企业管理制度文件汇编（建筑类）

卓越管理系列

企业管理制度文件汇编

日期:2023-01-01

录

工程尾款支付工作程序

规划、设计控制程序

土地前期费用索赔管理程序

设计变更、签证管理办法

图纸管理细则

前期物业管理控制程序

招投标管理工作细则

新材料推广应用管理工作程序

质量手册

合同评审控制程序

拆迁安置管理办法

给排水设备设施维修保养标准作业程序

给排水设备设施运行管理标准作业程序

工程技术、质量、科技管理暂行办法

工程尾款支付工作程序

1、目的：确保工程尾款的正确支付，不再产生遗留问题。

2、范围：所有已经预算部结算审核的工程（除零星工程以外）。

3、职责：对工程质量扣款、保修情况、工程档案资料上交情况作最后确认。

4、程序：

4.1工程结算经预算部审核（大型工程经过审价）完毕后，主管工程师在填写“付

款申请单"之前，必须先办理"工程尾款支付确认单"（附后），该"确认单"

作为办理结算付款的前提条件。

4.2根据“工程尾款支付确认单”要求，由主管工程师到物业公司办理有关手续,

再次确认该工程已无任何质量、保修上的扣款，如有扣款，则应开出扣款单，以

便在尾款中扣除，并加盖物业公司公章为准。

4.3为保证工程档案的完整归档，主管工程师应到档案专管人员处再次核实归档

情况，并签署意见。

4.4在办理完该“确认单”后，方可办理"付款申请"，该确认单即作为尾款付

款申请的附件一齐上报预算部。

5、相关文件："付款申请单”。

本程序文件发放到工程部全体人员、物业公司、设计部、销售部。

规划、设计控制程序

1目的

对规划、设计过程进行策划和控制，按计划开展规划设计、设计评审、设计

验证和设计确认，严格设计更改，以保证设计输出满足设计输入的要求。

2适用范围

本程序适用于公司各类工程项目的规划、设计过程控制。

3职责

3.1投资控制部负责项目开发总体计划和年度计划的编制及规划、设计招标的组

织和合同的管理，参与规划、设计的评审。

3.2营销管理部负责编制《市场调研报告》，提交项目市场定位和设计成本要求，

参与规划、设计的评审和确认。

3.3设计部负责编制《项目规划任务书》、《工程设计任务书》，并组织评审，

参与规划、设计招标和合同订立及协调实施。

3.4设计部负责组织规划方案、设计方案及图纸的评审、设计确认和验证，并受

理、传递施工与监理单位的设计更改申请。

4工作程序

4.1项目规划

4.1.1营销管理部组织进行市场需求预测并编制《市场调研报告》。

4.1.2投资控制部根据公司经营决策和《市场调研报告》编制《项目总体开发计

划》和《项目开发年度计划》，报公司办公会审批。一股在每年下半年完成，执

行期可根据办公会决议进行调整。

4.1.3设计部根据《项目总体开发计划》、《项目开发年度计划》等，编制《项

目规划实施计划》，报主管领导批准。

4.1.4设计部项目策划人员根据《项目规划实施计划》编制《项目规划任务书》。

项目规划任务书应包括：

a）市场分析预测与项目价值发现；

b）项目组合定位;

c）项目投资效益及风险分析；

d）项目概念设计；

e）项目形象识别系统设计；

f）其他相关内容。

4.1.5项目规划任务书需按453要求进行评审，并经主管领导审核批准后实施。

4.1.6由设计部部长指派专业项目规划人员或组成项目规划小组按《项目规划任

务书》的要求，分阶段、按进度实施规划，并对规划过程进行控制和协调，以确

保项目规划方案满足任务书的要求。项目规划外委按4.1.7-4.1.10执行。

4.1.7项目策划外委单位评价与选择

设计部按《合格供方考察评价选择办法》对项目规划单位进行考察、评价、选择

和报批。

4.1.8项目规划的招标和合同签定按《招标管理办法》和《合同管理办法》执行。

4.1.9项目规划过程中，公司项目规划人员应和委托方随时交流、沟通、传递相

关信息，如需对《项目规划任务书》修改，报主管领导批准后实施。

4.1.10项目规划方案一般应包括下列内容：

a）项目的质量目标；

b）项目建设的阶段划分；

c）项目建设规模和投资估算；

d）资源要求;

