房地产经营管理

21世纪房地产系列教材北京市高等教育精品教材立项项目房地产经营管理主编乔志敏李德峰副主编黄兴文贾宁凤中国人民大学出版社第一章导论

1.1介绍与房地产相关的概念及特点、类型等1.2讲述房地产业的概念、业务范围及性质等1.3介绍房地产学研究的领域1.4介绍本书的框架体系1.1认识房地产什么是土地地产的含义1.1.1房地产的概念房地产的概念不动产的概念1.1认识房地产1.1.2房地产的特点1不可移动性（位置固定性）22耐耗（用）性3异质性（差异性、个别性）4高价值性5供给有限性6投资与消费双重性7房地产实体构成的二元性1.1认识房地产1.1.3房地产的类型居住类房地产商业类房地产休闲类房地产公共事业类房地产工业类房地产1.1认识房地产1.1.4如何描述房地产位置面积大小建筑物层数和高度建筑结构建筑装修、附属设备建筑物的效果建筑外观及平面格局利用现状及规划设计要求房地产产权状况土地地质状况1.2房地产业透视1.2.1房地产业的含义1、房地产业的概念房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业2、房地产业的业务范围及性质我国将房地产业列为K类：房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动1.2房地产业透视1.2.2房地产业的运作过程房地产业的运作过程生产环节流通环节消费环节1.2房地产业透视1.2.3房地产业的特征Titleinhere基础性Titleinhere高回报、高风险性Titleinhere先导性Titleinhere关联性对金融业的依赖性Titleinhere周期性地域性特征1.3与房地产经营理论研究

和实务相关的领域涉及学科：人口学、社会学、建筑学、心理学、法学、经济学、管理学、投资及金融学、税收学、土地利用学等1.4本书框架关键术语土地地产房地产不动产房地产业复习思考题1.阐述土地、地产、房地产、不动产等相关基本概念的定义及其相互关系。2.就你所熟悉的一宗房地产进行描述。3.试分析房地产及房地产业的特征对房地产经营活动的影响。Thanks！第二章、房地产制度2.1房地产产权制度2.11什么是产权：产权是财产权或财产权利（propertyrights）的简称。民法中的产权定义普通法中的产权定义产权经济学中的产权定义2.1房地产产权制度

2.1.2产权与经济效率完全（整）产权概念交易费用（成本）概念科斯定理边际损失或收益甲土地上建筑物高度aodeb乙c甲d’e’b’C‘2.1房地产产权制度2.1.3我国的房地产产权类型土地所有权土地使用权地役权（邻地利用权）相邻关系不动产抵押权房屋所有权不动产租赁权典权不动产共有建筑物区分所有权2.1房地产产权制度2.1.4房地产产权登记房地产产权登记的种类房地产产权登记程序总登记建设用地使用权设定登记房屋所有权初始登记转移登记变更登记他项权利登记注销登记等登记申请、权属审核、公告、核准登记、颁发权属证书。2.2房地产开发制度2.2.1房地产开发用地制度1.以出让方式取得建设用地使用权2.租赁建设用地使用权3.建设用地使用权划拨4.原土地使用者转让建设用地使用权2.2房地产开发制度2.2.2房地产开发管理制度房地产开发规划管理房地产开发建设管理城市房屋拆迁管理2.3房地产转让制度2.3.1房地产转让条件1出让建设用地使用权的转让2划拨建设用地使用权的转让3房地产转让的禁止性规定2.3房地产转让制度2.3.2房地产转让程序签订转让合同过户申请缴纳税费产权过户变更登记2.3房地产转让制度2.3.3商品房预售1.商品房预售条件2.商品房预售申请2.3房地产转让制度2.3.4商品房现售2.3.5城市私有房屋的买卖买卖城市私有房屋，买卖双方须签订书面买卖合同，并持房屋所有权和建设用地使用权证、当事人的合法证明、转让合同等有关文件，到房屋所在地的房地产管理部门办理房地产转让的有关手续2.4房屋租赁制度

2.4.1房屋租赁的条件2.4.2房屋租赁合同及当事人的权利和义务2.4.3房屋租赁登记2.5房地产抵押制度

2.5.1房地产抵押权的设定2.5.2房地产抵押合同的订立2.5.3房地产抵押登记2.5.4房地产抵押的效力2.5.5房地产抵押权的实现2.5.6房地产抵押权的属性2.6房地产税收制度

以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或出租收入按期征收的一种赋税。是对城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有建设用地使用权的单位和和人按照实际占用的土地面积和土地等级定额按期征收的一种赋税在建设用地使用权出让，建设用地使用权转让以及房屋买卖、赠与和交换时，就当事人双方订立的契约，按照成交价格、核定价格或交换差价的一定比例，向成受人一次性征收的一种赋税房产税契约城镇土地使用税2.6房地产税收制度是对有偿转让房地产的单位征收的一种赋税是对占用耕地从事非农业建设的单位或个人一次性征收的一种赋税耕地占用税土地增值税2.7房地产中介服务制度房地产中介服务人员资格管理房地产中介服务机构管理房地产中介服务业务管理房地产估价师的注册职业管理关键术语房地产产权房地产开发用地房地产转让房地产抵押Thanks!第三章房地产市场3.1房地产市场概述市场是社会生产分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带市场有两重含义：一是指买卖双方交易的场所，二是指交易活动发生的过程。房地产市场是指房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制3.1房地产市场概述

3.1.1房地产市场的类型按照用途划分按照发育程度划分按照覆盖范围划分按照层次划分3.1房地产市场概述3.1.2房地产市场的特点1地区性2供给调节滞后性3垄断竞争性4投机性5交易形式多样性3.1房地产市场概述3.1.2房地产市场的特点6交易复杂性7受金融市场强烈影响性8市场效率低9政府干预性3.1.3房地产市场的功能3.2房地产市场的运行

