G527 设备维修保养作业指导书

管理责任部门：工程部

发行日期变更后内容变更前内容编制人审核人批准人

分发部门列表:

部门名称份数部门名称份数

工程部1

1目的

为保持精通物业基础设施设备的良好状态，保证使用效能，确保满足使用要求。规范、

有序的进行日常管理及设备维护工作，特制定本作业指导书。

2适用范围

适用于精通物业设备维修及保养工作的控制和管理。

3职责

工程技工：负责所有的设施设备进行维修、保养及运行操作管理，完善质量记录。

工程主管：根据基础设施、设备的实际情况，负责建立管理档案，制订保养计划，对

设施、设备实施全过程的管理。

工程负责人：负责维修保养计划和改造项目方案的审核，现场质量抽检。

4作业内容

4.1设备维修保养的目的及要求

4.1.1设备在使用过程中，随着运行工时的增加，各部机构和零件由于受到摩擦、磨损、腐

蚀、振动、冲击、碰撞及事故等诸多因素的影响，技术性能逐渐恶化。设备保养的

作业内容以预防为主，以运行工时及周期进行保养的原则，根据实际使用中技术情

况的变化，设备的结构，使用的条件，环境条件等确定。根据零件磨损及老化规律,

把程度相近的项目集中起来，在达到正常磨损、老化将被破坏前进行保养，同时发

现和消除故障隐患，防止设备早期损坏，达到设备维持正常运行的目的。

4.1.2外包维保项目须与维保单位签订合同，并按规定频次开展维保工作。

4.1.3有自动消防设施全面检查测试的报告以及维修保养的记录。

4.2保养作业内容

按照保养作业性质可分为：清洁、检查、紧固、润滑、调整、检验和补给作业。检验

作业由国家指定的检验部门执行，或由本公司专职检验人员负责进行。保养作业工作

要求：

4.2.1清洁、检查、补给作业一般由设备操作人员执行。

4.2.2紧固、调整、润滑作业一般由维修人员执行。

4.2.3特种设备（电梯）作业由电梯公司专业人员执行。

4.2.4电气作业由持相关资格证的专业人员执行。

4.2.5对消防系统应有检测计划，并在一定周期内覆盖全部设施。

4.2.6雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。

4.3保养分级保养流程图

设备的维修保养就是在以预防为主的指导思想下，把设备保养作业项目按其周期长短

分别组织在一起，分级定期执行，设备的定期保养分为：例行保养、一级保养、二级

保养。

设备保养的分级和工作要求

级别保养范围主要工作内容及要求适用范围

＞检查及保养工作应不影响系统运行，

检查设备前应做好安全防护，如：断

电、专人看护、使用专用工具等。

例行保养是各级保养的基础＞检查设备使用和和运转情况，填写好

,直接关系到运行安全，能交接班记录。

＞对设备各部件擦洗清洁，定时加油润适用于设备的R常巡

源的消耗，机件的使用寿饰

查。

例行保养»其作业中心内容以清洁、＞猛滑遍0注意紧固松脱的零件，调整消除

设备一般性检查。如

I____X补给、安全、检视为主，坚

设备小缺陷。配电箱的保养。

持开工之前、运行中、收工

＞检查设备零部是否完整，工件、附件

后的三检制度。保养频次以

每天为锻小单位。是否放置整齐。

＞检查操纵机构、运行机件、安全保护

海装置的可靠性。

味＞维护整机和各总成部位的清洁，润滑

不必须润滑到位。

工

一＞紧固松动件。

》

＞完成例行保养的全部工作。

＞检查、清扫、调拄电需控制部位；彻

其内容是：“脱黄袍”、“底清洗、擦拭设备外表，检查设备内

清内脏”、这类保养是指设部。

备运行一个月。保养人员应＞检查、调整各操作、传动机构的零部设备运行一段时间后

将保养的主要内容、保养过件；检查油泵、疏通油路，检查油箱的保养或一希周期的

程中发现和排除的隐患、异油质、油量。保养。如：生活水泵

常、试运转结果、试生产件＞清洗或更换渍毡、油线，清除各活动的季度保养，发电机

精度、运行性能等，以及存

面毛刺。的月度保养。

一级保界在的问题做好记录。

＞检查、调节各指示仪表与安全防护装

X_____________X设备经一级保养后要求达到

:外观清洁、明亮；油路畅置。

通、油窗明亮；操作灵活，＞发现故障隐患和异常，要予以排除，

运转正常；安全防护。并排除泄漏现象等。、指示仪表齐全

、可靠。

＞完成一级保养的全部工作。

