城中村改造项目投资估算与资金筹措

城中村改造项目投资估算与资金筹措

1.1投资估算

1.1.1编制范围

本项目位于市清城区，拆迁征地总面积为418.3亩（278868.83m2）,安置区

建筑面积259278.67n?,安置农民650户；农贸市场建筑面积：27600m2；小学

建筑面积：10586m2；幼儿园建筑面积：1530m?；道路改造面积：1350mX30m；

水渠面积:900mX11.85m；商品房建筑面积：898730.41m2。

安置区建设分二期进行：

安置区一期建设工程为:新二村、新三村（4#、5#、6#楼），建筑面积64646.64

m2o其中：4#楼建筑面积：13894.38n】2；5#楼建筑面积：15092.11nP；6#楼建筑

面积:28813.89m2；地下室建筑面积:6846.26m2。

安置区二期建设工程为：新四村（7#>8#、9#、38#楼），建筑面积50005.54

m2o其中：7#楼建筑面积：13688.96up；8#楼建筑面积：17040.30”；9#楼建筑

面积：13447.11m2；38#楼建筑面积:505.580?;地下室建筑面积:5172.95m2；新

四村区内的道路2038.42m2及绿化3067m2。新一村（12#、13#楼），建筑面积

16734.10m2o其中：12#楼建筑面积:8068.16nR13#楼建筑面积：6166.10m2；

地下室建筑面积：2491.800?。31#楼建筑面积：17413.73a?、32#楼建筑面积：

33731.03m2>33#楼建筑面积：59630.830?。总建筑面积：182515.230?。

道路改造面积：1350mX30m；水渠面积：900mX]1.85m；新二、二村区内

道路3722n?及绿化3046m2；新H^一村区内道路7268m2及绿化5946m20

商品房开发区建设工程分三期滚动开发:

商品房开发区一期开发工程：新十一村建筑面积合计107633.8n?,农贸市

场建筑面积：2760011?等，总计135233.80m?等，道路30313n?及绿化24801而。

商品房开发区二期开发工程：建筑面积294082.71m2,区内道路28565m2

及绿化23371m2。

商品房开发区三期开发工程：建筑面积497013.90nf,区内道路28565m?

及绿化23371m2。

项目主要针对拆迁安置、旧城改造、商品房开发的需要进行建设，投资估算

编制范围包括土地平整、安置建筑物、商品房开发及公共配套四部分。

本报告分别对安置区一期工程、二期工程、三期工程，商品房开发区一期工

程、二期工程、三期工程进行投资估算和资金筹措分析。

1.1.2编制依据

1、《投资项目经济咨询评估指南》（中国国际工程咨询公司）；

2、《建设项目经济评价方法与参数的通知》（第三版）（国家发展改革委、建

设部）；

3、本项目建设方案工程内容；

4、《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2003；

5、《广东省建筑工程计价办法（2006）》和《广东省建筑工程综合定额（2006）》

（粤建价字[2005]145号）；

6、《广东省装饰装修工程计价办法（2006）》和《广东省装饰装修工程综合

定额（2006）》（粤建价字[2005]146号）；

7、《广东省安装工程计价办法（2006）》和《广东省安装工程综合定额（2006）》

（粤建价字[2005]147号）;

8、《广东省市政工程计价办法（2006）》和《广东省市政工程综合定额（2006）》

（粤建价字[2005]148号）；

9、《广东省园林建筑绿化工程计价办法（2006）》和《广东省园林建筑绿化

工程综合定额（2006）》（身建价字[2005]149号）；

10、2010年第4季度地区建设工程材料市场价格；

11、项目建设单位提供的有关资料。

1.1.3编制说明

1、采用人民币为估算币值。

2、建安工程费参照市同类工程采用单位指标估算c

3、工程建设其他费用估算。

（1）土地费用：本项目为农民拆迁安置房建设与商品房开发项目，土地取

得费用包括征地、拆迂费用等，根据项目情况及建设单位提供的相关资料，土地

费用按500元/平方米估算：

安置区一期建设工程用地：10854平方米，土地费用为：543万元；

安置区二期新四村建设工程用地：3480.24平方米，土地费用为：2625万元；

商品房开发区一期建设工程用地：43191平方米，土地费用为：2160万元；

商品房开发区二期建设工程用地：10625平方米，土地费用为：6375万元（含

征收农民的实业用地，均价按600元/平方米估算）；

商品房开发区三期建设工程用地：176733平方米，土地费用为：10604万元

（含征收农民的实业用地，均价按600元/平方米估算）；

（2）工程勘察费：根据建设部《市政工程投资估算编制办法》有关规定，

按工程费用的0.8%计算;

