高尚别墅项目分析

高尚别墅项目分析

高尚别墅1别墅市场分析2案例分析3项目SWOT分析4战略定位及物业建议1别墅市场分析与2007年相比，2008年区域别墅市场将呈现更加细分，从卖形态转向卖需求。在国家政策的强力限制下，区域别墅市场在投资和刚性需求的双重刺激下，又将呈现出激烈的市场冲突。2008年大量新品牌投入市场，包括协信阿卡迪亚、龙湖悠山郡、睿城、东原香山、海昌集团、中海·北滨1号、协信彩云湖1号、常青藤、汇景湾、28阙……再加上一些本来就在区域闹得风生水起的各项目，一场从开发理念到产品品质本身的精细打磨正让市场渐欲迷人眼。按照非官方的统计数据显示，2008年即将面市或者已达销售条件的独立别墅1000套，联排1800套，两个数据相加将达到创区域纪录的2800套。

2008年区域别墅市场投放量表面上2008年区域别墅市场竞争激烈，然而源自2005年、2006年就开始的别墅用地的“地根紧缩”使得别墅产品不仅没有因为竞争激烈而下跌，反而是价格的一路走高。从2008年上半年亮相的别墅价格来看，联排别墅普遍上涨到8000元-10000元/平方米，而独立别墅的价格更是跨越性上升到18000元-20000元/平方米，部分有特殊景观和花园资源的独立别墅价格更是可以接近3万元/平方米。2008年区域别墅市场价格别墅类型独立别墅联排别墅度假别墅顶级别墅别墅市场特点竞争大分流严重区位集中交通影响大公认的优质楼盘畅销区域场联排别墅差别化大，有的价格与独立别墅不相上下，有的联排别墅价格已和高品质花园洋房落到一起。近期供应量大，有供过于求趋势。当前区域场上度假别墅供应量很小，几乎是空白。区域场对度假别墅的需求也很小，远未被激发出来。顶级别墅多数有一定的稀缺资源沿海、沿湖或依山而建，交通便利配套设施齐全，且往往有享受级的设施，生活便利但又不失静谧单套面积一般较大，总价较高。别墅市场特点2案例分析ParadiseVilla——位于西印度群岛的安圭拉岛，坐落在海港内，俯瞰圣马丁海。有小沙滩、码头和海岸线。单套占地4.25英亩，630平米建面，含5个卧室和一个豪华主人套房。售价425万美元，租赁价每晚1572美元起。CoveSpringHouse——位于北美洲巴巴多斯岛，沿加勒比海，在北海岸线包围的小峡谷内，环境静谧、优雅。单套占地5万平方英尺，建面1683平方米，含8个卧室和2间佣人房。售价1750万美元。国外顶级别墅案例水景别墅——和谐的利用稀缺性的滨水景观资源可借鉴之处青城白鹭洲位于青城山旁的白鹭州度假公园依托园内名山——青城山，依山而建。青城山古木奇树参天，自古以来靠幽静而闻名天下，历来是成都及周边人士度假的黄金宝地。白鹭洲度假公园全部修建为50~400平方米的独立别墅和连排别墅，总价最低仅10万元左右，是白领阶层都能轻松拥有的周末度假物业。项目号称“户户临水，移目换景”，因为它引进了青城山泉，营造了85亩大型活水湖，别墅临湖而建，户户推窗即可见水。国内典型案例华侨城是充分发挥主观能动性，利用后天的努力来打造的旅游地产项目。有专家指出，华侨城的独到之处在于成功处理了旅游与居住、开放性与私密性的关系，将日常生活赋予了旅游休闲的内涵，这一特色使它在众多地产项目中显得高出一筹，并为中国地产的发展贡献了全新的理论模式。华侨城置信生态花园•芙蓉古城地处温江永宁镇与青羊区（文家场）交界处，占地约810亩，初步规划建筑总面积13万多平方米。特点及优势：集居住、度假、休闲、投资于一体、融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区。芙蓉古城当初被定位“置信生态花园”，是成都置信作为一家有历史责任感、有卓越创新意识的企业所思考的民族建筑文化的传承和国人心灵回归的结果。生态花园•芙蓉古城3项目SWOT分析较大的规模别墅市场价格大幅上涨与城市距离适当知名度不高巴南景点特色不够巴南在游客心目中地位不高项目优势Strength项目劣势Weakness项目机遇Opportunity本地其他别墅数量众多且同质化强短期内很难提升巴南的知名度项目定位顶级，有市场认可程度和时间风险项目威胁Threats宏观经济走势稳定人们开始热衷于第二寓所（度假别墅）国家给予区域和成都新定位为“城乡统筹试验区”4战略定位及建议本地块发展条件市场发展趋势宏观环境发展趋势未来10年别墅市场处于需求增长期，市场发展潜力大；中档物业市场潜在供应巨大，未来竞争激烈；高品质经济型别墅未来需求增长迅速，有较大的市场机会点，但近期存在一定的市场竞争；顶级别墅未来竞争较小，需求稳定，短期内市场进入性高生态条件优良；地块规模大；交通条件将会逐步改善；高尔夫俱乐部、生态农业园及商务酒店等将逐步启动；地块所在地巴南可补充的客源较少，相对劣势，但周边主城区客源资源丰盛。区域“新城乡统筹”政策将会使得区域区域市场前景看好；汽车消费逐步启动，预示郊区化住宅消费的逐步成型；住宅产业化、智能化以及生态环境的注重，将引起住宅的新发展趋势顶级别墅切入市场在本项目中景观较好、土地状况较好的地块中开发单套面积500平米左右，占地10-15亩/套控制在500亩开发总量差异化区域市场定位、一体化生态环境营造、配套设施完善、利用旅游休闲资源的有效竞争优势的开发市场切入点：顶级别墅多位于具有极好自然景观的区域相对而言，顶级别墅对距离的敏感度不高顶