开发商越过业委会跟物业签合同

PAGE开发商越过业委会跟物业签合同关于开发商越过业委会与物业签订合同相关事宜的法律合同协议甲方：[开发商名称]法定代表人：[姓名]地址：[详细地址]联系方式：[联系电话]乙方：[业主委员会名称]法定代表人：[姓名]地址：[详细地址]联系方式：[联系电话]鉴于甲方作为[小区名称]的开发商，在未经乙方（业主委员会）同意的情况下，擅自与[物业名称]签订了关于该小区物业管理服务的合同（以下简称“原合同”），引发了一系列法律问题和业主关切。为妥善解决相关事宜，明确各方权利义务，经甲乙双方友好协商，依据《中华人民共和国民法典》及各类商事交易惯例，达成如下协议：一、合同背景及目的（一）背景1.[小区名称]建成后，甲方负责小区的初始开发建设工作。在小区交付使用后，本应按照法定程序，由业主共同决定选聘物业服务企业。2.然而，甲方在未与乙方（业主委员会）进行充分沟通和取得业主大会授权的情况下，直接与[物业名称]签订了物业管理服务合同，该行为违反了相关法律法规及小区业主公约的规定，损害了业主的合法权益，引发了业主的不满和争议。（二）目的本合同旨在明确甲方越过业委会签订物业合同行为的合法性问题，确定各方在物业管理服务相关事宜中的权利义务关系，妥善处理由此引发的纠纷，维护小区业主的合法权益，保障小区物业管理服务工作的正常有序开展。二、原合同效力及相关事实认定（一）原合同效力审查1.根据《中华人民共和国民法典》第278条规定【业主共同决定事项及表决】，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。2.经调查核实，甲方与[物业名称]签订原合同时，未按照上述法定程序取得业主大会的有效授权，也未与乙方（业主委员会）进行充分协商。因此，原合同的签订程序存在重大瑕疵，损害了业主的知情权和参与权。3.基于上述法律规定及事实情况，原合同的签订不符合法定程序，损害了业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》第153条规定【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。原合同应认定为无效合同。（二）相关事实确认1.甲方承认在签订原合同时，未按照法定程序征求业主意见，越过了业主委员会直接与[物业名称]签订合同。2.乙方提供了相关证据证明甲方在签订原合同前未履行告知义务，未召开业主大会讨论选聘物业服务企业事宜，且原合同签订后也未及时向业主公开相关情况。3.双方共同确认，原合同签订后，[物业名称]已按照合同约定提供了部分物业管理服务，但由于合同无效，相关服务的费用支付及服务质量评估等问题存在争议。三、各方权利义务（一）甲方权利义务1.权利有权要求乙方协助处理因原合同无效引发的与[物业名称]的沟通协调事宜，以妥善解决物业管理服务的过渡问题。在符合法律法规及业主利益的前提下，有权参与小区物业管理服务相关事宜的协商和决策过程。2.义务承担因越过业委会签订原合同给乙方及业主造成的损失赔偿责任。赔偿范围包括但不限于业主因原合同无效而遭受的直接经济损失、因物业管理服务混乱导致的生活不便等间接损失（具体损失赔偿标准按照本合同第五条规定执行）。负责与[物业名称]协商解除原合同，并妥善处理相关善后事宜，包括但不限于结算已提供服务的费用、清理物业交接等工作。积极配合乙方组织召开业主大会，就选聘新的物业服务企业等事项进行表决，并按照业主大会的决定执行。向乙方及业主公开与[物业名称]签订原合同的相关文件资料及交易情况，接受业主监督。（二）乙方权利义务1.权利有权要求甲方承担因原合同无效给业主造成的损失赔偿责任，并监督甲方履行赔偿义务。代表业主参与与甲方及[物业名称]就物业管理服务相关事宜的协商谈判，维护业主的合法权益。在业主大会授权下，负责组织选聘新的物业服务企业，并签订相关合同。2.义务协助甲方与[物业名称]进行沟通协调，确保物业管理服务的平稳过渡，避免因合同无效导致小区物业管理服务出现严重混乱。按照法律法规及业主大会的要求，及时向业主公开与物业管理服务相关的信息，保障业主的知情权。组织业主大会时，应遵循法定程序，充分征求业主意见，确保业主大会的决议合法有效。（三）业主权利义务1.权利有权要求甲方和乙方按照法律法规及本合同约定，妥善处理原合同无效引发的问题，维护自身合法权益。对物业管理服务相关事宜享有知情权、参与权和表决权，有权监督甲方和乙方的工作。在原合同无效且[物业名称]服务不符合要求的情况下，有权拒绝支付不合理的物业服务费用。2.义务遵守法律法规及小区业主公约，配合甲方和乙方处理物业管理服务相关事宜。按照业主大会的决定，履行相关义务，包括但不限于按时缴纳物业服务费用（如选聘新的物业服务企业后）。四、损失赔偿及费用处理（一）损失赔偿1.甲方应按照《中华人民共和国民法典》第577条规定【违约责任】，对因越过业委会签订原合同给乙方及业主造成的损失承担赔偿责任。损失赔偿范围包括但不限于：业主因原合同无效而多支付的物业服务费用（如有），按照实际支付金额及合理的计算期间予以返还。因物业管理服务混乱导致业主遭受的财产损失，如车辆损坏、房屋设施损坏等，经评估后按照实际损失金额进行赔偿。