房地产项目管理

房地产项目管理第一章绪论第一章绪论1.项目与房地产项目2.项目管理与房地产项目管理3.房地产项目管理的特点4.房地产项目管理常用的组织结构5.房地产项目工作阶段划分与生命周期6.房地产项目管理的历史发展及发展前景

内容提要1.项目与房地产项目1.1项目的概念与特征

1.1.1什么是项目

项目是为提供某项独特产品、服务或成果所作的临时性努力。因此，项目是一次性的工作。

1.1.2项目的基本特征

（1）临时性

（2）独特性

（3）一次性

（4）制约性

（5）渐进性

（6）其它特性

主要包括：项目的不确定性、项目的风险性项目成果的不可挽回性、项目组织的临时性和开放性等等。

1.2房地产项目的概念与特征

1.2.1什么是房地产项目

房地产项目是指在一定的时间、费用和质量的要求下，以土地和房屋建筑为对象，以达到特点的使用功能为目的，按照一定的步骤和程序所完成的一次性任务。

1.2.2房地产项目的主要特征

（1）房地产项目的时间要求限定性较强。

（2）房地产项目的质量要求较高。

（3）房地产项目的组织要求很高。

2项目管理与房地产项目管理

1.2项目管理概念及基本特性1.2.1项目管理的概念美国项目管理协会于1996年发布了第一版项目管理知识体系（PMI-PMBOK）认为项目管理是将知识、技能、工具、技术应用于项目活动，以期满足或者超越项目利益相关者的需求和期望。

1.2.2项目管理的特征

（1）普遍性（2）目的性（3）独特性（4）集成性（5）创新性

1.3

房地产项目管理的概念及主要内容

1.3.1房地产项目管理的概念

房地产项目管理是指房地产项目的管理者运用管理学的观点、理论和方法，对房地产项目的策划、前期工作、建设和使用进行全过程和全方位的计划、协调和控制，从而保证项目达到预定的质量标准、时间标准和费用标准，以实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质的房地产产品和服务。

1.3.2房地产项目管理的主要内容

房地产项目管理主要包括项目全过程各阶段的管理，而不仅是施工阶段的成本管理、工程管理、质量管理、进度管理、合同管理、施工安全管理以及信息管理等内容。其中，各阶段的成本管理、质量管理、进度管理是三大管理核心，它们是相互联系又存在着矛盾的整体。

如图1-1，图1-2

图1-1房地产项目管理目标体系时间成本质量平衡点3.房地产项目管理的特点

1、房地产项目管理理论、技术和手段的科技化。2、房地产项目管理的社会化和专业化。3、房地产项目管理的标准化和规范化。4、房地产项目管理的国际化。5、房地产项目管理的信息化。4房地产项目管理常用的组织结构

1.4.1部门制项目管理

1.4.2公司制项目管理1.4.3事业部制项目管理1.4.4公司制项目管理图1-3部门制项目管理组织结构图

5房地产项目工作阶段划分与生命周期

1.5.1房地产项目工作阶段的划分

投资机会分析可行性研究获得土地使用权规划设计与方案报批施工建筑与竣工验收市场营销与物业管理签署有关合作协议如图1-7房地产开发管理全过程1.5.2项目启动阶段的投资机会选择与决策分析

投资机会选择（1）寻找投资机会（2）筛选投资机会1.5.3房地产项目规划阶段的前期工作

获取土地使用权项目策划项目的计划

房地产项目规划设计

1.5.4房地产项目的实施与控制阶段的项目建设与施工

质量控制进度控制成本控制合同管理安全管理竣工验收1.5.5房地产项目收尾阶段的项目营销与物业管理

房地产项目的营销管理物业管理前期介入

物业管理前期介入，就是在房地产项目进行可行性研究的阶段就参与决策，制定出物业管理的基本方案，并从管理和运作的角度为房地产开发企业提出从楼宇设计、施工监管、设备选择、功能规划、房屋租赁、竣工验收、物业交接等方面提出专业的建设性意见，促进房地产项目的顺利开发。过程如下

1.5.6房地产项目的生命周期

房地产项目的时限房地产项目的阶段房地产项目的任务房地产项目的成果

6.房地产项目管理的历史发展及发展前景

1.6.1国外房地产项目管理的发展历程（1）项目管理的产生和开成阶段（1930’s—1950’s）（2）项目管理的发展阶段（1950’s—1970’s）（3）项目管理的成熟阶段（1970’s—至今）

1.6.2国内项目管理的发展历程

（1）我国项目管理的产生（2）项目管理在我国的发展（3）项目管理在实际中的应用（4）与国际接轨的中国项目管理1.6.3房地产项目管理发展趋势及前景

房地产项目管理发展趋势（1）房地产项目管理的专业化（2）房地产企业内部管理项目化（3）项目管理的全球化房地产项目管理发展趋势

（1）房地产项目管理的专业化（2）房地产企业内部管理项目化（3）项目管理的全球化房地产项目管理发展前景参考书目

1.贾士军编著.房地产项目全程策划：理论、实操与案例.广州：广东经济出版社，2005.112.卡恩等著[美]；张红译.房地产市场分析：方法与应用.北京：中心出版社，2005.73.白思俊主编《现代项目管理中册》机械工业出版社2002年第二章房地产项目策划管理

内容提要1.房地产项目策划概述2.房地产项目全程策划3.房地产项目策划的创新4.房地产项目策划报告编制2.1.1房地产项目策划的概念房地产项目策划是指根据房地产开发项目的具体目标，以市场调研和市场定位为基础，综合运用各种策划手段，按照一定的程序对房地产项目的实施事先进行系统的、全面的构思、谋划，并制定和选择合理可行的执行方案，以及根据目标要求和现实环境变化，对方案进行修改、调整的一种创造性的活动。2．1房地产项目策划概述

1．房地产项目策划的特征（1）地域性（2）系统性（3）前瞻性（4）市场性（5）创新性

（6）操作性（7）多样性（8）效益性2.1.2房地产项目策划的特征、地位及作用2．房地产项目策划的地位（1）房地产项目策划在房地产项目建设中贯穿始终，为项目成功开发提供智力支持。（2）房地产项目策划为房地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的有力助手，使房地产企业决策水平进一步提高，促进了房地产企业管理水平的提高。（3）房地产项目策划在我国兴起仅有十几年时间，经过众多的策划人共同努力，已创立了许多新的策划理论和思想，为填补我国房地产项目策划的空白做出了巨大贡献，为房地产开发建设出精良产品功不可没。3．房地产项目策划的作用2.1.3房地产项目策划与可行性研究、决策的区别项目策划与可行性研究有很大的区别，它们的作用也不同，详见表2-1。项目