（3）工程设计费：根据国家计委、建设部计价格［2002110号文有关规定估

算;

（4）施工图审查费：根据粤价函［20041393号文有关规定估算；

（5）工程监理费：根据发改价格［2007］670号文有关规定估算；

（6）建设单位管理费：按财建［2002］394号文有关规定估算；

（7）招标代理费：根据计价格［2002］1980号文有关规定估算；

（8）前期咨询费：根据国家计委价格［1999］1283号文有关规定估算；

（9）环境影响评价费：根据国家计委、国家环保总局计价格［2002］125号

文有关规定估算；

（10）工程保险费：按工程费的0.3%估算；

（11）以上各项规费的收取，均参考市当地情况计取。

4、预备费

（1）涨价预备费：依据国家计委计投资［1999］1340号文规定，涨价预备

费按零计算。

（2）基本预备费：按建安工程费用和其他费用总和（不含建设期利息）的

1%计算。

1.1.4建设投资估算

本项目安置区一期工程建设投资为8697万元，其中：建安工程费用7751

万元（建筑工程费7366万元，设备安装费385万元）、其他费用766万元，详见

表1.l-lo

安置区二期工程建设女资为24554万元，其中：建安工程费用21883万元（建

筑工程费19091万元，设备安装费2792万元）、其他费用2163万元，详见表1.1-2。

其中新四村建设项目建设投资为15625万元，其中征地投资2625万元，土

建投资9500万元，设置购置及安装投资2500万元，其它投资1000万元，详见表

1.1-2-U

商品房开发一期工程建设投资为25913万元，其中：建安工程费用22858

万元（建筑工程费19452万元，设备安装费3406万元）、其他费用2799万元，

详见表1.l-3o

商品房开发二期工程建设投资为70801万元，其中：建安工程费用62454

万元（建筑工程费55248万元，设备安装费7206万元）、其他费用7648万元，

详见表1.l-4o

商品房开发三期工程建设投资为119657万元，其中：建安工程费用105550

万元（建筑工程费93175万元，设备安装费12375万元）、其他费用12925万元，

详见表1.l-5o

1.1.5建设期利息

本项目属城中村改造、拆迁安置、商品房开发项目。

本项目安置区一期工程拟申请银行贷款5000万元，安置区二期工程拟申请

银行贷款15000万元，共计申请银行贷款20000万元，用于该安置拆迁建设之中。

申请贷款按一次性发放，按5.94%贷款利率计算利息，安置区一期工程建设期利

息为：446万元；安置区二期工程建设期利息为：1336万元；建设期利息合计

1782万元。

见后附表。

1.1.6总投资

本项目安置区一期工程建设总投资为：9143万元（含建设期利息446万元）;

