内部承包协议书诉讼主体是

内部承包协议书诉讼主体是1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发集团有限公司。

甲方地址：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦18层。

甲方法定代表人/负责人：张明。

甲方联系方式座机）手机）。

甲方是一家依法注册成立的大型综合性房地产开发企业，具备房地产开发、租赁及委托服务业务的经营范围。甲方在房地产市场拥有丰富的项目开发经验，并持有多个商业及住宅地产项目。基于甲方业务发展的需要，甲方拟通过内部承包方式将部分项目运营管理业务委托给具备专业能力的乙方，以实现项目高效、合规的运营管理。本协议的签订，旨在明确甲乙双方在项目运营管理中的权利义务，确保项目顺利实施，维护双方的合法权益。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业运营管理有限公司。

乙方地址：中国上海市浦东新区陆家嘴环路1088号XX金融中心25层。

乙方法定代表人/负责人：李强。

乙方联系方式座机）手机）。

乙方是一家依法注册成立的专业商业运营管理公司，专注于商业地产的租赁、运营及增值服务。乙方在商业地产运营管理领域具备丰富的实践经验和专业团队，曾成功运营多个大型商业综合体及写字楼项目。基于乙方的专业能力和市场口碑，甲方选择乙方作为本协议的承包方，负责特定项目的运营管理业务。本协议的签订，旨在明确乙方的承包范围、服务标准及双方的权利义务，确保项目运营符合甲方要求，并实现合作共赢。

双方合作的背景及前提条件：

甲方拟将其位于XX市XX区XX商业广场的部分商铺及配套区域，通过内部承包方式委托给乙方进行运营管理。该商业广场建筑面积约XX万平方米，包含XX个商铺单元及XX个配套服务区域，预计年租金收入约为XX万元人民币。乙方根据本协议约定，在甲方授权范围内，负责商铺及配套区域的租赁管理、招商运营、客户服务、物业管理等全流程工作，并向甲方支付约定的承包费用。双方基于平等、自愿、公平的原则，经友好协商，达成本协议，以兹共同遵守。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲乙双方在XX市XX区XX商业广场特定区域（以下简称“承包区域”）的内部承包合作关系，由乙方依据甲方要求，对承包区域进行专业的运营管理，以提升物业价值、增加租金收入并保障商户及顾客的合法权益。本协议的范围包括但不限于承包区域的租赁管理、招商推广、商户服务、客户关系维护、物业管理、财务管理以及与运营相关的其他事务。具体内容涵盖租赁合同的签订与执行、租金收缴与结算、市场推广与招商活动、商户日常服务与支持、物业维护与安全监督、运营数据分析与报告、以及双方约定的其他运营管理职责。

第二条定义

1.“承包区域”指本协议附件一中所列明的XX市XX区XX商业广场的具体商铺及配套区域。

2.“运营管理”指乙方根据甲方要求，对承包区域进行的租赁管理、招商运营、客户服务、物业管理等综合性服务活动。

3.“承包费用”指乙方依据本协议约定向甲方支付的费用，包括固定承包费和绩效奖金等。

4.“租赁合同”指甲方或乙方为承包区域的租赁事宜与商户签订的合同。

5.“市场推广”指为吸引商户及顾客而进行的广告宣传、促销活动等。

6.“物业管理”指对承包区域的设施设备维护、环境卫生、安全保卫等管理工作。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力和义务：

