上海征收协议书备案号

上海征收协议书备案号1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：上海恒业房地产开发有限公司，住所地：上海市浦东新区世纪大道888号恒业大厦18层。法定代表人：张明，职务：董事长，身份证号码联系方式

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：上海嘉诚物业管理有限公司，住所地：上海市徐汇区漕溪北路333号嘉诚广场5层。法定代表人：李华，职务：总经理，身份证号码联系方式

协议简介：

鉴于甲方为进行商业地产项目开发，拟通过公开招租方式引进优质承租企业，以提升项目运营效益及区域商业价值；乙方作为具备丰富物业管理经验的专业服务提供方，经市场考察及双方协商，同意为甲方指定的商业物业提供租赁服务及后续物业管理支持。双方基于平等自愿、协商一致的原则，就租赁物业的租赁权利及物业服务合作事宜达成如下协议，以兹共同遵守。

本协议的签订背景源于甲方持有的位于上海市黄浦区南京东路1号恒业广场的临街商铺租赁项目，该物业建筑面积约500平方米，业态定位为高端零售或金融服务类企业。为保障租赁物业的市场竞争力，甲方选择乙方作为独家物业服务合作方，负责租赁期间的物业运营管理、租户关系维护及租金回收等工作。乙方通过提供专业化服务，协助甲方实现物业资产保值增值，双方合作期限暂定为三年，自租赁合同生效之日起计算。

在协议履行过程中，甲方将依据本协议约定向乙方支付物业服务费，乙方则需按照国家法律法规及甲方要求，确保物业租赁及运营管理的合规性。双方权利义务的明确界定、价格支付条件的设定、履行期限的划分、违约责任的承担等，均围绕本协议核心目标展开，旨在构建长期稳定的合作关系。本协议的签订及后续履行，将直接影响双方商业利益的实现，故各方均需严格履行本协议各项条款，确保合作目标的顺利达成。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲乙双方围绕上海恒业房地产开发有限公司名下恒业广场（位于上海市黄浦区南京东路1号）临街商铺租赁项目及后续物业管理服务的合作目标与具体内容。具体而言，协议旨在通过设定双方权利义务，规范租赁物业的市场招租、租户筛选、租赁合同签订辅助、物业服务提供及租金回收管理等环节，最终实现甲方资产价值最大化及乙方专业化服务效益最大化的共赢局面。本协议范围涵盖但不限于：1）甲方授权乙方作为指定租赁顾问，负责商铺租赁信息的发布、潜在租户的初步接洽与资格评估；2）乙方提供租赁谈判支持，协助甲方拟定租赁条款并促成租赁合同签署；3）租赁合同生效后，乙方全面负责该物业的日常物业管理，包括但不限于公共区域维护、安全巡查、水电费代收、租户关系协调等；4）乙方按照约定向甲方汇报租赁及物业运营情况，并接受甲方监督与指导。本协议所涉事项严格限定于上述合作范围，双方任何超出本协议约定范围的行为均不产生约束力。

第二条定义

为本协议之目的，除非上下文另有明确约定，下列术语具有如下含义：

1）“租赁物业”指代甲方合法拥有或有权出租的位于上海市黄浦区南京东路1号恒业广场内的临街商铺，建筑面积共计约500平方米；

2）“物业服务费”指乙方根据本协议约定提供租赁服务及物业管理服务后，甲方应向乙方支付的费用，具体标准及支付方式依据本协议第五条约定执行；

3）“租赁合同”指甲方与最终承租企业签订的关于租赁商铺使用权的法律文件，其内容不得与本协议核心条款相抵触；

4）“服务期限”指乙方根据本协议第三条约定提供租赁服务及物业管理服务的起止时间，暂定为自本协议生效之日起三年；

5）“合理损耗”指在物业服务过程中，因正常使用或不可抗力因素导致的物业设施轻微损坏，其维修费用由甲方承担上限为每平方米每月5元；

6）“重大维修”指涉及租赁物业主体结构、消防系统、供配电系统等核心设施的维修或改造工程，相关费用由甲方承担，但乙方有权监督维修质量并参与验收。

第三条双方权利与义务

1.甲方权利与义务：

（1）甲方有权依据本协议约定，对乙方的租赁服务及物业管理活动进行全程监督与指导，包括但不限于审查乙方提交的租赁方案、物业服务报告、费用账单等，并有权提出改进意见。