项目策划项目的可行性研究内容总体性、全局性方案策划项目在经济、技术上是否可行研究范围从项目开始直至物业管理全过程项目立项之前地位整体性的是策划过程的一个步骤或一个部分结果从多个方案中选择科学的、合理的最优方案仅仅回答是否可行，不一定是最优的落实通常必须落实到计划、予以实施并不一定落实到计划，只是一个阶段性工作表2-1房地产项目策划与房地产项目可行性研究的区别2.1.4房地产项目策划的模式1．概念策划模式2．多卖点策划模式3．等值策划模式2.2房地产项目全程策划土地获取市场分析预测项目定位定位评价规划任务书营销策划开发过程策划后期策划设计方案投资策划规划策划项目操作符合要求

不符合要求图2-1房地产项目全程策划流程2.2.1项目投资策划

项目投资策划是全程策划中最为关键的环节，反映了开发商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量开发商房地产运作能力的重要环节。项目投资策划是在选择并获取土地使用权的基础上，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还可对项目开发节奏提出专业意见。1．土地使用权获取土地是房地产开发的前提，任何房地产开发都是在土地上进行的，它不仅为房屋建设提供承载基础，而且其地理位置也决定了所开发的房地产的价值。（1）开发地段影响因素分析房地产投资地段的影响因素很多，不同地段的影响因素和影响程度也不同。具体分析时，应结合实际，灵活掌握。常见的地段优劣影响因素见表2-2。

1．土地使用权获取土地是房地产开发的前提，任何房地产开发都是在土地上进行的，它不仅为房屋建设提供承载基础，而且其地理位置也决定了所开发的房地产的价值。2．房地产市场分析与预测（1）房地产市场分析（2）房地产市场预测

①定性预测

②定量预测3．项目定位策划项目定位策划包含目标市场定位、项目开发概念定位、项目产品初步定位、项目开发核心定位、项目产品形态定位等，项目定位策划流程图如图2-2所示。在进行项目定位策划时，要注意产品和市场的互动，要考虑开发商与消费者的互动，要注意消费者与产品的互动。

4．项目融资策划（1）房地产项目融资的特点（2）房地产开发项目融资策划的基本要求①确定合理的融资规模②正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资成本③统筹考虑房地产开发的融资与投资，提高房地产开发资金的使用效益④优化房地产开发的资金结构（3）房地产开发项目融资方案分析与决策2.2.2项目规划设计策划项目规划设计策划包括两个部分，即项目总体规划布局策划和建筑产品规划，所涉及的具体策划内容如图2-3所示。1．项目总体规划布局策划（1）项目地块情况分析（2）项目规划布局（3）公建与配套系统（4）分期开发策略2．建筑产品规划（1）建筑单体类型选择（2）建筑风格策划（3）户型设计（4）环境景观设计2.2.3项目建设过程策划1．项目招投标项目招投标是指开发商通过招投标优选工程承包商和监理单位，项目招投标策划就是对项目招投标进行计划。2．项目管理国际项目管理知识体系（PMBOK）将项目管理分为9个内容：（1）范围管理（2）集成化管理（3）人力资源管理（4）进度管理（5）成本管理（6）质量管理

(7）采购管理（8）风险管理（9）沟通管理2.2.4项目营销策划

房地产项目营销策划是指在房地产营销理念的指导下，根据房地产开发项目的具体目标，在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，通过客观的市场调研和市场定位等前期动作，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目相关的营销活动进行创造性的规划、设计，并以具有可操作性的房地产营销策划方案文本作为结果的活动。项目营销策划主要包括项目价格策略、项目广告策划以及项目销售策划三项内容。1．房地产项目价格策划

(1）项目定价策略①总体定价策略②全营销过程定价策略③时点定价策略（2）项目定价工作程序（3）项目调价策略①调价的时机②调价的顺序③调价的方式④调价的方法⑤调价的幅度2．房地产项目广告策划

广告策划是根据开发商的营销策略，按照一定的程序对广告活动的总体战略进行前瞻性规划的活动。包括：

（1）广告目标确定（2）广告费用预算（3）广告公司的选择（4）广告媒体的选择与运用（5）广告主题与广告标题拟定（6）广告设计技巧（7）广告时机和节奏的把握（8）广告效果评价3．房地产项目销售策划

房地产项目销售策划所包含的内容很多，主要有销售前资料准备、销售方式的选择、销售的组织与控制等。这里从以下三个方面进行分析。（1）销售推广主题的确定（2）楼盘形象包装（3）销售计划与控制2.2.5项目后期策划

1．物业管理的标准

2．物业管理的模式

3．物业管理的综合服务

4．物业管理收费2.3房地产项目策划的创新2.3.1开发理念创新2.3.2规划理念创新2.3.3产品创新2.3.4营销策略创新2.4房地产项目策划报告编制2.4.1房地产项目策划报告分类及结构

1．房地产项目策划报告分类

（1）按房地产开发阶段分类：：前期项目定位策划、项目设计策划、项目投资策划、项目营销策划、项目后期策划（2）按房地产开发内容分类：房地产市场调查策划、房地产项目定位策划、房地产项目产品策划、房地产项目营销策划、房地产项目广告策划、房地产项目销售策划等。2．房地产项目策划报告基本结构

房地产项目全程策划报告一般分为（1）项目市场调研（2）项目投资分析（3）项目定位分析（4）项目概念设计（5）项目品牌设计（6）项目营销策划（7）项目推广计划（8）项目广告策划2.4.2房地产项目策划报告内容1．住宅项目策划报告主要内容

（1）项目市场调研部分（2）项目定位分析（3）项目营销策划2．写字楼项目策划报告主要内容（1）项目市场调研分析（2）项目定位分析（3）项目营销策划3．商业地产项目策划报告主要内容（1）项目市场调研分析（2）项目定位分析（3）项目营销策划参考书目1.贾世军，房地产项目策划，北京：高等教育出版社，20042.张敏莉，房地产项目策划，北京：人民交通出版社，20073.贾世军，房地产项目全能策划，广州：广东经济出版社，2002.44.郑华，

房地产市场分析方法.北京：电子工业出版社，2003.55.施米茨，布雷特著[美]；张红译.房地产市场分析.北京：中信出版社第三章

房地产市场研究与投资决策分析

内容提要1.房地产市场调查的含义、类型和内容2.房地产市场调查的方法和步骤3.房地产市场分析的主要内容和方法4.房地产项目可行性研究概述5.房地产项目的投资决策3.1房地产市场调查的含义、类型和内容

3.1.1房地产市场调查的含义

房地产市场调查是房地产企业为实现特定的经营目标，通过收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，运用科学的方法把握和预测房地产市场的现状和趋势，并为企业科学决策提供正确依据的一种活动

3.1.2房地产市场调查的类型

1.探测性调查（又称非正式调查）2.描述性调查3.因果性调查

房地产市场调查类型的比较

调查类型探索性调查描述性调查因果性调查调查目的帮助理解和认识问题描述事物总体特征发现事物因果关系结构特征非结构式结构式机构式样本量大小小样本大样本大样本或小样本样本代表性无代表性有代表性有代表性研究过程不需要精确定义，灵活性强证实提出的假设，验证探索性研究结果证实提出的假设，验证探索性研究结果研究结果实验性的结论性的验证性的成果应用需作进一步探索性或因果性研究可用作决策参考结果可用来支持或说明决策的原因数据收集二手资料、定性调查二手资料、定量调查实验法