e）项目经济效益分析；

f）环境和社会效益分析。

4.1.11项目规划方案需按4.5.3要求组织评审。

4.2设计策划

4.2.1设计部根据《项目开发年度计划》、《项目规划方案》，编制《设计工作

计划》并报主管领导批准。

4.2.2设计部指派有资格的专业人员根据《设计工作计划》、《项目规划方案》,

编制《工程设计任务书》，任务书应充分满足规划、营销和投资控制等要求，并

包括建筑结构、空调、暖通、水电、网络等设计阶段功能、技术、进度要求。《工

程设计任务书》需按4.5.3要求进行评审。

4.2.3经评审的《工程设计任务书》由工程设计部部长批准后实施，作为设计合

同的附件，与合同具有同等效力。

4.2.4设计任务书在实施过程中如因内外情况变化需要修改时，由责任人填写

《设计任务修改审批表》报设计部部长批准后进行修改。

4.2.5设计任务外委，按《合格供方考察评价选择办法》、《招标管理办法》和

《合同管理办法》执行。

4.3设计输入

43.1设计输入应包括：

a）工程功能和结构要求；

b）配套设胸口环境要求；

c）规划定点及地质资料；

d）工程设计任务书；

e）相关法律法规要求和标准要求；

f）以前类似设计的适用信息；

g）成本要求；

h）其他或特殊要求（如顾客要求、社会承诺、公开性声明等）。

4.3.2设计部组织对全部设计输入资料按453要求进行评审，以确保输入充分、

完整、适宜、清楚、不自相矛盾。

43.3经评审确定的设计输入均作为设计合同的附件交设计承担方。

4.4设计输出

4.4.1设计输出分方案设计和施工图设计两种。

4.4.2方案设计由设计部按453要求组织评审,确认满足设计输入的要求，并

经主管领导批准后进入施工图设计。

4.4.3施工图设计应满足设计输入要求。

4.4.3.1施工图设计由设计部按453要求组织评审。

4A3.2由设计部根据合同和设计任务书，对施工图纸的齐全性进行验收，经部

长签批分发范围后，由档案室负责登记编号、存档和发放。

4.5设计评审

4.5.1在规划、设计的输入、输出、更改等不同的阶段均应按计划组织系统的设

计评审。

4.5.2设计评审的目的是评价设计结果满足要求的能力，识别任何问题并提出必

要的措施，以确保设计结果的适宜性、充分性和有效性。

453各阶段的评审要求

4.53.1设计部组织营销管理部、投资控制部对《项目规划任务书》及相应资料

进行评审，并形成评审记录。

4.53.2项目规划方案完成后，由设计部组织规划单位规划人员、营销管理部、

投资控制部相关人员、公司主管领导,并邀请有关专家参加，进行《项目规划方

案》的评审。主要评审规划方案是否符合项目规划任务书的要求，过程、资源、

目标是否明确、可行,各部门从职责方面提出意见和建议。对于方案中不符合要

求之处，返回规划单位进行更改，规划更改完成后，要重新进行评审。

453.3由设计部组织营销管理部、投资控制部有关专业人员对《工程设计任务

书》及相应文件资料进行评审。

453.4方案设计阶段评审由设计部组织设计方、营销管理部专业人员及聘请的

专家组成专家小组进行评审。

453.3施工图评审由设计部各设计专业人员会同设计方人员,分专业对底图进

行评审。既可在设计方进行，也可在本公司进行，修改后再出蓝图。

4.53.4设计更改评审按483执行。

4.5.4评审结果及任何必要措施均应填写《设计评审记录》，并由参与评审的各方

代表会签。

4.6设计验证

4.6.1为确保设计输出满足输入要求,设计部会同设计方可在图纸发放前、采用

新设计时或对样板间选用下列方法进行设计验证：

a）进行工程计算审核；

b）将新设计与已证实的类似设计进行比较；

c）进行试验和证实；

d）对发放前设计阶段文件进行评审。

4.6.2计算、比较、试验、评审以及跟踪措施均应形成《设计验证记录》。

4.6.3设计验证通常由设计方组织进行，但应向委托方提供相应记录。

4.7设计确认

4.7.1为确保工程满足规定的使用要求或已知的预期用途的要求，可选用下列方

式进行设计确认：

a）施工图会审；

b）验槽、工程基础验收、主体验收、竣工验收等阶段确认；

c）样块试验、样板间验收等局部确认。

472设计确认由工程管理部组织或请质检站进行。必要时可请业主或业主代表

参加。

4.7.2.1施工图会审由工程项目部组织设计方、施工方、监理方及设计部等有关

技术人员进行会审及沟通交底，并形成《施工图会审记录》。

4.7.2.2《施工图会审记录》经工程部、设计部、设计方、监理方、施工方代表

认可签字后盖章生效；《施工图会审记录》由工程部、设计部、设计方各存壹份,

档案室存两份，并发放给施工方、监理方四份。

4.7.23基础验收、主体验收、竣工验收由工程管理部组织业主代表进行或请质

检站进行。

47.2.4样块试验、样板间验收由工程项目部组织或委托监理方进行。

4.7.3确认结果（包括客观证据）及相应措施，应填写相应确认记录。

4.8设计更改

4.8.1设计更改的识别

4.8.1.1设计更改提出

a）项目规划、方案设计阶段的设计文件更改在设计评审过程中由设计部提出；

b）施工阶段的设计更改在图纸会审时或施工过程中由工程项目部、施工方、监

理方提出；

c）设计部根据开发项目的变化情况、资源变化情况及客户要求提出设计更改要

求；

d）设计方根据法律法规变化或发现的设计缺陷提出设计更改要求。

4.8.1.2设计更改提出方填写《设计变更申请单》，涉及资金在5000元及其以

上的，由设计部审核，确定更改的需要及可彳亍性,用艮主管领导审批后，提交设

计方。现场施工中施工方提出的资金在5000元以下，且不涉及功能、结构和外

观的更改申请，附简图及说明，经监理方、项目部认可，并征得设计部同意后,

按《经济签证管理办法》执行。

4.8.2设计更改的实施

4.8.2.1设计更改由原设计人员根据《设计更改申请单》进行更改，并经原设计

授权人审核、签字。

4.822设计更改确认后，由设计人员编制《设计更改通知单》,经原设计批准

人审签。

4.8.3设计更改的评审和批准

4.83.1一般设计更改。《设计更改通知单》经原批准人批准后，由原发放部门

编号，按原发放范围发放，经接收方签收，并在原文件上按通知更改标注，需更

换新图纸的，收回作废图纸剧乍废文件要求处理。

4.83.2涉及工程功能、结构、外观、安全的重大设计更改或使成本大幅增加的

设计更改，应由设计部对更改造成工程质量、工程造价和已交付工程的影响作出

评价，并经原评审组织进行评审及必要的验证和确认后，经主管领导批准，编制

《设计更改通知单》按483.1执行。

4.8.33设计更改评审及相应措施形成《设计更改评审记录》，交相关部门保存，

并存档。

5相关文件

5.1《文件控制程序》

5.2《质量记录控制程序》

5.3《招标管理办法》

5.4《合同管理办法》

6质量记录

6.1《项目规划任务书评审记录》

6.2《项目规划方案评审记录》

6.3《设计任务清单》

6.4《设计任务书评审记录》

6.5《设计任务修改审批表》

6.6《方案设计评审记录》

6.7《施工图评审记录》

6.8《设计文件发放单》

6.9《施工图会审记录》

6.10《设计更改申请单》

6.11《设计更改评审记录》

6.12《设计更改通知单》

土地前期费用索赔管理程序

一、目的

确保公司利益不受损失，本公司在开发前期工作中所花费用应从地价中扣除。

二、范围

适用于本公司拟投资开发的土地。

三、职责

3.1工程部、配套部负责收集、整理各项费用。

3.2项目发展部负责与土地商谈判。

3.3办公室法律人员负责提供法律咨询。

四、程序

4.1工程部地盘主管及配套部相关人员应按下述内容积累（产生胁议、工程量、

发票（收据）：

道路移位

电杆拆迁并新增电杆（农用）

新增下水道

青苗提前补偿

池塘清淤、填平

场地推平

临时用水

临时用电

军用电缆移位

农用设施拆迁（鸭棚、暖棚）

沪星村小河填平

4.2工程、配套相关人员在实施时须签订协议，核定工程量，明确预算,尽可能

与土地商（七宝房地产公司）联系，争取对方事前确认。在结算时取得发票（收

据）。

4.3每项工作完成后一星期内主办人员应单项汇总经部门经理审阅后报项目发展

部备案。

五、相关文件

5.1土地合同及相关土地补充协议。

5.2相关合同、协议。

六、相关表单

6.1预算书

6.2发票（收据）

设计变更.签证管理办法

1、目的：确认合理的设计变更签证程序,从而控制设计变更、签证的费用。

2、范围：适用于所有在建工程的设计变更及签证项目。

3、职责:

3.1.工程部是签证实施的见证部门。

3.1.1.项目主管确认签证及设计变更实施的情况及工程量。

3.12部门经理负责签证的审批。

3.2.设计部是设计变更的见证部门。

321.项目主管对设计变更单进行确认及说明变更原因。

322.部门经理负责设计变更的审批。

3.3.预算部对设计变更及签证进行费用核算。

4、程序：

4.1.设计变更。

4.1.1.工程在施工过程，若发现施工图纸属于较大结构性问题，必须及时上报公

司主管老总，并与设计单位联系研究决定，由设计单位出修改施工图或变更设计

通知。

4.12设计部审核设计变更，经主管人及部门经理签字盖章确认后，转发给工程

部。

4.1.3.工程部主管人员每月5日前,整理汇总上月1日至30日（31曰）发生的

设计变更单，并在每张变更单上注明实施情况。汇总单经主办人及经理确认后,

送预算部。

4.14预算部确定核实设计变更费用后，作为工程结算价的一部分。

4.2.签证：

421.签证项目发生后，工程部主管人及时确认签证单c认真核实签证工程量及

详细说明施工工艺及实施情况。

4.22签证单需监理、工程主办人及部门经理三人共同签认，并加盖各自公章确

认。

4.23点工签认：

423.1.在工程签证中原则上不认点工形式出现。如有特殊原因需发生点工且数

量较大时，必须由主办人员所在部门经理同意后方可进行施工。

4.2.32点工原则上是以现定额站规定（每工22.80）,故在税前进行结算。

423.3.若按定额站人工价规定进行施工有难度，经部门经理认可，以书面形式

在签证单上写明原因、工作内容，由预算部、工程部及乙方三方人员共同谈定点

工单价。

424.各种土方工程不得有土方签证单，该项目操作执行《关于建筑垃圾清运及

土方工程的暂行管理方法》。

4.25每月5日前，工程部主管人整理上月1日至30日（31日）发生的签证单,

汇总确认后送预算部。

426.预算吾随定核实签证费用后，作为工程结算价的一部分。

4.3.备注：

4.3.1.设计变更、签证项目发生后，工程部主管人员须当日发生当日确认，事后

补办的设计变更、签证预算吾坏予计算，事后补办设计变更、签证不予计算。

4.32设计变更、签证单每月分别作汇总表，见附表一、二

4.3.3.所有设计变更、签证单上有关价格、费用的确认时，需由预算部参与确定。

4.34设计变更、签证单均一式五份，送预算部的设计变更、签证单必须为原件。

4.3.5.预算部在办理结算时有权复查签证、变更的内容，若发觉与定额不符时,

不予结算。

4.3.6.若发生特殊情况难以结算的项目，则注明由审价单位作最终确定。

图纸管理细则

一、设计文件更改的提出

1、甲方提出反映在甲方同设计单位日常工作联系函当中。

2、设计单位提出由设计单位以设计变更形式传递。

3、施工方提出通过施工方同甲方的工作联系函、监理例会报告、进度计划及供

货计划传递。

二、设计更改的实施

1、设计变更形式：

由甲方提出的变更为"项目变更通知"。

由设计单位提出的及施工方提出的变更为"设计变更通知”。

2、设计变更的运行：

设计院发出的"设计变更通知"由设计部经理在"设计变更通知"上签字、盖

章,由设计部该工程工程主管人员将其变更通知发放至工程部,接收人在变更通

知原件上签收，原件交档案室保存，设计部保留签收记录的复印件T分。

工程部发放“设计变更通知"至施工及监理，接收人在设计变更通知上签收。

"设计变更通知"和"项目变更通知”的有效性，等同于施工图纸，在竣工资

料中一并体现。

三、图纸发放规定

1、设计图纸发放范围：

每家施工单位8套施工图，监理公司2套，各工种工程师1套。

2、施工图纸一经发放，不再回心，失去时效，自动作废。

3、设计图纸接收与发放，记录在〃文件收发记录"表上。

4、图纸发放有效性标识：

施工图纸以设计单位有效图章为准。

零星工程图纸以设计部受控章为准。

四、零星图纸的管理

1、零星工程图纸经设计部经理在设计部”设计通知单”上签字确认。

2、零星工程图纸发放范围为工程部、配套部一份，领用人在〃设计通知单”上

签收。

3、修改变更图纸的发放范围按原发放范围实施。

前期物业管理控制程序

1.目的

通过对前期物业管理的控制，确保房屋保持正常的使用功能，为住户提供良好的

居住环境，满足住户的需要。

2.范围

本程序适用于公司开发工程项目的前期物业管理工作。

3.职责

3.1策划与营销中心负责组织开展前期物业管理工作。

3.2工程部负责联系施工单位进行工程质量问题的处理工作。

4.控制程序

4.1策划与营销中心参与工程项目的竣工验收工作，掌握工程的基本情况和质量

状况，根据物业的规模、设施、环境等具体情况，组织物业管理机构。

4.2接管验收

4.2.1由策划与营销中心根据物业管理移交的安排,组织前期物业管理机构、项

目部和有关的设计、施工、监理单位进行物业的接管验收。

4.2.2物业接管验收各方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实其质量

