成本控制要点的应用指南

成本控制要点应用指南

（试用本）

编者按

我们将公司成本控制专题的讨论成果汇集起来，编纂成这本《公司成

本控制要点应用指南＞〉。其中有三点需要说明：

笫一：控制要点是大家总结公司历史经验，按权重嫌选出来的，不可能

涵盖所有的成本控制内容。

第二：成本控制的详细方法已体现在相应的规范里，我们以〈控制什么

——What＞、〈怎样控制——How＞和〈谁来控制——Who＞的编写形式，仪提

供一本应用指南。

第三：由于相应的规范仍在编制中，本指南的内容将在实践中不断完善。

希望它能在工作中为大家带来便利。

总部人事部培训基地、2000、6

目录

第一项...........文项成本控制要点应用指南

第二项...........规划环节成本控制要点应用指南

第三项...........招投标环节成本控制要点应用指南

第四项...........施工环节成本控制要点应用指南

第五项...........材料及设备采购环节成本控制要点应用指南

第六项...........销售环节成本控制要点应用指南

第七项...........工程预决算环节成本控制要点应用指南

第八项...........期间费用的成本控制要点应用指南

第九项...........物业管理成本控制要点应用指南

附件北京公司规范1t管理系列文件

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共22页

立项成本控制要点应用指南

11项环节的成本控制杈据

项目开发方式的不同而有

所区别。该环节由于有国家

多项法规政策的限制，运作

时灵活度较小，基本原则是

在国家规定范围内最大限

度地控制企业的费用。项目

部在项目开发前期起主要

作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。

控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件

一少交或晚交，力争

・征地费用一项目帮负责

减免

T拆迁安置费用人房产确权后办理拆T项目部负责

迁安置费用详见项目立项成本

控制要点说明中项

-自建部分按照公一工程部、设计部和目开发成本沟成

、新

1司工程体系走；交政审算部负责自建部表、附表一、附表

征土地-＞大市政费用府部分按有关规定分；工程部负贲交政

------O

办理府部分。

▼满足公司利益最大

J规划条件化，合理提高容积J项目部、设计部负责

率，降低土地成本

开

-明确买断内容明

发一买断内容一项目部负责

细详见项目立项成本

形

人为公司1争取最大利控制要点说明中项

式T付款总额T项目部负责目开发成本.佝成

2、买益

加项目一付款时间少周期长、次数多一项目部负责表、附表一、附表

J三通或七通一▼明确验收标准明细J工程部、项目部负责二及买断方式的成

平的标准本构成

,与项目付款时间直

。手续风险。班目部负责

接挂钩。

一合作方式一符合集团妾求，有一项目部负责详见项目立项成本

利于北京公司；控制要点说明中项

3、口

分成比例人双赢原则;项目部负责目开发成本沟成

作开发TT

-＞尽可能地延后交表、附表一、附表

一交房时间一工程司负责

房，二及合作开发的成

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】交房标准P不低于合同中交1项目部负责本构成

房标准

。付款总额c±选择有利于公司。项目部负责

士付款时间利益的方式土项目部负责

规划环节成本控制要点应用指南

规划环节的成本控制所占权

重最大，具有“一锤定音”的

地位和作用：在规划环节进行

成本控制是实现事前控制的

关键，可以最大限度的减少事

后变动带来的成本。所以该环

节控制要点和控制内容相当

复杂，基本原则是，周密规划,

科学讨论，严格审批。设计部

和各类评审委员会在该环节

承担主要的职能。

控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件

一市场信息搜集和分析

T市政状况信息分析设计部负责，项暂缺相应可操作

(1)可行性规划设

一规划要点确立引、审算、销售参考文件，以下

计

J可行性研究设计任务郎配合同

书。可行性设计变更

1、规划方

一组成可行性规划评审由项目、设计、

案

委员会，对方案进行评工程、审算、财

审、确定。务、销售等各部

(2)方案评审

T未通过的方案进入可1组成评审委

行性设计变更环节，再员会，总经理负

重新评审。责

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一对可行性规划设计根

