2025年土地登记代理人土地登记代理实务试卷及答案

2025年土地登记代理人土地登记代理实务试卷及答案一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.某企业因扩大生产规模需办理建设用地使用权变更登记，其申请材料中无需提交的是（）。A.原不动产权属证书B.企业营业执照副本C.建设用地规划许可证变更证明D.土地出让合同补充协议答案：B2.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，宅基地使用权及房屋所有权首次登记中，非本集体经济组织成员因（）合法取得宅基地使用权的，可予登记。A.继承房屋B.购买闲置农房C.租赁集体土地D.赠与取得答案：A3.甲公司通过法院拍卖取得某工业用地使用权，办理转移登记时，登记机构需重点核查的是（）。A.拍卖公告发布时间B.法院执行裁定书的合法性C.原土地使用权人债务纠纷D.土地闲置费缴纳情况答案：B4.不动产登记机构收到异议登记申请后，应在（）个工作日内完成审核并记载于登记簿。A.1B.3C.5D.7答案：A5.某村集体将10亩集体经营性建设用地出让给乙公司，办理首次登记时，需提交的材料不包括（）。A.集体建设用地出让合同B.村民会议三分之二以上成员同意的决议C.土地勘测定界报告D.乙公司缴纳土地增值税凭证答案：D6.土地登记代理机构在代理预告登记时，需特别注意预告登记的有效期为（）。A.自能够进行不动产登记之日起3个月内B.自登记之日起6个月内C.主债权消灭或能够进行登记之日起90日内D.主合同约定的履行期限届满后1年答案：C7.某自然人申请宅基地使用权注销登记，原因是宅基地被征收为国有土地，需提交的材料不包括（）。A.征收补偿协议B.原不动产权属证书C.集体经济组织同意注销的证明D.县级以上人民政府征收决定书答案：C8.土地登记代理人在代理更正登记时，若利害关系人申请更正，需提交的核心材料是（）。A.不动产权属证书B.证实登记簿错误的材料C.登记机构的书面确认D.其他权利人的书面同意答案：B9.某企业以建设用地使用权抵押向银行贷款，办理抵押登记时，登记机构应记载的担保范围不包括（）。A.主债权数额B.利息C.违约金D.抵押合同签订费用答案：D10.集体土地所有权首次登记中，登记单元的划分依据是（）。A.乡镇行政边界B.土地利用总体规划C.权属界线封闭的地块D.第三次全国国土调查成果答案：C11.土地登记代理机构接受委托后，发现委托人提供的权属来源材料存在矛盾，正确的处理方式是（）。A.直接向登记机构说明情况并终止代理B.协助委托人补充材料并重新核查C.依据优势证据原则选择适用材料D.要求委托人书面承诺材料真实性后继续代理答案：B12.某公司申请办理土地使用权转移登记，因原权属证书遗失，需先申请（）。A.补发登记B.变更登记C.更正登记D.异议登记答案：A13.土地登记代理人在代理预告登记时，若预告登记失效后，当事人申请本登记，登记机构应（）。A.直接办理本登记B.要求重新申请预告登记C.核查预告登记失效的原因D.不予受理答案：C14.某村因行政区划调整导致集体土地所有权主体变更，应申请（）。A.转移登记B.变更登记C.首次登记D.更正登记答案：B15.建设用地使用权及房屋所有权抵押登记中，若抵押财产已出租，登记机构需记载的信息是（）。A.承租人姓名B.租赁期限C.租金金额D.租赁合同备案号答案：B16.土地登记代理人在代理注销登记时，若原权属证书无法收回，登记机构应（）。A.直接注销并公告作废B.要求代理人书面说明原因C.暂缓办理直至收回证书D.通知法院协助收回答案：A17.某自然人通过遗嘱继承取得土地使用权，办理转移登记时，无需提交的材料是（）。A.遗嘱公证书B.被继承人死亡证明C.继承人身份证明D.地籍调查表答案：D18.土地登记机构在办理异议登记后，若申请人未在（）日内提起诉讼，异议登记失效。A.10B.15C.30D.60答案：B19.集体经营性建设用地使用权首次登记中，出让年限不得超过（）年。A.30B.40C.50D.70答案：C20.土地登记代理人在代理查封登记时，若收到人民法院解除查封的协助执行通知书，应（）。A.立即办理注销查封登记B.核实通知书真伪后办理C.通知权利人确认后办理D.报上级主管部门批准答案：B二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）21.土地登记代理实务中，需由双方共同申请的登记类型包括（）。A.首次登记B.转移登记C.抵押登记D.异议登记E.更正登记（利害关系人申请）答案：BCE22.宅基地使用权及房屋所有权变更登记的常见情形有（）。A.房屋翻建导致面积增加B.权利人姓名变更C.因分家析产导致权利主体变化D.土地用途由住宅改为经营性E.宗地合并答案：ABE23.土地登记机构在权属审核中，需重点核查的内容包括（）。A.申请材料的完整性B.权属来源的合法性C.界址的准确性D.登记原因的合理性E.代理人的资格答案：ABCD24.土地登记代理机构的义务包括（）。A.维护委托人合法权益B.保守委托人商业秘密C.自行承担代理过程中的全部风险D.如实告知登记流程及风险E.代收登记费用并开具发票答案：ABD25.办理土地使用权注销登记的法定情形有（）。A.土地灭失B.使用权期限届满未续期C.因人民法院生效法律文书导致权利消灭D.抵押权实现E.土地被依法收回答案：ABCE26.