状况和使用功能及有关的文件资料，对检查验收中发现的问题，由项目部组织在

规定的期限内进行整改。物业管理机构负责对检查整改情况在〃物业管理接管验

收记录表"中进行1己录。

4.2.3接管验收合格后，由参加验收各方在"物业管理芟管验收记录表"中签署

验收合格意见，办理工程项目的有关文件资料的移交工作，移交文件资料主要包

括：

a）工程项目的整套技术资料；

b）工程质量保修书和工程使用说明书。

4.3由物业管理机构负责组织物业管理队伍，制定有关的管理制度：

43.1根据物业的规模、等级合理确定组织机构和岗位设置，满足前期物业管理

的要求。

4.3.2组建清洁、保安、绿化、维修等管理队伍，对招聘人员签定用工合同，作

好岗前技能培训。

4.3.3制定各项管理标准、岗位工作标准及其它的有关规章制度，并作好培训工

作。

4.4联络、沟通社会有关部门，包括：街道、公安、交通、环卫、卫生、市政、

园林、教育、公用事业和文化娱乐等部门，建立代办服务项目的管理网络。

4.5办理前期物业管理的入伙手续

4.5.1及时向住户发送有关的入住函件，包括："入伙通知书"、"入伙手续书"

和”收费通知书”。

4.5.2做好住户入住的服务工作：

a）向住户介绍物业区域的情况，接收住户的咨询；

b）住户签定"管理公约"；

c）组织住户验收房屋，验收合格后进行房屋的移交；

d）根据房屋的设计结构情况以及国家和地方有关装修的法律法规要求，制订"装

修管理规定”，做好对住户装修的有关服务工作。

4.6由策划与营销中心组织物业管理机构开展物业管理的日常工作：

4.6.1保洁绿化工作，执行Q/TZH-WI-038《环境卫生与绿化管理办法》。

4.6.2治安保卫工作执行Q/TZH-WI-037《前期物业安全管理办法》。

4.6.3工程质量保修执行Q/TZH-WI-029《工程质量保修管理制度》。

4.6.4物业管理机构根据“管理公约”规定的收费标准和方法，收缴物业管理费。

4.7依据Q/TZH-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》，做好顾客意见投

诉的处理工作。

5.质量记录

5.1QR23-01物业管理接管验收登记表

5.2QR23-02入伙通知书

53QR23-03入伙手续书

6.支持^性文件

6.1Q/TZH-WI-037《前期物业安全管理办法》。

6.2Q/TZH-WI-038《环境卫生与绿化管理办法》

6.3Q/TZH-WI-029《工程质量保修管理制度》

6.4Q/TZH-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》

招投标管理工作细则

1、目的

确保廉洁高效地选择到质优价廉的队伍及厂家的产品。

2、范围

造价超过十万元以上的工程及材料设备（四大公司指定项目及可列入特急项

目的除外）。

3、程序及职责

超过十万元以上，任何工程及设备材料的选择均需在正式合同申报前半个月

将操作具体计划上报给主管副总，经主管副总认可后实施，以避免正式申报时考

虑不周又无时间调整的被动局面。对不需要做招投标的应向主管副总提前半个月

申请特殊处理，并详细说明理由。

3.1队伍及厂家的入围资格界定办法：

主办工程师首先到政府行业主管部门了解本行业全面情况，并根据政府主管

部门所作的行业评比结果，经统计分析整理出名材料及队伍的入围资格等，经工

程部或配套部讨论后报公司。

建材要根据检测报告内的数据，由厂家承诺其产品所达到的数值。

3.2招投标过程：

主办工程师根据公司批准的入围资格要求及设计销售对材料性能品质的要

求，推荐不少于三家入选单位参加招投标。

在招标时必须请各竞标单位同时到场，参加有设计、主办部门及预算各一人

以上人员组织的招标会（必要时领导参加）。并严格查验投标单位的营业执照、

经营许可证、资质等级证书及进沪许可证等。主体土建工程还需要查验核定承接

任务单。

投标时要求各竞标单位于标书规定日期内密封标底送达预算部，非密封及过

期者为弃权。

开标时必须有设计、主办部门及预算各一人以上参加，对各竞标单位标底进

行开封评标的工作。

主办工程师负责对各单位的投标情况做出可比性分析,必要时应组织相关人

员进行询标。

3.4签约：

签约按《上海万科房地产有限公司合同（协义）审批表》程序执行。

主办工程师应附上招投标过程备忘，包括入围资格描述、行业现状、企业数

量及等级划分、考察参加人员、考察情况、招标开标参加人员名单等。

3.5合同管理：

合同正本我方保留不少于两份，一份在公司办公室存档，一份在预算部存档。

预算部同时要保存乙方的营业执照、经营许可证、资质等级证书及进沪许可

证复印件，如非法人签约应保存法人委托书正本。

3.6特急项目管理：

由于正式合同的审批周期为两周时间，为一些特急项目需要，可按"特急项

目管理细则”执行。

4、相关文件:

