商品房预订协议书无效

商品房预订协议书无效1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司。

甲方地址：XX省XX市XX区XX路XX号。

甲方法定代表人/负责人：李明。

甲方联系方式

甲方为一家依法注册成立的房地产开发企业，具备房地产开发资质，主要业务为住宅、商业地产的开发与销售。基于甲方拟开发建设的“XX花园”项目，甲方与乙方就特定商品房的预订事宜达成合作意向。甲方作为项目开发主体，需按照国家法律法规及相关政策要求，在符合规划与审批的前提下，完成商品房的建设、销售及交付工作。乙方作为潜在购房客户，通过了解甲方项目信息，表达购买意向，并就预订协议条款进行协商。双方基于平等自愿、诚实信用的原则，就商品房预订相关事宜达成初步共识，为明确权利义务，特订立本协议。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：张华。

乙方地址：XX省XX市XX区XX街道XX小区X栋X单元X室。

乙方法定代表人/负责人：张华（本人即为唯一股东及执行董事）。

乙方联系方式

乙方为自然人，具备完全民事行为能力，依法享有房屋购买资格。乙方通过市场调研及甲方项目展示，对“XX花园”项目中的特定商品房产生购买意向。乙方认可甲方的项目开发资质及商品房预售许可条件，并愿意根据本协议约定，参与该商品房的预订流程。在协议履行期间，乙方将按照约定支付预订款项，并配合甲方完成后续购房手续。乙方亦承诺其身份信息真实有效，符合国家关于购房资格的规定，不存在法律禁止购买商品房的情形。

协议简介：

双方合作背景：甲方“XX花园”项目系经政府相关部门批准的住宅开发项目，已完成土地获取、规划审批及部分工程建设，具备商品房预售条件。甲方通过合法途径公开宣传项目信息，包括户型、价格、交付标准等，并持有相关预售许可证。乙方在了解项目情况后，认为该项目的地理位置、户型设计及价格体系符合自身需求，遂主动与甲方接洽，表达预订意向。

合作前提条件：

（1）甲方保证其具备开发及销售“XX花园”项目的合法资质，项目预售符合国家及地方相关政策要求，预售许可证号：XX预售字第XXXX号。

（2）乙方承诺其具备完全民事行为能力，且符合《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》等法律法规规定的购房资格，不存在限制购房的情形。

（3）双方基于自愿原则，经充分协商，就特定商品房的预订事宜达成初步意向，具体预订范围包括：位于“XX花园”项目X号楼X单元X室，建筑面积XX平方米，房屋类型为XX（如普通住宅/复式等），预订价格依据甲方公示的售价标准确定。

基于上述背景与前提条件，双方拟通过本协议明确预订期间的权利义务，为后续正式购房合同的签订奠定基础。协议内容将涉及预订款项支付、房屋交付条件、违约责任等核心条款，旨在保障双方合法权益，确保预订流程的规范化。本协议的订立，既是双方真实意思表示的体现，也是商品房买卖交易链条的初步环节，其有效性将直接影响后续合同的履行。因此，双方在签署前需仔细审阅条款内容，确保理解一致。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲乙双方就特定商品房预订事宜的合意及权利义务，为乙方预定甲方开发的“XX花园”项目特定商品房（以下简称“标的房屋”）提供法律保障，并为双方后续签订正式商品房买卖合同奠定基础。协议范围包括但不限于：标的房屋的具体信息（如位置、面积、户型等）、预订款项的支付与退还条件、协议的有效期及终止情形、违约责任承担方式以及争议解决机制等。通过本协议，甲方承诺在约定条件下保留标的房屋供乙方优先购买，乙方承诺在符合约定条件下支付预订款项并享有优先权。本协议旨在规范预订行为，防止交易风险，确保双方在商品房交易初期阶段的权利义务清晰可控。

第二条定义

本协议中下列词语具有以下含义：

（1）标的房屋：指甲方拟开发的“XX花园”项目中，由乙方根据本协议约定预订的特定房屋，其具体信息以本协议附件或甲方确认的书面文件为准。

（2）预订款：指乙方为securing标的房屋向甲方支付的一定数额的款项，该款项在正式签订商品房买卖合同时根据届时政策及市场情况决定是否抵扣部分房款或予以退还。

（3）预售许可证：指甲方合法销售标的房屋所需的政府批准文件，本协议项下的预订行为以甲方持有有效预售许可证为前提。

（4）正式商品房买卖合同：指甲乙双方在预订协议基础上进一步签订的，关于标的房屋买卖的完整法律文件，其条款将取代本协议相关约定（除非另有约定）。

（5）协议有效期：指本协议从签署之日起至预定事项履行完毕或协议终止之日止的期间。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力和义务：

