【《房地产企业土地增值税筹划研究-以万科为例》13000字（论文）】

房地产企业土地增值税筹划研究—以万科为例【摘要】房地产企业如今作为社会经济的顶梁柱之一，在促进国民经济的发展中扮演着不可或缺的角色。近年来随着政府不断加紧对房地产市场的调控，房地产行业内的竞争愈发激烈，降低经营成本成为了房地产企业如今关注的重要问题。而土地增值税作为房地产企业的主要税负之一，对其进行税务筹划有利于提高企业的综合收益。本文首先从税收筹划相关理论和我国土地增值税的征收管理以及优惠政策进行分析，再根据不同公司案例分开发环节、销售环节、清算环节分析目前房地产企业土地增值税税务筹划存在的问题并提出对策，并针对土地增值税税收筹划方案面临的风险进行防范，最后对土地增值税的筹划进行全面总结，以期为房地产企业降低税负，缩减成本提供借鉴和参考。【关键词】房地产企业；土地增值税；税收筹划目录TOC\o"1-3"\h\u23715一、引言 325842（一）研究背景及意义 3224321.研究背景 3263532.研究意义 39313（二）文献综述 314331.国内关于税收筹划的研究 3169722.国内关于土地增值税的研究 49293二、理论概述 419051（一）税收筹划相关理论 4303021.税收博弈论 4203672.理性经济人假设理论 5176813.纳税筹划原则 522710（二）我国土地增值税的征收管理 669031.我国土地增值税的征管现状 639902.土地增值税的清算管理 69929（三）我国土地增值税的优惠政策 719568三、房地产企业土地增值税税务筹划行为分析——以万科为例 731337（一）公司基本情况 7127051.公司简介 7119672.公司经营情况 723685（二）万科股份有限公司相关土地增值税税务筹划行为分析及不足点建议 9316121.开发环节土地增值税税务筹划行为 978512.销售环节土地增值税税务筹划行为 102581四、房地产企业土地增值税税收筹划方案产生的风险与防范 122408（一）筹划方案面临的风险 12177731.经营风险 12100612.政策风险 12133283.成本风险 1223056（二）房地产行业应对筹划方案风险的防范举措 1263721.提高税收政策变化的关注度 12186562.加强税务岗位的专业培训 13140073.加强相关部门协作 13272014.营造良好的税企关系 1313605五、总结 1319938参考文献 14引言研究背景及意义1.研究背景随着我国市场经济的进一步发展，房地产行业的影响力在国家经济中不断增强，长期以来一直受到社会和政府的重点关注。近年来房地产企业的过度发展导致房价不断攀升，市场投机行为也随之出现，对我国国民经济的稳定发展造成了不容小觑的冲击。为了抑制以上现象，2016年中央明确申明“房住不炒”的定位，对房地产行业的管控行为愈发严厉，相继发布多条调控条例以抑制房地产行业的过度膨胀，在税收、监管、房屋价格等方面维持房地产市场秩序的有序发展，有目的地对房子的金融属性进行了弱化。2020年的“十四五规划”中中央再次强调“房子是用来住的并非用来炒的”的定位，依旧维持以往对全国房地产的调控力度。房地产业作为我国经济的顶梁柱之一，在此大背景下行业内竞争愈发激烈，获取利润的空间遭到缩减，所面临的形势不容乐观。如今降低经营成本是房地产企业所关注的重点问题，对土地增值税的税务筹划当前不仅受到房地产企业的高度关注，同时国家也在有意利用其对房产行业进行调控，其税率高、清算周期长的特点，具有巨大的筹划空间。依据现行税收法律法规对土地增值税采取税务筹划，能很大程度减轻企业的税负压力，受到越来越多房地产企业的推重，是房地产企业在多变的市场经济中保持自己的竞争优势的重要途径，从而实现企业在市场经济中长远发展。2.研究意义纳税筹划作为财务管理的重要内容之一，是在遵循税收相关法律法规的基础上进行的一系列税务规划，对于企业实现价值最大化以及对税收风险的防范与规避具有重要意义。在理论方面，目前我国针对土地增值税的税务筹划研究尚处于初级阶段，对其进行相关方面的研究相较于企业所得税的研究较少。本文通过不同具体公司的案例分环节对现存的税务筹划问题进行分析并提出相应筹划措施，希望为已存在的税务筹划研究成果做进一步的补充，提供参考。