甲方有权要求乙方提供租赁物业的原始竣工纸、设备台账等资料，用于租赁管理及应急处理。

甲方有权根据市场变化调整商铺租赁底价，但应至少提前三十日书面通知乙方，并协商确定新的租赁条件。

甲方应保证其对租赁物业拥有合法、完整的出租权利，并负责处理与政府主管部门就租赁相关事宜的沟通协调。

甲方应按照本协议第五条约定，按时足额向乙方支付物业服务费，逾期支付应按每日万分之五支付违约金。

甲方应配合乙方执行租赁过程中的必要工作，如场地布置、租户背景等，但甲方对租户的选择有最终决定权。

（2）甲方义务还包括：

甲方应确保租赁物业在合作期间符合国家关于消防安全、环保卫生等法律法规的基本要求，并承担由此产生的全部责任。

甲方应向乙方提供必要的物业管理协助，包括但不限于授权乙方使用物业相关系统、开放必要工作通道等。

甲方需及时向乙方通报可能影响租赁物业使用的重大事项，如产权变动、周边环境改造等。

甲方应配合乙方处理租赁期间的突发事件，如重大设备故障、租户违规行为处置等，乙方应提供专业建议。

甲方需保证向乙方提供的所有文件、数据真实有效，如因信息错误导致乙方损失，甲方应予赔偿。

2.乙方权利与义务：

（1）乙方的主要权利包括：

乙方有权根据本协议约定，全权负责租赁物业的租赁服务及物业管理活动，包括制定租赁方案、发布招租信息、筛选潜在租户等。

乙方有权按照本协议第五条约定收取物业服务费，甲方逾期支付时，乙方有权暂停相关物业服务，直至费用结清。

乙方有权要求甲方提供履行本协议所必需的协助，如甲方拒绝配合，乙方有权向甲方发出书面通知，并保留追究其违约责任的权利。

乙方在租赁服务过程中，对最终承租企业及租赁合同条款拥有建议权，但甲方对是否采纳拥有最终决定权。

乙方有权获得租赁服务及物业管理活动产生的合理利润，并有权要求甲方对其工作成果保密。

乙方在物业管理中如需动用甲方资金进行应急维修，有权要求甲方在事后核销，但金额不超过当期物业服务费总额的10%。

（2）乙方的核心义务包括：

乙方应组建专业的租赁服务及物业管理团队，确保服务标准符合行业规范及甲方要求，团队核心成员需具备至少三年以上相关从业经验。

乙方需制定详细的租赁服务计划及物业服务方案，报甲方审核确认后执行，包括但不限于：

a）租赁方案应包含市场分析、租金测算、租户画像、租赁流程设计等内容，并至少每季度更新一次；

b）物业服务方案应明确服务项目、服务标准、人员配置、应急预案等，并定期接受甲方及第三方机构的评估。

乙方应保证租赁信息发布渠道的权威性及覆盖面，通过至少三种主流商业地产平台及两家权威媒体进行宣传，确保招商信息准确无误。

乙方需建立完善的租户关系管理体系，包括租户满意度、投诉处理机制、续约谈判支持等，年度租户满意度应达到85%以上。

乙方应负责租赁物业的日常维护管理，包括公共区域清洁（每日）、绿化养护（每周）、安全巡查（每日）、设施巡检（每月），并建立完整的维修记录台账。

乙方应建立应急响应机制，对火灾、盗窃、停水停电等突发事件应在30分钟内启动预案，并及时向甲方通报处理进展。

乙方需每月向甲方提交物业服务报告，内容涵盖租赁进度、租户动态、费用收支、服务改进建议等，并按甲方要求提供季度及年度运营分析报告。

乙方应确保物业服务过程中严格遵守国家法律法规，特别是《物业管理条例》、《消防法》等，如因乙方过错导致违法违规，全部责任由乙方承担。

乙方需建立完善的财务管理制度，物业服务费收支明细应每月向甲方公开，并接受甲方或第三方审计机构的检查。

乙方应保障租赁物业的持续增值，通过专业化服务每年至少提升5%的物业估值，并定期向甲方提供资产评估报告。

乙方在服务过程中应注意保护甲方商业秘密，不得泄露甲方提供的租赁底价、租户信息等敏感数据，违约应承担赔偿责任。

第四条价格与支付条件

1.物业服务费价格：甲方同意按照以下标准向乙方支付物业服务费，该费用涵盖乙方提供的租赁服务及物业管理服务的全部成本与利润：

（1）基础租赁服务费：按租赁物业年度市场评估价值的1.5%收取，该评估价值以双方签署本协议时经具有资质的评估机构出具的评估报告为准，此后每三年复核一次；

（2）增值租赁服务费：对于成功引进符合甲方高端定位的租户（如品牌旗舰店、金融类企业等），在基础服务费外，甲方需额外支付该租户年租金的5%作为奖励，支付时间不超过租赁合同生效后30日内；