（1）甲方有权要求乙方按照本协议约定支付预订款，并有权审核乙方的购房资格及支付能力。

（2）甲方义务：保证其作为项目开发主体合法合规，确保标的房屋符合国家及地方建设标准，并按计划推进项目建设。在协议有效期内，如无特殊不可抗力因素，甲方应保留标的房屋供乙方优先购买，直至双方完成正式商品房买卖合同签订及房屋交付。甲方需向乙方提供标的房屋的详细信息，包括但不限于设计纸、装修标准、交付时间等，并保证所提供信息真实准确。甲方应在收到乙方支付的预订款后，向乙方出具收款凭证，并在正式合同签订时配合办理相关手续。

（3）甲方若因自身原因（非不可抗力或政府政策调整）无法继续履行预订承诺，应全额退还乙方已支付预订款，并承担相应的违约责任。

2.乙方的权力和义务：

（1）乙方的权力：在协议有效期内，乙方享有对标的房屋的优先购买权。如甲方按约定履行义务，乙方有权要求签订正式商品房买卖合同，并按照本协议及届时有效政策支付剩余房款。若甲方违约，乙方有权要求甲方退还预订款并赔偿损失。

（2）乙方的义务：乙方向甲方支付预订款，须保证资金来源合法，并按时足额到位。乙方应向甲方提供真实有效的身份证明及购房资格证明文件，并对信息的真实性负责。若乙方因自身原因无法或不愿继续履行预订协议，应在协议约定或法定期限内书面通知甲方，并按约定处理已支付预订款（如部分抵扣正式房款）。乙方应在收到甲方发出的正式商品房买卖合同文本后，在约定期限内（通常为30日）完成合同签署及剩余款项支付，逾期则按约定承担违约责任。

（3）乙方若需变更预订房屋信息或解除协议，应提前书面通知甲方，并承担相应的违约责任（如支付一定比例的违约金或无法退还预订款）。乙方应配合甲方进行身份核验及购房资格审核，如有隐瞒或提供虚假信息，甲方有权解除协议并要求赔偿损失。

（重点详细内容补充）

在权利义务履行方面，本协议特别强调双方履约的严肃性。甲方作为开发主体，其义务的核心在于保证项目的合法合规及标的房屋的可用性。这意味着甲方不仅要持有预售许可证，还需确保项目建设进度符合合同约定，且最终交付的房屋质量不出现严重影响使用的瑕疵。乙方的义务则侧重于支付能力与资格的真实性，特别是对于预售资金的使用，乙方需确保来源合法，避免因资金问题导致协议无法继续履行。此外，双方均需遵守协议约定的期限要求，如甲方未按时发出合同文本或乙方未按时支付剩余款项，均构成违约，需承担相应责任。这些详细的权利义务条款，旨在通过法律形式固定双方预期，减少后续争议，确保商品房预订流程的稳定性和可操作性。

第四条价格与支付条件

标的房屋预订价格暂定为人民币XXXX元（大写：XXXX元整），该价格为基础售价，具体在双方签订正式商品房买卖合同时尚需根据届时政府税费政策、银行贷款利率等因素进行调整。预订款（定金或诚意金，具体性质由双方另行明确或根据支付时间判断）为人民币XXXX元（大写：XXXX元整），该款项由乙方在协议签署之日起X日内支付至甲方指定账户。甲方指定收款账户信息如下：开户行：XX银行XX支行；账户名：XX房地产开发有限公司；账号：XXXXXXXXXXX。乙方支付预订款后，甲方应向乙方出具收款凭证。该预订款在正式签订商品房买卖合同时，根据乙方最终选择的付款方式及银行按揭审批情况，按照甲方制定的正式合同条款约定处理：若采用银行按揭方式且审批顺利，该预订款可抵作部分首付款；若无法获得按揭贷款或选择一次性付款，该预订款可抵作部分房款；若乙方放弃购买或甲方违约导致协议解除，该预订款按照本协议第六条约定处理。支付时，乙方需向甲方提供用于购房的资格证明文件复印件供甲方备案。