并且减少大众对税务筹划存在的错误认知，对税务筹划的核心内涵进行进一步明确。在实践方面，首先，随着政府调控政策的不断出台，房地产企业的税负负担日益增加，针对性的进行税务层面的筹划，有助于企业对运营成本的控制能力的增强，同时保证自身在行业中的竞争优势。其次，进一步增强企业财务管理能力，，从而较大程度地降低自身的经营风险，有效地促进房地产企业资金利用的效率的提高。最后，针对性的对土地增值税进行筹划有利于企业内部管理水平的提升。一方面税务人员需要在对税收相关法规全面掌握的基础上依照公司的业务程序才能顺利展开土地增值税的筹划设计，另一方面纳税目标的实现需要企业的管理人员对房地产开发的全流程和关联部门进行监督，从而提升企业内部的协同协作能力。（二）文献综述1.国内关于税收筹划的研究闫瑞华（2021）根据房地产企业行业现状，针对房地产企业土地增值税筹划的风险进行分析，并提出相关防范建议，使企业合理合法制定筹划方案。[1]黄三力（2020）以BG公司为例，从公司的开发、销售、清算层面为企业进行税务筹划，并且对后续方案存在的风险进行分析和建议，为实现房地产企业减轻土地增值税税负从而最大化企业价值提供参考依据。[2]李宗岩（2020）论述了当前房地产企业开展税务筹划工作的必然性，指出现存土地增值税筹划方式上存在的不足点，并从纳税方式、财务人员素质、土地销售等方面提供相关措施。[3]王璐（2020）认为，房地产企业进行税务筹划必须以相关税收法律法规作为根基，并根据当前存在筹划存在的不足从企业的管理和资金运用层面提供筹划对策，以期实现企业运营的良性循环。[4]张华军（2020）创新性的为房地产行业在土地增值税的筹划和清算方面提供了新方案，为当前房产行业如何在政府调控的形势下做好企业经营成本的控制提供参考借鉴。[5]张荣芳（2020）从税收人员的专业能力、企业的对税收的风险防范、房产项目筹划的全面性等方面着手，针对税务筹划存在的问题提出解决的新思路。[6]刘达（2020）认为，土地增值的税务筹划要从企业自身的实际出发，以相关政策为基础制定符合行业发展状况的方案，从多角度多方面探寻影响筹划的核心原因并做出调整，确保顺利展开土地增值税筹划工作。[7]张小敏（2019）认为，房地产企业纳税筹划和清算规划的开展能够帮助企业有效降低税务支出，并根据具体例子提供了企业进行税务筹划和清算规划的技巧。[8]杨烨（2018）认为，我国的税务筹划研究大多注重对筹划方法对企业的影响的研究，关于税务筹划的风险因素考虑较少，以c房地产开发企业为例提出了税务筹划存在操作、经营、法律、政策方面的风险并提出建议。[9]上述研究中，更多探究企业进行税收筹划的方法和技巧，针对企业税务筹划上存在的不足做出讨论，对企业如何进行土地增值税的筹划设计工作仍具有参照和借鉴作用。2.国内关于土地增值税的研究胥思（2021）从房地产项目的建设、售卖、合同制定三个层面出发提出土地增值税税务筹划的方法，来帮助房地产企业提升税务筹划水平。[10]刘强（2021）通过对房地产企业土地项目的各个阶段进行分析，提出了对土地增值税税不同的筹划技巧，促进企业更好的降税减负。[11]吴抒（2020）探讨了如今房地产行业如何在开发运营的不同时段合理合规的运用现有的税收法律法规进行土地增值税筹筹划方案的设计，以此提高企业对资金的利用水平。[12]董瑾（2020）认为，房企必须对相关税收法规、清算条件和期限以及项目情况等进行全面了解和掌握，熟练运用多种筹划技巧清算土地增值税，以此提高企业整体效益。[13]尤文辉（2020）认为，房地产要实现最大经济效益，必须将土地增值税作为企业工作的重点，加强对土地增值税相关政策的把握，分项目分阶段的积极做好税务筹划，实现企业的良性发展。[14]高敏（2019）在对土地增值税原理进行分析的基础上，从临界点选择、收入分散、项目金额、扣除方式四个方面土地增值税税务的规划，帮助企业减轻税费成本。[15]上述研究是以国家出台的税收优惠条例，现存税收清算技巧为根基上进行房地产行业土地增值税方案的设计，没有进行更深层次的挖掘，有待进一步加强研究宽度的拓展。并且对筹划可能产生的风险鲜少进行研讨，提出相应的防范举措。