3.2.1房地产市场的参与者3.2.2房地产市场的需求和供给1房地产需求2房地产供给3房地产供求均衡4房地产供求弹性3.2房地产市场的运行3.2.3房地产市场的运行房地产市场运行机制房地产市场运行特征经济增长趋于繁荣与经济增长日益衰退单元类型、质量、规模大小、位置相近的房地产，以近似相等的价格出售3.2房地产市场的运行3.2.4影响房地产供求的因素价格租金水平空置率人口建筑技术，建筑质量就业及工资水平税率、土地利用控制、租金水平控制Titleinhere利率及抵押贷款的条件Titleinhere土地、建筑材料价格，建筑工人工资影响因素3.2房地产市场的运行3.2.5房地产投资与消费市场消费需求的变动投资需求的变动开发成本的变动3.3房地产市场研究作用：1有助于正确的房地产投资决策的制定和房地产投资方向的调整

2有助于了解房地产市场环境的发展变化，把握机会调整经营策略3有助于房地产开发方案的正确制定和调整4有助于改善自己的经营管理方法，提高经营水平5有助于价格策略的制定3.3房地产市场研究3.3.1房地产市场研究的步骤1.确定研究目的及目标2设计市场研究方案3市场研究方案的实施4撰写并提交市场研究报告房地产市场研究的步骤3.3房地产市场研究3.3.2房地产市场数据资料的收集及研究（1）房地产需求方面的信息（2）房地产供给方面的信息（3）市场交易方面的信息（4）房地产金融信息（5）影响房地产市场供求变动的其他信息1房地产市场数据资料的收集2房地产市场数据资料的研究：定性法和定量法3.3房地产市场研究3.3.3房地产市场研究的内容1市场区域范围的限定2市场供求现状及前景分析3房地产信贷条件分析4房地产业周期波动分析3.3房地产市场研究3.3.4住宅市场研究1影响住宅需求的主要因素1）人口特征2）收入3）住房抵押贷款条件4）住房消费观念的变化5）住房政策3.3房地产市场研究3.3.4住宅市场研究2影响住宅供给的主要因素1）拆除量2）用途变换3）住房开发建设量、开发成本4）住房开发建设可利用的土地数量、城市规划5）住房开发政策3.3房地产市场研究3.3.4住宅市场研究3住宅需求预测1）额定需求预测法①目前的住宅状况和今后的发展趋势分析②预测未来可能出现的住宅需求2）有效需求趋势预测法3.3房地产市场研究3.3.5商业房地产市场研究1影响商业房地产市场的因素2写字楼市场需求预测关键术语房地产市场供给房地产投资及消费需求总体市场研究特定地点市场研究复习思考题1与一名房地产业的经理会晤，请他结合自身经验谈谈房地产市场研究的作用、以及对于如何做好房地产市场研究的体会。2对你所在城市的某一类型房地产市场进行研究。请设计出进行市场研究的方案。3找一份房地产市场研究报告，并对他加以分析评价。4查阅有关刊物，收集有关房地产市场信息。5提高银行贷款利率对房地产市场供求及价格会有什么样的影响？复习思考题6结合实际情况，谈谈影响房地产市场供求的诸多因素是如何作用于房地产供给、需求、价格、租金的。7大城市的房地产市场价格高于中小城市房地产市场价格，其原因是什么？8房地产买卖市场和租赁市场是否会出现不同的行情？9我国的住房政策对住宅市场有什么影响？Thanks!第四章房地产价格理论4.1地租理论4.1.1古典经济学的地租理论地租剩余理论4.1.2马克思的地租理论1资本主义地租的实质2级差地租3绝对地租4垄断地租5建筑地段地租4.1地租理论4.1.3新古典经济学的地租理论新古典经济学的地租理论边际生产力地租理论地租与土地产品价格的关系稀有地租和级差地租城市地租4.1地租理论4.1.4城市地租理论城市地租理论1城市级差地租城市绝对地租23垄断地租区位地租（位置地租）44.2土地价格4.2.1土地价格的内涵V表示土地价格；ai表示第i年的地租；r表示折现率。V=∑ai/(1+r)i4.2.2土地价格的形成：由需求决定4.2土地价格4.2.3土地价格的构成4搬迁补偿费与土地价格的关系1土地价格有土地物质价格和土地资本价格构成2土地价格是有土地原始价格、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值、未来价值四项因素在地理空间上的组合而表现出来的土地交易货币额3土地价格由纯农地价格、土地用途转换陈本、土地价格的预期增值、不确定性风险补偿费、可达性价值构成4.2土地价格4.2.4土地价格的种类（1）市场价格、市场价值（2）土地所有权价格，土地使用权价格（3）基准地价、标定地价（4）课税价格、征收价格、抵押价格（5）总价格、单位价格、楼面地价（6）评估价格4.2土地价格4.2.5土地价格的变动1土地价格变动机理2土地价格的变动趋势其形态4.2土地价格4.2.6土地价格与国民经济的关系1地价与经济周期2地价上涨可能对国民经济造成的不良影响3地价投资和泡沫经济对国民经济的不良影响4.3建筑物价格4.3.1建筑物价格的构成4.3.2建筑物价格的变动Rt=r×V0+I×Vt式中，Rt为第t年的租金；I为市场利率（投资回报率）；r为建筑物年损耗（折旧）率；V0、Vt分别为建筑物的全新重置价值和在第t年初的建筑物价值。Rt=V0/N+［V0-V0(t-1)/N］I=［1/N+I(N-t+1)/N］V0式中，N为经济使用寿命（假定残值为0）；t为建筑物正在使用的年序数；［1/N+I(N-t+1)/N］为租售比价因子。4.4房地产价格4.4.1房地产价格的构成4.4.2房地产价格和房地产租金之间的关系RN=LR+Rt=［1/N+I(N-t+1)/N］V0+LR式中，RN为房地产纯租金；LR为地租。

年房租表示为：R=［1/N+I(N-t+1)/N］V0+f×Vt+M+A+K+LR=［1/N+I(N-t+1)/N］V0+f×V0(N-t+1)/N+M+A+K+LR式中，R为向承租人收取的年房租；f为房屋财产年保险费率；M为年管理费；A为年维修费；K为年税费。