（3）物业管理费：按租赁物业建筑面积每平方米每月5元的标准收取，该费用包含公共区域清洁、安保、绿化、基础维修等日常服务项目。

2.支付方式：甲方应通过银行转账方式将物业服务费支付至乙方指定账户，账号信息如下：

开户名称：上海嘉诚物业管理有限公司

开户银行：中国工商银行上海徐汇支行

银行账号：6222020100112345678

3.支付时间：

（1）基础租赁服务费与物业管理费按季度支付，每季度首月10日前支付上一季度费用，甲方支付前有权要求乙方提供完整的费用明细及服务验收报告；

（2）增值租赁服务费在确认租户履约满一年后支付，甲方需在收到乙方开具的合规发票后60日内完成支付；

（3）甲方需预先支付首期物业服务费，金额相当于第一个季度费用的150%，于本协议生效后15日内支付；

（4）所有支付均以人民币计价，如需折算外币，汇率以支付当日中国外汇交易中心公布的基准价为准。

4.费用调整机制：当租赁物业所在区域的最低租金标准（由上海市商业地产协会定期发布）上调幅度超过10%时，甲乙双方应在调整发生后的30日内协商调整物业服务费中的基础租赁服务费部分，调整幅度以实际涨幅的80%为上限。

第五条履行期限

1.本协议有效期为自双方授权代表签字盖章之日起三年，自2024年1月1日起至2026年12月31日止。

2.协议续约：协议期满前三个月，如双方均无书面提出异议，本协议应自动续期三年。乙方应在续约期届满前60日向甲方提交续约建议书，包含服务方案优化方案及费用调整建议，甲方应在收到后45日内答复。

3.关键时间节点：

（1）租赁启动期：本协议生效后30日内，乙方需完成租赁物业的全面查验，并向甲方提交《租赁物业现状评估报告》；

（2）招商节点：首年12月31日前，乙方需至少引进2家品牌价值不低于500万元的租户入驻，并完成合同签署；

（3）服务考核期：每季度末，乙方需向甲方提交季度服务报告，年度需进行一次全面的第三方服务绩效评估，评估结果应达到90分以上（满分100分）；

（4）重大维修启动日：当租赁物业出现需要甲方承担的金额超过50万元的重大维修项目时，需在7日内启动维修程序，并每月向乙方通报进度。

4.提前终止条款：如任何一方严重违反本协议核心条款，守约方有权书面通知违约方提前终止本协议，但需给予30日宽限期，宽限期届满仍未纠正的，可正式解除协议，双方各自承担相应责任。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）支付延迟责任：甲方未按本协议第四条约定支付任何款项的，每逾期一日，应按逾期金额的万分之五向乙方支付违约金，逾期超过30日，乙方有权暂停所有租赁服务及物业管理活动，且违约金上限不低于当期应付物业服务费的20%，甲方仍需承担全部服务费用。

（2）授权不当责任：如因甲方提供虚假产权证明或租赁授权不足导致乙方无法履行租赁服务，甲方应赔偿乙方因此损失，包括但不限于乙方已投入的招商费用、第三方服务费等，赔偿总额不超过甲方年度基础租赁服务费的50%。

（3）应急响应迟缓责任：在发生火灾、结构坍塌等需要甲方紧急投入资金处理的重大事件时，甲方未在乙方书面要求24小时内提供资金支持，乙方有权自行维修并从甲方未支付的服务费中优先抵扣，超出部分甲方仍需赔偿。

2.乙方违约责任：

（1）服务标准违约：乙方提供的物业服务未达到本协议第三条第2款约定标准的，甲方有权每月扣除不超过当期物业管理费10%的绩效保证金，累计扣除达到当期费用的30%时，甲方有权解除协议，乙方需退还已收取的全部费用并支付相当于年度物业服务费10%的违约金。

（2）租赁信息失实责任：因乙方泄露租赁底价或提供虚假租户背景信息导致租赁失败或租金打折的，乙方应赔偿甲方直接经济损失的120%，但赔偿上限不超过该宗租赁潜在收益的30%，且乙方需退还已收取的全部服务费。