据实际情况进行细节调

设计部负责，工

整

程部配合

(3)设计成果T设备选型方案提前确

定

-＞根据提交的设计成果重算部负责，设

进行投资估算计部配合

一根据项目前期运营的设计部负责，项

情况和市场分析制订设m部、销售部协

计任务书作

(D设计方案

T方案设计招投标设计部

2、报批设计招投标评审委

一方案设计评审

员会

一注意市政设计

T注意相关法规，完善自项目部负责，设

(2)报批

身报批规范性，材料完计部配合

整

控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件

一对报批设计进一步调

整设计部负贵，知

(1)扩初设计要求

T设计要求会各部门

—内部审核

一根据扩初设计招投标

方案和设备选型、实体设计部与工程

(2)成本概算研究、环境方案等因素部负责

3、扩初设计对总成本作出概算

T制订经营指导书审算部负责

一根据扩初设计要求招

标招投标评审委

(3)扩初设计图T专家评审员会

-内部评审

J设计调整设计部负费

■搜集权威地质资料

(1)地质勘察

T自己专业人员勘察

一桩基设计2种以上形

设计部负责，工

式

4、桩基设计(2)设计方案评自程部协助

T由专家进行桩基形式

和桩基结构评审

(3)桩基施工图一设计调整

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一根据销售包装设计、

桩基设计、功能设计及

配套设施等因素，在扩

初图基础上确立施工图

设计部和工程

(】)施工图设计要设计要求

部负责，其他部

求T建安施工图中结构造

,口协助

价、建筑造价和环境设

施费等约占总造价70%

5、施工图设的部分属于设计方可控

计部分，应严格审核。

政府部门报批费，按政

(2)报建项目部

府有关政策交纳。

(3)报施图

设计部负费，工

(4)审图互审互签，明确修改意

程协助，知会销

(5)施工配合见，设计洽商

售部

设计图纸测算与实际施设计部负责，工

(6)面积测算

工时检验相结合程部协助

6、销售包装一结合营销费用控制

设计T施工招投标

根据扩初设计图、经营

设计部负责，销

(1)方案设计要求指导书和实体研究的结

售部协助

果确定方案设计要求

一市场信息调研

T根据设计要求确定装

修材料和设备

(2)材料设备选型

7、装修方案-制订装修设计目标成设计部负责

成本方案

设计本计划明细表参见深圳公司文

J装饰综合价格拆分分件

析

设计部负责，销

制订设计任务书

害部协助

(3)招投标

招投标评审委

评审

员会

控制要点控制什么怎么控制谁炮制备查文件

“市场调研捐售部负费

(1)小区建筑物功

有针对性扩充建筑物设计部负贡，销

能的经济评估T

功能害、工程部协助

一市政状况调研

(2)市政配套方案助目部负费

T争取政府有利条件

一根据投资估算和报批

设计部负责，项

8、功能设计标准确立环境设计方案

习部协助

(3)环境方案设计目标成本总、额

招投标评审委

T招投标

员会

一市场现状分析，智能

(4)智能化设计化必要性分析裆生部负贡

T智能化内容控制

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-＞招投标，寻找外部合招投标小组组

作，争取双嬴织，总经理负责

保持各部门与销售部的

设计部负责，工

(5)销售承诺信息畅通，保障销售承

程部协助

诺与实际功能的一致性

(1)设计调整费月

详见《工程现

9、设计变更严格按照设计变更洽商设计部负责，工

(2)设计变更洽商场变更管理规

流程迸行桂、销售部协助

范》

在扩初图确定前确定材

(1)选型料设备，使设计在图纸设计部负责,工

(2)方案确定时间阶段就考虑了材料设备程部协助

10、材料设备的安装

招投标评审委详见《设备材

(3)采羯招投标

员会料采购规范》

其他费用物业管理完善费限额设计事算部

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招投标环节成本控制要点应用指南

招投标环节的成本控制涉及到

工程、设计、审算、销售等多个

部门的实际运作，在程序上没有

太多变数，但具体内容特别是招

投标评审委员的选择则须有很

强的针对性。这个环节成本控制

的难点在于标书制订，重点在于

评标。

控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件

工程部负责工程

监理招投标合