(1)甲方有权对乙方的运营管理活动进行监督和指导，确保其符合本协议约定及行业规范。

(2)甲方有权要求乙方定期提交运营报告，包括但不限于租金收缴情况、招商进展、市场分析报告等。

(3)甲方有权参与乙方制定的市场推广计划和招商策略，并提出修改意见。

(4)甲方应按照本协议约定，向乙方提供必要的运营支持，包括但不限于物业管理、工程维修等。

(5)甲方应保障乙方的合法权益，不得随意变更或解除本协议，如确需变更或解除，应提前30日书面通知乙方，并协商解决相关事宜。

(6)甲方应按照本协议约定，按时足额支付乙方承包费用，不得无故拖欠或克扣。

(7)甲方应提供承包区域的相关资料和文件，包括但不限于产权证明、租赁合同、物业管理规定等，以供乙方开展工作。

2.乙方的权力和义务：

(1)乙方有权根据本协议约定，对承包区域进行全面的运营管理，包括租赁管理、招商运营、客户服务、物业管理等。

(2)乙方有权要求甲方提供必要的运营支持和资源，以保障运营管理的顺利进行。

(3)乙方应建立完善的运营管理制度，包括但不限于租赁管理制度、商户服务规范、物业管理制度等，并确保制度的执行。

(4)乙方应定期向甲方提交运营报告，包括但不限于租金收缴情况、招商进展、市场分析报告等，并接受甲方的监督和指导。

(5)乙方应积极开展市场推广和招商活动，提升承包区域的租金收入和品牌价值。市场推广费用应事先报经甲方批准，超出预算部分需另行协商。

(6)乙方应负责承包区域的日常物业管理，包括但不限于设施设备维护、环境卫生、安全保卫等，确保承包区域的良好运营环境。

(7)乙方应妥善保管承包区域的租赁合同、物业资料等文件，并确保其完整性和安全性。

(8)乙方应遵守国家法律法规和行业规范，不得从事任何违法违规活动。如因乙方原因导致甲方或第三方遭受损失，乙方应承担相应的赔偿责任。

(9)乙方应建立完善的客户服务体系，及时处理商户和顾客的投诉和建议，提升客户满意度。

(10)乙方应积极配合甲方完成各项合作任务，如市场调研、项目推广等，并确保任务的质量和进度。

(11)乙方应建立完善的财务管理制度，确保租金收缴和承包费用的结算准确无误。如有疑问或争议，应及时与甲方沟通解决。

(12)乙方应定期对运营数据进行分析，并向甲方提供优化建议，以提升承包区域的运营效益。

第四条价格与支付条件

1.承包费用：乙方同意向甲方支付内部承包费用，具体包括固定月承包费和基于运营绩效的浮动奖金。固定月承包费为人民币叁佰万元整（¥3,000,000.00），浮动奖金根据承包区域年度租金完成率计算，具体计算方式及奖金比例由双方另行协商确定并在附件中明确。

2.支付方式：承包费用通过银行转账方式支付。甲方应设立以下银行账户接收乙方的承包费用：开户行：XX银行XX支行；账户名：XX房地产开发集团有限公司；账号：XXXXXXXXXXXXXXXX。乙方应在每月10日前将当月固定承包费及当月应发浮动奖金，通过银行转账方式支付至上述账户。

3.支付时间：固定承包费按月支付，每月10日前支付上月费用；年度绩效奖金在年度运营报告经甲方审核确认后30日内支付。甲方应在收到乙方支付的费用后，及时确认并出具收款凭证。如乙方未能按时支付承包费用，每逾期一日，应按当期应付未付金额的千分之一向甲方支付违约金，逾期超过30日，甲方有权解除本协议，并要求乙方承担相应责任。

第五条履行期限

1.协议有效期：本协议自双方签字盖章之日起生效，有效期为伍年，自XXXX年XX月XX日至XXXX年XX月XX日止。

2.续约条款：协议期满前三个月，如双方均未提出书面解除意向，本协议自动续约伍年。续约条件及费用由双方届时协商确定。

3.关键时间节点：乙方应在每月5日前提交上月运营报告；每年3月31日前提交上一年度完整运营报告及绩效奖金计算依据；如遇重大市场变化或政策调整，双方应于15日内就调整方案进行协商。

4.提前终止：协议期内，任何一方如需提前终止本协议，应提前六个月书面通知对方，并支付相当于三个月承包费用的违约金。提前终止的具体事宜由双方协商解决。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

(1)甲方未按时足额支付承包费用，每逾期一日，应按当期应付未付金额的千分之一向乙方支付违约金，逾期超过30日，乙方有权解除本协议，并要求甲方支付全部应付承包费用及违约金。

(2)甲方无正当理由单方面解除本协议，应向乙方支付相当于一年承包费用的违约金，并赔偿乙方因此遭受的直接经济损失。

(3)甲方未能按照本协议约定提供必要的运营支持，导致乙方运营管理活动受阻，应承担相应的责任，并赔偿乙方因此遭受的损失。

(4)甲方提供的承包区域存在权属争议或不符合运营条件，应承担全部责任，并赔偿乙方因此遭受的损失。

2.乙方违约责任：

(1)乙方未按时足额支付承包费用，每逾期一日，应按当期应付未付金额的千分之一向甲方支付违约金，逾期超过30日，甲方有权解除本协议，并要求乙方支付全部应付承包费用及违约金。

(2)乙方未能按照本协议约定履行运营管理职责，导致承包区域租金收入下降或出现重大运营事故，应承担相应的责任，并赔偿甲方因此遭受的损失。具体赔偿金额根据实际情况由双方协商确定，但不应低于下降租金总额的百分之五十。

(3)乙方在运营管理过程中违反国家法律法规或行业规范，导致甲方或第三方遭受损失，应承担全部赔偿责任，并支付相当于违约金总额二倍的罚款。

(4)乙方擅自将承包区域用于非约定用途，或泄露甲方商业秘密，甲方有权立即解除本协议，并要求乙方支付相当于一年承包费用的违约金，并赔偿甲方因此遭受的全部损失。

(5)乙方未按时提交运营报告，或提交的报告内容虚假或不完整，应承担相应的责任，并赔偿甲方因此遭受的损失。每逾期一日，应按当期应付未付金额的千分之一向甲方支付违约金。

