怎样中止物业服务合同

PAGE怎样中止物业服务合同一、引言物业服务合同是业主与物业服务企业之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。在合同履行过程中，由于各种原因，双方可能会出现中止合同的需求。作为一名拥有二十年执业经验的资深民商事律师，精通《中华人民共和国民法典》《民事诉讼法》及各类商事交易惯例，本文将详细阐述怎样中止物业服务合同，为相关当事人提供专业的法律指引。二、物业服务合同中止的情形（一）合同约定的中止条件成就1.许多物业服务合同中会明确约定中止合同的条件，例如约定服务期限届满、特定项目完成、业主委员会决议终止等。当这些条件满足时，合同自然中止。若合同约定服务期限为[X]年，期限届满后，双方未续签合同，则物业服务合同自动中止。若合同约定在完成某个特定的小区绿化改造项目后合同终止，当该项目验收合格完成时，合同即告中止。2.依据《中华人民共和国民法典》第562条【合同约定解除】规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。如果物业服务合同中约定了中止事由，且该事由出现，一方当事人有权依据合同约定行使解除权，中止合同。（二）双方协商一致中止1.业主大会或者业主委员会与物业服务企业经协商一致，可以解除物业服务合同。业主大会是业主行使共同管理权的重要形式，业主委员会作为业主大会的执行机构，有权代表业主与物业服务企业就合同中止事宜进行协商。例如，业主大会经过充分讨论，认为当前的物业服务企业服务质量严重不达标，经过与物业服务企业沟通协商，双方达成一致意见，决定中止物业服务合同。2.这种协商一致中止合同的方式，体现了当事人意思自治原则。只要双方就中止合同的各项事宜，如费用结算、交接手续等达成一致，并签订书面协议，合同即可中止。（三）法定解除情形1.因不可抗力致使不能实现合同目的若发生不可抗力事件，如地震、洪水等严重自然灾害，导致物业服务企业无法正常提供服务，且这种情况持续较长时间，严重影响合同目的实现，业主或物业服务企业可以依据《中华人民共和国民法典》第563条【法定解除】规定，解除合同。例如，小区因地震导致基础设施严重损坏，物业服务企业无法正常开展安保、保洁等服务工作，此时业主和物业服务企业可以协商解除合同。2.在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务如果物业服务企业在合同履行期限届满前，明确表示不再继续提供服务，或者通过停止部分关键服务等行为表明其不履行主要债务，业主有权解除合同。反之，若业主长期拖欠物业费且经多次催告仍不支付，物业服务企业也可以依据此条规定解除合同。3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行比如物业服务企业未按照合同约定及时清理小区垃圾，经业主多次催告后，在合理期限内仍未改正，业主可以解除合同。同样，若业主迟延支付物业费，物业服务企业催告后业主仍未在合理期限内支付，物业服务企业也可解除合同。这里的合理期限需要根据具体情况判断，一般应考虑合同性质、履行难度等因素。4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的若物业服务企业的服务存在严重质量问题，如长期安保措施不到位，导致小区多次发生盗窃事件，严重影响业主的生活安全，业主可以认为物业服务企业的违约行为致使合同目的无法实现，从而解除合同。反之，若业主的行为严重影响物业服务企业正常开展工作，导致合同目的无法实现，物业服务企业也可解除合同。三、中止物业服务合同的程序（一）通知程序1.无论是基于合同约定、协商一致还是法定解除情形，一方决定中止物业服务合同的，应当及时通知对方。通知应当采用书面形式，明确表达中止合同的意愿、理由以及预计的中止时间等内容。例如，业主委员会决定解除与物业服务企业的合同，应向物业服务企业发出书面通知，写明解除合同的原因是物业服务企业服务质量不符合合同约定标准，以及计划于[具体日期]起正式解除合同。2.通知的送达方式可以选择直接送达、邮寄送达等。直接送达时，应当由对方签收；邮寄送达的，应当保留邮寄凭证，以证明通知已送达对方。依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，送达诉讼文书必须有送达回证，由受送达人在送达回证上记明收到日期，签名或者盖章。通过这种规范的通知程序，确保对方能够及时知晓合同中止的相关事宜。