实际的房租定价为：R′=R/(1-X)(1-Y)式中，R′为理论上的契约房租；X为平均房屋空置率；Y为租金拒付率。

4.4房地产价格4.4.3房地产价格的种类1商品房价格、经济适用住房价格2标准价、成本价3廉租金、准成本租金、成本租金、市场租金4.5影响房地产价格的因素4.5.1影响房地产价格的一般因素影响房地产价格的一般因素1社会因素2经济因素3政治因素4其他因素4.5影响房地产价格的因素4.5.2影响房地产价格的区域因素1城市不同功能分区因素2城市不同功能分区的环境因素1商业区2住宅区3工业区4.5影响房地产价格的因素4.5.3影响房地产价格的个别因素土地位置地块面积地貌地质水文土地形状气候‘临街状况土地利用规划控制状况土地产权权属状况关键术语地租级差地租绝对地租城市地租土地价格房地产价格复习思考题1沿一条你所在城市有市中心向外延伸的交通线路，调查不同公交站点附近的场地产价格，看他们之间有无差异，分析可能导致这些差异的原因。2收集有关你所在城市近五年环境变化明显地段的房地产价格变化资料，分析导致价格变化的主要原因，并判断其变化趋势。3地租剩余理论和地租边际生产力理论之间有何异同？他们是否可以相容？4如何理解绝对地租和垄断地租？绝对地租的概念是必要的吗？5怎样看待几种不同的土地价格构成模式6现实中的房地产价格、建筑物价格、土地价格之间存在哪些形式的关系？7影响房地产价格的因素有哪些?8试论述土地价格形成的内涵及土地价格构成的本质？Thanks!第五章房地产价格评估5.1房地产估价概述5.11房地产估价的概念房地产估价是专业房地产估价人员，根据估价目的，遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格的因素基础上,对估价对象在估价时点的客观合理价格(或价值)进行估算和判定的活动。5.1.2房地产估价原则1.合法原则2.最佳使用原则3.替代原则4.估价时点原则5.1房地产估价概述5.1.3房地产估价程序

1.明确估价基本事项2.拟定估价项目的工作方案3.搜集估价所需资料4.实地勘察估价对象5.进行最佳利用分析6.选定估价方法并进行估算7.选定估价结果8.撰写估价报告9.估价资料归档5.1房地产估价概述5.1.4价值思想对房地产价值及估价理论发展的影响影响1.价值思想概观2.20世纪以来西方房地产价值理论的发展3.现代估价理论的形成

4价值类型5.2成本法5.2.1成本法基本理论基本原理成本法也称累积法或承包商法。其理论基础是：一宗改良地块的价格为土地价格和改良物残余价值之和。即：MV=LV+IV式中，MV是市场价格；LV是土地价格；IV是改良物残余价值。IV可分成重置成本RCN（即建一同等功能建筑物的成本和）折旧D两部分。上述公式可表示为：MV=LV+（RCN—D）5.2成本法5.2.1成本法基本理论成本法估价步骤（1）搜集有关估价对象的邻里环境、宗地特征、建筑改良物成本、税费、开发利润等方面的资料。（2）估算土地价格。（3）估算建筑改良物在全新状态下的重置成本或重建成本。（4）估算建筑改良物的折旧。（5）估算附属改良物的重置成本及折旧。（6）求出房地产价格。5.2成本法5.2.2重置成本估算1、成本类型及构成

2、重置或重建成本估算方法

（1）工料测量法（2）分部分项法（3）单位比较法（4）指数调整法3、土地（重置）价格估算5.2成本法5.2.3折旧的估算1.折旧原因折旧也可以称为贬值，它有三个主要原因：实体性损耗、功能性衰退、经济性贬值。2.折旧的估算

（1）按照直线折旧法，建筑物的折旧额等于（C-S）t/N。（2）按照双倍余额递减折旧法，建筑物的折旧额等于C-C（1-2/N）t。（3）按照成新折扣法，建筑物的折旧额等于C（1-q）。5.3市场比较法5.3.1市场比较法基本理论市场比较法又称交易实例比较法、现行市价比较法等，它是将估价对象房地产，与在估价时点近期已经发生的类似房地产交易实例进行比较，通过对交易实例的价格进行适当修正，以此估算出估价对象的市场价值的方法。在房地产市场发育程度较好，交易实例资料比较丰富的地区，市场比较法除了可直接用于评估房地产价格外，还可用于其他评估方法中有关参数的求取。5.3市场比较法5.3.2市场比较法估价步骤1.搜集交易实例2.选取可比交易实例3.建立价格可比基础4.进行交易情况修正5.进行交易日期修正6.进行区域因素修正7.进行个别因素修正8.确定比准价格

5.3市场比较法5.3.3回归分析法其基本公式为：Y=α+β1X1+β2X2+β3X3+βNXN+ε式中，Y为价格或租金；α为常数；β为系数；X为影响价值的因素变量；ε为因素变量不能解释的价格差异。5.3市场比较法5.3.4基准地价修正法基准地价修正法是将基准地价作为市场比较法中的“可比交易实例”，然后对基准地价进行交易日期、区域因素、个别因素修正，得到某一宗地价格的评估方法。基准地价水平和基准地价修正系数，应以当地政府公布的标准作为估价依据。

5.3.5应用举例5.4收益法

5.4.1收益法基本理论1.原理及适用范围

收益法又可称为收益资本化法或投资法。它是将估价对象在估价时点后的所有正常纯收益，用适当的折现率（也称资本化率）折算到估价时点价值的方法。

2.收益法估价步骤（1）搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的经营收入、费用、投资收益率等相关资料；（2）估算估价对象预期每年的潜在毛收入；（3）估算每年的有效毛收入；（4）估算年经营费用；（5）估算年净收益；（6）估算适当的折现率；（7）选用适宜的计算公式，求出收益价格。5.4收益法5.4.2净收益估算净收益估算1.潜在毛收入估算

2.