(6)乙方在市场推广和招商活动中违反本协议约定，导致甲方声誉受损，应承担相应的责任，并赔偿甲方因此遭受的损失。

3.违约金上限：双方同意，本协议项下的违约金总额不应超过本协议总价款的百分之五十。如违约金不足以弥补守约方实际损失，守约方有权要求违约方赔偿全部损失。

4.不可抗力：如因不可抗力导致本协议无法履行，双方互不承担违约责任，但应及时通知对方，并采取措施减少损失。不可抗力消除后，应继续履行本协议。

5.法律责任：双方应遵守本协议约定，如因一方违约导致法律诉讼，违约方应承担全部诉讼费用及律师费用。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、动乱、政府行为（如法律法规变更、政策调整等）、疫情及其防控措施、网络攻击或系统故障等。不可抗力事件应使受影响方在合理努力下仍无法履行其在本协议下的部分或全部义务。

2.通知义务：任何一方在发生或预见到不可抗力事件时，应在合理时间内（不迟于事件发生后5日）书面通知对方，说明事件的基本情况、可能产生的影响以及预计持续的时间。通知应包含必要的证据支持。

3.协商处理：收到不可抗力通知后，双方应立即进行协商，评估事件影响，并采取一切合理措施减轻损失、尝试继续履行或达成临时安排。双方应在不可抗力事件持续期间，根据实际情况调整履行期限或方式，直至不可抗力影响消除。

4.责任免除：因不可抗力导致任何一方无法履行或无法完全履行本协议项下的义务时，该方不承担违约责任，但应在不可抗力影响消除后立即恢复履行。双方应相互理解，免除因不可抗力造成的损失和损害赔偿责任。

5.协议终止：如不可抗力事件持续超过30日，且双方经合理协商仍无法达成继续履行协议的共识，本协议可予以终止。终止时，双方应根据已完成的工作及协议履行情况，协商处理剩余款项、财产返还等事宜，互不承担违约责任。不可抗力事件消除后，双方可协商决定是否恢复履行本协议。

第八条争议解决

1.协商解决：凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商的方式解决。协商应在争议发生后30日内进行，地点在中国北京市。双方应指定专门联系人负责协商事宜，并尽最大努力寻求达成和解协议的方案。

2.调解：若协商未能在30日内解决争议，双方同意将争议提交给双方共同认可的有管辖权的调解委员会（以下简称“调解委员会”）进行调解。调解应遵循公平、公正、保密的原则。调解期间，双方应继续履行本协议非争议部分的责任。经调解委员会出具调解书的，该调解书具有约束力，双方应自觉履行。调解不成的，任何一方均有权采取下一步法律行动。

3.仲裁：若协商和调解均未能解决争议，或双方在争议发生后15日内明确同意直接进行仲裁，则争议应提交至中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为北京市。双方应各自指定一名仲裁员，由双方共同指定的仲裁员担任首席仲裁员，组成仲裁庭。若双方未能就仲裁员指定达成一致，则由仲裁委员会主席指定。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁费用由败诉方承担，或由仲裁庭决定分担。仲裁过程中，未经对方事先书面同意，仲裁庭成员及参与仲裁的人员不得披露案件情况或参与调解。

4.诉讼：除上述仲裁条款约定外，任何一方均不得就本协议项下的任何争议向人民法院提起诉讼。本协议的仲裁条款具有独立性，不影响该条款的效力。任何一方违反本协议选择诉讼解决的，守约方有权要求其承担违约责任，并要求返还其为诉讼支付的费用。

第九条其他条款

1.通知方式：双方在本协议首部列明的联系方式为有效联系方式。任何一方变更联系方式，应提前5日书面通知对方。通过书面、电子邮件、传真或本协议约定的其他方式发送的通知，如在合理工作时间发送至指定联系方式，即视为有效送达。电子通知应以能够验证发送时间和收件人的方式发送。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方协商一致，并以书面形式作出，作为本协议不可分割的一部分。任何一方不得单方面变更本协议内容。口头约定或非经书面确认的变更无效。

3.法律适用与解释：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。任何争议，均以本协议适用的法律为准进行解释。

4.完整协议：本协议及其附件构成双方就本协议标的事项达成的完整协议，取代双方此前就此达成的所有口头或书面协议、谅解或安排。除非本协议另有约定，任何一方均不得提出与本协议不一致的主张或抗辩。

5.可分割性：若本协议任何条款被认定为无效或不可执