4.1采购合同

4.2特急项目管理细则

5、相关表单

5.1施工单位初选审批表

5.2监理单位初选审批表

5.3甲供材料（设备）入围资格

新林丹推广应用管理工作程序

一、目的

确保新材料在工程中及时成功应用，充分发挥其高效、节支、环保的作用，

同时完善住宅功能，提高工程质量,增加市场卖点。

二、职责部门

工程部负责新材料的推荐、考察、应用及推广工作。

三、相关部门

预算部负责提供新材料的应用成本分析。

四、适用范围

市建委许可使用，具有相应检测鉴定报告的新型建筑材料，最好有在其它房

产商的类似工程中成功应用的经历。

五、工作程序

1、各专业工程师负责跟踪调查相关材料在建筑市场的发展动态，如有合适

的新材料,专业工程师对其性能、质量标准、评审机构、获奖情况、工程实例进

行了解，并向部门经理提交新材料推荐应用报告。

2、部门经理认为该新材料可行，组织进行以下工作：

对厂商的资质、资金、生产规模、市场信誉度、市场占有率进行考核。

如有条件，可进行实例考察，听取其它房产商对此新材料应用的反映。

邀请相关专家,举行新材料应用专家咨询会。

3、预算部结合原先材料作出新材料应用成本分析报告，

4、分管副总召集工程部、预算部相关人员召开新材料应用讨论会，作出以下决

定：

不米用。

小范围试用。

全面推广应用。

5、新材料应用被采纳，专业工程师需做以下工作：

向设计部门推荐使用。

在与厂商签定合同中，对新材料的售后服务进行严格约束。

对新材料应用过程进行重点控制。

对新材料应用效果进行跟踪调查。

6、如需要，预算部对新材料应用成本分析进行调整。

7、专业工程师负责对新材料应用情况进行汇总，作为今后应用的依据。

8、如新材料应用成功,对相关人员进行奖励，并作为工作成绩计入年度工作考

核。

质量手册

1.管理职责：

a.质量方针：及时向客户提供达到国家规定合格标准的房屋。

b.质量目标：1999年内通过£09002质量认证，100%达到国家合格标准。

c.职责和权限：另附。

d.管理者代表：

本公司委派工程部经理担任管理者代表，他将：

确保按照£09002(94)要求建立/实施并保持质量体系。

向总经理报告质量体系运行情况，以供评审及改进作为基础。

代表公司就质量体系有关事宜与外部进行联络。

e.管理评审：

公司每年进行一次常规管理评审，以确保质量体系的适宜性和有效性及满足

IS09002(94)标准要求及满足公司质量方针和目标,管理评审的记录予以保

存。

2.质量体系：

本公司建立有以质量手册、程序文件、支承性文件表单为基础的质量体系文件,

它们是公司的确保我产品质量符合规定要求的一种手段。

a.质量手册：是公司质量体系的纲领性文件，阐明公司质量方针、目标，描述

质量体系的文件，也是公司对外质量保证能力的证明文件。

b.程序文件：是质量手册的支持性文件，描述了实施质量体系要素的各项质量活

动。

C.支持性文件：是各项活动的具体规定，是程序文件的支持性文件。

d.质量记录：是体现质量体系活动或取得结果的客观证据。

e.质量策划：现有质量体系文件不能满足特定产品合同所规定要求时，必须进

行质量策划。质量策划应考虑编制质量计划。

3.合同评审：

a.公司规定合格评审的方法和要求确保合同有效履行。

b.每一合同在接受前均由工程部、设计部、预算部、销售部对其进行评审，并保

证：需方要求是合适的，需方提出的不一致要求已得到认可，公司具有满足合同

要求的能力。

c.经总经理批准的销售合同，由授权销售人员与客户签订合同。

d.合同的修订：销售部在合同需要修订时按规定进行重新评审,并传递到有关部

门。

e.记录：销售部保存合同评审的记录。

f.相关文件：

5.文件和资料的控制：

a.为了保证质量体系中所使用的文件/资料处于受控状态，确保质量体系运行的

各个场所，使用相应文件的有效版本。

b.贯标办负责质量手册福序文件的编制和管理。

c.质量手册由总经理批准，程序文件由管理者代表批准，支承性文件由管理者

副代表批准。

d.外来外发文件与资料由文件管理员进行管理，以保证在对质量体系有效运行起

重要作用的各个场所都能得到相应文件的有效版本。

e.当文件需要更改时，由原文件审批部门进行，更改按原发放范围进行。

f.作废、失效文件及时撤出使用现场，需要用它们时应有明确"保留"标识。

g.相关文件：

6.采购：

a.确保所采购的物资及月够符合规定要求。

b.由工程部负责施工公司及材料设备的招投标组织工作及其后的对分承包方的

联络、管理工作。

c.由设计部负责对设计单位招投标的组织工作及其后对分承包方的联络管理工

作。

d.由物业公司负责对监理公司的招投标组织及其后的管理工作。

e.采购及招标文件由工程部及设计部编制、审批。

f.招标、评标工作由工程、设计、预算部负责人员进行。

g.合同按"上海万科房地产有限公司合同（协议）审批表"程序进行。

h.公司按检验规定对采购物资进行验证，当要在分供方处验证采购物资时,应在

文件中规定验证的方法和产品放行的办法。

i.对设计施工单位提供服务的验证，由监理公司、设计部、工程部根据合同进行。

j.相关文件：

8.产品标识和可追溯性：

a.工程部对于在房屋建造过程中分部分项工程及甲供料的适当标识，便于进行质

量检睑及记录，防止混淆。

b.工程部对规定有追溯要求的场合，制订文件，达到追溯的要求进行质量控制。

c.对房号、室号在设计图上明确标识,最后现场标识由物业公司进行。

