写字楼物业服务标准完整版

中关村地方标准

写字楼物业服务规范

写字楼物业服务规范

1范围

本标准要求了写字楼物业服务规范术语和定义、基本要求、客户服务、房屋共用

部位、共同设施设备运行及维护、秩序维护、环境卫生维护、绿化维护。

本标准适适用于本市行政区域内写字楼物业服务活动。

2规范性引用文件

以下文件中条款经过本标准引用而成为本标准条款。凡是注日期引用文件，其随

即全部修改单（不包含勘误内容）或修订版均不适适用于本标准，然而，激励依

照本标准达成协议各方研究是否可使用这些文件最新版本。凡是不注日期引用文

件，其最新版本适适用于本标准。

GB5749生活饮用水卫生标准

GB17051二次供水设施卫生规范

GB50034建筑照明设计标准

DL/T596电力设备预防性试验规则

DB51/190北京省水污染物排放标准

建设部、卫生部令第53号《生活饮用水卫生监督管理方法》

建设部令第156号《城市供水水质管理要求》

卫监督发【】53号《公共场所集中空调通风系统卫生管理方法》

卫生部《公共场所集中空调通风系统卫生规范》

《北京省生活饮用水卫生监督管理方法》

《中关村公共信息标志标准化管理方法》

《中关村物业管理条例》

3术语和定义

本标准采取以下术语和定义。

3.1

写字楼

为商务、办公活动提供空间建筑及隶属设施、设备和场地。

3.2

物业管理

由业主选聘物业服务企'业或其余管理人，双方按照物'业服务协议约定，对房屋及

配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩

序活动。

3.3

物业服务承接验收

物业服务企业承接物业时，以确保物业服务正常实施和物业共用部位、共用设施

设备正常使用为目标检验验收。

3.4

客户

接收物业服务组织或个人。

注：业主、使用人及其余相关方。

3.5

延伸服务

写字楼物业服务企业在前期物业服务协议、物业服务协议约定服务内容之外，为

满足客户个性需求所提供服务。

3.6

突发性公共事件

在写字楼建筑区划内发生自然灾害（包含气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物

灾害等），事故灾难（包含各类安全事故、消防安全事故、交通运输事故、共用

设施设备事故、辐射事故、环境污染和生态破坏事件），公共卫生事件（包含传

染病疫情、群体性不明原因疾病、食品安全和职业危害、动物疫情、以及其余严

重影响公众健康和生命安全事件）和社会安全事件（包含恐怖攻击事件、经济安

全事件、涉外突发事件和群体性事件）等。

4基本要求

4.1物业服务企业或其余管理人要求

应符合《中关村物业管理条例》要求。

4.2承接验收

4.2.1按《中关村物业管理条例》中第七十二条执行，并给予立案。

4.2.2移交物业档案、物业服务档案资料统计清楚，订立了《共用部分物业服务

承接验收协议》，对遗留问题处理进行了约定。

4.3物业服务力量配置要求

4.3.1应依照写字楼详细特点、功效定位以及协议约定，设置对应机构，配置适

一一客户资料档案；

——物业服务日常管理档案；

——实施物业服务酬金制计费模式还应有财务档案。

4.6财务管理

4.6.1建立健全财务管理制度，对物业服务费和其它费用收支进行财务管理，运

作规范，账目清楚。对于客户报修、超时空调等延伸服务所产生费用应单独结算。

4.6.2物业服务费、能花费、通讯费、杂费、延伸服务收费、车库（场）服务费

以及其它费用缴付标准、时.间、方式，严格按照公开收费制度进行（协议另有约

定除外），收费应操作规范。

4.6.3实施酬金制，应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并

每年不少于一次公布物业服务资金收支情况。

4.7客户满意度

4.7.1应每年开展客户意见调杳，调杳数不低于客户数量三分之二，客户对物业

服务满意度不低于协议约定标准。

4.7.2应对调查结果进行分析，并有改进方法。

4.8延伸服务

应在力所能及范围内，开展延伸服务。

4.9节能管理

应依照物业实际情况，制订符合国家法规、政策和适宜、有效节能管理方案，并

认真执行。

4.10突发性公共事件处理

应对管理服务过程中可能出现突发性公共事件建立应急预案，组织实施培训、演

练、评价和改进，事发时按要求路径及时汇报客户和关于部门，并采取对应方法。

4.11标识管理

应符合《中关村公共信息标志标准化管理方法》要求。

5客户服务

应设置总服务台或服务窗口，提供咨询、服务受理、投诉接待、引导等服务。

5.1入驻、迁离服务

客户需入驻和迁离时，应按要求程序及时受理,在承诺时间内办理完成相关手续,

及时建档、归档。

5.2报修服务

客户报修时，应及时受理，并在要求时间内到场，小修项目当日完成（预约除外）。

维修完成后应进行回访。

5.3邮件、报刊杂志收发服务

5.3.1正确分理信件，报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件

等应进行登记。

5.3.2挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收。

533特快专递、电报等应及时传递邮件，应在收到邮件后2h内送达（或通知）

收件人（收件人因故不能按时接收应做好相关统计）。

5.3.4客户迁离本物业后，应为客户提供一个月邮件保管服务，并尽力通知客户

领取，对无法联络收件人邮件，要退回邮局。

5.4装饰装修管理服务

5.4.1制订装饰装修管理制度，通知客户装饰装修管理流程、注意事项和禁止行

为。

5.4.2订立《装饰装修管理服务协议》，明确相关方权利和义务，建立客户装饰

装修档案。

5.4.3依法、依约收取对应费用。

5.5投诉处理

5.5.1受理投诉，核实情况，及时处理并回复。

5.5.2受理投诉，应在一个工作日内回复，最长不超出三个工作日。

3.5.3包括依法裁决投诉，按法律程序处理。

5.5.4受理、处置客户投诉应做好统计。

5.6延伸服务受理

5.6.1对客户提出延伸服务，应在24h内回复。

5.6.2在提供延伸服务前，应向客户明示延伸服务事项和质量，并与客户约定收

费标准。

6房屋共用部位、共用设施设备运行及维护服务

6.1房屋共用部位维护服务

6.1.1建立房屋使用、维修档案，检验房屋使用情况，通知客户正确使用房屋，

恪守房屋安全使用规范、政策、法规。