理论概述（一）税收筹划相关理论1.税收博弈论税收博弈论是对均衡问题的研究，当双方之间的利益相互影响﹐如何在博弈中的采取合适的策略从而使自身的利益最大化，达到税收公平的结果。实现税收公平一方面需要政府有效的制度约束和恰当的管理措施，另一方面依靠于纳税人自觉履行纳税职责的程度。在实际中，税收管理不存在绝对的公平也不存在完全承担纳税职责。就土地增值税税收关系层面,对于我国政府而言,税收额在政府总收入里的比重非常大，因此税务机关会采取更多的手段向企业征收税额,但对于纳税人而言,税务成本会使得企业的运营成本增加、利润下降,所以如果企业想要尽量地减少税负,税务机关和纳税人之间的对抗现象也就随之而来。企业经营的目的是为了盈利，对于房地产企业来说，减轻企业自身的税收负担是降低企业经营成本的重要途径，因此就必须在税收相关规定的基础上进行税务筹划，而税收作为政府主要收入来源之一，税务机关可能偏向于采取一些强硬的措施从企业身上获取更多的税收来源。在两者的博弈关系中，国家身为税收的主体，纳税人相对处于被动的状态，博弈的不合理往往会导致企业违背税收法规采取违法的行为为自己谋取利益，同理也可能导致政府出现轻度违法的行为，出台一些不合理的地方性税收法规，两败俱伤并不是双方想看到的局面，因此在博弈中找到一个平衡点至关重要，合适的平衡点能够满足双方的需求从而达到理想的获益状态。2.理性经济人假设理论理性经济人理论由著名经济学家\t"/item/%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E4%BA%BA%E5%81%87%E8%AE%BE/_blank"亚当·斯密提出，其中理性经济人理论和X理论对当时欧美企业的管理界产生了巨大的影响。这种理论使当时的企业从采取放任自由的管理模式到注重企业内部的管理效率，促进了当时企业的整体运行效率的提升，也为科学的管理体制的建立奠定了理论基础，这对我国目前房地产企业土地增值税的税务筹划也有一定的借鉴作用。“经济人”是处于经济活动的核心地位，以自身的利益和需求为基点，认为每个人都追求通过最小的努力以取得最大的报酬，即当“经济人”面前出现能够由自己选择的不同机会时,能为自己带来经济收益的机会永远都是其的第一选择。“经济人假设”的本质就是对纯粹的“人”采取抽象的方式进行分析，只以人的特点作为分析对象对其决策和行为进行研究，通过这种方式可以摒除陷入对“人性”争论的缺陷，可以更有效的对经济学相关研究进行讨论。如果将土地增值税纳税人与“理性经济人”假设相结合，那么企业身为纳税人，其目标就是将自身的税收负担降到最低，而企业价值达到最大值。以上这种理想状态只有建立在理性的纳税人在遵守税收相关政策的基础上，并结合企业的实际经济业务情况﹐制定出合理的土地增值税纳税筹划才能实现公司税收负担达到最低的同时将公司的价值最大化。3.纳税筹划原则（1）事前筹划原则税务的筹划一般后于企业开展生产运营活动发生，具有事前性。这一现象为企业税务筹划创造了有利条件。企业在熟练掌握税收相关法律法规以及当前房地产政策调整事项的基础上，将不同业务活动可能产生的税负数据事先记录好，并参考企业的预期生产经营情况，根据其对本企业未来会进行的业务活动以及筹资投资的方式进行预先判断和改良，调整出合适的税收筹划方案，最大程度地降低本企业的税务支出成本为为企业经济未来稳定发展铺路。如果没有对事前的筹划工作准备充分﹐在企业产生应税行为后再开始进行税务的筹划工作的行为都是徒劳的，事后的税收规划已经毫无意义，此外错失减负机会的企业滋生偷漏税等违规行为的概率也会随之增大。因此，对房地产企业来说必须在尚未确立项目且并未产生应税行为之前对税务进行筹划和设计，达到总体减轻企业经营成本支出的目的。合法性原则合法性原则要求企业的税收规划行为要建立在国家的各项法律法规的基础上。与偷逃税和避税行为相区别，税收筹划的最大特点在于其不违法性的特点，纳税筹划的一切行为都是建立在纳税筹划行为合法的基础上的。具体表现为两个方面：首先企业的税收筹划和设计的开展要规范在法律允许的范围内，坚决遵守国家规定的会计相关准则并对其进行正确解读，获取税务机关的认可，才能有效降低企业的经营风险，而非另辟蹊径采取触碰法律原则的手段进行偷逃税和避税导致企业的整体利益收到损害。