一建立承建商、工程监

同；

理、材料及设备供货商

设计部负责设

名册及资料库。

计、环境、装修详见招投标管

T从公司认可名册中的

招投标合同。理规范第8条

（1）资质承建商、供货商、监理

审算部负贲材料至15条和招

（2）管理水平公司中选择投标单位。

设备招投标合投标管理程序

、投标单（3）技术力量一主办部门推荐五家

1同。

（4）历史记录投标单位报招投标工

位的选择销售部负责营

（5）资金实力作组。

销、包装招投标

（6）合作经历

合同。

J招投标工作小组审

详见招投标管

核、考察、评估、筛选招投标评审委员

理规范第8条

三家以上投标单位报会审核

至15条和招

招投标评审委员会及主管领导批准。

投标管理程序

主管领导

1、工程部负责工

各类合同的招投标与内

程监理招投标合

容应包含：

同；

（1）工期；

2、设计部负责设

（2）工程造价或取费标详见招投标管

计、环境、装修

准；理规范第6

2、招投标主办部门起草、制定招招投标合同。

（3）质量要求；条、第16条至

文件投标标准文本3、审算部负贲材

（4）付款方式；20条、和招投

料设备招投标合

（5）招标范围；标管理程序

同。

（6）结算方式；

4、销售部负责营

（7）验收标准；

投标注意事项：销、包装招投标

合1可。

（9）废标条件（投标书

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必须加盖投标单位法人

印章）；

（10）接标时间；

详见招投标管

di）开标时间；

招投标评审委员理规范第6

<12）定标方法；

招投标工作组审核会审核；条、第16条至

（13）投标单位补充意

主管领导批准；20条、和招投

见；

标管理程序

（14）标准合同条文；

（15》图纸、其他要求等。

控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件

1、技术部门负责

详见招投标管

优先顺序技术评标

理规范第21

1、技术评标2、审算部负责经

条至33条、和

2、经济评标济标书的评标

招投标管理程

3、合作经历3、财务部负责审

3、评标和（D技术性评标和定标序

核广告包装费

定标（2）经济性评标定标

详见招投标管

招投标评审委员埋规范男21

综合审核投标单位；评

会审核、评定。条至33条、和

定中标单位

主管领导批准招投标管理程

序

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施工环节成本控制要点应用指南

施工环节的成本控制主要应注

意两大万面，一个是因各种变更

带来的费用，另一个是材料、工

程款的支付。由于市场变化与市

场把握的原因，施工阶段不可避

免由于各种情况而要对施工计划

和内容进行改动，而在变更时明

确目的和遵循程序都是必须内。

这一阶£央行成本及制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。

控制要点控制什么怎么控制谁夹控制参考文件

一项目前期规划、定位

一审算部负责计

要全面、准确，尽量避

算变更费用(含

免在施工中的重大设计

可能引起的索

调整。

赔)。

T加强施工前的审核工

T甲方项目代表详见《工程变更管理办

作。全面考虑工程造价，

(1)变更评估执行修改的工期法》一一“工程变更的

对可能发生变更的地方

评估。控制办法”？？？？

有预见性，并予以事先

-审算部成本管

约定。

理员负责计算变

一各部门全面评估变更

更后的成本现

带来的各种变化，为审

状。

批提供参考依据。

1、设计变更

一根据变更原因将设计

环节详见《工程现场签证管

变更分成四类，不同类

经办部门？理规范》第二条、第十

别按相应的审核签认流

三条。

程进行。

(2)变更的审核发生变更项目的详见《工程现场签证管

T设计变更通知单。

签认负责人理规范》第5到第8条。

一变更必须有设计单

详见《工程现场签证管

位、设计部、工程部、

经办部门理规范》第九到第十二

监理单位和施工单位共

条。

同签字后，才能有效。

一主管总经理审批后方详见《工程现场签证管

(3)变更的审批主管总经理

可进行变更。理规范》第十三条。

一现场签证的确认应严

(1)签证的必要经办部门(设计

施工现场签格按照合同中所约定的

性部或工程部)

证条款执行。

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一现场签证确需发生，

详见《工程现场签证管

（2）签证的时限应坚持当时发