3.1.3房地产市场调查的内容

1.宏观环境调查

2.中观环境调查

3.微观环境调查

政治法律环境经济科技环境文化人口环境

主要调查房地产项目所在城市的经济、文化、人口现状、城市的建设规划、当地房地产市场情况、当地房地产相关企业的基本状况、以及项目所在区域的发展状况等项目开发条件分析竞争楼盘的调查3.2房地产市场调查的方法和步骤

1.定性调查

2.定量调查

观察法，小组座谈法，专家意见法，深度访谈法和投射技术法入户访问，拦截调查，电话调查，邮寄调查，留置问卷调查，现场调查3.3房地产市场分析的主要内容和方法

房地产市场分析的步骤：①确定分析的目的②确定分析的目标③确定分析的方法④

⑤进行数据收集、数据处理和数据分析⑥提出市场分析的结论与建议，对市场情况做预测

估算分析过程所需的时间和费用，以及预期价值的结果3.3.1房地产市场环境分析

首先必须明确当地经济的地理界限；其次要明晰当地经济活动的性质和规模，这其中也包括分析当地的人口结构和规模；最后，还要对当地的经济活动和人口水平进行预测

1.市场区域界定：

通常按照行政区划来定义当地经济的地理界限，同时借用地理信息系统（GIS）技术帮助我们进行市场区域的划分

2.所在地区经济分析和预测：利用专业团队的结果进行宏观分析景气分析预测利用企业调查报告3.所在地区人口状况分析及预测

住宅存量法:

首先，假设在研究年份内住户规模的变化方向和年变化率可以延续，那么可以通过普查数据中的住户规模推断出所需年份的住户规模。然后，根据建设工程规划许可数量和住宅拆迁数量的相关数据，并通过空置率等进行调整，对住宅单元数进行估计。最后，通过住户规模和住宅单元数就可以测算出当地人口数量。

自然增长和迁移法:将最近一次人口普查的数据按照年龄和性别进行分类。确定生育年龄段，根据每千人每年出生人数计算当年或所需年份的出生人数，根据各年龄段死亡率情况的调整计算可以得到人口自然增长数，在此基础上加上净迁移人口数就得到了当年或所需年份的人口数量。

净迁移量公式：NMt=POPt+1–POPt–Bt+DtNM为净迁移人口数量；POP为该年年初人口数量；B为出生人数；D为死亡人数；t为估算所在年份

比率法:当分析人员掌握一个较大地区的过去和现在的数据，并且有目标地区的过去数据，那么就可以通过所获得的不完整的数据推测出目标地区现在的人口数据

·回归分析法:（最简单最常用）得知以往人口数据的情况下，利用人口变化和影响因素之间的相关关系，建立回归方程，通过相关系数检验它们之间的相关度，从而获得所需年份人口数据

3.3.2房地产市场特征分析

1.房地产市场分解和细分●房地产市场分解

●房地产市场细分

住宅房地产市场、工业房地产市场、零售业房地产市场、写字楼房地产市场等

市场细分：按照某种共同特征和对特定房地产产品的共有偏好将消费者划分为较小人群的过程

市场分析过程可以以消费者的某些特征为基础进行划分

2.房地产市场供求分析3.空置分析和吸纳分析

●空置分析:

●吸纳分析吸纳量：考察在一定的时间内市场上的某种房地产产品的成交数量吸纳率：衡量计划项目出租或者出售的速度

3.3.3目标物业及相关因素分析

1.目标物业区位分析

2.竞争者分析

分析目标物业的开发是否符合相关法律要求，是否符合城市总体规划要求，是否符合城市具体管理要求以及目标物业的物理特征(主要包括目标物业所在地块的地形特征、自然特征、相关地上物的物理特征以及地块内的设施等）识别企业的竞争者明确竞争者在市场上追求什么样的目标、采用什么样的战略

分析竞争者的反应模式

3.消费者分析

影响消费者消费行为的因素：社会文化因素、个人因素和心理因素。

3.4房地产项目可行性研究概述3.4.1房地产可行性研究的含义和目的

可行性研究：可行性研究的根本目的：3.4.2房地产可行性研究的作用

可行性研究是投资决策的重要依据可行性研究是房地产公司筹集资金的依据可行性研究是通过项目审批的依据可行性研究是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据可行性研究是编制下阶段工作的依据可行性研究是项目后评价的依据3.4.3房地产可行性研究的步骤和内容四个阶段：投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究以及可行性报告编制和项目评估

3.5房地产项目的投资决策3.5.1房地产投资决策的含义和基本要素

1.房地产投资决策的含义

指在房地产投资活动中，在拥有大量的信息和一定的资源的基础上，借助科学的分析手段和分析方法，通过定性的推理判断和定量的分析计算，为实现投资者的预期目标而优选投资方案的过程

房地产决策具备的条件：●投资决策者必须有明确的决策目标

●要有可供选择比较的方案●要有科学合理的评价标准●要有翔实、客观、充足的数据

2.房地产投资的基本要素：决策者、决策目标、决策变量和状态变量

3.5.2房地产投资决策的程序和类型1.房地产投资决策的程序

●确定决策目标●拟定若干决策方案●确定投资方案●执行决策方案2.房地产投资决策的类型●确定型决策●风险型决策●不确定型决策3.5.3房地产投资决策的方法1.定性分析方法

经验判断法创造工程法谈会法主观概率法综摄法形态分析法2.定量分析方法采用数量指标和数学模型进行房地产投资决策的方法3.5.4确定型房地产决策方法

1.单纯选优法

以房地产投资的效益或费用指标的绝对值大小来评价投资方案是否可行以及优劣状况如何，主要包括判断净收益、净现值、回收期、成本现值、等额年值、等额年成本等

●成本现值：将计算期内各年成本按照基准收益率进行贴现成现值

●等额年值：将项目的净现值按照基准收益率，换算为项目计算期内各年的等额年金●等额年成本：将项目计算期内所有的成本现值，按照项目确定的基准收益率，换算成每年等额的成本2.比率比较法

用投资方案的收益和费用的比率来评价、比较房地产投资决策方案的优劣或者是否可行的投资决策分析方法。它包括分析评价内部收益率、净现值率、效益费用比、差额内部收益率和差额投资收益率等●差额内部收益率：两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率

●差额投资收益率（也叫追加收益率）：3.5.5风险型房地产决策方法

1.期望值法：

2.决策树法：3.不确定型房地产决策方法悲观法乐观法折中法后悔值法机会均等法1.贾士军，房地产项目全程策划：理论、实操与案例.广州：广东经济出版社，2005.112.卡恩等[美]；张红译.房地产市场分析：方法与应用.北京：中心出版社，2005.73.郑华，房地产市场分析方法.北京：电子工业出版社，2003.54.施米茨，布雷特著[美]；张红译.房地产市场分析.北京：中信出版社5.余袁鹏主编，房地产市场调研与优秀案例.北京：中国建筑工业出版社，20066.谭术魁主编，