6.1.2对房屋共用部位进行日常管理和维涵养护，定时检验房屋安全情况，确保

使用功效正常，并做好统计。

6.1.3发觉问题及时向房屋产权人汇报，属于小修范围，及时组织修复；属于大、

中修范围，及时提出方案或提议，经房屋产权人同意后组织实施。遇紧急情况时,

应采取必要应急方法。

6.2装饰装修服务

按相关法律、法规要求制订装饰装修服务流程。

6.3共用设施设备运行、维护服务

6.3.1变配电系统

6.3.1.1参考DL/T596相关要求，配合相关部门对共用设施设备进行安全检测。

6.3.1.2低压配电设备每年最少一次全方面停电检修。

6.3.1.3按照要求周期、操作规范对变配电设施设备进行检验、维护、清洁，并

做好统计。

6.3.1.4高低压配电柜运行正常、操作灵活，仪表显示准确。

6.3.1.5变压器运行正常，温控系统正常，通风降温设备可靠。

6.3.1.6直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量符合工作要求，最少每年

进行一次充、放电试验。

6.3.1.7功率原因自动赔偿装置运行正常，功率原因不低于0.9,电容器容量满

足工作要求，无鼓包、漏液等异常情况。

631.8制订突发事件应急处理程序和暂时用电管理方法，明确停、送电审批权

限及流程，停、送电按要求提前通知客户。

6.3.1.9制订配电室人员出入管理制度，配电室通风、照明良好，无鼠洞，配置

符合要求消防器材。

6.3.1.10包括电能计量器具、仪表按要求周期由法定计量技术机构或授权机构

检定。

6.3.2应急供电系统

6.3.2.1定时检验发电机组机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符

合要求，水路、油路有没有渗漏。

6.3.2.2制订发电机组管理规程，常备不低于4h运行所需油料，配置符合要求

消防器材。

6.323定时开启发电机组试机，释放柴油滤清器中水或沉积物，检验皮带松紧

程度。

6.324依照设备使用说明书要求，定时更换发电机机油、机油滤清器、柴油滤

清器、空气滤清器、冷却液。

6.3.2.5发电机组手动及自动联机正常，保护功效完善，发生停电时能确保向重

点设备、区域供电。

6.3.2.6应急照明柜工作正常，蓄电池放电工作时间不低于技术标准，蓄电池无

漏液、腐蚀现象。

632.7定时对应急照明柜进行检验、维护、清洁和切换试验，定时进行蓄电池

组充、放电试验。

6.328制订双电源切换操作程序，做好备用电源切换准备。

6.3.3给排水系统

6.3.3.1定时检验生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门，定时检验公

共卫生间、开水房、管道井内上下水管道、阀门、减压阀，集水坑、污水坑、室

内外排水沟渠（井）。设备运行正常，压力符合要求，仪表指示准确，无跑、冒、

滴、漏现象。

6.3.3.2生活水泵、管道、阀门定时进行维护保养；集水坑、污水坑、化粪池、

室内外排水沟渠（井）定时疏通清掏；排水通畅无堵塞。

6.333生活水箱（池）入口封闭，加盖加锁，溢水管、泄水管、通气口要加金

属网，室外通气口要有防护设施。

6.3.3.4雨、污水分离，不得混排，污水排放达成DB51/190。

6.335制订卫生管理制度，供水管理符合GB17051、《生活饮用水卫生监督管

理方法》、《北京省生活饮用水卫生监督管理方法》和《城市供水水质管理要求》

要求。

6.3.3.6二次供水贮水箱（池）不得同其余用途贮水设施混用。

6.337二次供水需办理《二次供水卫生许可证》、供管水人员应每年进行一次

健康检验和卫生知识培训，培训合格者方可上岗。

6.338每六个月应对二次供水水箱（池）讲行全方面清洗消毒，水质经有资质

疾病预防控制机构检测，水质要符合GB5749和GB17051要求。

6.339制订停水、爆管及水污染等应急处理程序，计划停水按要求提前通知客

户。

6.3.3.10水表按要求周期由法定计量技术机构或授权机构检定。

6.3.3.11未经相关行政主管部门许可，不得私自采取地下水或直接从江河取水。

6.3.4空调系统

6.3.4.1集中空调通风系统应符合国家卫生标准要求。各设施部件应按照《公共

场所集中空调通风系统卫生管理方法》及相关要求进行清洗维护。

6.3.4.2设备工作正常、安全装置有效。

6.3.4.3定时巡查设备运行状态并统计运行参数。

6.3.4.4定时检验冷却塔电机、变速箱、布水器及其它隶属设备，每年最少清洗、

维护保养冷却塔一次（冷却水不得检出嗜肺军团菌）。

6.3.4.5定时检验循环泵、冷却泵电机及泵体，进行添加更换润滑脂、清洁口一轮、

基础紧固、除锈刷漆等维护保养。

6.3.4.6定时对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加（除）湿器、

风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检验、清

洗和保养。

6.3.4.7定时对空调系统电源柜、控制柜进行检验，紧固螺栓、测试绝缘，确保

系统用电安全。

6.3.4.8定时对空调循环水进行水质处理和水质分析，确保系统水质符合空调设

备要求。

6.3.4.9定时对风管系统进行清洗消毒，确保空气质量符合卫生部《公共场所集

中空调通风系统卫生规范》要求。

6.3.4.10依照实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，确保空气质量符合

卫生部《公共场所集中空调通风系统卫规范》要求。

6.3.4.11压力表、真空仪、传感器等测量装置按要求进行周期检定。

6.3.4.12按国家相关要求严格控制温度范围，夏季室内温度不低于26℃,冬季

室内温度不高于20℃,定时对空调系统设施设备进行能耗（水、电、煤气、燃

油等）统计和分析，做好节能工作。

6.3.4.13在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段时间后又重新

投入运行时，必须对系统全部设施设备(如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风

管、新风系统等管件、阀门、电气控制、隔热保温等)进行严格细致检验、清洗、

测试和调整，确定正常后方能投入运行。

6.3.5锅炉系统

6.3.5.1锅炉(蒸汽锅炉、承压热水锅炉)