安置区二期建设总投资为：25890万元（含建设期利息1336万元）。

商品房开发区一期工程总投资：25913万元；商品房开发区二期工程总投资

为：70801万元；商品房开发区三期工程总投资为：119657万元。

安置区一期工程建安工程费用估算表

表1.1T

占地单价合计

序号项目单位数量

面积（7L/m2）（万元）

1土地平整m2108541516

64646.6

2安置面积m2408611377350

4

64646.6

3安置区内水电安装m260385

4

4合计m27751

安置区二期工程建安工程费用估算表

表L1-2

占地单价合计

序号项目单位数量

面积（7G/m2）（万元）

1土地平整nr8596115129

2安置面积nr182515.27402103218836

3安置区内水电安装nv182515.2731332

4安置区道路nr109909099

5安置区绿化m289923027

6安置区内给排水及nr182515.235639

7安置区内供电系统nr182515.245821

8合计21883

安置区二期新四村建设项目工程建安工程费用估算表

表1.1-2-1

占地单价合计

序号项目单位数量

面积（元/m2）（万元）

1土地平整m210551.671515

2安置面积m250005.5418919456

3安置区内水电安装m250005.5480400

4安置区道路nr22038.429018

5安置区绿化nr3695.93011

给排水消防供配电

6m250005.544202100

系统

7合计12000

商品房开发区一期工程建安工程费用估算表

表1.1-3

占地单价合计

序号项目单位数量

面积（元/m2）（万元）

1土地平整m2431911565

2建筑面积m215989015591110817716

3农贸市场建筑面m227600276004801325

4区内水电安装m215989058927

5区内道路m23031390273

6区内绿化m2248013074

7区内给排水及消nr159890751199

8区内供电系统m2159890801279

9合计n?22858

商品房开发区二期工程建安工程费用估算表

表1.1-4

占地单价合计

序号项目单位数量

面积（元/m2）（万元）

1土地平整m27575315114

7

2建筑面积nr294082.723818186354797

3区内水电安装nr294082.7802353

4区内道路nr2856590257

5区内绿化m2233713480

6区内给排水及消nr294082.7752206

7区内供电系统nr294082.7902647

8合计m262454

商品房开发区三期工程建安工程费用估算表

表1.1-5

占地单价合计

序号项目单位数量

面积（元/m2）（万元）

1土地平整m27575320155

497013.

2建筑面积m223818186592693

9

497013.

3区内水电安装m28()3976

9

4区内道路m22856590257

5区内绿化m2233713070

区内给排水及497013.

6nr2793926

消防9

497013.