房地产开发与经营.上海：复旦大学出版社，2006.10参考书目第四章

房地产项目风险预测和控制分析

内容提要1.房地产项目风险概述2.房地产项目风险分析方法3.房地产项目风险防范与控制4.房地产项目风险预警与应急管理4.1房地产项目风险概述

4.1.1房地产项目风险内涵

1.风险：

指在某一事件在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度及可能由此带来的损失,是关于实际与预期的差别2.房地产项目风险

定义：影响某特定房地产项目的目标实现的各种不确定因素的总和理解：房地产项目风险是与人们的行为相联系的，这种行为既包括个人的行为，也包括群体或组织的行为

客观环境条件的变化是房地产项目风险的重要成因

房地产项目风险是指可能的后果与主体发生负偏离

尽管房地产项目风险强调负偏离，但实际中肯定也存在正偏离

●●●●3.房地产项目风险分类

按照风险的影响范围按照风险的控制程度按照房地产开发阶段局部风险总体风险可控风险不可控风险投资机会选择和决策阶段风险前期阶段风险建设阶段风险租售阶段风险

①投资决策阶段的风险因素分布

投资机会选择和决策风险政治风险投资环境风险土地制度风险

环境保护风险城市规划风险经济风险市场供求风险投资估算风险财务评价风险融资制度风险技术风险水文、地质勘察风险信息风险管理风险开发物业类型风险开发时机选择风险决策风险领导素质风险②前期工作阶段的风险因素分布

政治风险土地制度风险审批手续风险城市规划风险经济风险地价、征地拆迁风险开发成本确定风险利率风险融资安排风险自然风险气象变化风险气温变化风险

现场地质风险技术风险开发方案确定与选择风险建筑设计风险设备选择风险管理风险合同风险领导素质风险承包商选择风险前期阶段风险③项目建设阶段的风险因素分布

政治风险建设法规变化风险文物保护风险经济风险开发成本变化风险预售收益现金流风险金融政策变化风险利率风险融资安排风险自然风险施工现场地基条件变化风险自然灾害风险气象风险技术风险建筑材料变更风险施工技术与工艺革新风险建筑设计变更风险施工系数风险

管理风险合同风险信用风险领导素质风险工期延误风险建设阶段风险④租售阶段的风险因素分布

政治风险住房制度改革风险税收政策风险经济风险资本价值风险融资成本增加风险收益现金流风险供求不均衡风险有效需求不足风险取消抵押物赎回权风险自然风险自然灾害风险技术风险工程质量风险信息风险管理风险合同风险促销方案选择风险租售阶段风险4.1.2房地产项目风险管理系统风险管理系统：

一定组织形式的人，按照程序，利用科学的方法，采取必要的措施，实现系统目标

1.风险管理目标系统损失发生的目标节省风险管理成本减少心里恐惧满足社会和政府的要求承担社会责任损失发生后的目标维持生存稳定收入，继续成长承担社会责任2.风险管理程序系统

风险决策哪里有风险产生根源风险识别风险估计风险实施检查风险评价风险发生概率风险损失大小评价风险影响成本—收益分析检查监督执行总结经验教训风险管理计划组织实施风险管理措施方案选择4.2房地产项目风险分析方法4.2.1房地产项目风险分析内涵

房地产项目分析风险识别：对风险做出认定和识别

风险估计：指在风险识别的基础上，对风险发生的概率分布及其影响程度做出定量的估计，并且确定某些风险因素的变化幅度和范围

风险评价：评价风险对预期目标的影响，提出应采取的相应措施，以供决策参考，风险评价是整个风险分析的目的所在

房地产项目风险分析的一般步骤及框架风险分析风险识别。开发活动涉及那些活动及活动包括哪些风险？风险产生的原因是什么？项目中哪些是主要风险？各风险之间有什么关联？风险估计。风险发生的概率是多少？风险概率分布情况如何？风险的估算。风险评价。选择最佳方案检验各种风险因素对评价指标的影响和对风险对策的建议。4.2.2房地产项目风险识别

1.风险识别概述2.风险识别流程

●含义：从系统的观点出发，横观房地产项目所涉及的各个方面，纵观房地产开发的整个过程，在以上对房地产开发风险分类的基础上，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。

●风险辨识分析问题：在投入与产出过程中有哪些风险应当考虑？

引起这些风险的主要因素是什么？

这些风险的后果及其严重程度如何？

3.风险识别的关键步骤

●确认不确定性的客观存在●建立初步清单●确立各种风险事件并推测其结果●进行风险分类●建立风险目录摘要辨认所发现或推侧的因素是否存在不确定性

确认不确定性的客观存在

4.风险识别的方法

●专家调查法●筛选-检测-诊断技术

●故障树法●流程图分析法●财务报表分析法●风险调查法●保单对照法●现场观察法4.2.3房地产项目风险估计和评价方法

1.房地产项目风险估计

风险估计：

对识别出的房地产开发风险进行量化，给定某一或多个风险发生的概率概率估计的方法：主观概率估计和客观概率估计2.房地产投资风险评价风险评价：指应用各种风险分析技术，用定性方法、定量方法或二者相结合的方式估计风险的小，找出主要的风险源，并评价风险的可能影响，以便以此为依据，对风险采取相应的对策。

常见的风险分析方法：专家打分法、层次分析法、模糊数学法、概率分析法、敏感性分析法、蒙特卡洛模拟法、CIM模型法、故障树分析法3.房地产项目风险防范与控制

⑴房地产项目风险防范的基本思路

房地产项目的整体风险存在两种情况：项目风险超过可以承受的水平范围

项目风险在可以承受的水平范围⑵房地产项目风险防范的基本方法

①风险规避●含义：指通过对风险的识别、分析与评估后，避开风险源或改变项目目标与行动方案，从而规避风险的一种策略●具体措施：放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发活动

改变房地产开发活动的性质、区位或开发方式

②风险自留与利用

●含义：

指房地产项目参与方自己承担风险带来的损失，并做好相应的准备工作。在房地产项目的生命周期中，许多风险发生的概率很小，且造成的损失也很小，采取风险回避、分散或者转移的措施都难以发挥效果，项目参与者必须承担一定的风险才有可能获得较好的收益

③风险转移●含义：投资主体将其本身面临的损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担

④风险监控a、评估风险控制行为产生的效果

b、及时发现和度量新的风险因素c、跟踪、评估残余风险的变化和程度

d、监控潜在风险的发展，检查项目风险发生的征兆

e、提供启动风险应变计划的时机和依据

⑶房地产项目风险控制

是建立项目风险控制体制确定要控制的具体风险事件确定和分配具体风险的控制责任确定风险的控制计划和方案实施并跟踪项目风险控制项目风险控制结束与评价识别与度量项目风险风险解除了？否项目风险控制流程图①风险损失预防