＞检查运动部件的润滑油状况，清洗各

类滤清器，润滑部位全部清洗，结合

换油周期检查润滑油质，进行清洗换

油。

＞检查设备的动态技术状况与主要精度

适用于较长周期的保

以维持设备的技术状况为主的

（噪音、震动、温升、油压、波纹、养和大修，如：

检修形式。二级保养的工作量襄面粗糙度等）。

介于中修理和小修理之间，既1.电梯的年度保养

＞调整安装水平；更换或修且零部件。.发电机的年度保

要完成小修理的部分工作，又2

养。

要完成中修理的一部分，主要＞修过安全装发，清洗或更换电机轴承

3.生活供水系统的年

针对设缶易损零部件的磨损与

度保养。

二级保养损坏进行修豆或更换。＞拆卸或搬运重型部件时特别要注意安

4.送排风机的年度保

全，防止砸伤、撞伤。养。

＞测量绝缘电阻等。

＞检查安全机件的可靠性，消除隐患

＞调整易损零部件的配合状况，旋转运

动部位的磨损程度。

诉＞校验指示用仪器仪表和控制用仪器仪

赠表、计量用仪器仪表，延长使用寿命

砥,维护设备的技术性能。

MIL

〉

4.4设备分级保养计划

维修保养内容

序号类别设备名称备注

例行保养一级保养二级保养

1水泵电机每天1次/季1次/年

2供水的管路、阀门每天1次/季1次/年

3供水压力仪表每天1次/季1次/年

4紫外线消毒每天1次/季1次/年

5水垂消除器每天1次/季1次/年

6补水装置每天1次/季1次/年

7生活排水设备每天1次/季1次/年

供水

8变频器每天1次/季1次/年

9控制柜每天1次/季1次/年

10机房通风机每天1次/季1次/年

11高水位报警装置每天1次/季1次/年不定期测试

外部不定期

12生活水箱清洗//3次/年

清洗

13防虫网每天1次/季1次/年

14标识每天1次/季1次/年

15阀门每天1次/季1次/年

16管道每天1次/季1次/年

17压力表每天1次/季1次/年

排水

18水位控制每天1次/季1次/年

设备

19潜水泵每天/1次/年

20积水坑每天1次/季1次/年

21控制箱每天1次/季1次/年

22盖板每天1次/季1次/年

23水泵电机每天1次/季1次/年

24管路、阀门每天1次/季1次/年

25供水压力仪表每天1次/季1次/年

消防水

26补水装置每天1次/季1次/年

设备

27排水设备每天1次/季1次/年

28控制柜每天1次/季1次/年

29运行测试/1次/月1次/年每月点动测试

30机房‘通风机每天1次/季1次/年

31水位报警装置每天1次/季1次/年

32液位镜每天1次/季1次/年

33湿式报警阀装置每天1次/季1次/年

34消火栓每天1次/月1次/年由安全部检查

35灭火器每月1次/月1次/年

36查看报警信号及报警地址/1次/半年1次/年

37测试探测器的工作电压/1次/半年1次/年

38检查主机面板按钮/1次/半年1次/年

消防

39检查各信号指示灯/1次/半年1次/年

主机

40检查主、备电切换/1次/半年1次/年

41检查主机内各接线端子/1次/半年1次/年

42设备保洁除尘/1次/半年1次/年

43水泵电机每天1次/季1次/年

44管路、阀门每天1次/季1次/年

45供水压力仪表每天1次/季1次/年

46补水装置每天1次/季1次/年

水景、

47排水设备每天1次/季1次/年

游泳池

48设备控制柜每天1次/季1次/年

49沙缸每天1次/周1次/年每周反冲洗

50投药泵每天1次/季1次/年

51毛发过滤器每天1次/季1次/年不定期清掏

52喷头每天1次/季1次/年

53电机每月1次/季1次/年

54皮带每月1次/季1次/年

55单向阀、防火阀每月1次/季1次/年

56通风下排支阀每月1次/季1次/年

57设备风管及软接每月1次/季1次/年

58柜体及检修门每月1次/季1次/年

59控制柜每月1次/季1次/年

60灭火器每月1次/月1次/年

61低压柜体每天1次/月1次/年

62配电仪表每天1次/月1次/年

63设备标识每天1次/月1次/年

64开关、按钮每天1次/月1次/年

65电容补偿柜每天1次/月1次/年

66母线排（外）每天1次/月1次/年

67通风设备每天1次/月1次/年

68防护用具每天1次/月1次/年

69灭火器每月1次/月1次/年