（3）重大安全事故责任：因乙方疏于安全管理导致租赁物业发生盗窃案件或人员伤亡事故的，乙方应承担全部赔偿责任，包括但不限于受害者索赔、政府罚款及诉讼费用，且甲方有权单方面解除协议，乙方需支付相当于年度物业服务费50%的违约金。

3.违约金上限约定：本协议所有违约金条款均以违约方上一年度实际收入或应得利益的30%为上限，如实际损失超过该限额，守约方有权另行提起诉讼要求补充赔偿。

4.协商减免条款：任何一方违约时，守约方应在违约行为发生后30日内与违约方进行协商，如能在60日内达成补救方案并有效履行，守约方有权酌情减免部分违约金，但累计减免不得超过原约定金额的40%。

5.不可抗力免责：如因地震、战争等不可抗力导致本协议部分条款无法履行，双方应根据实际影响程度协商调整义务，非不可抗力原因产生的责任仍需承担。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：地震、台风、洪水、火灾、战争、动乱、政府行为（如法律修订、税收政策调整）、流行病疫情、网络攻击、基础设施瘫痪（如电力、供水系统中断）等导致协议无法履行或延迟履行的情形。

2.通知义务：任何一方因不可抗力导致无法履行本协议全部或部分义务时，应在不可抗力发生后7日内书面通知对方，并提供相关证明文件（如政府部门公告、事故报告等），以便对方核实情况。如不可抗力影响持续超过15日，双方应再次协商确定协议的后续处理方案。

3.责任免除：因不可抗力导致协议无法履行或延迟履行时，受影响一方不承担违约责任，但应及时采取合理措施减少损失，且需在不可抗力消除后立即恢复履行协议义务。如不可抗力导致协议标的物（租赁物业）损毁或灭失，双方应根据损毁程度协商处理，甲方仍需支付未完成的物业服务费，乙方需退还已收取但与损毁部分直接相关的费用。

4.协议解除：如不可抗力导致协议目的无法实现（如租赁物业完全失去使用价值），经双方书面确认后，本协议可予以解除，双方互不承担违约责任，但已产生的费用按实际履行比例结算。因不可抗力解除协议的，甲方应支付乙方相当于未履行期间服务费总额的30%作为补偿，作为乙方前期投入的合理补偿。

5.不可抗力证明：本协议所称不可抗力证明文件包括但不限于：政府主管部门出具的灾害公告、公证机构出具的损失评估报告、保险公司理赔决定书、权威媒体对事件的报道等。双方均有义务妥善保管相关证明材料，并在争议发生时提供给对方或仲裁/法院。

第八条争议解决

1.协商解决：凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决，协商应在协议签署地（上海市黄浦区）进行，由双方授权代表就争议事项达成书面和解协议。

2.调解机制：如协商未能在收到争议通知后60日内达成一致，双方应共同委托上海市商业联合会或上海市物业管理行业协会作为调解机构进行调解。调解机构应在收到调解申请后30日内指定调解员，调解过程应保密，调解协议达成后经双方签字即具有约束力，如一方不履行，另一方可向仲裁机构申请强制执行。

3.仲裁选择：若调解无法解决争议，或双方在协议签署后30日内明确选择仲裁的，应将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为上海市，仲裁语言为中文，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁费用由败诉方承担，但双方各自应预付仲裁费的50%。

4.诉讼管辖：除上述仲裁选择外，任何一方均有权在争议发生后12个月内就本协议争议向被告住所地（乙方所在地上海市徐汇区）或租赁物业所在地（上海市黄浦区）有管辖权的人民法院提起诉讼。如一方已选择仲裁，则不得再以诉讼方式解决该争议，但可就仲裁程序本身提出异议。

5.证据规则：凡因本协议产生的争议，双方应共同收集和提供与争议相关的证据材料，包括但不限于协议文件、往来函电、会议纪要、第三方评估报告等。如一方无法获取必要证据，另一方应予以协助，否则因此产生的不利后果由该方承担。所有证据应在争议解决程序开始后15日内提交。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信均应以书面形式作出，可通过专人递送、挂号信、传真或电子邮件发送至本协议首部列明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式，应至少提前15日书面通知对方。以电子邮件方式发送的，发出时视为送达；以专人递送或挂号信方式发送的，寄出后3日视为送达。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均需经双方授权代表签署书面文件后方能生效。任何口头约定或非正式协议均不产生约束力，但双方均应保留要求书面确认的权利。

3.分项履行：本