其次是企业进行的税务筹划行为跟国家出台的税收相关文件一脉相连，且我国的税种具有数量大、税基不同、适用税率不同等特点，加大了企业设计税收筹划方案的难度。身为纳税主体的企业必须时刻关注和熟悉政府所颁布的税收政策的变动，根据本企业经营活动的背景和颁布的税收政策来事先准备和合理的设计筹划方案。成本效益原则成本效益的观念认为企业在生产经营活动中开展一个项目的收益必须要高于其成本的支出，其产生的成本和收益，所形成的成本和效益会影响企业使用者的决策行为，对企业增值税的筹划亦然。企业纳税筹划目的的直接体现是降低企业的税务支出成本。现实中成本效益原则和筹划方案的预定目标产生巨大偏差的案例屡见不鲜，就理论上来说这些方案理论上可以减轻企业的税负负担，却没有对筹划工作中的“投入”与“产出”进行权衡，违背了成本效益的原则最终导致失败。因此在对筹划方案进行设计时，不仅要考虑减少税负，更应该同时兼顾实施所设计的方案是否会导致企业其他成本支出的升高以及导致企业收益减少的问题。税收筹划的过程需要始终坚持成本效益的原则，将实现企业利润最大化作为衡量税务筹划方案成功与否的标准，当整体的“产出”大于“投入”时，方是设计合理的适合本企业的税务筹划方案。适时调整原则纳税筹划是有其规律可循的一门科学，但是任何可观察到的规律都产生于一定的历史条件下，并非适用于任何地方、时间，条件下，纳税方案的设计亦是如此。不违法性作为纳税筹划的显著特点，限制了企业进行土地增值税筹划的行为，要求一切都要在合法合规的程序下进行，但是政府出台的税收相关文件会根据国家经济的发展做出相应的调节。所以，此时适合企业经营状况的税收筹划并不一直适用于处于不断变动的税收政策情况下的企业，所谓的一劳永逸不可能存在。房地产企业必须时刻注意和熟悉政府出台的最新税收法规，再结合企业当下经营情况对本企业的筹划方案进行适当的调整。如果企业要想长久地保持自身经济的稳定发展，与时俱进的税务筹划方案是必不可缺的。（二）我国土地增值税的征收管理1.我国土地增值税的征管现状从中国国务院于一九九四年和一九九五年颁布的暂行条例和实施细则开始,对国家土地从纳税人、计税依据、征收范围和计算方法等方面都有了具体清晰地规范,拉开了企业缴纳土地增值税的序幕。二零零六年税务局发出了有关清理问题的文件,土地所得税的清理基本单位、清算条件等事项得到了进一步明确,清算管理力度开始有目的的增强。二零一零年中央政府出台了土地增值税征收政策与管理规定的有关公告,重点表现为预征率的调整以及对核定征收方式进行限制。二零一六年中央政府又就应税收入、与房产转让产生的税费支付等问题出台了相关文件，一是将企业转让房产所取得的收入划入不含税收入范围。实行土地增值税一般征收方式的,规定企业所取得的收入不将销项税额纳入总额中。实行简易征收方式的企业,所取得的税收收入不应包含应缴的增值税额。二是可扣除项目中涉及房屋转让的税额里不再包含土地增值税额。由此可见在多变的市场下,税务机关正在不断加强对土地营业税的征收管理力度。2.土地增值税的清算管理土地增值税清算是指与清算条件相符的企业需依据相关税收法规自主计算应缴土地增值税税额再向税务机关进行税务申报的行为。自二零零七年中央出台土地增值税相关条例宣布将土地增值税的核定方式从原先的“预征制”变为“清算制”核算后，以开发建设的项目作为清算的对象。我国对土地增值税的清算处理分为是企业自主对土地增值税清算和由税务机关勒令企业进行清算两种情形。企业自主对土地增值税清算：开发项目完全售出；全部转出未竣工项目；直接转让土地的使用权。由税务机关勒令企业进行清算：项目完成验收，且进行转让、出租、自用处理的房屋面积占总项目可售面积的比例大于85%；持有售出许可证时间满足三年；（三）我国土地增值税的优惠政策普通标准住宅建造适用的条例：由企业建造售出的标准住宅，增值额小于扣除项目金额20%，增值率大于20%比例的全额进行税费征收。其他土地增值税税收优惠条例：用于国家建设而依法征用与收回的房屋建筑；出于城市实施规划、国家建设需要的原因，而进行征用的房产；把房地产作为投资用途或者联合经营用途，并进行转让的行为，不进行土地增值税的征收。