70发电机每天1次/月1次/年

71切换柜每天1次/月1次/年

72发电机电池每天1次/月1次/年

73储油罐每天1次/月1次/年

74输油管路每天1次/月1次/年

75滤烟棉每天1次/月1次/年

发电机

76硝烟过滤每天1次/月1次/年

77机房强制通风每天1次/月1次/年

78排烟风阀每天1次/月1次/年

79通风控制箱每天1次/月1次/年

80散热水每天1次/月1次/年

81防护用具每天1次/月1次/年

82贮存容器每天1次/李1次/年

83管道每天1次/季1次/年

84喷头每天1次/季1次/年

阀门每天

85气体1次/季1次/年

86灭火线路每天1次/季1次/年

设备

87灭火控制箱每天1次/季1次/年

88压力表每天1次/季1次/年

89温感/烟感每天1次/季1次/年

90放气指示灯每天1次/月1次/年

91箱体1次/周1次/月1次/年

92蓄电池1次/周1次/月1次/年

电源箱/

93控制屏,面板1次/周1次/月1次/年

控制箱

94开关1次/周1次/月1次/年

95线路1次/周1次/月1次/年

96电路板1次/周1次/月1次/年

97手匈紧急操作装置每天1次/月1次/年

98曳引机和电动机每天1次/月1次/年

99制同器各销轴部位每天1次/月1次/年

100制动器间隙每天1次/月1次/年

101编码器每天1次/月1次/年

102限速器各销轴部位每天1次/月1次/年

103轿顶每天1次/月1次/年

104轿顶检修开关、急停开关每天1次/月1次/年

105对重块及压板每天1次/月1次/年

106井道照明每月1次/月1次/年

107轿厢照明每月1次/月1次/年

108轿厢检修开美、急停开关每月1次/季1次/年

109轿内报警装置、对讲系统每月1次/季1次/年

110轿内显示、指令按钮每月1次/季1次/年

轿门安全装置（安全触板，光

111每月1次/季1次/年

幕、光电等）

112电梯轿门门锁触点每月1次/季1次/年

设备

113轿门在开启和关闭时每月1次/季1次/年

114轿厢平层精度每月1次/季1次/年

115层站召唤、层楼显示每月1次/季1次/年

116层门地坎每月1次/季1次/年

117层门自动关门装置每月1次/季1次/年

118层门门锁自动复位每月1次/季1次/年

119层门门锁电气触点每月1次/季1次/年

120层门锁紧元件啮合长度每月1次/季1次/年

121底坑环境每月1次/季1次/年

122

底坑急停开关每月1次/季1次/年

123

124减速箱每月1次/季1次/年

125曳引轮槽、曳引钢丝绳每月1次/季1次/年

126限速器轮槽、限速器钢丝绳每月1次/季1次/年

127靴衬、滚轮每月1次/季1次/年

验证轿门关闭的电气安全装

128每月1次/季1次/年

置

层门、轿门系统中传动钢丝

129每月1次/季1次/年

绳、链条、胶带

130层门门导靴每月1次/季1次/年

131消防开关每月】次/季1次/年

132限速器涨紧轮装置和电气每月1次/季1次/年

133安全装置每月1次/季1次/年

134空调滤网每月1次/半年1次/年

135空调风口百叶每月1次伴年1次/年

136空调冷媒管路每月1次/半年1次/年

空调

137空调排水管路每月1次/半年1次/年

设备

138空调线控器每月1次/半年1次/年

139空调外机每月1次/半年1次/年

140空调内机每月1次/半年1次/年

141爬轨/1次/季1次/年

142吊臂/1次/季1次/年

143安全防护网/1次/季1次/年

144吊篮篮框/1次/季1次/年

145吊篮电机/1次/季1次/年

146设备电缆/1次/季1次/年

147控制箱/1次/季1次/年

148安全绳/1次/季1次/年

149主缆绳/1次/季1次/年

150绳扣/1次/季1次/年

151门机1次/月1次/季1次/年

152电插锁1次/月1次/季1次/年

153控制箱次/月次/季次/年

门禁111

154/可视电源箱1次/月1次/季1次/年

对讲

155线路1次/月1次/季1次/年

156管理机1次/月1次/季1次/年

157操作平台1次/月1次/季1次/年

158红外对射探测器1次/月1次/季1次/年

周界

159控制器1次/月1次/季