第五条履行期限

本协议有效期为自双方签署之日起X个月，即至XXXX年XX月XX日止。若协议有效期内双方未能签订正式商品房买卖合同，本协议自动终止。甲方应在协议有效期内，积极推进项目建设，并确保标的房屋在预售许可证核定的销售范围内。甲方应在协议到期前X日内，向乙方发出正式商品房买卖合同文本及购房相关资料。乙方应在收到合同文本后X日内（通常为30日，具体以合同约定为准）完成审核，并就合同条款与甲方协商。如乙方对合同条款无异议，应在协商一致后X日内（通常为10日）与甲方签订正式商品房买卖合同，并按合同约定支付首付款及办理贷款相关手续。若乙方在收到合同文本后超过X日未签署合同，或未按合同约定支付首付款，视为乙方违约。本协议约定的各项支付时间节点以相关货币支付凭证发出或到账日期为准。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）若因甲方原因（包括但不限于项目规划变更、政府政策调整导致无法继续销售、预售许可证被吊销或限制、项目建设严重不合格等非不可抗力因素）导致乙方预订的标的房屋无法交付或双方无法签订正式商品房买卖合同，甲方应承担违约责任。甲方的违约责任具体表现为：全额无息退还乙方已支付的全部预订款，并按预订款金额的XX%（不超过XX%）向乙方支付违约金。该违约金计算方式为：违约金=预订款×违约金比例。若该违约金不足以弥补乙方实际损失（包括但不限于乙方为购房所支付的中介费、评估费、贷款利息损失等），甲方还应赔偿差额部分。

（2）若甲方未按本协议第五条约定时间发出正式商品房买卖合同文本，每逾期一日，应向乙方支付预订款XX%的违约金，但累计违约金不超过预订款总额的XX%。逾期超过X日，乙方有权单方解除本协议，并要求甲方按照第（1）项约定承担违约责任。

（3）若甲方在合同签订及交付阶段存在隐瞒标的房屋存在重大瑕疵（如产权纠纷、质量问题严重影响使用等）或未如实告知重要信息，导致乙方在签订正式合同后无法履行或遭受损失，甲方应承担全部赔偿责任，并视为严重违约，乙方有权解除正式合同并要求甲方双倍返还预订款（或按实际损失赔偿）。

2.乙方违约责任：

（1）若乙方未按本协议第四条约定按时足额支付预订款，每逾期一日，应向甲方支付未支付预订款金额XX%的违约金，但累计违约金不超过未支付预订款总额的XX%。逾期超过X日，甲方有权单方解除本协议，并要求乙方按照预订款总额的XX%支付违约金。该违约金不足以弥补甲方损失（如为推广项目投入的费用等）的，甲方有权要求乙方赔偿差额部分。

（2）若乙方在收到正式商品房买卖合同文本后，无正当理由逾期X日未签署合同，或未按合同约定支付首付款、办理贷款手续，每逾期一日，应向甲方支付已支付房款（或首付款）XX%的违约金，但累计违约金不超过已支付房款总额的XX%。逾期超过X日，甲方有权单方解除正式合同（视同乙方违约），并要求乙方按照已支付房款总额的XX%支付违约金。甲方已为乙方垫付的税费、贷款相关费用等，乙方应予偿还。

（3）若乙方以欺诈、隐瞒等不正当手段获取预订资格或签订协议，或存在违反国家购房政策规定（如骗购、无法提供合法购房资格证明）的情形，甲方有权单方解除本协议，收回标的房屋，并要求乙方按预订款总额的XX%支付违约金。若该违约行为给甲方造成损失的（如影响项目销售声誉、支付行政处罚罚款等），乙方还应承担赔偿责任。

3.违约金与赔偿的适用：本协议约定的违约金条款为独立责任承担方式，非损失赔偿的替代方案。任何一方违约时，守约方除有权要求违约方支付违约金外，还有权要求其实际赔偿因其违约行为所造成的全部损失（包括直接损失和合同履行后可获得的预期利益损失，但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的因违约可能造成的损失）。若违约金与实际损失存在差额，损失赔偿额超过违约金的，违约方应补足差额；损失赔偿额低于违约金的，守约方有权请求增加违约金。双方同意，因违约产生的费用（如诉讼费、律师费、保全费等）由违约方承担。

4.协商解决：发生违约行为时，非违约方在要求违约方承担违约责任的同时，应积极与违约方协商，寻求最能弥补损失、妥善解决争议的方案。经协商一致，双方可另行签订补充协议，对违约责任的具体承担方式和数额进行修改，但该补充协议不得违反法律法规的强制性规定。协商不成的，按本协议第七条约定处理。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害（如地震、洪水、台风、海啸等）、战争、动乱、政府行为（如法律法规的变更、政策调整、征收征用、行政命令等）、流行病疫情以及其他类似不能预见、不能避免并不能克服的意外事件。