指在风险发生前，为了消除或减少可能引致损失的各项风险因素所采取的各种措施

②风险抑制在风险事件发生时或发生后，采取的各种降低损失程度，或缩小损失发生范围，使其不再蔓延或扩展的措施

③房地产企业对项目的风险控制a、投资决策阶段的风险控制b、土地获取阶段的风险控制c、项目建设阶段风险的控制d、经营管理阶段的风险控制4.房地产项目风险预警与应急管理

⑴房地产项目风险管理预警系统①风险管理预警系统涵义

②风险管理系统模型

指对于项目管理过程中有可能出现的风险，采取超前或预先防范的管理方式，一旦在监控过程中发现有发生风险的征兆，及时采取校正行动并发出预警信号，以最大限度地控制不利后果的发生风险管理预警系统含有●预先性●警示性●实时性●系统性⑵房地产项目风险应急管理

房地产项目风险应急管理措施a.准备应急经费b.应急措施●控制风险事件的进一步发展和恶化

●尽量减少因风险带来的人员、资产和环境方面的损害

●尽快使因风险影响的工作恢复正常

参考书目

1.贾士军，房地产项目策划，北京：高等教育出版社，20042.张敏莉，房地产项目策划，北京：人民交通出版社，20073.刘洪玉，房地产开发.北京经济学院出版社,1993年4.刘洁林王锁荣，房地产开发.江苏人民出版社,1993年5.贾士军，房地产项目全能策划，广州：广东经济出版社，2002.4第5章

房地产开发项目的计划管理内容提要1.项目计划管理概述

2.项目计划管理体系的种类、内容和程序

3.项目计划管理的方法4.项目计划的执行、控制和调整5.应该注意的其他问题

5.1项目计划管理概述5.1.1项目计划管理的概念总体上是指房地产项目组织成员在预算范围内为完成项目的预定目标而进行的科学预测并确定未来行动方案的过程。

•涉及的基本问题①做什么（what）④谁去做（who）②在哪里做（where）⑤何时做（when）③如何做（how）⑥花费多少（howmuch）

5.1.2房地产项目计划管理的作用1．指导项目的实施。2．分析项目的投资、工期、质量和效益的总目标能否实现，以及各目标之间能否相互协调。3．确定项目组织的成员、工作的责任范围、地位以及相应职权；促进项目各有关方之间的沟通和交流；使项目成员明确自己的奋斗目标，以及实现目标的方法和途径。4．为项目的跟踪控制提供了一条基线，可以衡量进度、计算偏差及决定预防或整改措施，便于对变化进行管理。5．既是对项目目标实现的方法、措施和过程的安排，又是对项目目标的分解过程。6．可以把叙述性报告的需要性降到最低。5.1.3房地产项目计划管理的原则

•经济效益原则•综合平衡原则•群众性原则•严肃性与应变性相结合原则•系统性和相关性原则5.2项目计划管理体系的种类、内容和程序

5.2.1房地产项目计划管理体系的种类

概念性计划

详细计划

滚动计划5.2.2房地产项目计划管理的内容

1.编制项目投资的计划成本2.编制项目建设进度计划3.编制项目投资的资金平衡计划4.编制人员管理计划5.编制资源供应计划6.编制质量计划7.编制变更控制计划8.编制文件控制计划9.编制风险应对计划10.编制信息沟通与传递规划11.编制支持计划

表5-1房地产项目计划一览表计划内容审批项目关键节点计划

从项目定位到项目入伙等关键节点的计划完成时间总经理项目开发计划现场工程度计划分部、分项工程进度计划总体配套工程进度计划每道工序的开始时间、结束时间各类进场计划等副总会签项目设计计划

根据实际设计安排可由设计单位选择计划、概念设计计划、方案设计计划、初步设计计划、施工图设计计划、景观设计、样板房设计计划组成副总会签项目招标采购计划

包括设计单位招标计划、工程总承包招标计划、施工监理招标计划、材料设备招标计划等副总会签项目报批报建计划

报批报建的范围、资料准备的要求、报建获取批文的时间要求等副总会签项目资金计划包括项目按节点的总体用款计划根据用款计划编制项目资金筹措计划，融资计划等总经理项目销售计划

销售周期划分为控制、入市时机规划，初步的价格定位及策略等。总经理项目总体控制计划

项目关键节点计划、项目开发计划、项目资金计划、项目销售计划的汇总。全面监控和年度计划编制基础。总经理5.2.3房地产项目计划管理的程序

1.定义目标2.确定任务3.建立逻辑关系图4.为任务分配时间5.确定项目组成员可支配的时间6.为任务分配资源进行平衡7.确定管理支持性任务8.重复上述过程直到完成9.准备计划汇总

5.3房地产开发项目计划管理的方法

5.3.1工作分解结构图（WBS）工作分解结构（WBS,WorkBreakdownStructure）是项目管理中最有价值的工具，是制定项目进度计划、项目成本计划等多个计划的基础。它将需要完成的项目按照其内在的工作性质或内在的结构和实施过程的顺序划分为相对独立、内容单一和易于管理的工作单元，从而有助于找出完成项目工作范围的所有任务。工作分解结构可以把整个项目联系起来，把项目目标细化为许多可行的、可操作的，并且是相对短期和易于管理的任务和工作包，并把各个工作任务在项目中的地位和构成比较直观的表现出来。5.3.2.房地产项目计划管理的工作分解结构可从不同的角度进行分解:1.按功能区间分解2.按专业要素进行分解3.按项目的实施过程分解

创立项目的过程:

策划-设计-采购-施工-验收总结评价

项目管理的过程:

启动-实施-检查-处理（即PDCA循环）

5.3.3责任分配矩阵

责任分配矩阵是一种将所分解的工作任务落实到项目有关部门或个人，并明确表示出他们在组织工作中的关系、责任和地位一种方法和工具。它是以项目的工作分解结构为基础，以表格的形式表示完成工作分解结构中每项活动所需要的人员。它是一个矩阵图。一般它以组织单元为行，工作单元为列；矩阵中的符号表示项目工作人员在每个工作单元中的角色或责任。

5.3.4项目行动计划表

项目行动计划表是指为了实现项目目标，而将有关的一系列活动或任务进行细分，并按内在的层次关系把所需要的资源、前项任务、持续时间等，加以记录形成表格。

示例5.4房地产开发项目计划的执行、控制和调整5.4.1计划执行的工作内容

1.三个阶段（1）计划制定（2）计划执行（3）计划检查

2.四个环节（1）目标确定（2）目标展开（3）目标实施（4）目标考评图示1）资料的收集准备2）实行动态管理3）狠抓重点项目的计划管理，树立内部标杆4）加强各个控制点上的管理建设5）计划管理与目标管理、绩效考核密不可分3.计划执行的过程中应从以下方面着手