房地产企业土地增值税税务筹划行为分析——以万科为例（一）公司基本情况1、公司简介万科企业股份有限公司成立于1984年,注册资本1,099,521.0218万元。如今作为国内房地产行业的领头者之一，其业务主要分布于国内最具活力的三大经济圈和中部以及西部的重点城市。于2016年开始,接连四年荣登美国《财富》"世界五百强"。在2014年，万科公司的产品定位将城市与住宅联系起来，提出“城市公共服务商”新定义。在2018年,万科对定位加以升华,明确提出"城市工程建设与社会生活服务商"的新口号,已形成较为完善的生态体系。同时,公司将业务扩展到长租公寓、物流、度假村等领域,致力于给顾客更好的服务体验。2、公司经营情况万科企业股份有限公司的如今的营业状况可以通过2018年-2020年的利润表体现，详见表2所示:表2万科企业股份有限公司2018-2020利润表单位：万元指标名称/年份2020年2019年2018年一、营业总收入41,911,167.836,789,387.829,767,933.1减：营业成本29,654,068.823,455,033.318,610,422.4税金及附加2,723,691.03,290,522.42,317,606.2销售费用106,369.0904,449.7786,807.6管理费用1,028,805.31,101,840.51,034,080.5研发费用66,568.7106,667.694,606.4财务费用5145,10.3573,594.2599,857.5加：投资收益1,351,187.0498,412.7678,793.5二、营业利润7,995,864.27,661,313.66,749,861.3加：营业外收入99,949.771,473.247,449.7减：营业外支出128,238.678,857.951,290.8三、利润总额7,967,575.37,653,929.06,746,020.1减：所得税费用2,037,763.62,140,767.51,818,790.7四、净利润5,929,811.65,513,161.54,927,229.5（数据来源：根据万科企业股份有限公司2018-2020年度报告整理）通过对万科企业股份有限公司2018-2020年度的利润表的分析得出，本公司2018至2020年税金及附加占净利润的比例分别为45.93%、59.69%、47.04%，2018年税金及附加在净利润的占比开始有所增加，在2019年一度高达60%，2018年税金及附加在净利润里的占比有所上升，在2019年度一度高达百分之六十，在2020年该比例有所下降。总的来说万科企业股份有限公司在税收费用的支出在这块的压力较大，进行有目的税务筹划的是有必要的。且2020年万科企业股份有限公司实现营业收入41,911,167.8万元，比2019年增加13.92%，营业利润7,995,864.2万元，比2019年增加4.37%;净利润比2019年增长4.10%。2019年万科企业股份有限公司实现营业收入36,789,387.8万元，比2018年增长23.59%;营业利润2018年增长13.5%，净利润比2018年增长13.46%。整体来看公司的营业利润的增长速度有显著的下降趋势，目前我国对房地产企业出台的政策日渐严格，本公司的净利润能否在下年继续实现增长无法预料，土地增值税作为本企业的一大税种，合理的进行利用能够为万科企业股份有限公司的利益在今后持续增长有重要价值。为了进一步分析土地增值税的占比情况，现统计出万科企业股份有限公司2018年-2020年土地增值税实际支付额占总税金实际支付额的比例如表3所示:表3万科企业股份有限公司2018-2020土地增值税占总税金占比单位：万元指标名称/年份2020年2019年2018年土地增值税2,408,974.72,958,741.51,961,316.3城市维护建设税119,571.1137,345.1113,405.6教育费附加87,322.4101,295.983,350.7房产税47,849.443,705.133,483.6营业税*4,157.84,708.059,627.3其他55,815.644,726.866,422.7合计2,723,691.03,290,522.42,317,606.2*万科企业股份有限公司于确认商品销售收入时，结转营改增前已预缴的营业税。