6.3.5.1.1锅炉使用管理

a)严格执行《特种设备安全监察条例》和关于安全生产法律、行政法规

要求，确保锅炉安全使用。

b)锅炉投入使用前或者投入使用后30日后，应该向直辖市或者设区市

特种设备安全监督管理部门办理注册登记手续，领取锅炉使用证。使用证应置于

锅炉显著位置。

c)建立管理机构，管理人员制订各种安全管理制度、操作规程、统计表

卡及锅炉安全技术档案，技术档案包含：

1)锅炉设计文件、产品质量合格证实、使用维护说明等文件以及安装技

术文件和资料。

2)特种设备定时检验和定时自行检验统计。

3)锅炉日常使用情况统计。

4)锅炉及其安全附件，安全保护装置、测量调控装置及关于隶属仪器仪

表日常维护保养统计(主要安全附件：安全阀每年校验一次、压力表每六个月检

定一次)。

5)锅炉运行故障和事故统计。

6)锅炉管理人员、操作人员、水质处理人员安全教育和技能培训统计。

d)每个月对使用锅炉应进行一次自行检验，发觉问题需及时处理。

e)锅炉管理人员及操作人员应该经特种设备安全监管管理部门考评合

格，取得由国家统一格式特种作业人员证从事对应作业和管理工作。

f)在锅炉安全检验合格使用期届满前1个月向特种设备检验检测机构提

出定时检验要求(在用锅炉定时检验通常每年进行一次外部检验，每两年进行一

次内部检验，每六年进行一次水压试验)。

g)未经定时检验或者检验不合格锅炉，不得继续使用。

h)制订锅炉事故应急方法和救援预案。

i)锅炉存在严重事故隐患，无改造维修价值或者过户移装，及时向原登

记特种设备安全监督管理部门办理注销手续。

6.3.5.1.2锅炉日常维中保养内容

a)每年对锅炉及隶属设备进行一次全方面二级保养；按要求更换油〔气)

喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检验水处理设备并添加树脂、设备管道补

漆；对除氧器、冷凝水箱进行检修清洗；对锅炉内部进行检验，发觉问题及时处

理。

b)每季度对锅炉及隶属设备进行一次一级保养；对防爆门及泄爆装置进

行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设备更换或添加润滑油；

超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次。

c)对管途经滤器进行一次清洗，对安全连锁装置安全性能进行一次试验。

d）锅炉安全附件及仪表齐全，动作灵敏可靠，其中安全阀需经常开启排气。

e）在额定流量范围内，系统各设备不得超压运行。

f）汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。

g）蒸汽减压装置输出压力波动在20%之内。

6.3.5.2非承压热水锅炉，参考锅炉管理执行。

6.3.6电梯、自动扶梯

6.3.6.1电梯运行平稳、平层准确、开/关门姿态正常，轿厢照明、楼层显示器、

内外呼梯控制板外观及功效完好，轿厢内整齐无污染。

636.2电梯使用单位应依据国家关于法律法规，设置电梯安全管理机构或配置

专职安全管理人员。使用单位必须到当地特种设备安全监察机构办理电梯注册登

记手续，建立健全设备安全技术档案，制订完善设备管理制度和操作规程，必须

聘用持证人员上岗工作，制订电梯事故应抢救援预案，负责电梯维修、大修、改

造、检验等所需资金落实和使用。

6.3.6.3电梯使用单位必须保障电梯运行基本条件（如温度、湿度、电压等），

对机房实施封闭管理，配置应急照明，灭火器和盘车工具，并置于显著方便之处。

6.3.6.4电梯必须经过国家核准特种设备检验机构定时检验（检验周期为一年）,

取得安全检验合格标志，并在检验使用期内运行。

636.4.1电梯运行基本技术要求：电梯运行平稳、平层准确，轿箱照明、内外

呼梯按钮完好，楼层显示正常，轿箱内整齐无污臭。警铃或其它救助设备功效完

备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常。

636.4.2自动扶梯运行基本技术要求：自行扶梯运行平稳舒适，安全防护装置

齐全有效。

6.365电梯使用单位应该与取得对应特种设备许可电梯维修保养单位订立电

梯维修保养协议，不得使电梯脱离维修保养。电梯维修保养协议应该约定维修保

养期限、项目和救援责任等内容。

电梯使用单位安全管理人员，应对电梯进行日常安全管理，按照安全技术要求做

好日常运行巡检统计，对维修保养单位维修保养工作进行监督，并督促电梯维修

保养单位最少每15日对电梯进行一次维护保养，并在其维护保养、维修、报修

等工作统计上进行签字确认。

636.6电梯使用单位应要求电梯维修保养单位对电梯及其安全设施最少每13

日对电梯进行一次维护保养，确保其维修保养电楞安全技术性能符合国家要求标

准和安全技术规范。

6.3.6.6.1电梯使用单位应要求电梯维修保养单位设置24h维修值班电话，确保

接到故障通知后30min鼾到现场，采取主动方法消除事故隐患，配合申.梯使用单

位采取正确有效救援方法。

6.3.662电梯使用单位应要求电梯维修保养单位落实维修保养过程中现场安全

防护方法，确保施工安全。应该做好维修保养统计，并归入电梯维修保养档案。

63663电梯使用单，立应要求电梯维修保养单位为其介绍必要管理知识、安全

技术知识、安全规章制度；帮助电梯使用单位建立电梯技术档案。配合电梯使用

单位采取有效方法确保电梯安全运行。

6.3.6.7电梯发生故障时，应立刻停顿电梯使用，及时通知维修保养单位进行维

修保养，及时消除安全隐患，确保安全可靠使用。

电梯发生事故时.，应采取主动有效应抢救援方法，保护好现场，视其情况立刻上

报主管单位、质监、安监、公安、房管、建设等政府部门。

6.368电梯使用单位应该宣传国家关于电梯安全法律法规，宣传电梯正确使

用、应抢救援等方面知识，提升乘坐电梯人员爱界意识和安全意识。

6.3.6.9电梯机房由专员管理，机房空气温度应保持在5〜40y之间，温度应保

持在设备安全运行所允许范围内；机房通风、照明良好，配置应急照明、灭火器

材，盘车工具及标识齐全，并挂于显眼方便处。

6.3.7消防系统

6.3.7.1消防系统由具备相关专业资质消防维保企业对其进行维护保养。

6.3.7.2工作人员经消防培训考试合格，持证上岗。