7区内供电系统m2904473

9

8合计m2105550

安置区一期建设投资估算表

建筑工设备及

序号项目名称其它费用合计

程安装工程

—•工程费用736638507751

i主要建筑物73503857735

2土地平整1616

3道路00

4给排水及消防00

5供配电系统00

6绿化00

-[其它费用766766

1土地费用543543

2工程勘察费5050

3工程设计费5353

4施工图审查费55

5工程建设监理费3232

6建设单位管理费3535

7招标代理费88

8前期咨询费1010

9环境影响评价费88

10工程保险费2323

预备费180180

1基本预备费180180

2涨价预备费00

四合计73663859468697

安置区二期建设投资估算表

建筑工设备及安装工

序号项目名称其它费用合计

程程

—工程费用190912792021883

I主要建筑物18836279221628

2土地平整129129

3安置区道路9999

4绿化2727

其它费用21632163

1土地费用153()1530

2工程勘察费166166

3工程设计费170170

4施工图审查费1313

5工程建设监理8585

6建设单位管理8080

7招标代理费1818

8前期咨询费2020

9环境影响评价1818

10工程保险费6161

预备费508508

1基本预备费508508

2涨价预备费00

四合计190912792267124554

安置区二期新四村建设项目建设投资估算表

建筑工设备及安装工

序号项目名称其它费用合计

程程

—工程费用95002500012000

I主要建筑物94569456

2土地平整1515

3安置区道路1818

4安置区水电安400400

5给排水消防配21002100

6绿化1111

"[其它费用36253625

1土地费用26252625

2工程勘察费7676

3工程设计费6565

4施工图审查费1010

5工程建设监理5555

6建设单位管理4040

7招标代理费1818

8前期咨询费2020

9环境影响评价1818

10工程保险费5858

预备费640640

1基本预备费640640

2涨价预备费00

四合1195002500362515625

商品房开发区一期建设投资估算表

建筑工设备及安装工其它费

序号项目名称合计

程程用

—•工程费用194523406022858

i主要建筑物1904192719968

2土地平整6565

3道路273273

4给排水及消防11991199

5供配电系统12791279

6绿化7474

-[其它费用27992799

1土地费用21602160

2工程勘察费146146

31：程设计费155155

4施工图审查费1616

5工程建设监理费9494

6建设单位管理费103103

7招标代理费1818

8前期咨询费2020

9环境影响评价费1818

10工程保险费6969

预备费257257

1基本预备费257257

2涨价预备费00

四合计194523406305525913

商品房开发区二期建设投资估算表

建筑工设备及安装工

序号项目名称其它费用合计

程程

—•工程费用552487206062454

i主要建筑物5479723535715

2土地平整114114

3道路257257

4给排水及消防22062206

5供配电系统26472647

6绿化8080

-[其它费用76487648

1土地费用63756375

2工程勘察费442442

31：程设计费358358

4施工图审查费3636

5工程建设监理费135135

6建设单位管理费126126

7招标代理费2828

8前期咨询费2020

9环境影响评价费3232

10工程保险费9696

预备费699699

1基本预备费699699

2涨价预备费00

四合计552487206834770801

商品房开发区三期建设投资估算表

建筑工

序号项目名称设备及安装工程其它费用合计

程

—•工程费用93175123750105550

i主要建筑物92693397696615

2土地平整155155

3道路257257

4给排水及消防39263926

5供配电系统44734473

6绿化7070

-[其它费用1292512925

1土地费用106()410604

2工程勘察费745745

3工程设计费820820

4施工图审查费6060

5工程建设监理21()210

6建设单位管理260260

7招标代理费1818

8前期咨询费2020

9环境影响评价3838

10工程保险费150150

预备费11821182

1基本预备费11821182

2涨价预备费00

四合计931751237514107119657

1.2总投资使用计划与资金筹措：

1、资金筹措

本项目安置区一期球设投资8697万元，资金来源：银行贷款和开发商自有

资金。其中：银行贷款：5000万元，自有资金：3697万元。项目资本金比率

42.5%o

项目安置区二期新四村建设项目建设投资15625万元，资金来源：银行贷

款和开发商自有资金。其中：银行贷款：10000万元，自有资金：5625万元。

项目资本金比率36%。

本项目商品房开发区一期建设投资25913万元，资金来源：开发商自有资

金。

项目商品房开发区二期建设投资70801万元，资金来源：商品房一期工程

销售款。（参见销售收支表）

项目商品房开发区三期建设投资119657万元，资金来源：商品房一、二期

工程销售款。（参见销售收支表）

2、投资使用计划

根据项目建设计划进度安排，安置区一期工程建设投资8697万元，分两年

投入，其中第一年投入资金7000万元，第二年投入资金1697万元。

安置区二期新四村建设项目工程建设投资15625万元，分两年投入，其中

第一年投入资金10000万元，第二年投入资金5625万元。

商品房开发区一期工程建设投资25913万元，分两年投入，其中第一年投

入资金20000万元，第二年投入资金5913万元。

商品房开发区二期工程建设投资70801万元，分四年投入，其中建设期第

一年投入资金20000万元，第二年投入资金20000万元，第三年投入资金20000

万元，第四年投入资金10801万元。

商品房开发区三期工程建设投资119657万元，分五年投入，其中建设期第

一年投入资金20000万元，第二年投入资金20000万元，第三年投入资金20000

万元，第四年投入资金20000万元，第五年投入资金19657万元。

项目总投资使用计划与资金筹措见表1.2T〜表1.2-5o

安置区一期工程投资使用计划与资金筹措表

表1.2-1

单位：万元

计算期（年）

序号项目合计

12

1总投资914371491994

1.1建设投资869770001697

1.2建设期利息446149297

1.3流动资金

2资金筹措914371491994

2.1资本金414321491994

2.1.1用于建设投资369720001697

2.1.2用于流动资金

2.1.3用于建设期利446149297

2.2债务资金500050000

2.2.1用于建设投资500050000

2.2.2用于流动资金

2.2.3用于建设期利

安置区二期工程投资使用计划与资金筹措表

表1.2-2

单位：万元

计算期（年）

序号项目合计

12

总投资24554200004554

1

建设投资24554200004554

11

建设期利息1337446891

1o

1Q流动资金

资金筹措24554200004554

O

资本金1065454465208

G1

用于建设投资931750004317

G11

用于流动资金

O1O

用于建设期利1337446891

G1Q

cc债务资/p>

G，1用于建设投/p>

。GG用于流动资金

ooa用于建设期利

商品房开发区一期工程投资使用计划与资金筹措表

表1.2-3

单位：万元

计算期（年）

序号项目合计

12

1总投资259132000()5913

1.1建设投资25913200005913

1.2建设期利息000

13流动资金

2资金筹措25913200005913

2.1资本金