有效毛收入估算

3.经营费用估算

4.净收益估算

5.4收益法5.4.3折现率估算1.市场比较法：也称市场提取法，是通过在市场上搜集3个以上类似房地产的价格、净收益资料，选用相应的公式计算求出折现率

2.资本资产定价模型：该模型认为折现率等于无风险利率加风险报酬率。用公式表示为：r=rf+β（rm-rf）式中，r为折现率；rf为无风险利率；β为投资估价对象房地产的不可分散（系统）风险系数；rm为社会投资平均报酬率。3.投资资本结构法：即将购买房地产的抵押贷款的利息率与自有资本（或称权益资本）所期望的投资回报率，按照资金构成比例进行加权平均求得折现率。用公式表示为：r=rm×m+re×（1-m）4.债务保证率法该方法最早由盖特（1978）提出，其公式为：r=DCR×rm×m式中，DCR为债务偿还保证率，等于年净收益（NOI）与年债务偿还额（Im）的比值；rm、m的含义同前面的公式。5.4收益法5.4.4收益法计算常用公式在收益法公式中，我们用V表示所估算的收益价格；Ai表示第i年的净收益，在各年净收益相等时以A表示；r表示折现率；n表示估价对象的收益年限；b为等额递增时的年递增额（递减时将公式中的b换为“-b”）；g为等比率递增时的递增比率（递减时将g换为“-g”）。

（1）收益法基本公式。V=∑Ai/（1+r）ii=1，2，…，n（2）在年净收益不变时。V=A［（1+r）n-1］/r（1+r）n（3）在年净收益等额递增时。V=A［（1+r）n—1］/r（1+r）n+b［（1+r）n-1］/r2（1+r）n-bn/r（1+r）n（4）在年净收益等比率递增时。V=A［（1+r）n—（1+g）n］/（r—g）（1+r）n（5）预期将在估价时点后第j年末以价格Vj出售时。V=∑Ai/（1+r）i+Vj/（1+r）ji=1，2，…，jVj=∑Ax/（1+r）x-jx=j+1,j+2,…，n5.4收益法5.4.5收益年限的确定5.4.6残余法A=VL×rL+Vb×rb式中，A为土地和地上建筑物共同产生的净收益；VL为土地价值；Vb为建筑物价值。因而，我们可以进一步将上式写为：VL=（A—Vb×rb）/rL或Vb=（A—VL×rL）/rb

5.4.7应用举例5.5假设开发法

5.5.1假设开发法基本理论1.原理及适用范围：又可称为剩余法、倒算法等。假设开发法是将估价对象房地产预期开发后的价值，扣除预期各种开发及销售的费用、税金、期望利润后的所得剩余额作为估价对象房地产的评估价格。假设开发法的基本理论依据是古典经济学的地租剩余理论。

2.假设开发法估价步骤

：（1）调查估价对象的基本情况，包括估价对象的区位、宗地面积及形状等特征，以及土地利用的规划限制、产权状况。（2）选择最佳开发利用方式。（3）估计开发周期，包括建设期估计、租售期估计。（4）预测开发完成后的房地产价值。（5）估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买估价对象应负担的税费。（6）进行具体的计算。5.6不同估价目的下的价格评估

5.6.1土地使用权出让价格评估5.6.2房地产转让价格评估5.6.3房地产租赁价格评估5.6.4房地产抵押价值评估5.6.5房地产保险估价5.6.6房地产课税估价5.6.7房地产征收价值评估5.6.8房地产分割及合并估价5.6.9房地产纠纷估价5.6.10房地产拍卖底价评估5.6.11企业各种经济活动中的房地产估价5.7估价报告的编写要求和内容

5.7.1编写要求（1）全面性（2）公正性和客观性（3）准确性（4）概括性（5）规范性5.7.2编写内容关键术语价值类型成本法市场比较法收益法

假设开发法估价目的复习思考题1.待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积为2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投入60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费为总建设费的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米,折现率为10％。2.投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者选择哪一幅土地进行投资更为经济?Thanks!第六章房地产开发概述

6.1房地产开发的概念及分类房地产开发是指房地产开发者为了自己或他人的占用，进行土地改造和房屋建设及租售经营的行为过程，包括从寻找开发场地、征地拆迁、地质勘察、规划设计、土地改造到房屋建设的全过程。

分类按照开发规模，房地产开发可以分为单项开发、小区开发、成片开发。单项开发所开发的是规模小、功能单一、配套开发设施简单的相对独立的项目。小区开发包括新城区的小区综合开发和旧城区相对独立街坊的更新改造，在开发小区内应做到基础设施和配套项目齐全、功能完善。成片开发是指范围广、项目类型多、投资巨大、建设周期长的综合性开发。

6.1房地产开发的概念及分类6.1.2房地产开发的任务（1）对即将可能开发的各种类型房地产作市场需求调查和分析评价；（2）对可能开发的房地产进行场地选择和勘察，以保证所选择场地在自然、经济、环境等方面能够满足房屋建设及盈利目标实现的要求；（3）进行土地改造和房屋建筑的规划设计；（4）为土地取得及改造、房屋建设所需资金提供融资安排；（5）对土地改造和房屋建设的施工进行组织、管理和监督；（6）竣工房地产的出售或出租经营。

6.1房地产开发的概念及分类6.1.3房地产开发的主要参与者1.开发商2.经营合伙人3.金融机构4.建筑承包商5.建筑师6.工程师7.工程监理师8.会计师9.经济师及成本控制人员10.市场营销人员、估价师11.律师12．原土地产权人13．政府14．项目购买人6.2房地产开发过程

6.2.1提出开发设想6.2.2开发设想的具体化6.2.3开发投资的可行性研究6.2.4申请项目选址并获取土地使用权6.2.5工程项目的规划及建筑设计6.2.6征地及拆迁安置6.2.7项目融资6.2.8工程招标及施工6.2.9市场营销及策划6.210物业管理6.3房地产开发项目的区位选择6.3.1宏观区位选择1.经济基础分析法