6.373消防设备除检修外，必须处于正常运行状态。

6.3.7.4发生通常性故障，应即时通知专业维修企业在要求时间内抵达现场，进

行维修：发生重大故隙时，物'也服务人员应及时采取对应方法应急处理.，专业维

修保养人员应在30min内抵达现场进行抢修。

6.3.7.5监督专业消防维护保养企业做好消防设备月、季、年度检验工作，按时

段和设备数量百分比，抽查、检测系统设备，整年覆盖全部系统设备。

6.3.7.6配合专业消防企业制订消防设备年度保养计•划，并督促完成情况。

6.3.7.7消防应急照明、疏散指示标志应急时间应大于90min。

637.8室内消火栓每个月检验一次，确保消火栓箱内配件齐全完好，阀杆每年

加注润滑油并放水检验一次。

6.3,7.9联动控制台工作正常、显示正确，系统误报率不超出3%。

6.3.7.10消防泵每个月开启一次，每年保养一次。

6.3.7.11火灾探测潜最少每三年进行一次专业清洗。

6.3.7.12消防管道、阀门最少每二年进行一次除锈刷漆。

6.3.7.13确保消防用水基本贮备，确保火灾时不低于l()min消防灭火用水量。

6.3.7.14消防通道要通畅。

6.3.7.15室外消火栓和消防水泵结合应确保完整好用，并有显著标志。

6.3.7.16建筑灭火器应按相关要求配置，并确保完好有效。

6.3.7.17防排烟系统应确保处于正常运行状态。

6.3.7.18防火门和防火卷帘门应确保完好，具备防火分隔功效。

6.3.7.19门警系统应确保在火灾等紧急情况下，释放全部门警装置，做好疏散

门通畅。

6.3.7.20消防电梯应确保24h运行。

6.3.7.21当主申源断点时，消防范用申.源应该能自动投入运转：当主电源恢复

时能从备用电源自动转入主电源状态。

6.3.7.22制订消防应急预案，每年进行一次消防演练。

6.3.8安全防范系统

6.3.8.1系统设置时间、日期准确，摄像机编号有逻辑性。

638.2矩阵工作正常，线路整齐，分组同时切换标识清楚。

638.3传输线路应有良好接地，并对干扰信号进行屏蔽，同轴电缆两端“地电

压”应一致。

6.3.8.4录像机工作正常，显示准确、整齐。

6.3.8.5录入资料应保持7天以上，并应有时间、日期及摄像机编号，有特殊要

求参考相关要求。

638.6摄像机安装牢靠，位置正确，工作正常、整齐，室外摄像机应注意防水、

防尘、防霜密封及散热，并应满足室外最低照度要求。

638.7画面分割器工作正常、整齐。

6.388监视器工作正常、图像清楚、色彩良好、整齐。

6.389多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置，对报警应及时响应。

6.3.8.10红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装置应安装牢靠，灵敏

可靠，及时反馈报警信息。

6.3.8.11每季度对UPS电源进行一次完全代载放电，并充电检测。

6.3.8.12维修保养工作由专职人员进行，非受权专业人员不得私自更改安防设

置及对主机开盖检测箱内元件。

6.3.8.13设置监控资料调用、杳阅权限，调用、杳阅需经授权。

6.3.8.14制订应急处理程序，出现重大安全隐患时应采取必要补救方法。

6.3.8.15每年组织相关人员对安全防范系统进行一次全方面检验，对安全防范

方面存在漏洞、隐患等情况进行限期整改。

6.3.9楼控系统

6.3.9.1服务器及UPS工作正常、通讯正常。

6.3.9.2工作站工作正常、通讯正常、整齐。

6.393传感器工作正常，灵敏度适应，通讯正常。

6.3.9.4执行调整器工作正常，状态及反馈信息准确。

6.3.9.5直接数字控制港工作正常，输出信号正确，通讯正常、整齐、线路整齐。

6.3.9.6末端设备工作正常，线路无损，安装牢靠。

6.3.9.7执行计算机权限管理要求，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬

件、软件、使用外来软件和光盘。

639.8制订应急处理程序，定时对计算机系统数据进行备份。

6.3.9.9每年对仪器仪表、传感器进行校对。

6.3.9.10建立机房管理制度，控制室机房实施封闭管理，无老鼠进入缝隙，配

置符合要求灭火器材。

6.3.10网络通讯

6.3.10.1通信处理机、交换和调制解调机数据通讯工作正常、整齐、线路整齐。

6.3.10.2维护终端工作正常、整齐。

6.3.10.3工作电源及UPS工作正常，设备整齐，显示仪表无损。

6.3.10.4配线架排线整齐，标识完好，数据齐全。