（数据来源：根据万科企业股份有限公司2018-2020年度报告整理）从万科企业股份有限公司2018-2020的数据可以得出，土地增值税是万科集团缴纳的税种中最主要的部分之一。每一年万科企业股份有限公司缴纳的土地增值税的比例都很大，2020年土地增值税占税金及附加的比例为88.44%，2019年土地增值税的占比为89.92%，2018年土地增值税的占比为84.63%。换言之，万科企业股份有限公司的土地增值税直接影响到本公司当年缴纳的税额，是一笔不容小觑的支出。因此，万科企业股份有限公司对本企业的土地增值税进行税务筹划，有利于万科集团在未来继续保持盈利的情况。万科股份有限公司相关土地增值税税务筹划行为分析及不足点建议1、开发环节土地增值税税务筹划行为（1）销售精品房替代毛坯房如今，房地产企业售卖精装修房不仅增加客户的购买意向，但同时也会导致房地产企业开发费用投入的升高。实际上，根据土地增值税的相关政策，售卖精装修后的住房对本企业土地增值税额支出的减少具有显著成效。并且，将精品房的售卖价格调高也是一条企业减轻土地增值税支出额的有效途径。假设万科集团的进行项目的开发，毛坯房售价为10000万元，可扣除成本为6000万元(加计扣除20%的税率后)，以下为两种销售方案:方案一:售卖毛坯房，售价为10000万元;方案二:售卖成品房，装修成本预计为2000万元，低价装修不获取利润，售价为12000万元则方案一的应交土地增值税为:(10000-6000)×40%-5000×5%=1350(万元)方案二的应交土地增值税为:(10000+2000-6000-2000×1.2)×30%=1080(万元)由此可见，方案二比方案一少交110万元的土地增值税。自万科集团撤出毛坯房市场走向全面推行精装修房屋的方向开始，本企业如今已经完全实现了住宅的产业化。2017年，万科在进行大量的市场调查以及对客户的全方位分析后推出了全新的Innohome产品，主打大规模精工产品。万科新房项目坐落于济南、烟台、长春等地，为客户提供精装修新服务。万科的新产品标志着万科家装整装定制的成型。可以看出万科集团很好的利用了全面推行精装修方的政策进行了税务筹划，为不仅为本企业吸引了更多潜在客户，而且为企业降税减负做出巨大贡献。（2）加大利用利息支出进行筹划的力度房地产行业出现大幅度借款的现象已经是家常便饭,但是同时借款行为不可避免会出现利息费用的开支，而对于此类费用的处理,按照我国税法规定，对于既能够分摊在已开发项目上并持有从商业银行取得的贷款证明的利息费用的开支,能够按照项目当期的情况进行扣减,但最大额度不得超过向同期同类别的商业银行贷款的金额。但如有一项要求不符合限额扣除的条件，就采用10%的标准进行核算。案例二：假设万科集团某分公司在某三线城市开发商品房，地方政府设定5%和10%两种扣除比例，支出的土地价格为600万元，成本投入1000万元，对于利息费用90万元的两种情况采取不同筹划方式。（该费用已符合不超过商业银行同类同期贷款数额的条件）情况一：万科支付的利息费用90万元符合利息支出可以分摊到开发项目的条件，且能拥有金融机构开具的证明情况二：万科支付的利息费用90万元不符合利息支出可以分摊到开发项目的条件，且缺少金融机构开具的证明利息支出的差异为(600+1000)×5%=800(万元)情况一可扣除费用为90+(600+1000)×5%=170(万元)情况二可扣除费用为（600+1000)×10%=160(万元)所以万科分公司需要让自己的利息支出符合利息扣除的规定，否则可扣除的费用会大打折扣，扣税数额将减少10万元并且多缴纳税额。由此可以看出是否具备税法相关条件以及选择适当的利息扣除方式对房地产土地增值税的筹划有着非常重要的影响，根据万科股份有限公司2020年的整体的年报来看，银行借款占比为52.73%，应付债券占比为21.92%，其他借款占比为25.43%。因为本公司主要通过银行借款的方式进行融资，其中形成的利息费用的支出对万科集团来说是不可忽视的。万科集团在进行土地增值税的相关规划时，可以从利息支出的扣除入手。注意当地政府的相关税收政策，从而设计出能给公司带来的最大效益的筹划方案，减轻公司的税负压力。