）、合规（B）、及时（C）。D只发独家房源限制了业务，E虚高违规。52.ABCD解析：常见付款方式包括一次性（A）、分期（B）、按揭（C）、公积金（D）。E产权置换不是直接的货币支付方式。53.ABCD解析：需了解预算（A）、区位（B）、类型（C）、家庭结构（D）以匹配房源。E星座无关紧要。54.ABE解析：房地产经纪服务是有偿（A）、专业（B）服务，必须签订书面合同（E）。它既可以是代理（C）也可以是居间（D），取决于具体业务模式，不全是。55.ABCD解析：存量房交易涉及契税（A）、印花税（B）、增值税及附加（C）、个税（D）。物业维修基金（E）通常在过户时由买方继受，或交割时结清，不属于流转税范畴，但也常涉及。严格来说税费指ABCD。56.ABCDE解析：经纪人需配合评估（A）、签贷款合同（B）、办理抵押（C）、协助审批（D）、资金监管（E）。57.ABCDE解析：租赁合同应明确期限（A）、租金（B）、用途（C）、维修（D）、违约责任（E）。58.ABCD解析：物理属性包括位置（A）、面积（B）、户型（C）、装修（D）。业主性格（E）属于心理属性。59.ABCD解析：根据《民法典》，A、B、C、D均导致合同无效。E误解重大属于可撤销。60.ABC解析：带看要注意提前到（A）、规划路线（B）、保护隐私（C）。D应促进双方接触沟通，E看房不一定直接签约。61.ABCD解析：广告需真实