5.4.2项目计划的控制

有效的对项目的计划进行控制的关键是及时地定期检测实际的进程，并与计划进程进行比较，如果有必要，立即采取措施。整个项目组织要实施有效的计划控制，就要建立完善的项目信息系统，利用项目管理软件进行控制，可以降低计划管理工作的复杂性，同时提高管理的质量和可靠性。项目计划的控制也是一个动态的过程，图5-5综合了项目控制的一般过程。

1．检查-识别偏差是对项目实施的跟踪和监控

2．分析-分析偏差

3．计划-选择控制措施（1）组织措施（2）经济措施（3）技术措施（4）合同措施

4．决策立足偏差发生的实际情况，决定选用何种控制措施。

5．执行一旦控制措施得到批准，就要落实控制措施的实施。5.4.3计划的调整

任何计划的编制，都很难找到绝对的可靠的事实作为依据，所以在长期的实施中，计划必然是要调整的。计划是不断滚动的，只有在不断的调整中才能更贴近现实。计划调整的原则：

1.尽可能少调整；

2.必须按照规定的程序进行，按规定的权限审批。5.5项目计划管理时应该注意的其他问题5.5.1项目计划管理内容应注意的问题

1．计划应包括对目标的研究与分解，应包括对环境的调查与分析

2．内容更具完备性和系统性

3．项目的计划要从总体上考虑

4．项目计划要考虑风险

5．项目计划的范围要适中

6．项目的计划要具有可操作性5.5.2项目计划管理实施应注意的问题

1．要意识到项目计划的重要性和首要性2．要清楚房地产的整个开发流程3．要从企业的实际情况出发，充分认识企业的资源状况4．要对市场上的工作方法进行研究，熟悉完成流程中的各项工作需要的时间5．保证计划编制不流于形式，计划编制最好分层次6．谁干的工作谁编计划，层层编制，层层执行参考书目1张敏莉.房地产项目策划，北京：人民交通出版社，20072施金亮编著.房地产投融资.上海：上海大学出版社，2004.113林左裕著.不动产投资管理.北京：中国人民大学出版社，20054刘国靖编著.现代项目管理教程，中国人民大学出版社，20045陈溥才，郭镇宁等著.房地产开发项目可行性研究与方案优化策略.北京：中国建筑工业出版社，20046谭术魁主编.房地产开发与经营.上海：复旦大学出版社，2006.10第六章房地产项目设计阶段的管理第六章房地产项目设计阶段的管理第六章房地产项目设计阶段的管理6.1设计过程的成本管理

6.1.1成本管理内涵房地产项目设计过程中的成本管理，重点是对项目的投资进行尽可能准确的估算和控制，从而既能对项目风险进行有效控制，又是保证项目经济效益实现的关键步骤。设计成本是指为了获得开发项目所需的设计成果而付出的费用。对建设单位而言，设计成本是工程项目总投资的组成部分，对设计成本加以管理和控制，不仅能节省开发成本，而且能提高设计人员的经济意识，使其在设计过程中运用技术经济分析方法，优化设计，降低工程造价，提高项目的整体效益。第六章房地产项目设计阶段的管理6.1.2项目规划设计阶段的成本控制（1）限额设计（2）标准设计（3）房地产企业对设计工作的成本控制第六章房地产项目设计阶段的管理6.2项目限额设计管理

6.2.1限额设计概述

所谓限额设计就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总额概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。限额设计的控制对象是影响工程设计的基础价的项目。第六章房地产项目设计阶段的管理6.2.2限额设计目标

1.限额设计目标的确定

限额设计应作为衡量项目勘察设计工作质量的综合指标，应进行多层次的控制与管理，步步为营、层层控制，同时实现对设计规模，设计标准，工程数量与概算指标等各个方面的多维控制。第六章房地产项目设计阶段的管理2.采用优化设计，确保限额设计目标的实现（1）分析设计对象综合数据，建立模型；（2）根据设计对象的数据特征选择合适的优化方法，并建立模型；（3）用计算机对问题求解，并分析计算结果的可行性，对模型进行调整，直到得到满意结果为止。第六章房地产项目设计阶段的管理6.2.3限额设计的过程

1.投资分配2.限额进行初步设计4.设计变更3.限额进行施工图设计第六章房地产项目设计阶段的管理6.2.4限额设计控制1.限额设计的纵向控制法（1）初步设计要重视方案选择，按照审定的可行性研究阶段的投资估算进一步落实投资的可能性（2）把施工图预算严格控制在批准的概算以内（3）加强对设计变更的管理工作第六章房地产项目设计阶段的管理2．限额设计的横向控制法（1）设计单位的责任范围（2）设计单位对某些情况造成的项目投资不承担责任（3）建立设计单位内部限额设计责任制第六章房地产项目设计阶段的管理6.3设计过程的质量管理

6.3.1质量管理概述

1.质量管理的含义项目设计是将项目可行性研究和项目策划中所提出的规划思想、使用功能、项目决策所提出的投资目标和建设目标等具体化的过程。房地产项目设计既包括整个项目的规划设计，也包括个别建筑物的建筑设计、结构设计等。项目设计质量直接关系到项目建成后的使用功能和使用价值。设计质量形成于项目设计的全过程，涉及到参与项目设计的各专业、各层次设计人员。第六章房地产项目设计阶段的管理2.质量管理的依据

（1）项目质量计划（2）国家相关的法规标准及规范（3）合同中的规定条款第六章房地产项目设计阶段的管理6.3.2质量管理的主要内容

（1）审查设计文件的正确性和完整性。（2）审查设计招标文件，设计竞赛方案的可行性。（3）审查设计方案的先进性和合理性，确定最佳设计方案。（4）审查设计单位质量保证体系，专业交底和专业会签制度。（5）进行设计质量跟踪检查，控制设计图纸的质量。（6）审查设计方案的经济性，即从投资成本角度探讨设计方案的可行性和对投资目标的符合性。（7）审查设计方案的适用性和市场要求的符合性。（8）审查设计方案工艺实现的可行性。第六章房地产项目设计阶段的管理6.3.3质量管理过程

1.项目设计质量2.项目设计质量要求的确定3.项目设计单位的选择4.项目设计工作质量控制第六章房地产项目设计阶段的管理6.4设计过程的进度管理

6.4.1进度管理概述

1.设计进度控制概念工程建设的进度控制就是指对工程项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工，交付使用。进度控制的最终目的是确保项目进度目标的实现，建设项目进度控制的总目标是建设工期。

第六章房地产项目设计阶段的管理2.设计进度控制的意义（1）设计进度控制是工程建设进度控制的重要内容（2）设计进度控制是施工进度控制的前提（3）设计进度控制是设备和材料供应进度控制的前提第六章房地产项目设计阶段的管理6.4.2进度管理控制体系