6.3.10.5光纤配架排线整齐，标识完好，数据齐全。

6.3.10.6插座模块安装完好，线路通畅，表面整齐。

6.3.10.7建立授权机制、访问控制、加密与解密相关管理制度。

6.3.10.8专员监控关键设备:文件服务器、数据库服务器、打印服务器、交换机

等。

6.3.10.9病毒预防：从管理.、技术和法律等方面着手，预防病毒侵入。

6.3.10.10实时对服务器数据进行文件备份。

6.3.10.11计算机工程师应用相关软件定时进行观察，发觉故障及时统计，并通

知软件供给商进行维修。

6.3.11门禁系统

6.3.11.1服务器及UPS工作正常、通讯正常。

6.3.11.2工作站工作正常、通讯正常、整齐。

6.3.11.3读卡器指示灯完好、工作正常。

6.3.11.4电子门锁工作正常。

6.3.11.5门磁开关工作正常，灵活有效。

6.3.11.6建立系统权限管理要求，不得随意更改系统设置。

6.3.11.7作好门禁系统安全保密工作，不得泄露关于信息。

6.3.11.8每六个月对门磁开关、读卡器、电子门锁及蓄电池进行检测。

6.3.12有线及卫星电视

6.3.12.1卫星天线安装牢靠，外观整齐。

6.3.12.2放大器、解码器、混合器、邻频调制器等设备工作正常、整齐。

6.3.12.3光纤收发机、放大器、分配器工作正常，线路衰减小。

6.3.12.4传输线路正常，图像清楚。

6.3.12.5每六个月检测一次干线及各分支器输出电频。

6.3.13广播与背景音乐系统

6.3.13.1节目源设备二作正常。

6.3.13.2信号放大及处理设备工作正常、整齐，音量及音响调控效果完好。

6.3.13.3扬声器等末端设备工作正常、整齐，音质保持清楚。

6.3.13.4背景音乐与消防报警系统连接切换工作正常。

6.3.13.5每季度检测传输电压。

6.3.13.6每六个月进行一次全方面检验与调试。

6.3.14数字会议系统

6.3.14.1多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常。

6.3.14.2视频、音频、网络线路传输正常、无干扰。

6.3.14.3每六个月进行一次全方面检验与调试。

6.3.15停车场管理系统

6.3.15.1服务器及UPS工作正常、通讯正常。

6.3.15.2工作站工作正常、通讯正常、整齐。

6.3.15.3出入口机工作正常，通讯正常。

6.3.15.4区域及车场车位计数显示器工作正常、整齐，数据准确。

6.3.15.5图像识别系统工作正常，摄像机工作正常，车辆及车牌号清楚，信息

相对应及时存入、读出数据库。

6.3.15.6电动道闸工作正常、整齐，反应灵敏。

6.3.15.7车辆检测器二作正常。

6.3.15.8执行计算机权限管理要求，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬

件、软件、使用外来软件和光盘。

6.3.15.9每个月对车位进行一次系统数据和现场实际情况校对，并及时调整区

域及车场车位显示器数据，查对收费数据。

6.3.15.10定时备份系统软件及数据。

6.3.16公共照明系统

6.3.16.1制订公共照明节能管理制度，照度符合GB50034《建筑照明设计标准》。

6.3.16.2天天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、

霓虹灯等公共部位照明，有效亮灯率98%以上，如有缺损及时更换。

6.3.16.3每七天一次巡检公共照明电源柜，如有问题及时处理，确保设备正常

运行和安全用电。

6.3.17避雷系统

6.3.17.1每年雨季前曰防雷中心对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格汇报,

同时动员和组织客户对主要设施设备进行防雷检测。

6.3.17.2保持避雷系统完整性，不得私自拆除、迁改避雷设施。

6.3.17.3每六个月对楼顶层避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其

它金属物体接地装置进行全方面检验，有问题及时处理。

6.3.17.4每季度对强、弱电井、设备间内机电设备、配电柜接地装置进行检验,

每个月对变配电设备接地装置、避雷器讲行检脸，确保全部机电设备、配电柜

（箱）、管道、金属构架物接地良好。

6.3.17.5写字楼建筑物（无特殊计设要求情况下）接地电阻标准：

——3类建筑接地电阻：W10Q；

——2类建筑接地电阻：W4Q；