2．加拿大、日本、英国投资者在美国进行房地产投资的宏观区位选择

LQi=(ei/e)/(Ei/E)i=1,2,3,…,n式中，LQi为区位商；ei为城市中i部门职工人数；e为城市中总职工人数；Ei为全国i部门的职工人数；E为全国的总职工人数。

MKT=∑RIj/D2ijj=1，2，3，…，49MKT反映了对某一特定位置的空间需求,不限于其所在州的范围内这一事实,优于对一州收入水平的简单度量。

6.3房地产开发项目的区位选择6.3.2微观区位选择土地使用者的竞租能力取决于两个方面：一是城市内交通成本和期望避免这种成本的程度；二是资本对土地的生产替代能力。一般来说，竞租能力与这两方面成正相关。

6.3房地产开发项目的区位选择6.3.3不同用途房地产项目的区位选择1．商业房地产项目的区位选择

（1）最短时间原则（2）便捷性原则（3）接近购买力原则（4）满足消费者的购物行为目的2．居住房地产项目的区位选择

（1）对居民的居住面积、租金、交通费及交通便捷性、生活费综合考虑的原则。（2）社会区及邻里原则。6.4房地产开发项目管理

6.4.1项目管理概述1．项目经理2．项目计划制定3．项目工作任务分解4．制定网络计划5.项目的进度及费用安排6．项目控制7.项目成本绩效分析6.4房地产开发项目管理6.4.2项目的工程期管理项目的工程期管理1．工程期管理内容及流程概览

2．对项目工程设计与监理顾问的选择3．项目施工招标（选择承包商）4．项目施工合同6.5房地产开发项目融资

6.5.1开发项目融资方式1.债务融资方式（1）向银行借款

（2）由保险公司、投资基金提供贷款

（3）向其他企业借款

（4）向社会发行债券

6.5房地产开发项目融资6.5.1开发项目融资方式Titleinhere（1）与其他企事业单位、金融机构一起以资金或实物进行合资开发。

Titleinhere（2）向社会发行股票Titleinhere2.权益融资方式

6.5房地产开发项目融资6.5.2融资方式的选择1．不同融资方式的特点

2．主要融资方式的资金成本

3．宏观金融环境

4．项目建成后的经营方式

6.5房地产开发项目融资6.5.3融资管理1．编制项目预算资金投入计划表2．编制项目资金回收计划表

3.编制项目资金流动计划表4．编制项目融资计划落实表6.5房地产开发项目融资6.5.4融资方案选择融资方案选择1.安全性

2.经济性

3.可得性

6.6房地产开发风险控制

6.6.1初始阶段第一，要注意正确客观地评价自己进行房地产开发投资的能力和财力，切忌自以为是，过分夸大自己的能力和财力，盲目投资。第二，从财力、工作能力、工作业绩等方面，正确判断项目各个参与者的资格和能力。第三，协调好开发过程中不同利益行为个体之间的关系。第四，认真分析宏观经济形势，正确把握投资时机。6.6.2可行性研究阶段

第一，在时间和成本—效益允许的范围内，尽力提高对各种预期租售价格、租售数量、开发成本等变量进行调查、估计的准确度。第二，加强对项目限制性因素和环境影响方面的研究。6.6房地产开发风险控制6.6.3土地取得阶段

第一，认真核实土地的产权状况及规划条件，争取在政府有关部门的帮助下，依法做好土地征收或拆迁安置工作，处理好与被征收人或被拆迁人之间的关系。第二，确定适当的土地取得方式，在土地买卖合同中，尽可能规定一些有利于保护自身利益的保证条款，比如在市场行情可能发生较大不利变化时，可以对规划条件作出适当修改的约定。6.6.4规划设计阶段

第一，增加与规划部门的沟通，邀请其参加对规划设计的指导咨询工作，认真履行规划条件。第二，加强对规划设计方案及图纸的复审工作。6.6房地产开发风险控制6.6.5项目融资阶段第一，认真分析不同融资方式的利弊，尽力作出最佳的不同融资方式组合选择。第二，尽可能在利率、贷款支付管理、抵押贷款率、抵押贷款责任等方面保护自己的利益。6.6.6建筑施工阶段

第一，通过招标方式选择称职的监理公司和建筑承包商，充分估计可能发生的违约等问题，提前做好解决和防范准备，认真履行与监理公司和建筑承包商签订的合同。第二，定期召开施工各方共同参加的总结协调会议，及时解决出现的成本、质量、工程进度及相关方面的问题。第三，邀请政府监理管理部门的有关人员进行监督、检查、指导。6.6房地产开发风险控制6.6.7营销阶段第一，争取潜在承租者和购买者的合理参与，对规划设计方案提出好的建议。第二，通过给予优惠折扣等手段，吸引有一定社会地位和声望的高素质人士、企业来预订，以产生良好的、广泛的社会影响，吸引更多的消费者。关键术语房地产开发区位

房地产开发项目管理风险控制

复习思考题1．从你所在的城市中，寻找3个开发规模有明显差异的房地产开发项目，比较分析它们的开发类型。2．到正在从事上面3个项目开发的房地产企业，调查并比较分析它们在组织机构设置、人员组成方面的差异和利弊。它们的开发规模和组织机构设置及人员组成之间是否存在内在联系？3．请项目经理介绍其开发过程和项目开发管理过程。4．到一个比较成功的住宅开发小区，调查分析住户选择购买该小区住房的动机。5．到一个商业大厦，调查来此大厦购物的消费者的购买力、住地到此的距离远近、是否经常光顾此地、所购物品的档次，分析该大厦的空间影响范围及其与大厦经营规模、区位之间的关系。Thanks!第七章房地产开发投资可行性研究7.1房地产开发投资可行性研究概述7.1.1房地产开发投资可行性研究的概念可行性研究是随着科学进步和经济管理科学的发展而产生并日臻完善的一种系统的工作方法。它是在投资决策前，对拟议的投资或开发项目进行全面的、综合的技术经济调查研究和科学论证，以确定该项目是否具有可实施性的研究。