1.设计进度控制的目标体系

（1）设计准备工作时间目标（2）初步设计时间目标（3）施工图时间目标第六章房地产项目设计阶段的管理2.设计进度控制计划体系（1）项目设计总进度控制计划（2）阶段性设计进度控制计划（3）设计进度作业计划第六章房地产项目设计阶段的管理6.4.3进度管理控制措施

1.设计进度控制的工作程序2.设计单位的进度控制3.建设单位对设计进度的监控第六章房地产项目设计阶段的管理6.5项目设计审核

房地产项目设计审核旨在项目的设计阶段，通过对项目的设计方案、设计图纸、设计交底等方面进行审核，使项目在设计阶段得到有效控制。第六章房地产项目设计阶段的管理6.5.1项目设计方案的审核

1.总体方案审核2.专业设计方案的审核（1）建筑设计方案（2）结构设计方案（3）给排水工程设计方案（4）通风空调设计方案第六章房地产项目设计阶段的管理6.5.2项目设计图纸的审核

1.初步设计阶段的设计图纸审核2.技术设计阶段的设计图纸审核3.施工图设计阶段的设计图纸审核6.5.3项目设计交底与图纸会审

第六章房地产项目设计阶段的管理6.6项目的设计监理

6.6.1设计监理的内涵设计监理是工程项目管理的一个重要组成部分，它的职责范围根据各单位的性质和分工的差异有所不同。一般来说，设计监理的职责范围包括协助建设单位确定设计单位、组织设计方案优选、对设计进度进行跟踪管理、施工图纸的审查、严格控制设计变更及工程洽商，为工程实施阶段的各项控制目标奠定良好的前期基础，从而实现对工程项目三大控制目标（投资、进度和质量）的源头控制。6.6.2设计监理涉及的范围设计单位完成各阶段的设计成果后，设计监理公司将组织对交付成果进行审查。在审查过程中，首先应审查设计单位是否严格遵守有关工程建设及质量管理方面的法律、法规；是否严格遵守有关工程建设的技术标准；审查设计项目是否满足询价人所需要的功能和使用要求。在项目的实施过程中，对非发生不可的变更，则设计变更发生越早越好。如果在设计阶段变更，只须修改图纸，其他费用尚未发生，损失有限；如果在采购阶段变更，不仅需要修改图纸，设备材料还必须重新采购；若在施工阶段变更，除上述费用外，已施工的工程还须拆除，势必造成重大变更损失。6.6.3设计监理的重要性第六章房地产项目设计阶段的管理6.6.4设计监理的项目部组织机构

结构设计监理建筑设计监理给排水设计监理暖通与空调设计监理电气设计监理总监理工程师总监总监代表图6-2设计监理项目部的组织结构图

第六章房地产项目设计阶段的管理6.6.5设计监理的工作内容

1.按设计监理控制目标划分（1）设计监理的质量管理（2）设计监理的进度控制（3）设计监理的投资控制（4）设计监理的合同管理（5）设计监理的信息管理2.按设计阶段划分的限额设计监理工作内容（1）设计准备阶段（2）设计阶段（3）设计成果验收阶段第六章房地产项目设计阶段的管理6.5.6设计监理的质量目标控制及措施

1.方案设计阶段（1）对方案设计的设计原则（书面）进行审核（2）对方案设计过程中方案论证结果进行检查（3）对设计单位正式提交的方案设计文件进行审核2.初步设计阶段（1）核查本阶段设计监理所需要的设计依据文件、规范、标准、工程资料等是否齐全（2）对初步设计的设计原则进行审核，提出设计监理意见（3）对设计单位正式提交的初步设计文件进行审核第六章房地产项目设计阶段的管理3.施工图设计阶段（1）核查本阶段设计监理所需的设计依据文件、规范、标准、工程资料等是否齐全（2）对设计单位正式提交的施工图设计文件进行审核（3）施工图审核中需对下列内容加强审核。（4）施工图审核中需对各专业设计图纸进行必要的会审第六章房地产项目设计阶段的管理6.5.7设计监理的设计投资目标控制及措施

1.设计阶段投资控制的目的2.针对本工程，监理公司在设计监理阶段拟采取的投资目标控制措施第六章房地产项目设计阶段的管理6.5.8设计监理的设计进度目标控制及措施

1.方案设计阶段、初步设计阶段进度计划2.施工图设计进度计划3.设计阶段进度控制的措施第六章房地产项目设计阶段的管理参考文献1徐大图.工程造价的确定与控制，北京：中国计划出版社，19972宋晓红,王雪峰.浅谈限额设计在工程设计中的作用,水利科技与经济,第12期3杨劲,刘金昌等.工程建设进度控制,北京：中国建筑工业出版社,19974谢祚水.结构优化设计理论,北京：国防工业出版社,19975黄兴宇.建设项目设计管理及设计阶段造价控制方法研究,重庆大学,20056何万钟,贯彻.《条例》及面对入世应对建设监理如何定位，建设监理，2000.047潘蜀健.房地产项目控制,北京：中国建筑工业出版社,2005第七章

房地产项目施工阶段的管理

内容提要1.项目质量管理。包括工程项目质量的特点、全面质量管理的PDCA循环、质量管理的内容等。2.项目成本管理。包括成本管理的特点、主要内容及其信息化等。3.项目进度管理。包括其主要内容、影响因素分析和项目进度计划表示方法等。4.项目合同管理。包括其目的内容、施工合同的签订等。5.项目信息管理。包括工程项目管理信息系统的含义、结构、功能等。6.项目其他管理。7.1项目质量管理

质量：广义上看是指反映实体满足明确或隐含需要的能力的特性的总和。工程项目质量：通过项目施工全过程所形成的工程项目质量，它不仅能满足用户从事生产或生活需要，而且必须达到项目设计、规范和合同规定的质量标准。

房地产开发项目的质量管理，是房地产开发企业在工程项目实施过程中最重要的一项管理。7.1.1工程项目质量的特点

1.影响因素多。如决策、设计、材料、机械、环境、施工工艺、操作方法、管理制度、施工人员素质等均直接或间接地影响工程项目的质量。2.质量波动大。由于建筑产品及其生产特点，生产活动受到各种不利因素的影响，故项目施工质量水平很容易产生波动。3.质量隐患多。工程项目在施工过程中，由于工序交接多，中间产品多，隐蔽工程多，若不及时检查并发现其存在的质量问题，容易产生第二判断错误。4.质量评定难度大。工程项目终检验收时难以发现内在的质量缺陷，若在项目完工后再检查，又只能看其表面。因此对工程质量更应重视事前控制、事中严格监督。7.1.2全面质量管理的PDCA循环

将前面章节介绍的PDCA循环具体运用到质量管理中，可以划分为四个阶段：阶段划分主要任务第一阶段是计划阶段（即P阶段）制订质量管理目标，活动计划和管理项目的具体实施措施。第二阶段是实施阶段（即D阶段）按照第一阶段制订的计划措施，组织个方面的力量分头去认真贯彻实施。第三阶段是检查阶段（即C阶段）将实施效果与预期目标对比，检查执行的情况，看是否达到预期效果。第四阶段是处理阶段（即A阶段）对检查结果进行总结和处理。7.1.3质量管理的内容