9.对房屋施工过程进行控制使其达到规定要求。

a.工程开工并监理公司负责编制监理大纲及细则，报工程部批准。

b.监理公司严格按监理大纲、细则对工程质量及时度进行控制。

c.对于关键工序及特殊部分编制作业指导书。

d.必要时，用实物样板规定评定标准。

e.保证施工有适合的设备、人员、环境条件。

f.对隐蔽工程进行强化管理，保证工程质量。

g.相关文件。

10.检验和试验：

a.对工程所用设备材料及施工过程由监理公司进行检验和试验控制，保证只有合

格的产品才可投入使用或进行继续生产。

b.对经检验不合格的设备材料及分部分项工程按不合格品控制程序进行。

c.在所规定的检验试验未完成前，不得将产品放行。

d.在所有进货及过程检验都已完成，且已满足规定要求后，才能进行产品的最终

检验和试验。

e.保存检验和试验的记录。

f.相关文件。

4.11.检验、测量和试验设备的控制：

a.选择符合测量准确度、精密度要求的量仪。

b.使用前对量仪进行检定并定期对具进行检定，井保存检定记录及作好识别标识，

标明其标准状态量仪分类进行管理。

c.对量仪有适当的储存、维护、保养、储存运输以保证其准确度及适用性。

d.当发现量仪偏离标准状态时，对已评定的结果重新进行测量。

12.检验和试验状态：

为了防止未经检验和检验不合格的产品交付使用，运用适当的方法，对检验和试

验状态加以标识，以便能正确判断产品经过检验、检测、试验结果是合格还是不

合格。

进货物品及半成品均由施工公司进行标识检验与试验状态，监理公司进行监督,

工程部进行抽查、控制。

检验试验状态通过质量记录及有关标识表示。

13.不合格品的控制：

为了防止不合格品的非预期使用或安装对与项目有关的材料、图纸、设备、成品、

半成品进行控制，由工程部主管不合格品的控制，设计部、销售部参与不合格品

的控制，由监理公司监督施工单位对不合格品做好标只和记录，并报项目主管,

根据不同情况，由项目主管或工程部经理进行评审，必要时设计部、销售部经理

参与评审，评审后可能是进行返工，让步接收，降级使用，拒收处理，返工、返

修后由监理公司重新检验，作好记录。

14纠正和预防措施控制：

a.通过对实际存在的或潜在的不合格因素进行调查分析，采取措施,消除产生

原因，有效地防止不合格的发生和再发生。

b.贯标办是纠正和预防措施的主管部门，负责质量体系运行，工程部主要对甲供

料及工程质量负责。

c.为消除实际和潜在不合格原因所采取的任何纠正或预防措施应与问题的重要

性及所承受的风险程序相适应。

d.纠正措施包括：

有效地处理用户意见及不合格报告。

调查产品、过程和质量体系有关的不合格产生的原因。

确定消除不合格原因所需的纠正措施。

实施控制，并验证纠正措施的有效性。

e.预防措施包括：

通过适当住处来源，如质量记录中反映的潜在不合格原因，服务报告等以发现

分析并消除不合格的潜在原因。

预防措施由费标办责成主管部门制订实施计划，由管理者代表进行审核批准后

执行。

贯标办和工程部在实施中进行跟踪，最后进行验证，并报告管理者代表。

0预防措施的实施记录由贯标办保存涉及文件需更改的按文件和资料控制程

序进行，并将有关信息报告管理者或提交管理评审。

f.相关文件。

15.搬运、贮存、包装、防护和交付：

施工所用材料物品由仓库保管，按规定的出入库方法管理，定期检查库存品状况,

以便发现变质情况。

对已建成的房屋作适当的防护，包括防火、防盗、防损、防水等。

16.质量记录：

a.有效地控制好质量记录,以证明公司质量活动达到规定要求,并在需要时满足

追溯的要求。

b.质量记录包括管理评审、合同评审、分供方评审文件与资料控制、过程控制、

不合格品控制，纠正预防措施内审、培训等各种质量体系运行中的质量记录。

C.贯标办负责质量体系有关质量记录的控制，各部门负责本部门质量记录的控

制。

d.质量记录进行适当标识，所有质量记录应清晰、保管方式应便于存取和检索,

保持适宜环境，以防之损坏、变质和法失。

e.质量记录按规定保存期保存，合同规定时可提供给客户查阅。

f相关文件：质量记录控制程序。

17.内部质量审核：

a.进行内部质量审核，以验证质量活动和有关结果是否符合计划安排，并确定质

量体系的有效性。

b.管理者代表主持和内部质量审核，一般每半年进行二次。内审由经过培训并经

管理者代表任命的内审员进行。

c.内审按计划进行，保持受审部门由与本部门无直接责任的内审员进行。

d.内审组负责将评审资料整理，对不合格项由贯标办进行跟踪验证。

e.相关文件：内部质量审核程序。

18培训：

a.对从事与质量有影响的人员进行培训，提高员工质量意识及人员素质。

b.办公室负责培训工作的归口管理，各部门负责组织培训。

c.培训分内部培训及委外培训。

d.对培训记录由办公室负责整理、归档。

e.相关文件：培训控制程序。

19.服务:

a.为满足客户的期望和需求，规定了合同保修期对房屋进行保修。

b.工程部负责保修的归口管理。

c.相关文件：服务控制程序。

20.统计技术：

在工程项目形成过程中,采用适宜的统计技术方法，以保证工程质量满足规

定要求。

合同评审控制程序

1、目的：确保合同条款明确、公平、公正，确保在第一时间正确解决问题。。

2、范围：适用于工程系统所有合同。

3、职责：

3.1工程部主管经理负责评审合同综合条款。

3.2预算部经理负责评审单价、总价、付款方式、结算办法。

3.3分管副总负责监控3.1、3.2全部过程。

4、程序:

4.1合同评审前期工作：项目主办人员组织招投标（询价）工作并编制标书合同

及有关材料（详见采购控制程序）报工程部主管经理。

4.2工程部评审。

4.2.1工程主管经理仔细阅读备忘录、标书、合同及其也附件，重点审核以下内

容：

4.2.1.1证照类齐全性：营业执照、经营许可证、资质证书、进沪许可证（若存

在）、准用证。

4.2.1.2质量标准：合同应附产品国家颁布质量标准、验收规范等。

4.2.1.3经济类条款：单价、总价、数量、规格、付款方式、奖罚等条款是否符

合行规及我公司利益。

4.2.1.4法律法规符合性：合同内容应在法律法规允许范围之内。

421.5时间：符合科学规律及我公司要求。

4.2.1.6廉政管理规定符合性。

4.2.2工程主管经理评审完毕后在《上海万科公司合同（协议）审批表》上签署

意见并移交预算部。

4.3预算部评审：预算部经理负责审核以下内容。

43.1经济类：单价、总价、付款方式、奖罚。

43.1.1工程合同：

43.1.1.1审核合同是否符合原招投标文件内容。

43.1.1.2审核合同价是否正确。

43.1.1.3如果是零星工程,应编制预算，并与施工单位双方核对，确定合同价。

43.1.1.4审核是否符合公司《招投标管理程序》。

43.1.1.5送分管副总审批。

43.1.2工程设计合同：

4.3.121审核设计合同是否符合原设计招投标文件内容。

43.1.2.2审核合同中设计取费的正确性。

43.1.2.3审核是否符合公司《招投标管理程序》。

43.1.2.4送分管副总审批。

43.1.3材料设备采购合同：

43.1.3.1审核合同签订是否符合《招投标管理程序》。

43.1.3.2审核合同价是否合理、正确。

43.1.3.3送分管副总审批。

4.3.2廉政管理规定符合性。

4.4分管副总评审：分管副总负责复核4.2-43所述内容。

4.5整改：4.2-4.4任一评审环节中若出现不合格项，应退回主办人员整改，或

重新编制合同，或补齐材料，或补签协议等等，直至符合本程序要求。

4.6总结：

4.6.1每个合同履行结束后一个月内，工程主管经理会同预算经理负责组织合同

履行总结，并填写《合同履行总结》，其中应包含以下内容：

4.6.1.1质量状况与合同要求符合性。

4.6.1.2操作时间与合同要求符合性。

461.3规格、数量与合同要求符合性。

4.6.1.4单价、总价、付款方式与合同要求符合性。

4.6.1.5奖罚条款执行与合同要求符合性。

4.6.1.6经验教训。

4.6.2《合同履行总结》完成后一周内报分管副总阅后存档并发至各地

盘主任及相关专业工程师以供参考。

5、相关文件：、

5.1《中华人民共和国经济合同法》

5.2《国家施工验收规范》

5.3招投标管理程序

拆迁安置管理办法

第一章总则

第一条为使拆迁安置工作顺利开展，确保开发建设项目正常进行，依据有关法

规，结合公司实际，制定本办法。

第二条本办法适用于XX城规划范围内，集体土地上和虽已征为国有但仍由经

济组织使用的土地上房屋及附着物的拆迁、安置和补偿。

第二章职责

第三条拆迁安置的主管领导负责批准拆迁安置补偿方案并协调实施中的问题

和进度。

第四条设计部负责办理规划定点及拆迁立项报批手续。

第五条管委会负责拆迁机构的选择和委托，以及拆迁安置方案的编制和实施。

第六条工程管理部负责拆迁地块的验收和交接。

第七条投资控制部负责拆迁补偿方案的组织评审和费用控制。

第三章方案的确定

第八条建设用地由设计部确定用地范围界址，确定用地范围界址时，由用地部

门、原土地地面附着物所有人或代表人和管委会三方进行现场测量认定。

第九条拆迁安置可实行协议拆迁或委托拆迁。

1.协议拆迁中的光缆、电力、通信线路等专业管线拆迁由工程管理部编制拆迁补

偿方案，青苗、坟墓，树木及建筑物等具它拆迁由管委会编制拆迁安置补偿方案，

方案经投资控制部组织评审，报公司领导批准后实施；

2.委托拆迁由管委会选择有相应资质和能力的拆迁机构，并以公司名义与被委托

的拆迁机构签定委托书、协议，管委会协同拆迁机构拟定拆迁安置补偿方案，经

投资控制部组织评审后，报公司领导批准，并由拆迁机构报请市拆迁行政主管部

门批准、备案，依法实施拆迁。

第十条编制拆迁安置补偿方案应依据三联集团与章灵、安家签定的《协议书》,

参照鲁价费发（1999）314号文《山东省物价局、财政厅关于调整土地年产值

和地面附着物补偿标准的批复》、《济南市城市房屋拆迁管理条例》、《村庄和

集镇规划建设管理条例》及济南临港开发区南区管委会执行的补偿标准，做到国

家法规和协议书有机结合。

第十一条协议拆迁由工程管理部或管委会组织丈量、评估，根据补偿标准计算

被拆迁管网、房屋及安置补偿所需费用，经投资控制部审核后报总经理审批。

第十二条委托拆迁由被委托拆迁机构对拆迁户情况进行调查、核实、丈量、评

估，根据补偿标准计算被拆迁房屋及安置补偿所需费用，并拟定《安置补偿协议》,

经投资控制部组织评审后报总经理审批。

第十三条按拆迁规定对难以明确补偿标准的拆迁物由拆迁组织部门参照有关规

定提出合理的补偿价格,报有关部门予以核准。

第十四条拆迁安置补偿方案应包括安置房源、分配方式、一次性安置或过渡性

安置、补偿项目、单价、数量、补偿方式或补偿清单等主要内容并附必要图表等

资料。

第四章拆迁安置的实施

第十五条拆迁机构张贴出《动迁公告》后，要进行广泛的宣传、动员，组织做

好群众工作。

第十六条拆迁组织部门与被拆迁户（户主）就安置方式、期限、补偿形式、金

额、违约责任等签定《安置补偿协议》。

第十七条由拆迁组织部门按批准的拆迁安置补偿方案发放补偿、实施搬迁和安

置。

第五章现场验收

第十八条被拆迁人在拆迁通知规定的拆迁期限内完成搬迁任务。拆迁组织部门

对房屋及应拆除物组织现场拆迁，管委会进行监督和协调。

第十九条拆迁完毕后，由工程管理部组织有关部门按照施工要求进行拆迁场地

的验收，并形成记录。

第二十条对验收不合格的由拆迁组织部门提出处置意见，经工程管理部认可后

进行处置，直至达到施工要求，并移交工程管理部做开工准备。

第二十一条拆迁组织部门做好原始拆迁资料、记录的整理及登记工作；拆迁结

束后将所有原始资料及记录移交办公室归档保存。

第六章附则

第二十二条在拆迁安置补偿活动中，与被拆迁补偿人有利害关系的人应当回避。

第二十三条在拆迁安置补偿活动中，有超标补偿、重复补偿、不合实际或重大

过失的，追究当事人的相应经济或行政责任，触犯刑律的，依法追究刑事责任。

给排水设备设施维修保养标准作业程序

一、目的

规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。

二、适用范围

适用于物业辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。

三、职责

1、管理处主任负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的

执行情况。

2、工程部主管负责组织制定《给排水设备设施保养年度计划》并组织监督该计

划的实施。

3、水泵房组长/机电维修员具体负责实施给排水设备的维修保养。

4、事务部负责向有关用户通知停水的情况。

四、程序要点

1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定

(1)每年的12月15日之前，由工程部主管组织水泵房组长/机电维修员一起研究

制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。

(2)制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：

①给排水设备设施使用的频度；

②给排水设备设施运行状况(故障隐患)；

③合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)；

(3)《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

①维修保养项目及内容；

②备品、备件计划；

③具体实施维修保养的时间；

④预计费用。

2、水泵房机电维修员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设

施维修保养年度计划》进行。

3、广场内主供水管（DN100以上加压管）爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及

控制柜内变压器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵

房机电维修员负责。

4、水泵机组维修保养。水泵房机电维修员每年的4月、10月份应对小区内所有

水泵机组进行一次清洁、保养。

Q）电动机维修保养：

①用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MQ以上，否则应烘干处理

或修复；

②检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；

③检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；

④清洁电动机外壳；

⑤检查电动机是否脱漆严重,如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

（2）水泵维修保养：

①检食水泵轴承是否灵活，如白阻滞现象，则应加注润滑油如有异常磨擦声响,

则应更换同型号规格轴承；

②转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽

损坏严重，则应更换同规格水泵轴；

③检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压盘根；

④清洁水泵外表；

⑤如水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

(3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。

(4)检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

5、控制柜维修保养。水泵房机电维修员每年的5月、11月应对广场内水泵房的

控制柜进行一次清洁、保养。

(1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜

内无积尘、无污物。

(2)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。

(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。

(4)交流接触器维修保养：

①清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

②清除触头表面及四周的污物(但不要修铿触头)，烧蚀严惩不能正常工作的触

头应更换；

③清洁铁芯上的油污及脏物；

④检查复位调簧情况；

⑤拧紧所有紧固件。

(5)自耦减压启动器维修保养：

①用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于0.5MQ,否则应进行干燥处理；

②外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。