7.1.2房地产开发投资可行性研究的内容

（1）市场研究（2）财务效益可行性分析（3）环境效益评价7.1房地产开发投资可行性研究概述7.1.3房地产开发投资可行性研究在房地产开发过程中的地位和作用（1）可行性研究是开发项目投资决策的依据。（2）可行性研究可作为向银行申请贷款及筹集资金的依据。（3）作为与有关方面商谈合同、协议的依据。（4）可行性研究是项目规划、工程设计的依据。（5）可行性研究是城市规划、建筑及环境保护等政府部门对项目进行审查、审批的依据。7.2房地产开发投资市场可行性研究7.2.1特定地点市场研究的内容1.开发项目是否受到城市规划，基础设施及其他娱乐设施，交通运输条件，社会环境，水文、地质、地貌，环境保护等因素的限制2.未来市场需求规模及开发项目对市场需求的分享比例的预测分析3．预期价格、租金分析5.是否需要为开发项目提供特殊服务设施的分析4.设计类型及单元规模分析

7.2房地产开发投资市场可行性研究7.2.2特定地点市场研究的步骤（1）明确市场调查研究的问题，并为这些问题的研究拟定初步计划。（2）进行开发项目的限制性因素评价。（3）市场区域范围界定。（4）市场竞争情况调查及市场占有率分析。（5）估计对该开发项目的需求量。（6）综合分析供求状况，为开发项目的投资提出建议。

1.市场区域范围的界定2.市场竞争情况调查及市场占有率分析7.3房地产开发投资财务可行性研究7.3.1房地产开发成本、收入、融资能力分析1.房地产开发成本分析

2.房地产开发收入分析

3.房地产开发融资能力分析分析7.3房地产开发投资财务可行性研究7.3.2房地产开发投资的财务效益分析房地产开发投资净现值分析法，是将整个开发过程中的现金净流量，按期望的收益率换算成现值（PV），以求得投资的净现值（NPV）。用公式表示为：NPV=∑（CIt-COt）/（1+i）tt=1，2，…，n式中，CIt为第t年的现金流入量；COt为第t年现金流出量；i为期望收益率。净现值为正或等于零，表明该项目开发投资的收益率高于或等于期望的收益率，该开发项目的投资方案可接受；净现值为负，表明项目开发的投资收益率低于期望的收益率，应放弃对该项目进行投资。在对多种互斥方案进行选择时，应选取净现值最高者。7.3房地产开发投资财务可行性研究7.3.3房地产开发投资的不确定性（风险）分析1.不确定因素分析

2.敏感性分析

3.期望净现值分析法

4.蒙特卡罗模拟法

7.4房地产开发投资的环境影响评价7.4.1原生性影响和次生性影响（1）原生性影响。原生性影响是开发活动的直接结果。（2）次生性影响。次生性影响是开发活动的间接性或诱发性结果。它包括与开发活动有关的投资和可能诱发的社会经济活动方式的变化。7.4.2影响因子的选择和测定

1.对自然环境影响的测定（1）大气污染（2）水污染（3）固体废物（4）噪声污染7.4房地产开发投资的环境影响评价7.4.2影响因子的选择和测定2.对社会环境影响的测定（1）学校（2）公园（3）用水量（4）能耗（5）交通运输（6）社会治安（7）防火（8）人口构成（9）居住条件7.4房地产开发投资的环境影响评价7.4.2影响因子的选择和测定3.对美学环境影响的测定（1）绿地和空地（2）视野（3）文物古迹、风景4.对经济环境影响的测定（1）就业水平（2）地区财政状况7.4房地产开发投资的环境影响评价7.4.3环境影响综合评价

（3）加权法（2）麦克哈格（McHarg）法（1）罗列判别法7.4.4环境影响评价报告内容模式（1）项目简述（2）环境现状描述；（3）拟开发行为对环境的影响（4）不可避免的一些负向（消极的）环境影响；（5）为使不良影响最小化所应采取的措施；（6）其他可选择的开发行为；（7）开发行为与社会可持续发展的关系；（8）开发行为可能对环境造成的不可逆转的影响和变化；（9）次生性影响；（10）结论。7.5可行性研究报告的编写7.5.1可行性研究报告的内容（1）摘要与结论（2）项目背景说明（3）市场分析（4）财务分析（5）环境影响评价分析7.5可行性研究报告的编写7.5.2报告书编写要领1.准备2.作业3.分析4.执笔5.编辑6.完成

关键术语可行性研究市场可行性研究

财务可行性研究环境影响评价

复习思考题1.假设你所在学校的土地是一片空地，现将全部用于一个住宅小区的开发建设,试就此进行市场分析，并进一步进行该项目的财务评价和环境影响分析。2.编写一份可行性研究报告3.按照预售收入在当年缴纳营业税和所得税的情况，重新计算例7—1的净现值，并进行敏感性分析。试比较两种不同的处理方式对结果的影响，这反映了什么因素的敏感程度？4.为什么在运用净现值法分析评价项目的财务效益时，利息支付不能作为现金流出量？5.在进行敏感性分析时，如果利率提高，求净现值时所用的期望收益率是否应该提高？为什么？6.期望收益率应该如何确定？Thanks!第八章房地产市场营销8.1房地产市场营销概述市场营销是通过辨识、预测和满足顾客需要，来达到盈利目的的一个管理过程。

开发商通过对房地产市场供求的分析预测，选择房地产开发类型、规模、区位、时机，开发出满足目标市场消费者需求的房地产，以适当的价格和有效的促销手段销售产品，来实现企业盈利目的的一系列商务活动。1.什么是市场营销2.什么是房地产市场营销

8.1房地产市场营销概述

8.1.2房地产市场营销的步骤1.进行市场调查研究2.确定市场营销目标3.制定市场营销组合计划4.实施营销计划8.2房地产市场细分及目标市场选择8.2.1房地产市场细分1.房地产市场细分的标准2.房地产市场细分的过程

8.2.2房地产目标市场选择1．细分市场调查分析2.竞争优势分析3.盈利分析8.3房地产市场营销组合策略8.3.1房地产市场产品策略8.3.2房地产市场价格策略1.房地产定价程序