2.不可抗力影响：任何一方因不可抗力导致无法履行本协议约定的全部或部分义务时，不承担违约责任。但遭受不可抗力的一方应在不可抗力发生后X日内书面通知对方，说明不可抗力的具体情况、影响范围以及预计持续期限，并随附相关证明材料（如政府部门公告、新闻报道、保险理赔文件等）。双方应根据不可抗力的影响程度，协商决定是否延期履行、部分履行或解除本协议。

3.责任免除：如因不可抗力导致本协议无法继续履行或履行已无必要，双方互不承担违约责任。但遭受不可抗力的一方应积极采取补救措施，减少损失，并在不可抗力消除后，根据协议约定或双方协商，恢复履行或采取其他补救措施。若不可抗力持续时间超过X个月，双方均有权单方解除本协议，已产生的费用按实际情况协商分担。因不可抗力导致的预订款处理，参照双方协商结果或法律规定执行；如协议解除，甲方应将预订款（扣除因不可抗力给甲方造成且经乙方确认的合理损失后）无息退还乙方。

4.不可抗力证明：主张不可抗力的一方对其主张负有举证责任。如双方对不可抗力的影响范围或持续时间有争议，可提交第三方专业机构（如气象部门、评估机构等）出具的证明文件。若无法达成一致，按本协议第八条约定处理。

第八条争议解决

1.协商解决：凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商的方式解决。协商应本着公平合理、互谅互让的原则进行，由双方指定代表就争议事项进行沟通，争取达成书面和解协议或口头一致意见。协商应在协议签署地或双方约定的地点进行。

2.调解：若协商未能解决争议，双方可共同选择协议签署地有管辖权的人民调解委员会进行调解。调解委员会应依据事实，遵循公平、自愿、合法的原则进行调解。调解达成协议的，制作调解协议书，经双方签字盖章后具有法律约束力；调解不成的，任何一方均可按本条第3款或第4款约定方式解决争议。

3.仲裁：本协议双方在签订本协议时或争议发生前，可共同协商确定将争议提交何种仲裁委员会仲裁。若双方未就仲裁机构达成一致，任何一方均有权将争议提交标的房屋所在地有管辖权的仲裁委员会（例如：XX仲裁委员会）按照其届时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁过程中，仲裁委员会应组成合议庭进行审理，仲裁费用由败诉方承担，但双方另有约定的除外。

4.诉讼：若双方未选择仲裁，且未能通过协商或调解解决争议，任何一方均有权向本协议签订地（即XX省XX市XX区）有管辖权的人民法院提起诉讼。诉讼过程中，人民法院将依法独立审判，作出的判决书具有法律效力。诉讼费用（包括案件受理费、保全费、律师费等）由败诉方承担，但双方另有约定的除外。在诉讼期间，不影响双方根据本协议约定继续履行非争议部分的权利义务，也不影响双方自愿达成和解协议。

5.法律适用与地域：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。因本协议引起的或与之相关的任何争议，其解决地点优先选择协议签订地人民法院或约定的仲裁机构；若无约定，则由合同履行地或标的物所在地人民法院管辖。双方同意，在争议解决过程中，应遵守法院或仲裁机构的诉讼或仲裁程序要求，并提交相关证据材料。

第九条其他条款

1.通知方式：双方在本协议首部载明的地址、联系方式为有效联系方式。任何一方变更联系方式，应提前X日书面通知对方。通过书面形式（包括但不限于专人递送、挂号信、快递、传真、电子邮件）发送至本协议载明的地址或对方通知的地址，视为有效送达。电子邮件送达以进入对方电子邮箱系统之日视为送达。本协议项下的所有通知、文件等均指对本协议各方而言。

2.协议变更：本协议的任何修改、补充，均须经双方协商一致，并以书面形式作出，作为本协议不可分割的一部分。未经双方书面同意，任何一方不得单方变更本协议内容。口头约定不作为变更依据。

3.协议终止：本协议在以下情形下终止：（1）双方根据本协议约定签订正式商品房买卖合同；（2）本协议因履行完毕而自然终止；（3）本协议被双方协商一致解除；（4）本协议被依法解除或无效；（5）发生不可抗力导致本协议无法继续履行。协议终止后，双方应结清所有款项，返还各自占有的对方财产（如预付款项的结算），并按照法律法规及本协议约定处理后续事宜