【老会计经验】案例：契税的税收筹划

【老会计经验】案例：契税的税收筹划

契税是以境内转移土地、房屋权属的行为为征税对象，依据土地

使用权、房屋的价格，向承受的单位和个人征收的一种税。根据

《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》（国税发

[2004H37号）文件规定，契税由税务机关直接征收，并普遍适

用于有应税行为的单位和个人。在目前的经济生活中，涉及到转

移土地、房屋权属的契税缴纳行为较多，根据契税缴纳的税收

政策进行纳税筹划，降低契税支出，日益为各方面纳税人所重视,

现举例说明契税缴纳的纳税筹划方法。（以下所举各例中涉及到

缴纳契税的税率为496）一、签订等价交换合同，享受免征契税

政策【例1】金信公司有一块土地价值3000万元拟出售给南方

公司，然后从南方公司购买其另外一块价值3000万元的土地。

双方签订土地销售与购买合同后，金信公司应缴纳契税

=3000X4%=120（万元），南方公司应缴纳契税二3000X4%=120（万

元）。纳税筹划思路：根据《中华人民共和国契税暂行条例》及

其《实施细则》规定：土地使用权、房屋交换，契税的计税依据

为所交换的土地使用权、房屋的价格差额，由多交付货币、实物、

无形资产或其他经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，免

征契税。根据上述文件对于免征契税的规定，提出纳税筹划方案

如下：金信公司与南方公司改变合同定立方式，签订土地使用权

交换合同，约定以3000万元的价格等价交换双方土地。根据契

税的规定，金信公司和南方公司各自免征契税120万元。二、签

订分立合同，降低契税支出【例2】红叶实业公司有一化肥生产

车间拟出售给月星化工公司，该化肥生产车间有一幢生产厂房及

其他生产厂房附属物，附属物主要为围堵、烟囱、水塔、变电塔、

油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等，化肥生产车间总占

地面积3000平方米，整体评估价为600万元（其中生产厂房评

估价为160万元，3000平方米土地评估价为240万元，其他生

产厂房附属物评估价为200万元），月星化工公司按整体评估价

600万元购买，应缴纳契税=600X496=24（万元）。纳税筹划思

路：根据《财政部国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政

策的批复》（财税[2004]126号）规定：1.对于承受与房屋相关

的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储

藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规

的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动

的，不征收契税。2.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使

用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。3.承受

的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率

征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

根据上述文件对于免征契税的规定，在支付独立于房屋之外的建

筑物、构筑物以及地面附着物价款时不征收契税，由此提出纳税

筹划方案如下：红叶实业公司与月星化工公司签订两份销售合

同，第一份合同为销售生产厂房及占地3000平方米土地使用权

的合同，销售合同价款为400万元，第二份合同为销售独立于

房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物（主要包括围墙、烟

囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等）,

销售合同价款为200万元。经上述筹划，月星化工公司只就第一

份销售合同缴纳契税，应缴纳契税=400X4%=16（万元），节

约契税支出8万元。

三、改变抵债时间，享受免征契税政策【例3】金图公司因严重

亏损准备关闭，尚欠主要债权人明珠公司5000万元，准备以

公司一块价值5000万元的土地偿还所欠债务。明珠公司接受金

图公司土地抵债应缴纳契税=5000X4%=200（万元）。纳税筹划

思路：根据《财政部国家税务总局关于改制重组若干契税政策

的通知》财税[2003]184号文件规定：企业按照有关法律、法规

的规定实施关闭、破产后，债权人（包括关闭、破产企业职工）

承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税。

根据上述文件对于免征契税的规定，提出纳税筹划方案如下：明

珠公司改变接受金图公司以土地抵债的时间，先以主要债权人身

份到法院申请金图公司破产，待金图公司破产清算后再以主要

债权人身份承受金图公司以价值5000万元的土地抵偿债务，可

享受免征契税，节约契税支出200万元。四、改变抵债不动产的

接收人，享受免征契税【例4】华业公司欠石林公司货款2000

万元，准备以华业公司原价值2000万元的商品房偿还所欠债

务。石林公司接受华业公司商品房抵债后又以2000万元的价格

转售给亚美公司偿还所欠债务2000万元，石林公司接受华业公

司抵债商品房应缴纳契税=2000X4%=80（万元）。纳税筹划思

路：石林公司最终需将抵债商品房销售给亚美公司抵债，华业公

司抵债商品房在石林公司账面只是过渡性质，却需多缴纳契税

80万元，在三方欠款均相等的情况下，进行纳税筹划后这80万

元多缴纳的中间环节契税可免征，可考虑纳税筹划方案如下：石

林公司与华业公司、亚美公司签订债务偿还协议，由华业公司将

抵债商品房直接销售给亚美公司，亚美公司将房款汇给华'业公

司，华业公司收亚美公司房款后再汇给石林公司偿还债务，石林

公司收华业公司欠款后再汇给亚美公司偿还债务。经上述筹划

后，三方欠款清欠完毕，且石林公司可享受免征契税，节约契税

支出80万元。五、改变投资方式，享受免征契税政策【例5】

王明有一幢商品房价值500万元，李立有货币资金300万元，两

人共同投资开办新华有限责任公司，新华公司注册资本为800万

元。新华公司接受房产投资后应缴纳契税二500X4%=2（）（万元）。

纳税筹划思路：根据财税[2003]184号文件的规定：非公司制企

业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责

任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司

整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、

房屋权属，免征契税。根据上述文件对于免征契税的规定，提出

纳税筹划方案如下：第一步，王明到工商局注册登记成立王明个

人独资公司，将自有房产投入王明个人独资公司，由于房屋产权

所有人和使用人未发生变化，故无需办理房产变更手续，不需缴

纳契税。？财务会计的实际工作经验

和能力是日积月累、