——计算机房接地电阻：＜4。。

6.3.18高空作业设备

6.3.18.1设备需经有资质检测机构检验合格，保持安全装置完好并在使用期内

安全运行。

6.3.18.2设备操作人员应严格恪守安全要求，严格执行安全操作规程，禁止超

载。

6.3.18.3设备应严格执行作业前机电系统安全检验与运行状态确实认。

6.3.18.4吊篮运行平稳，无倾斜。

6.3.18.5设备各仪表指示准确，各类开关动作灵活；通讯设备正常。

6.3.18.6在运行中，天得随意卸开装置护罩、封门及其余装置。

6.3.18.7设备使用完成后，需切断电源，锁好操纵装置，并将悬挂装置按要求

方法给予锁定。应有专业人员对设备运行进行管理、统计。

6.3.18.8应定时对设备系统进行检验及保养，对提升系统进行全方面测试，去

除灰尘、滴漏液体以及可能打滑其余物质原因。

6.3.19计量检测

6.3.19.1建立计量器具台帐，制订周期检定、校准计划表。

6.3.19.2计量器具按要求讲行周期检定、校准。

6.3.19.3按要求周期统计电能表、煤气表、水表等计量数据，计算能源消耗量,

建立数据档案并进行数据分析。

6.3.19.4未经检定合格计量器具不得投入使用。

7秩序维护服务

7.1门卫

7.1.1主出入口24h值班，举止文明、态度和善，用语规范、礼仪规范，按时到

岗，坚守岗位不脱岗。

7.1.2保持个人仪表整齐、门岗周围环境清洁，注意观察人员进出情况，发觉疑

点应该及时问询，劝阻小商小贩不要在建筑区划内乱设摊点。

7.1.3对进出写字楼各类车辆进行有效疏导，保荐出入口通畅。

7.1.4对外来人员（施工、送货、参观等）实施进出统计，必要时引导至电梯厅

或指定区域；对非工作时间进入写字楼人员应进行详细登记。

7.1.5对物品进出实施分类统计，大件物品进出应进行审验,拒绝危险物品进入。

7.2巡查

7.2.1科学、合理安排巡查路线，排除各种不安全原因，发觉违法、违章行为应

及时阻止，发觉疑点应追查原因，同时通知关于部门。

7.2.2发觉疑点应追查原因，同时通知关于部门。

7.2.3巡视中发觉异常情况，应立刻通知关于部门并在现场采取必要方法，随时

准备开启对应应急预案。

7.2.4收到中央监控室发出指令后，巡查人员应及时抵达，并采取对应方法。

7.2.5对写字楼内设置消火栓（箱）、窖井盖、安全警示标志等包括公共安全设

施设备进行巡查，发觉缺失，损坏或不能正常使用等情况，应及时汇报并统计工

7.3监控室值守

7.3.1监控设施应24h开通，确保对安全出入口、内部重点区域安全监控，保持

完整监控统计。

7.3.2监控中心收到火情、险情及其余异常情况报警信号后，应及时报警，并通

知相关人员及时赶到现场进行处理。

7.3.3监控录入资料应最少保持7天（特殊情况除外）。

7.3.4保持治安电话通畅，接听及时（铃响三声内应接听）。

7.4车辆停放服务

7.4.1依照实际情况设置行车指示标志，要求车辆行驶路线，指定车辆停放区域,

公开收费标准。

7.4.2秩序维护人员应对进出各类车辆进行统计，维护交通秩序，确保车辆便于

通行、易于停放；若对进出车辆有疑问，应向驾驶员敬礼后再进行问询。

7.4.3收费停放车库应24h有专员管理；车辆停放有序，车库场地定时清洁，无

易燃、易爆等危险物品存放；预防漏油、漏气车辆进入停车场。

7.4.4地面、墙面按车辆道路行驶要求设置显著指示牌，照明、消防器械配置齐

全。

7.4.5非机动车应定点停放。

7.5消防安全帮助

7.5.1帮助客户建立健全、落实消防安全责任制。

7.5.2楼内应设置消防设施，保持消防通道通畅，在楼内显著位置设置消防疏散

示意图。

7.5.3对易燃易爆、危险物品设专员专区管理。

7.6安全生产与灾害预防

7.6.1建立健全安全生产规章制度和操作规程，普及安全用电、用气知识。

7.6.2如遇暴雨或其余灾害性天气时，应采取以下应急方法。

7.6.2.1对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施抗强风能力进行检验

和加固。

7.6,2.2对集水井水泵运转情况进行检验，确保正常排涝。

762.3对排水系统进行检验疏通，去除杂物，确保排水通畅。

7.6.2.4及时准备必要抢险物资，安排值班人员进行巡查。

7.7突发事件处置

7.7.1依照各写字楼实际情况，制订突发性公共事件处置应急预案，每年依照实

际情况组织1〜2次应急演练。

7.7.2当发生突发性事件时，应按预定方案进行处理，全力配合关于部门，保护

客户人身安全并尽可能降低财产损失。