2、销售环节土地增值税税务筹划行为（1）利用代收费用进行筹划根据万科股份公司在2020年的财务报表来看,本公司通常将代收费用和房价单独收取,不将其作为实际销售收入登记。按照中国国家税务总局规定,同情况下针对代收费用也是可以纳入销售收入中进行单独管理的,此条款也给公司创造了税务筹划的契机。万科股份有限公司2020年年报显示代收款金额为226,318.5万元，是一笔庞大的数字。如果能充分利用代收费用的作用进行筹划，可以很好的减轻本企业土地增值税的负担。关于由县以上各级政府代收的各项收费情况有两种条例规定,一是另行签订合同将费用独立收回,二是计入购房合同中一同收回。选择前者另起合同收回费用,那么代收费用就不可纳入应税收入以及可扣除金额里;如选择一同收回则就可以计入应税收入和可扣项总额里,如果不在加计扣除项里时算入20%的基数中。案例三：以万科旗下商品房的出售为例，其售价为3000万元，根据当地政府的规定，其在销售环节代收取了各项费用总价200万元。支出明细如下:土地转让收入200万元，房地产的开发投入600万元，其他允许税前扣除的项目为200万元。方案一：代收费不计入房价，采取单独收取的方式。方案二：采用代收费用和房价一并收取的方式。则方案一：可扣除的金额（200+600+200+200+600)×20%=1160(万元)增值额为3000-1160=1840(万元)增值率为1840÷1160=158.62%需缴纳的税额1840×50%-1160×15%=746(万元)。则方案二：可扣除的金额为200+600+200+(200+600)×20%+200=1360(万元)增值额为3000+200-1360=1840(万元)增值率为1840÷1360=135.29%需缴纳的税额为1840×50%-13600000×15%=716(万元)采取方案二则万科集团的可扣除项目增加2000000元，最终万科集团可以减轻300000元的土地增值税负担。万科股份有限公司可以在今后的税务筹划中考虑代收费用的影响进行筹划，势必会给来年企业的运营具有积极作用。万科股份有限公司可以在今后的税务筹划中考虑代收费用的影响进行筹划，势必会给来年企业的运营具有积极作用。（2）利用合理的销售价格进行筹划销售价格的不同，不仅影响着消费者的购买意向，也会引起应纳税和所得税负担的相应变化,特别是土地增值税这种在原本公司负担金额中占比较大的税种。所以,售价的制定和应纳土地增值税费用额会对公司成本支出产生的变动为本公司重点关注对象，公司在制订合理的房地产销售价格方案时,应当在充分考虑市场状况和消费者意愿的前提下进行。案例四：以万科旗下“湘水明珠”普通住宅项目的销售环节的定价为例设计土地增值税筹划方案。其中建造的普通住宅区某期项目占地面积为20936.7m²，实际销售价格为6900元/m²。方案一：出售面积为65000m²，假定每套房售价为6500元/m²，销售收入为422500000元。方案二：出售面积为65000m²，假设每套房售价为6900元/m²，销售收入为444850000元。万科集团支出的的土地使用权费用为7500万元，开发投入18230万元，开发费用2573万元，其他可扣除项目5146万元方案一：可抵扣税费为42250×5%×(1+7%+3%+2%)=2366(万元)允许抵扣项目合计为700+18230+2573+5146+2366=35815(万元)增值额：42250-35815=6435(万元)增值率：(6435÷35815)×100%=18%应缴土地增值税：0方案二：可抵扣税费为44485×5%×（1+7%+3%+2%）=2491(万元)允许抵扣项目合计为7500+18230+2573+5146+2491=35940(万元)增值额：44485-35940=8545(万元)增值率：(8545÷35940)×100%=23.7%应交土地增值税：(44485-35940)×30%=2564(万元)可以看出，将普通住宅的房价降低到6500元则可减少土地增值税2564万元,虽然失去228万元的销售收入，但带来的节税效果却是非常见效的.所以万科公司今后可以通过降低其普通住宅的销售价格的方式降低土地增值税税负，从而实现企业整体利益的提升。