(6)热继电器维修保养：

①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；

②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达

不到要求的应更换。

(7)自动空气开关维修保养：

①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MQ,否则应烘干处理；

②清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；

③自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；

④检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锂，只能轻

轻擦拭。

(8)中间继是器、信号继电器修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，

检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间

继电器、信号继电器。

(9)信号灯、指示仪表维修保养：

①检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；

②检查各批示仪表指示是否正确，如有偏差侧应作适当调整，调整后偏差仍较大

的则应更换同规格同型号的仪表。

(10)远传压力表维修保养：

①检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；

②检食信号线接头处是否腐蚀,如腐蚀较严重则应重新焊接；

③偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养

(1)闸阀维修保养：

①检查密封胶垫处是否漏水,如漏水则应更换密封胶垫；

②检查压横油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油；

③对闸阀阀杆加黄油润滑；

④对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。

(2)止回阀维修保养：

①检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；

②检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；

③检查止回阀油漆是否脱落,如脱落严重则应处理后重新油漆。

(3)浮球阀维修保养：

①检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；

②检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；

③检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。

(4)液位控制器维修保养：

①检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；

②清除压力室内污物，疏通控制水道；

③检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；

④紧固所有螺母。

7、潜水泵或排污泵维修保养

(1)用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MQ以上,否则应拆

开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。

(2)检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

(3)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同

型号同规格的轴承。

(4)清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新没漆一遍。

(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水

泵、排污泵上的所有螺母。

8、明装给排水管维修保养(每年10月进行一次)

(1)检查支持托架是否牢固，否则应加强。

(2)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。

(3)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

(4)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。

9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8

小时，则应由机电处主管填写《申请延时维修保养表》经管理处主任批准后方可

延时。

10、对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划中；

对于突发性的设备设施故障，先经工程部主管口头St准后，可以先组织解决而后

写出《事故报告》并上报公司。

11、水泵房机电维修员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维

修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由水泵房组长整理成册后交

机交处存档，保存期为长期。

12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由机电处主

管填写《停申请表》，经物业经理批准后通知公共事务部，由事务部提前24

小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用

户作出解释。

给排水设备设施运行管理标准作业程序

一、目的

规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。

二、适用范围

适用于物业辖区内给排水设备设施的运行管理。

三、职责

1、工程部主管负责检查给排水设备设施运行管理工作的实际情况。

2、工程部水泵房组长负责给排水设备设施运行管理工作的组织实施。

3水泵房机电维修员具体负责给排水设备设施的运行管理。

四、程序要点

1、巡视监控

（1）水泵房机电维修员应每两个小时巡视一次小区内水泵房（包括机房、水池、

水箱），每周巡视一次小区内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。

（2）巡视监控内容如下：

①水泵房有无异常声响或大的振动；

②电机、控制柜有无异常气味；

③电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；

④电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各无

器件是否工作正常；

⑤机械水压表与PC上显示的压力要求（正常值为4.5kgf/cm2）;

⑥水池、水箱水位是否正常；

⑦闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；

⑧主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；

⑨止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；

⑩临时接驳用水情况；

雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。

(3)水泵房机电维修员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，

应及时采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详细地汇报给工程部水泵房

组长或主管，请求协助解决。整改时，应严格遵守《给排水设备设施保养标准作

业程序》。

2、给排水设备设施异常情况的处理

Q)主供水管理爆裂的处置：

①立即关闭相关连的主供水管上的闸阀；

②如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制大量泄水，则应关停相应的

水泵房；

③立即通知事务部及工程部主管。工程部主管联络供水公司进行抢修；事务部负

责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；

④在工程部水泵房组长或工程部主管的组织下，尽快开挖出所爆部位水管；

⑤供水公司修好所爆部位水管后应由水泵机电维修员开水试压(用正常供水压力

试压)，看有无漏水或松动现象；

⑥确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。

(2)水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业程序》处置。

(3)水泵房发生水浸时的处置：

①视进水情况关掉机房内运行的设备及设施并拉下电源开关;

②堵住漏水源；

③如果漏水较大,应立即通知机电处主管，同时尽力阻滞进水；

④漏水源堵住后，应立即排水；

⑤排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热

风吹干、自然通风、更换相关管线等；

⑥确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则

可以投入正常运行。

3、〃市电"停时，水泵房机电维修员应按《柴油发电机操作标准作业程序》立

即启动柴油发电机，并按《柴油发电机运行管理标准作业程序》进行巡视监控。

从"市电"停到重新正常供水规定时间为15分钟。

4、水泵房管理

(1)非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经机电处主管同意并在值班人

员的陪同下方可进入水泵房。

(2)水泵房内严禁存放有毒、有害物品。

(3)水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟。

(4)每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、

墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、

整洁光亮。

(5)水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开户灵活。

⑹水泵房内应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房机电维修员保管，水泵房机

电维修员不得私自配钥匙。

5、交接班要求

(1)接班人员应准时接班。

(2)接班人员应认真听取交班人交代，并查看《给排水设备设施运行日记》，检

查工具、物品是否齐全，确认无误后在《给排水设备设施运行日记》上签名。

(3)有下列情况之一者不准交班：

①上一班运行情况未交代清楚；

②记录不规范、不完整、不清晰；

③水泵房不干净；

④接班人未到岗；

⑤事故正在处理中或交班时发生故障