（1）设定策略性定价目标。（2）需求评估。（3）成本评估。（4）竞争者的成本及价格分析。（5）选择定价方法。（6）制定价格策略。（7）决定实际销售价格及价格动态调整。8.3房地产市场营销组合策略8.3.2房地产市场价格策略2.定价方法

（1）成本导向定价法。（2）竞争导向定价法。（3）客户导向定价法。3．定价策略

（1）新开发项目价格策略（2）组合价格策略（3）价格调整策略8.3房地产市场营销组合策略8.3.3房地产市场促销策略

（1）广告（2）宣传（3）邮寄项目资料（4）举办活动（5）现场展示（6）直接推销（7）项目说明及使用手册8.3房地产市场营销组合策略8.3.4房地产市场营销渠道策略1．开发商直接销售2．委托中介代理机构销售

8.4房地产市场营销计划的

实施及营销的延伸

8.4.1房地产市场营销计划的实施8.4.2房地产市场营销的延伸关键术语房地产市场营销房地产市场细分营销组合策略复习思考题1．到一家房地产开发公司，亲身参与或详细了解一个房地产项目的市场营销过程。2．编制一份某房地产项目的市场营销计划。Thanks!第九章物业管理9.1物业管理概述指的是一个单位已经建成并投入使用的各类房屋及附属设施和相关土地，即一个单位房地产。

物业管理从一般意义上说，是指处理物业因使用而产生的问题的各种管理活动，包括物业的日常维修养护、清洁、安全保卫等，以及与使用有关的各种经营和服务管理行为。

1．什么是物业2．什么是物业管理9.1物业管理概述9.1.2物业服务企业的组建

1．物业服务企业的设立

（1）一级资质要求注册资本人民币500万元以上（2）二级资质要求注册资本人民币300万元以上（3）三级资质要求注册资本人民币50万元以上2．物业服务企业的内部组织结构

（1）办公室，负责监督检查和协调各职能部门的工作，以及处理日常行政事务、进行人事及档案管理等工作；（2）财务部，负责制定公司的财务计划和管理费的预算方案，监控资金的使用以及公司的收支管理工作；（3）管理部，负责管辖区的环境卫生、绿化、安全、车辆管理工作；（4）服务部，为住户提供全方位的生活、办公等服务；（5）发展部，策划和从事餐饮、娱乐、购物等各种经营类项目；（6）公共关系部，负责处理与业主的关系、创建社区文化及处理公司对外关系；（7）工程部，负责物业及附属设施的维修养护工作。9.1物业管理概述9.1.3物业管理的内容1．物业管理的基本内容（1）对物业及其配套设施进行维修维护、保养、改造；（2）防火、防盗等安全管理；（3）清洁、绿化等环境卫生及美化管理；（4）车辆行驶及停放管理；（5）维修基金、物业管理费的预算及收支财务管理；（6）代购车船机票、代订送报纸杂志、接送小孩、家政、电器维修、室内装修等多种配套服务；（7）社区文化建设管理，以及协助政府进行人口统计、计划生育等社会管理；（8）物业的产权变动、维修改造等档案管理。

9.1物业管理概述9.1.3物业管理的内容2．不同类型物业的管理要点

（1）居住类物业管理（2）零售店及购物中心的管理（3）写字楼的管理（4）工业厂房的管理9.2物业管理的运作9.2.1物业管理的早期介入物业管理的早期介入（1）立项决策阶段（2）规划设计阶段（3）建筑安装阶段（4）接管准备阶段9.2物业管理的运作9.2.2前期物业管理123前期物业管理的概念前期物业管理的运作模式前期物业管理的内容9.2物业管理的运作9.2.3一般物业管理的运作1．业主委员会的产生业主委员职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（4）监督管理规约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。9.2物业管理的运作9.2.3一般物业管理的运作2．物业服务企业的聘任

物业服务企业一般是由业主委员会代表全体业主通过协商或招标的方式选择聘任的。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

9.2物业管理的运作9.2.4物业管理要点6．社区文化建设5．物业的档案资料管理4．物业的财务管理1．物业的日常维护保养和维修更新2．物业的环境管理3．物业的安全管理关键术语物业管理物业服务企业前期物业管理业主委员会复习思考题1．到一较大的物业（居住小区、宾馆酒店、会务中心、购物中心、娱乐中心、工厂）服务企业实习，全面了解物业管理内容。2．分析社区文化建设在物业管理中的作用。Thanks!第10章房地产投资10.1房地产投资概述10.1.1房地产投资特征1．直接投资费用较高2．直接投资回收期长3．投资资本的购买力价值不易损失4．易于取得贷款支持5．直接投资资本的流动性差6．影响投资的不可分散性风险因素较多7．需要专业知识和经验8．房地产投资方式和标的类型的多样性10.1房地产投资概述10.1.2房地产投资方式1．房地产开发投资2．房地产购置投资3．房地产抵押放款4．购买房地产证券5．房地产投资信托6．有限合伙投资

10.1房地产投资概述10.1.3房地产投资标的类型一、未开发土地二、住宅三、写字楼四、购物中心或零售店五、旅馆、酒店、会议中心六、休闲性房地产七、工业厂房、仓库10.1房地产投资概述10.1.4房地产投资策略（1）选择自己熟悉的、有一定经验的房地产类型进行投资，初次投资房地产者应选择一些简单的投资项目。投资者应在有关投资的类型、方式、规模、地区、时机等方面，制定一个适合自己的战略性投资方针。（2）充分估计自己的财务状况和融资能力，确保自己的收益足以偿还贷款。（3）对拟投资项目作充分的投资可行性研究。（4）选择具有良好信誉及同类型房地产销售经验的代理人或代理机构。（5）聘请经济师、会计师、律师等专业人员，进行有关投资的税收、财务、合同等方面的咨询分析和把关。10.1房地产投资概述10.1.4房地产投资策略（6）在价格与买卖合同的谈判方面，要喜怒不形于色，不能让对方掌握或牵动自己的心理动向，特别是不要表露出志在必得的迹象，出价要留有一定的余地，谈判时要尽可能多挑投资对象的瑕疵，并设法少交或不交订金，但也要注意用意向书或出价控制住项目，以免其被出售给其他投资人。（7）投资的目的是为了通过租售获取利润，因而在选择投资对象时，要通过调查分析，尽可能从项目的预期承租人和购买人的消费需求角度，考虑投资对象的特征和投资成本之间的关系，即投资对象的效用价值比。（8）采取预租、预售方式。10.2房地产投资财务分析10.2.1收益倍数法