8环境卫生维护

8.1环卫设施

应依照写字楼实际情况合理设置相关环卫设施，如在主要进出口设置果皮箱、在

适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有暂时建渣堆放处等。

8.2清洁、保洁责任制

清洁、保洁实施责任制，有专职保洁人员和明确责仟范围。

8.3各区域清洁卫生要求（见表1）

表1卫生要求

名称要求

地面洁净无杂物、无积水，无显著污迹、油渍；明沟、鲁井

外围及周围道路内无杂物、无异味；各种标示标牌表面洁净无积尘、无水印；

路灯表面洁净无污渍。

绿地内无杂物，花台表面洁净无污渍，水池内水质清澈，池

绿化带及水池

内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。

大厅、楼内公共通地面洁净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗

道框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃洁

净无尘，透光性好，无显著臼迹；各种金属件表面洁净，无

污渍，有金属光泽；门把手洁净、无印迹、定时消毒；天花

板洁净，无污渍、无蛛网；灯具洁净无积尘，中央空调风口

洁净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面洁净无杂物，盆

栽植物无积尘。

地面、墙面、洁净，无灰尘、污渍：天花板、风口目视无灰

会议室、接待室

尘、污渍；桌椅洁净，物品摆放整齐、有序。

梯步表面洁净无污渍，防滑条（缝）洁净，扶手栏杆表面洁

楼梯及楼梯间净无灰尘，防火门及闭门器表面洁净无污渍，墙面、天花板

无积尘、蛛网。

地面洁净，无污渍、无积水，大小便器表面洁净，无污渍，

有光泽；各种隔断表面洁净，无乱写乱画，金属饰件表面洁

净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面洁净，天花板无污渍、

蛛网；风口或换气扇表面洁净无积尘；门窗表面洁净，窗台

公共卫生间

无灰尘；玻璃洁净无水渍；洗手台洁净无积水，面盆无污垢；

各种管道表面洁净无污渍；石种物品摆放整齐规范；废纸篓

杂物超出2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通而且无显著异

昧。

续表1卫生要求

地面洁净，无杂物，无显著油渍、污渍；顶部各种管网、

灯具表面洁净无积尘、蛛网；墙面洁净无积尘，各种指

停车场

示牌表面洁净有光泽；消防器材表面洁净，摆放整齐；

减速带表面洁净无显著污迹，各种道闸表面无灰尘。

地面洁净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐洁净，天花

板洁净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面洁净无污

开水间及清洁间

渍，各种物品表面洁净无渍，清洁工具摆放整齐有序，

室内无显著异味。

电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无

印迹，地面洁净，空气涓新、无异味；电梯凹槽内无垃

圾无杂物，按钮表面洁净无印迹；扶梯踏步表面洁净，

扶手表面洁净无灰尘、污渍，玻璃表面洁净透光性好，

不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面洁净

有光泽。

灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无

电器设施

污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无显著污迹。

桶、箱按指定位置摆放，桶身表面洁净无污渍无痰迹，

垃圾桶及果皮箱烟灰缸内烟头不应超出3个，垃圾不应超出2/3,内胆

应定时清洁、消毒。

保持表面洁净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电

话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、

消防栓、消防箱、公共

烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器

设施

表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印