（二）协商与确定交接事宜1.合同中止通知发出后，双方应当就交接事宜进行协商。交接内容包括物业服务企业的资产交接，如办公设备、工具等；资料交接，如小区业主信息、物业档案等；服务事项交接，如正在进行的维修项目、保洁区域等。例如，物业服务企业应将小区的门禁系统密码、监控设备的使用权限等相关资料交接给业主委员会或新的物业服务企业。对于正在维修的小区道路，应明确维修进度、剩余工作量以及后续维修责任等。2.在协商过程中，双方应当遵循诚实信用原则，如实告知对方相关情况，不得隐瞒或故意拖延交接。对于交接过程中出现的争议，双方可以通过进一步协商解决，也可以寻求第三方调解机构进行调解。（三）费用结算1.物业服务合同中止后，需要对费用进行结算。结算范围包括业主已支付但尚未使用完服务期限对应的物业费，以及物业服务企业在合同中止前已实际发生的费用，如人员工资、水电费等。例如，若合同中止时，业主已提前支付了一个季度的物业费，但服务期限只履行了一个月，那么应按照实际服务期限计算应退还业主的物业费金额。同时，物业服务企业应提供在合同中止前已发生的费用明细及相关凭证，经业主或业主委员会审核确认。2.对于费用结算存在争议的，双方可以依据合同约定的争议解决方式处理。若合同约定通过仲裁解决争议，双方应按照仲裁程序进行；若约定通过诉讼解决，应向有管辖权的人民法院提起诉讼。在诉讼或仲裁过程中，当事人应当提供充分的证据证明自己的主张，以维护自身合法权益。四、物业服务合同中止后的法律责任（一）违约责任1.如果一方违反合同约定或法律规定中止物业服务合同，给对方造成损失的，应当承担违约责任。依据《中华人民共和国民法典》第577条【违约责任】规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。例如，物业服务企业未经业主同意擅自中止合同，导致业主生活受到影响，如小区垃圾无人清理、安保缺失等，业主有权要求物业服务企业承担赔偿损失的责任，损失范围包括因物业服务中断给业主造成的生活不便的经济补偿、可能因小区安全问题导致的财产损失等。2.若业主无故拖欠物业费导致物业服务企业解除合同，业主除了要支付拖欠的物业费外，还可能需要承担因合同解除给物业服务企业造成的其他损失，如人员遣散费用、办公场地提前解约的违约金等。（二）损害赔偿1.合同中止后，一方因对方的违约行为受到损害的，有权要求对方赔偿。损害赔偿范围包括直接损失和间接损失。直接损失如因物业服务企业突然撤离导致小区公共设施损坏的维修费用；间接损失如因小区物业服务中断影响小区房价下跌给业主造成的预期利益损失（但间接损失的赔偿需根据具体情况和法律规定进行判断，一般要有较为明确的证据证明）。例如，物业服务企业在合同中止时未妥善交接小区电梯维护资料，导致电梯出现故障后维修延误，给业主造成不便，业主可以要求物业服务企业赔偿电梯维修延误期间业主的替代出行费用等直接损失。2.另一方在收到损害赔偿要求后，如果认为赔偿要求不合理，应当承担举证责任，证明自己不存在违约行为或者对方的损失与自己的行为无关。五、特殊情况的处理（一）部分业主对合同中止有异议1.在业主大会或业主委员会决定中止物业服务合同过程中，可能会有部分业主对该决定有异议。对于这种情况，首先应依据业主大会或业主委员会的议事规则和相关法律法规来判断决定的合法性。如果决定是按照法定程序作出的，且多数业主的意愿得到体现，那么合同中止程序继续进行。部分业主可以通过合理途径表达诉求，如向业主委员会提出书面意见，要求对相关决定进行进一步解释或说明。2.若部分业主认为业主大会或业主委员会的决定侵犯了其合法权益，可依据《中华人民共和国民法典》中关于业主共同决定事项的规定，通过诉讼等方式请求人民法院撤销该决定。但在诉讼期间，不影响物业服务合同中止程序的进行，除非法院作出中止执行的裁定。（二）物业服务企业破产或注销1.如果物业服务企业出现破产或注销的情况，物业服务合同自然中止。此时，应按照破产程序或企业注销程序对相关资产、债务进行清算。对于物业服务企业的资产，应按照法定顺序进行处置，以清偿债务。在清算过程中，要确保业主的利益不受损害。例如，优先支付员工工资、社会保险费用等，然后再处理与业主相关的费用结算和交接事宜。2.若物业服务企业破产，业主委员会或业主可以向管理人申报债权，要求对合同中止后的费用结算等问题进行处理。管理人应按照破产法的规定，公平、公正地处理与业主的债权债务关系。六、结论中止物业服务合同是一个涉及多方面法律规定和程序的复杂过程。当事人在决定中止合同