收益倍数法也称收益乘数法，是将房地产的投资价值（购买价格）除以年总收入或净收入，求得的值越小则说明该投资项目的报酬越好，越值得投资。常用的指标有总收益倍数和净收益倍数。总收益倍数等于房地产的投资价值除以该房地产的潜在年总收入；净收益倍数等于房地产的投资价值除以年净收益。10.2房地产投资财务分析10.2.2财务比率法

经营成本比率等于经营费用除以潜在年总收入1．经营成本比率2．收支平衡比率2．收支平衡比率收支平衡比率等于年经营费用加上年债务偿还额，再除以潜在年总收益，它反映的是房地产投资所产生的现金流出与流入之间的关系。这一比率越低，投资的可行性越好。3．债务偿还保证率债务偿还保证率是年净收益与年本息偿还额的比值。该比值越大，说明项目投资的财务风险越小，它反映借贷资金的安全性，因而多被银行用来评估项目贷款风险和决定贷款额度。

10.2房地产投资财务分析10.2.3盈利能力法1．资本化率2．权益报酬率

3．税后权益报酬率

4．经纪人报酬率

盈利能力法10.2房地产投资财务分析10.2.4回收期法回收期是投资项目的初始自有资金投入量与预期税后年净现金流量的比值。它是对从投资中产生的净收入“偿付”投资成本所需时间的度量。10.3房地产投资决策10.3.1房地产投资决策过程10.3.2单一投资方案的决策1．投资价值分析2．投资收益分析

10.3.3两个以上投资方案的决策1．互相排斥方案的决策2．存在相关性的多个方案的决策10.4房地产投资风险10.4.1房地产投资风险的类型1．经营风险经营风险是由于投资者决策错误、经营管理不善，导致实际投资经营结果低于预期结果的可能性。

2．自然风险自然风险是由于火灾、洪水、地震等自然灾害的发生而产生损失的可能性。3．流动性风险流动性风险是由于房地产不具有股票、债券等投资工具所具有的极易在市场上出售变现的特性，从而使房地产投资者在某种情况下不得不很快出售房地产时，以低于市场价格出售造成经济损失的可能性。4．财务风险财务风险是因借款而扩大了投资收益变化范围的可能性，是筹资决策（财务杠杆）带来的风险。

10.4房地产投资风险10.4.2房地产投资风险控制策略1．选择风险较小的项目进行投资2．加强市场调查研究3．通过投资组合来分散风险房地产投资风险控制策略10.4房地产投资风险10.4.2房地产投资风险控制策略4．通过良好的管理控制风险5．转嫁风险6．通过期权交易控制风险

房地产投资风险控制策略10.5房地产投资信托10.5.1现代信托制度的发展1．现代信托制度的确立2．消极信托向积极信托的转化3．现代信托制度的传播和创新10.5房地产投资信托10.5.2美国房地产投资信托1．房地产投资信托的概念2．美国房地产投资信托的起源3．美国房地产投资信托的组织形态及其演进4．美国房地产投资信托组织运营条件的演进5．美国房地产投资信托的运作模式10.5房地产投资信托10.5.3房地产投资信托在亚洲地区的发展1．日本的房地产投资信托2．新加坡的房地产投资信托3．韩国的房地产投资信托4．中国香港及台湾地区的房地产投资信托5．中国大陆的房地产投资信托关键术语房地产投资策略债务偿还保证率权益报酬率投资价值房地产投资信托复习思考题1.某房地产的投资购买价为120万元，每年的毛收益为30万元，营业费用为18万元，贷款70%，利率10%，按月等额偿还，期限为25年，土地价值占30%，建筑物按40年直线法折旧，所得税率为33%。试求各项传统财务分析指标。2.朱某欲投资购买一商店，卖方要价250万元，预计可获得180万元的抵押贷款，利率10%，25年期。预期能够产生的经营性税后净现金流量（债务偿还后）第1~7年分别为5万元、6万元、7万元、7万元、8万元、8万元、9万元。预期7年后将该商店出售获得投资性税后现金流量（剩余债务偿还后）为80万元。计算投资净现值（折现率为12%）、效益费用比、投资购买价值。3.试讨论不同房地产投资方式的优缺点、风险及有效的风险控制手段。4.讨论各种房地产投资财务分析方法的优缺点。5.如何进行多样化经营以降低房地产投资风险？现实中房地产投资者的经营范围是否越广泛越好？Thanks!第十一章房地产金融11.1房地产金融概述1．什么是金融及金融学11.1.1房地产金融的概念2．什么是房地产金融房地产金融是与房地产经济活动有关的一切货币融通和信用经济范畴,房地产金融研究的范围是与房地产开发及取得有关的货币和信用转移市场、机构和工具。11.1房地产金融概述11.1.2房地产金融的作用及特点1．房地产金融的作用（1）为房地产消费及房地产业的发展提供有效的资金支持；（2）国家通过房地产金融政策对房地产业实施调控；（3）通过发展房地产金融，引导城市居民的消费观念和结构的调整，促进住房的商品化和私有化。2．房地产金融的特点（1）安全性（2）长期性（3）政策性（4）多样性11.2住房公积金11.2.1新加坡的中央公积金制度11.2住房公积金11.2.2我国住房公积金的管理我国住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体等单位，为在职职工缴存的及在职职工个人缴存的长期住房储蓄金，属于职工个人所有。住房公金只能用于职工购买、建造、翻建和大修自住住房。11.2住房公积金11.2.2我国住房公积金的管理1．