房地产企业土地增值税税收筹划方案产生的风险与防范筹划方案面临的风险1、经营风险事先性作为税务筹划的属性之一，不可避免的会对企业的经营带来风险。企预测未来的生产经营情况是企业进行税务筹划必不可少的步骤，并且之后的工作需要围绕预测的情况展开。企业在开展经营活动的时会受到非可控因素的影响，导致预期效果与实际情况发生偏移，致使筹划设计受到直接影响，甚至失效。比如万科集团在经营状况不佳的情况下，增加对项目金额的扣除，很容易造成资金链紧张，阻碍经营活动的顺利开展。2、政策风险税务筹划需要以相关的法律法规和政策作为根基，一旦其产生变动，一定程度上会为企业带来政策风险。政策风险主要有两种情况，一种是政府对现有的税法以及相关政策进行改动，具有不可预测性，如果企业不能及时进行相应的改动调整，可能导致自身的税务筹划方案失效。另一种是企业的税务工作人员对政策理解程度低，设计了不适合当前政策规定的筹划方案，没有为企业起到有效的减负作用。万科股份有限公司在销售阶段运用税收优惠相关条例对普通住房进行土地增值税筹划方案设计时,就必须同时符合普通标准住房及增值率不高于百分之二十的两个要求,一方面税务人员应当对税收优惠相关条例有整体的把握并进行细节的分析。另一方面,万科公司也应当随时注意地方政府有关普通标准住房核定标准的变动,如果做出改动,就应立即对筹划方案进行适当调整,以适应地方最新的政策。3、成本风险税务筹划所形成的成本是无可避免的。假设万科公司开展的筹划工作所形成的成本高于筹划后为企业带来的效益，这样的筹划是不可取的。并且万科公司的税负种类并不只涉及土地增值税，对土地增值税进行筹划可以减轻公司的税负压力，但也存在增加其他税费支出的风险。其他条件相同的情况下，企业所得税会因为土地增值税的降低而增高。因此，企业不可盲目地减少公司的土地增值税，要权衡企业整体的税负，否则税务筹划没有效益。（二）房地产行业应对筹划方案风险的防范举措1.提高税收政策变化的关注度目前，我国关于税收的政策较为繁多且频繁进行调整。房地产行业作为经济支柱的一大支撑，所涉及的税种数量不同于其他行业，因此该行业在进行税收的缴纳更为繁复。土地增值税的预征率、营业税缴纳形式等在近五年间都做出了一定的调整。所以。身为企业专业税务人员需要更加注意政府出台的相关涉税政策，在为公司设计税务筹划方案要与实际的政策保持同一步调，最大化为企业带来经济效益，防止可能出现的政策风险，有效为企业降税减负。企业可以登录国家税务总局的官网了解国家对税务的最新调整情况，同时也可以订阅相关财税期刊进行了解，有利于税务人员及时对本公司的土地增值税筹划方案进行调整和改良，保证企业的良性发展。2.加强税务岗位的专业培训目前，万科公司的员工总数为19,649人，较2019年上升1.43%，平均年龄在31岁左右。其中博士占比0.20%，硕士占比15.78%，本科占比60.77%，本科以下占23.26%，本科及以上学历占76.74%。可以看出万科股份有限公司的职员数量很庞大，但并不能完全保证负责税务筹划的员工拥有着专业的知识技能。税务人员的专业水准对筹划方案的设计与开展有着巨大影响，万科公司可以采取按期对公司税务人员进行组织培训，综合提高税务人员的专业技能水平以及整体素质。并且，可以在公司设立人才培养计划，吸引更多有着专业水准的税务人才的加入。此外，万科公司也可以与当地的专门机构建立合作关系，提升公司的整体税务筹划水平。3.加强相关部门协作绝大部分都存在了税收筹划工作只由财务管理部门负责的无解，但事实上税收筹划必须由不同部门配合才能有效地进行。企业应组建由财会人员、税务师以及各部门的负责对接工作的人员组成的税务筹划团队，并由财务管理部门对整个税务筹划进程进行领头和监察。首先由小组成员进行充分交流，据此税务人员设计筹划方案，最终在上级批准下各部门以方案为基础开展工作。在实际中因为财务会计对业务工作具有滞后性，财务管理部门需要加强与相关部门之间的沟通交流。此外，财务管理要根据相关部门汇报的经营状况对业务的进展进行全过程的监督。如果实际经营活动偏离设定的筹划方案，需要及时与各部门进行沟通并对方案做出相应调整，确保方案的效果。4.营造良好的税企关系由于税收政策的数量庞大且内容较为繁复，不同的