预告登记的效力包括（）。A.限制处分效力B.对抗善意第三人效力C.确定物权设立时间效力D.优先受偿效力E.保全债权请求权效力答案：ABE27.集体土地所有权登记中，需记载的内容有（）。A.所有权主体名称（集体经济组织）B.宗地面积C.土地用途D.四至范围E.土地承包情况答案：ABD28.土地登记代理人在代理过程中，禁止的行为包括（）。A.同时接受双方当事人委托B.伪造申请材料C.泄露委托人个人信息D.向登记机构工作人员行贿E.超出代理权限签署文件答案：ABCDE29.建设用地使用权及房屋所有权首次登记中，需提交的规划材料有（）。A.建设工程规划许可证B.规划核实合格文件C.用地规划许可证D.房地产开发资质证书E.竣工验收备案表答案：ABCE30.土地登记机构在办理更正登记时，可依职权启动的情形有（）。A.登记机构工作人员操作失误导致登记错误B.利害关系人提供确凿证据证明登记错误C.人民法院生效判决确认登记错误D.不动产灭失未及时注销登记E.权利人申请更正但其他权利人不同意答案：ACD三、案例分析题（共3题，每题20分，共60分）（一）2024年5月，某市居民张某通过继承取得其祖父名下位于A村的宅基地使用权及房屋所有权。张某祖父于2023年12月去世，生前未立遗嘱，张某为唯一法定继承人。张某户籍已迁出A村，现为某市区城镇居民。2025年3月，张某委托某土地登记代理机构办理转移登记。问题：1.张某是否符合宅基地使用权转移登记的受理条件？说明理由。（5分）2.代理机构需协助张某准备哪些申请材料？（8分）3.登记机构审核的重点内容有哪些？（7分）答案：1.符合受理条件。根据《不动产登记操作规范（试行）》，非本集体经济组织成员因继承房屋占用宅基地的，可按规定登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本集体经济组织成员，因继承房屋占用宅基地”。2.需准备的材料包括：（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明（张某身份证、户口簿）；（3）被继承人死亡证明（死亡医学证明、户籍注销证明等）；（4）亲属关系证明（证明张某为唯一法定继承人）；（5）原不动产权属证书（宅基地使用权及房屋所有权证）；（6）宅基地及房屋现状说明（需村集体经济组织确认房屋未灭失）；（7）委托代理材料（授权委托书、代理人身份证明）。3.登记机构审核重点：（1）继承关系的真实性（核查死亡证明、亲属关系证明）；（2）房屋权属的合法性（原权属证书是否有效）；（3）宅基地使用权取得的合法性（是否因继承合法取得）；（4）不动产界址、面积是否与登记簿一致；（5）附记栏注记内容是否符合规范要求。（二）2025年1月，某工业企业甲公司与乙公司签订《土地使用权转让合同》，约定将甲公司名下一宗50亩国有建设用地使用权转让给乙公司，转让价格8000万元。合同签订后，乙公司支付了3000万元首付款，甲公司将土地交付乙公司使用，但未办理转移登记。2025年4月，甲公司因债务纠纷被债权人起诉，法院查封了该宗土地。乙公司委托土地登记代理机构申请办理转移登记，登记机构以土地已被查封为由不予受理。问题：1.登记机构不予受理的法律依据是什么？（6分）2.乙公司可采取哪些法律措施维护权益？（8分）3.土地登记代理人在代理此类业务时应提示的风险有哪些？（6分）答案：1.依据《不动产登记暂行条例》第二十二条，存在查封登记的不动产，登记机构不予办理转移登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封期间不得办理转移登记。2.乙公司可采取的措施：（1）向查封法院提出执行异议，主张其已支付部分价款并实际占有土地，请求解除查封；（2）依据《转让合同》向甲公司提起违约诉讼，要求返还首付款并赔偿损失；（3）若甲公司存在恶意转移财产行为，可主张合同无效并追究其法律责任；（4）申请财产保全，冻结甲公司其他财产以保障债权实现。3.代理人应提示的风险：（1）未办理登记前，土地权属未转移，存在被查封、抵押等风险；（2）支付大额款项前需核查土地权利状态（是否存在查封、抵押）；（3）合同中应明确约定转移登记时限及违约责任；（4）实际占有土地不产生物权效力，不能对抗善意第三人；（5）需关注土地是否存在闲置、欠缴税费等影响登记的情形。（三）某镇集体土地所有权登记中，A村与B村对某块200亩土地的权属发生争议。A村提供了1982年《山林权证》（记载该土地归A村所有），B村提供了2005年《土地承包合同》（显示B村村民在该土地上承包经营）及2010年镇政府《关于A、B两村土地权属的协调意见》（认定土地归B村所有）。登记机构经调查发现，1982年《山林权证》档案缺失，2005年承包合同未报县级农业农村部门备案，2010年协调意见无县级政府批复。问题：1.登记机构应如何处理该权属争议？（7分）2.土地登记代理人在代理集体土地所有权登记时，应如何协助处理权属争议？（7分）3.若争议最终由县级政府裁决，登记机构后续登记流程是什么？（6分）答案：1.登记机构应暂缓登记，书面告知当事人争议未解决。根据《土地权属争议调查处理办法》，土地权属争议未解决前，不得登记。登记机构需将争议情况报县级自然资源主管部门，由其协调或启动争议调查程序。2.代理人协助处理争议的措施：（1）收集并整理双方权属依据（包括历史凭证、现实使用证明等）；（2）协助当事人向镇政府