业主因物业管理服务质量差而遭受的精神损害抚慰金（根据实际情况酌情确定）。2.乙方及业主应提供相关证据证明损失的存在及具体金额，甲方应在收到证据后的[X]个工作日内进行核实确认。如双方对损失金额存在争议，可共同委托有资质的第三方评估机构进行评估，评估费用由责任方承担。（二）费用处理1.对于[物业名称]已提供的物业管理服务，甲方应按照实际服务情况与[物业名称]进行结算。结算标准应参照原合同约定的合理部分，但对于因合同无效而不应支付的不合理费用，甲方有权拒绝支付。2.业主已缴纳的物业服务费用中，属于因原合同无效而多缴纳的部分，甲方应负责退还业主。退还方式可由甲方直接退还或委托[物业名称]在后续服务费用中抵扣，具体方式由甲方与业主协商确定。3.因处理原合同无效相关事宜产生的合理费用，如律师费、评估费、鉴定费等，按照谁主张谁承担的原则，由责任方承担。但如双方共同委托第三方处理相关事宜，则费用由双方按照协商确定的比例分担。五、物业管理服务的过渡安排（一）临时管理措施1.在新的物业服务企业选聘确定之前，为确保小区物业管理服务的正常运行，由甲方和乙方共同协商制定临时管理措施。临时管理措施应包括但不限于以下内容：维持小区基本的环境卫生清扫、安全巡逻等服务，保障小区的基本秩序。对小区公共设施设备进行日常巡查和维护，确保其正常运行，但对于重大维修和更新改造事项，应按照法定程序征求业主意见后实施。协调处理小区内的突发事件和纠纷，及时向业主通报相关情况。2.临时管理措施的实施期限为自本合同签订之日起至新的物业服务企业正式接管小区之日止。在实施临时管理措施过程中，甲方和乙方应密切配合，共同承担管理责任，确保小区物业管理服务不出现重大中断或混乱。（二）新物业服务企业的选聘1.乙方应在本合同签订后的[X]个工作日内，组织召开业主大会，就选聘新的物业服务企业事宜进行表决。表决应按照《中华人民共和国民法典》第278条规定的程序进行，确保业主的广泛参与和意愿表达。2.业主大会决定选聘新的物业服务企业后，乙方应按照法定程序进行招标或其他选聘程序，确定新的物业服务企业。在选聘过程中，应公开透明，确保所有符合条件的企业都有公平竞争的机会。3.新的物业服务企业确定后，甲方、乙方和新的物业服务企业应签订三方协议，明确各方的权利义务关系，确保物业管理服务的顺利交接和持续稳定运行。（三）物业交接1.在新的物业服务企业确定后，甲方应负责协调[物业名称]与新的物业服务企业进行物业交接工作。交接内容包括但不限于小区公共设施设备的清单及现状、物业管理资料（如业主信息、维修记录、财务账目等）、物业服务用房及相关资产等。2.交接过程中，应进行详细的盘点和记录，并由三方共同签字确认。对于交接过程中发现的问题，应及时协商解决，确保交接工作的顺利完成。3.[物业名称]应在接到交接通知后的[X]个工作日内，完成相关交接工作，并向新的物业服务企业和甲方、乙方提供完整的交接资料。如因[物业名称]原因导致交接延误或出现问题，[物业名称]应承担相应的责任。六、违约责任及争议解决（一）违约责任1.若甲方未按照本合同约定履行义务，如未及时承担损失赔偿责任、未配合乙方组织业主大会、未妥善处理与[物业名称]的合同解除及交接事宜等，应按照《中华人民共和国民法典》第577条规定承担违约责任，向乙方支付违约金[具体金额]，并赔偿乙方因此遭受的损失。2.若乙方未按照本合同约定履行义务，如未协助甲方处理相关事宜、未及时组织业主大会、未保障业主知情权等，应按照《中华人民共和国民法典》第577条规定承担违约责任，向甲方支付违约金[具体金额]，并赔偿甲方因此遭受的损失。3.若业主违反本合同约定，如拒绝配合处理相关事宜、无故拖欠物业服务费用（如选聘新的物业服务企业后）等，应按照法律法规及小区业主公约承担违约责任，向甲方或乙方支付违约金（具体金额由双方协商确定），并承担因此给对方造成的损失。（二）争议解决1.本合同履行过程中如发生争议或纠纷，甲乙双方应首先友好协商解决。协商期限为自争议发生之日起的[X]个工作日内。2.若协商不成，任何一方均有权向有管辖权的人民法院提起诉讼。在争议解决期间，除涉及争议的部分外，双方应继续履行本合同其他无争议的条款。七、其他条款（一）合同变更与解除1.本合同的任何变更或补充需经甲乙双方协商一致，并签订书面协议。变更或补充协议作为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。2.在履行本合同过程中，若出现法律法规规定的解除情形或双方协商一致同意解除本合同，双方应签订解除协议，并按照法律法规及本合同约定处理相关善后事宜。（二）保密条款1.双方应对在履行本合同过程中知悉的对方商业秘密、技术秘密及其他敏感信息予以保密。未经对方书面同意，不得向任何第三方披露或使用。2.本条款的保密期限为自本合同生效之日起[X]年。（三）通知条款1.本合同履行过程中，双方的通知应以书面形式送达对方。送达地址为本合同首部约定的地址。如一方地址发生变更，应及时书面通知对方。2.通知可以通过邮寄、电子邮件、专人送达等方式进行。以邮寄方式送达的，邮件发出后[X]个工作日视为送达；以电子邮件方式送达的，邮件发出后[X]个小时