施工阶段的质量管理是项目管理的重点，在工程项目施工阶段，质量管理的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺流程是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价等等。7.2项目成本管理

工程项目成本管理：

通过控制手段，在达到预定工程项目功能和工期要求的同时优化成本开支，将总成本控制在预算范围内。成本管理是房地产项目实施管理的重点与核心，成本管理的效果直接关系到企业的经济效益。7.2.1成本管理的特点7.2.2项目成本管理的主要内容

(1)加强对施工方案的技术经济比较。对施工方案从技术上和经济上进行对比评价通过定性分析和定量分析。（2）对工程现场签证手续严格把关。通过建立工程监理制建立专业部门、利用专业人员对工程实行专业化管理。（3）制定成本控制重点。对工程费用变化大的部分和环节，制定成本控制重点。另外房地产开发企业对于工程预决算和材料设备采购环节进行的成本控制。（4）对工程变更严格控制。7.2.3成本超支的原因分析

成本超支的原因是多方面的，例如：（1）宏观因素：总工期拖延，物价上涨，工程量大幅度增加；（2）微观因素：分项工程效率低，协调不好，局部返工；（3）内部原因：管理失误，不协调，采购了劣质材料，工人培训不充分，材料消耗增加，事故，返工；（4）外部原因：上级、业主的干扰，设计的修改，阴雨天气，其他风险等。7.2.4降低成本的措施

一般只有当给出的措施比原计划已选定的措施更为有利，或使工程范围减少，或生产效率提高，成本才能降低，例如：（1）寻找新的更好、更高的效率，更优的技术方案。（2）购买部分产品，而不是采用完全由自己生产的产品。（3）重新选择供应商，但会产生供应风险，选择需要时间。（4）改变实施过程。（5）变更工程范围。（6）索赔。7.3项目进度管理

进度管理:

指开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸于实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工交付使用。7.3.1影响项目进度的因素分析

影响开发项目进度的因素包括：人的因素、技术因素、材料设备与构配件因素、施工机械设备因素，资金因素，水文、地址与气象因素等自然因素，政治、经济、环境等社会因素，以及其他不确定因素等。（1）施工阶段前期的影响因素。（2）施工阶段中期的影响因素。（3）施工阶段后期的影响因素。7.3.2进度管理主要内容

（1）施工进度的跟踪检查。（2）收集、整理和统计有关进度数据。（3）将实际进度与计划进度进行对比分析。（4）分析进度偏差对工期和后续工作的影响。（5）分析是否需要进行进度调整。（6）采取进度调整措施。（7）实施调整后的进度计划。7.3.3项目进度计划表示方法

房地产开发项目进度管理一般采用实际进度与计划进度图形比较法。项目进度计划可用横道图表示，也可以用网络图表示。用网络图表示的进度计划叫网络计划。7.3.4施工进度管理的措施

（1）组织措施。（2）技术措施。（4）经济措施。（5）信息管理措施。7.4项目合同管理

7.4.1项目合同管理的目的（1）建立现代企业制度的需要。

（2）规范市场交易行为。

（3）保证合同的履行。（4）开拓国际市场的需要。7.4.2施工合同的签订

签订施工合同应使用我国的建筑工程施工合同（示范文本），其中的要点如下：1.工期。2.合同价款（1）开发企业接受的合同价款。（2）追加合同价款。（3）合同的计价方式。7.4.3合同管理的内容

下面是一些业主一方在施工阶段的合同管理内容：（1）将任命的业主代表和工程师（必要时可撤换）以书面形式通知承包商，如属国际贷款项目还应该通知贷款方。（2）继续抓紧完成施工前未完成的项目用地征用手续以及移民等工作。（3）批准承包商转让部分项目权益的申请，（如有时）批准履约保证和承包人，批准承包商提交的保险单和保险公司。（4）负责项目的融资以保证项目的顺利实施。（5）在承包商有关手续齐备后，及时向承包商拨付有关款项。如项目预付款，设备和材料预付款，每月的月结算，最终结算等。这是业主最主要的义务。

......7.4.4合同分析

合同分析一般包括以下内容：（1）界定承包人和开发企业的主要权利、义务和主要任务。（2）合同的价格分析。（3）合同工期的分析。（4）违约责任的理解。（5）验收责任的理解。7.5项目信息管理

7.5.1工程项目管理信息系统的含义管理信息系统

：一个由人、电子计算机等组成的能进行建设项目信息的收集、加工、整理、存储、检索、传递、维护和使用的集成化系统，也是一个计算机辅助管理系统。其目的是实现工程项目信息的全面管理、系统管理、规范管理和科学管理，从而为项目管理人员进行工程项目的进度控制、质量控制、投资控制及合同管理等提供可靠的信息支持。7.5.2工程项目管理信息系统的结构和功能

一个完整的工程项目管理信息系统一般主要是由费用控制子系统、进度控制子系统、质量控制子系统、合同管理子系统和公共数据库所构成，其结构图如图9-6所示。7.6项目其他管理

7.6.1项目协调管理主要包括：（1）做好市政配套的协调管理工作。（2）协调各承包合同中有关进度、技术配合、现场协作、公共设施使用问题，解决它们之间产生的矛盾。（3）定期召开各承包单位参加的项目经理协调会议，并检查会议决定事项的执行情况。（4）参加总包单位或重要分包单位的现场协调会、调度会等。（5）协调各单位之间的矛盾、争议，正确处理其经济上的纷争。7.6.2项目安全健康环境管理

1.安全健康环境管理

开发项目的安全健康管理主要任务是保证建设工程的生产者和使用者以及第三人的安全。环境管理是指保护生态环境，如控制现场作业的粉尘噪音、三废等对环境的危害，并考虑能源节约和减少资源的浪费等。2.参与者的主要安全任务

开发企业应向承包商提供安全生产作业环境和安全施工的所需费用，及时将安全施工措施和拆除工程的有关资料向当地建设行政主管部门备案，不得任意压缩施工工期、明示或者暗示承包人采用不符合安全生产的规范标准；施工企业应在施工前编制详细的施工技术要求和安全方案，施工现场根据不同的施工阶段采取相应的安全措施。7.6.3项目资料管理

1.项目资料管理的内容2.项目资料管理应注意的问题（1）经常性。工程项目技术资料的积累是资料管理的基础，房地产开发商除注意自身资料积累工作以外，还应该经常检查、督促施工单位注意技术资料的积累和整理。（2）准确性。工程项目技术资料的准确性是资料管理的重点，对各种原始资料要保证其真实性。（3）完整性。工程项目技术资料的完整性是资料管理工作的目标。参考书目

1.刘国靖编著.现代项目管理教程，中国人民大学出版社，20042.毕星，翟丽编著.